TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00032 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FC2D

AFFAIRE : [D] [N] / [C] [V]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [D] [N]

née le 18 Décembre 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [C] [V]

né le 19 Février 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [N] a, par contrat signé le 8 avril 2021, donné à bail à Monsieur [C] [V] un appartement n°26 ainsi qu’un garage n°2 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 990 euros, outre des provisions pour charges de 5 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 3 décembre 2024, remis à étude, Madame [D] [N] a fait assigner Monsieur [C] [V] devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 septembre 2025, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater que le contrat de location à effet au 18 mai 2021 conclu entre Madame [D] [N] et Monsieur [C] [V] concernant un appartement et un garage situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 1]) se trouvé résilié par l’effet de la clause résolutoire contenue au contrat à la date du 27 octobre 2024 ;

— constater que Monsieur [C] [V] est occupant sans droit ni titre des locaux (logement et garage) ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 28 octobre 2024, et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ;

— ordonner en tant que de besoin son expulsion, la date expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants, R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [C] [V] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à Madame [D] [N] la somme de 6 949,63 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 7 novembre 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 6 612,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— condamner Monsieur [C] [V] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 août 2024.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 14 août 2025 et indique que Monsieur [C] [V] était salarié en SUISSE en qualité de développeur de site internet jusqu’en février 2023 avant d’être placé en arrêt maladie durant trois mois puis licencié ; qu’il a été incarcéré durant quatre mois et est sorti de détention le 10 avril 2025 ; qu’il perçoit des indemnités journalières par France Travail et que ses démarches de recherches d’emploi son freinées par l’annulation de son permis de conduire et l’interdiction de le repasser durant un an ; que Monsieur [C] [V] envisageait de déposer un dossier de surendettement et de trouver un logement moins onéreux. Il a déclaré percevoir des indemnités chômage de 2 400 euros par mois et n’avoir personne à charge.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, Madame [D] [N], représentée, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 18 août 2025 à la somme de 14 586,12 euros.

Monsieur [C] [V] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 8 avril 2021. La clause résolutoire insérée au contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 27 août 2024, d’un commandement de payer la somme de 6 612,54 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 28 octobre 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles et de constater que Monsieur [C] [V] est devenu occupant sans droit ni titre.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [C] [V] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés de l’appartement, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 18 août 2025, s’élève à la somme de 14 570,12 euros, après soustraction des frais de relance (8 euros x 2) prélevés au cours des trois années précédant la date du décompte, qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 14 586,12 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [C] [V] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer la somme cette somme par provision, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, le 27 août 2024, sur la somme de 6 612,54 euros et à compter de l’assignation, le 3 décembre 2024 sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement.

Monsieur [C] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 250 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 28 octobre 2024 du contrat de location conclu entre Madame [D] [N] et Monsieur [C] [V], portant sur un appartement n°26 et un garage n°2 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], par l’effet de la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [C] [V] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [C] [V] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [C] [V] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer à Madame [D] [N] la somme provisionnelle de 14 570,12 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 6 612,54 euros et à compter du 3 décembre 2024 sur le surplus, et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,