N° RG 25/03646 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NK6Z

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 25/03646 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NK6Z

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas ALTEIRAC

Le

Le greffier

M^e Nicolas ALTEIRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [B]

né le 20 Octobre 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 284

Madame [W] [T] [I] épouse [B]

née le 27 Avril 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 284

DEFENDERESSE :

la société L’ECLAT DU KOCHERSBERG SCCV inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 902.600.568. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon acte notarié établi le 12 mai 2022 par Me [D] [L], notaire à [Localité 4] (67), M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] (ci-après M. et Mme [B]) ont acquis auprès de la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] un appartement (lot n° 15), deux garages (lots n° 20 et 21) ainsi qu’une place de parking extérieur (lot n° 44) au sein d’un ensemble immobilier désigné « L’Eclat du Kochersberg » situé [Adresse 1]), dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, pour un prix de 285 000 € TTC, le délai d’achèvement étant fixé au plus tard au 31 décembre 2023.

Par un premier avenant accepté par M. et Mme [B] le 3 août 2023, les délais de construction ont été prolongés de 30 jours, puis à nouveau de 30 jours selon un second avenant accepté le 13 novembre 2023.

Les parties ont signé un procès-verbal de livraison du bien avec réserves le 13 janvier 2025 pour les acquéreurs, et le 20 janvier 2025 pour la SCCV l’Eclat du [Adresse 5].

Par assignation délivrée le 23 avril 2025, M. et Mme [B] ont attrait la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— déclarer régulières, recevables et bien fondées les demandes de M. et Mme [B] ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 613 € à titre d’indemnisation du fait des loyers versés pour le stockage des meubles sur la période du 31 mars 2024 au 13 janvier 2025 ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 400 € à titre d’indemnisation du fait des frais de stockage de leur cuisine exposés en raison du retard de livraison ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 5 476,72 € au titre des loyers versés sur la période du 31 mars 2024 au 13 janvier 2025 ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 4 721,31 € au titre de leur préjudice de jouissance sur la période du 14 mars 2024 au 13 janvier 2025 ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 696 € en remboursement des frais de constat exposés ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] aux entiers frais et dépens ;

— condamner la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. et Mme [B] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [B] dénonçaient un retard de livraison du bien acquis en l’état futur d’achèvement par rapport au délai contractuellement convenu. Ils faisaient état de préjudices financiers pour la période du 31 mars 2024 au 13 janvier 2025, constitués des frais de stockage de la cuisine dont la livraison avait dû être reportée en raison du retard de chantier, des frais de stockage de leurs meubles dans un garage, des loyers versés au titre de leur logement en location, ainsi que d’un préjudice moral tiré de l’impossibilité de jouir du bien acheté.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture a été prononcée le 9 septembre 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du même jour et la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

Motivation

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la date de livraison

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1601-1 du même code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, une clause de majoration du délai d’achèvement permet de reporter le délai de livraison du bien.

Par ailleurs, selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise notamment le délai de livraison.

Conformément à l’article R. 261-1 du même code, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, et de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En l’espèce, il est stipulé dans l’acte notarié de vente (page 5) sous le titre « DELAI D’ACHEVEMENT DE L’IMMEUBLE » que « L’achèvement des biens objet des présentes est prévu au plus tard au : 31 décembre 2023 / Avec une tolérance acceptée par l’acquéreur d’un (1) mois, sauf en ce qui concerne l’isolation extérieure et la pose de crépis dont la réalisation dépendra des conditions climatiques. / Le tout sauf survenance d’un cas de force majeure, ou d’une cause légale de suspension de délai, ainsi qu’il est stipulé ci-dessous. / Il est ici précisé que la modification du délai d’achèvement entre le contrat de réservation et le présent acte ne constitue pas une modification substantielle pour l’ACQUEREUR. Il déclare avoir parfaite connaissance de cette modification et souhaite régulariser les présentes en ces termes. »

Aux termes du même acte, il est indiqué (page 26) sous le titre « OBLIGATION D’ACHEVER » que « LE VENDEUR s’oblige à poursuivre la construction et à l’achever dans le délai fixé conformément aux énonciations du présent acte, des plans et de la notice descriptive et d’une façon générale, conformément aux règles de l’art. », et sous le titre « DELAI D’ACHEVEMENT » (page 27) que « LE VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 décembre 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou suspension de délai. »

Par ailleurs, en pages 27 et 28 de l’acte, sous le titre « Suspension de délai », des causes légitimes de report de délai de livraison sont mentionnées.

Les modalités de constatation de l’achèvement et de la prise de possession du bien sont décrites en pages 36 et suivantes de l’acte.

Il ressort de ces éléments que le bien acheté par M. et Mme [B] devait être initialement achevé au plus tard le 31 décembre 2023.

Ce délai doit toutefois être augmenté de 60 jours, correspondant aux délais de prolongation des travaux contractuellement convenus entre les parties selon avenants successifs acceptés les 3 août 2023 (prolongation de 30 jours) et 13 novembre 2023 (prolongation de 30 jours).

Il doit encore être tenu compte du délai de tolérance d’un mois prévu à l’acte de vente.

En définitive, le délai contractuellement prévu pour la livraison du bien expirait le 31 mars 2024.

M. et Mme [B] versent aux débats le certificat de l’architecte attestant l’achèvement de l’immeuble au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, daté du 4 septembre 2024.

Ils produisent également le courrier de la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] en date du 3 janvier 2025 les invitant à la livraison du bien le 13 janvier 2025, date ayant fait l’objet d’une annotation manuscrite indiquant « Vend. 17/1 11H ».

Ils produisent encore le procès-verbal de livraison avec réserves établi par les parties le 17 janvier 2025.

Il sera en conséquence retenu que l’achèvement est intervenu le 17 janvier 2025, soit avec un retard de 292 jours soit plus de neuf mois et demi.

Si l’acte de vente prévoit des causes de suspension du délai d’achèvement, il sera observé que la SCCV l’Eclat du [Adresse 5], non comparante, ne rapporte pas la preuve de la survenance de telles causes de suspension alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il sera encore relevé que M. et Mme [B] ont procédé au règlement des appels de fonds à leur réception conformément aux appels de fonds produits faisant tous état d’un solde antérieur nul.

Il sera dans ces conditions retenu que la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] a commis une faute contractuelle en achevant le bien avec un retard de dix mois et demi.

1.2 Sur la responsabilité du vendeur

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l’article 1611 du même code précise que, dans tous les cas, donc en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient en conséquence à l’acquéreur de rapporter la preuve, d’une part du retard de livraison, et d’autre part du préjudice dont il se prévaut, lequel pour être indemnisable doit être certain, actuel et en lien direct avec ce retard.

En l’espèce, s’agissant des préjudices dont M. et Mme [B] sollicitent l’indemnisation, ils justifient en premier lieu, par la production d’un contrat de location de garage et d’une attestation du propriétaire du garage, qu’ils ont loué de novembre 2022 à février 2025 un garage pour un loyer mensuel de 65 € dont ils se sont parfaitement acquitté, destiné à entreposer leurs meubles selon les déclarations des demandeurs compte tenu du retard intervenu dans la livraison du bien. Ils justifient par conséquent d’un préjudice économique causé par les frais de location du garage qu’ils ont dû assumer du fait du retard de livraison pour un montant total de 613 € tel que sollicité.

En deuxième lieu, ils produisent une facture émise le 30 avril 2024 par l’enseigne « Cuisinella » mettant en compte une somme de 400 € TTC au titre de frais de stockage et d’assurances pour d’une cuisine qui aurait dû être livrée selon les termes de ce même document le 30 avril 2024. Ils justifient par conséquent d’un préjudice économique à cette hauteur causé par les frais de stockage de la cuisine supportés du fait du retard de livraison.

Ils justifient en troisième lieu, par la production d’un contrat de bail et de quittances de loyer, avoir été redevables d’un loyer mensuel de 580 € (hors charges). Ils justifient par conséquent d’un préjudice économique causé par les loyers qu’ils ont dû assumer du fait du retard de livraison, soit une somme totale de ce chef de 5 476,72 € tel que sollicité.

En quatrième lieu, M. et Mme [B] sollicitent le remboursement du coût du constat de commissaire de justice établi lors de la livraison du bien. Toutefois, ce faisant ils n’établissent aucun lien direct entre le retard dans la livraison dudit bien, manquement engageant la responsabilité du vendeur objet de la présente instance, et l’établissement du procès-verbal en question qui fait état de réserves à la livraison et dont l’objet est par conséquent différent. Par conséquent, leur demande de ce chef sera rejetée.

Enfin, l’impossibilité de jouir du bien neuf acheté est à l’origine d’un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 1 000 € au regard de la durée du retard retenu, étant relevé que si M. et Mme [B] sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour la période du 14 mars 2024 au 13 janvier 2025, le début de la période susceptible de recevoir indemnisation ne peut être fixé à une date antérieure au 31 mars 2024 tel que ci-avant développé.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCCV l’Eclat du [Adresse 5], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] sera condamnée à verser à M. et Mme [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] la somme de 613 € (six cent treize euros) de dommages et intérêts au titre du coût de location du garage ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] la somme de 400 € (quatre cents euros) de dommages et intérêts au titre du coût de stockage de la cuisine ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] la somme de 5 476,72 € (cinq mille quatre cent soixante-seize euros et soixante-douze centimes) de dommages et intérêts au titre des frais de location de logement ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à payer à M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] la somme de 1 000 € (mille euros) de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] de leur demande de remboursement des frais de constat exposés ;

DEBOUTE M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

MET les dépens à la charge de la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] ;

CONDAMNE la SCCV l’Eclat du [Adresse 5] à verser à M. [E] [B] et Mme [W] [I] épouse [B] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY