TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02666 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBWY

AFFAIRE : Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d'[Localité 4] sous le n°349 185 611. / [J] [D] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS d'[Localité 4] sous le n°349 185 611., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [J] [D] [N]

né le 30 Janvier 1988 à [Localité 5] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat de la HAUTE-SAVOIE a, par contrat signé le 9 août 2019, donné à bail à Monsieur [J] [D] [N] un appartement n°9670.0016 au sein de la résidence [Adresse 8], bâtiment B situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 431,24 euros, outre provision pour charges de 109,36 euros par mois.

En outre, l’office public de l’habitat de la HAUTE-SAVOIE a, par contrat signé le 31 janvier 2023, donné à bail à Monsieur [J] [D] [N] un garage fermé n°9670.6012 au sein de la résidence [Adresse 8], située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 44,16 euros, outre provision pour charges de 4,25 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 novembre 2024, remis à étude, l’office public de l’habitat de la HAUTE-SAVOIE a fait assigner Monsieur [J] [D] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 3 juin 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater que la résiliation du bail de l’appartement et du bail du garage conclus entre l’office public de l’habitat de [Localité 7] et Monsieur [J] [D] [N] est acquise depuis le 1er novembre 2023 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;

— dire et juger que Monsieur [J] [D] [N] occupe les lieux sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [J] [D] [N], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 3 791,56 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus à la date du 16 octobre 2024 ;

— condamner Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 17 octobre 2024 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;

— condamner Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [J] [D] [N] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 15 mai 2025. Il en ressort que Monsieur [J] [D] [N] occupe le logement loué avec sa fille qu’il héberge trois fins de semaine par mois ainsi que la moitié des vacances scolaires, qu’il vient de terminer une formation d’installateur thermique et sanitaire et que selon un dernier échange du mois de février, il a trouvé un emploi, qu’il a entrepris des démarches pour obtenir son permis de conduire, qu’il a repris le paiement de son loyer et a remboursé une partie de sa dette et que sa demande d’aide adressée au fonds de solidarité pour le logement a été acceptée.

L’affaire a été appelé à l’audience du 3 juin 2025 durant laquelle l’office public de l’habitat de la HAUTE-SAVOIE et Monsieur [J] [D] [N] ont comparu. Un renvoi a été ordonné afin de vérifier que l’aide du fonds de solidarité pour le logementa été versée et que les loyers sont régulièrement payés.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été retenue. L’office public de l’habitat de [Localité 7] a été représenté et a indiqué que Monsieur [J] [D] [N] avait procédé à des règlements et que le paiement de la somme de 150 euros en plus du loyer pouvait être envisagé, précisant que l’aide du fonds de solidarité pour le logement d’un montant de 2 494 euros sera obtenue en cas de reprise du loyer courant et d’abandon des poursuites.

Monsieur [J] [D] [N], présent, a indiqué payer ses loyers, expliquant qu’il était agent de maintenance et devait payer son permis de conduire ainsi qu’une pension alimentaire pour sa fille. Il a indiqué s’engager à verser au bailleur son loyer ainsi que la somme supplémentaire de 30 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort des baux

Sur le contrat de location portant sur l’appartement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 9 août 2019. La clause résolutoire insérée au contrat (article VIII- b) paiement du loyer) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 31 août 2023, d’un commandement de payer la somme de 1 679,39 euros, échéances du loyer du garage comprises, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département deux mois au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 1er novembre 2023, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [J] [D] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur le contrat de location portant sur le garage

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 du même code ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du même code prévoit en outre que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article 1227 du code civil dispose enfin que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le contrat de location du garage produit aux débats mentionne en son article 7 qu'« en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses ci-dessus, toutes de rigueur, et spécialement en cas de non-paiement d’un seul terme à son échéance, le bail sera résilié de plein droit sans instance judiciaire, si bon semble à l’OPH de la Haute-Savoie, huit jours après un commandement resté infructueux (…) ».

L’office public de l’habitat de la HAUTE-SAVOIE produit par ailleurs le commandement de payer la somme de 1 679,39 euros, échéances de l’appartement comprises, visant la clause résolutoire du contrat de bail, délivré le 31 août 2023.

Par conséquent, il convient de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 9 septembre 2023, soit huit jours après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [J] [D] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Sur l’arriéré locatif et la suspension de la claure résolutoire

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois d’août 2025 comprise, arrêtée au 27 août 2025, s’élève à la somme de 2 782,21 euros, après soustraction du coût du commandement de payer (126,71 euros), du coût de l’assignation (130,89 euros) ainsi que des frais de droit de plaidoirie (13 euros).

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [J] [D] [N] a repris le versement intégral du loyer avant l’audience du 2 septembre 2025 ainsi que des sommes supplémentaires de façon sporadique, de nature à réduire sa dette locative. Par ailleurs, Monsieur [J] [D] [N] justifie percevoir un salaire de 1 568 euros (bulletin de salaire du mois de juillet 2025) et payer une pension alimentaire de 100 euros pour sa fille.

Lors de l’audience du 2 septembre, ce dernier a proposé de verser la somme de 30 euros par mois en supplément de son loyer. Le bailleur, s’il ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement, propose quant à lui que Monsieur [J] [D] [N] verse la somme complémentaire de 150 euros par mois.

Compte tenu de la situation de Monsieur [J] [D] [N], il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement avec le versement de la somme complémentaire de 80 euros, la somme de 30 euros paraissant trop peu élevée, outre le paiement du loyer courant, et de prononcer la suspension des effets des clauses résolutoires insérées aux contrats de location.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Monsieur [J] [D] [N] de l’appartement ainsi que du garage, et de le condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [D] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 1er novembre 2023 du contrat de location conclu entre l’office public de l’habitat de [Localité 7] et Monsieur [J] [D] [N] portant sur un appartement n°9670.0016 au sein de la résidence [Adresse 8], bâtiment B situé [Adresse 2] à [Localité 6], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONSTATE la résiliation au 9 septembre 2023 du contrat de location conclu entre l’office public de l’habitat de [Localité 7] et Monsieur [J] [D] [N] portant un garage fermé n°9670.6012 au sein de la résidence [Adresse 8], située [Adresse 2] à [Localité 6], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7], la somme de 2 782,21 euros arrêtée au 27 août 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Monsieur [J] [D] [N] à se libérer de cette somme en 35 versements mensuels et successifs de 80 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 36ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

— la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;

— les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de location s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Monsieur [J] [D] [N] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [J] [D] [N] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] [N] à payer à l’office public de l’habitat de [Localité 7] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [D] [N] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,