MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 JANVIER 2026

Minute : 26/00013

N° RG 23/00477 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2ST

Président : Monsieur François BOURIAUD

Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET

Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR

Débats : En audience publique le 13 Mai 2025

Prononcé : le 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[F] [M]

né le 04 Février 1969 à [Localité 17], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. OSKAR HOTEL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuel LEVANTI de la SELARL LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, M^e Christine ETIEMBRE, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Syndicat des Copropriétaires “ [Adresse 18]” prise en personne de son syndic en exercie, Monsieur [F] [M] né le 4 février 1969 à [Localité 16] (09) et demeurant [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul-marie BERAUDO, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

le 23/01/2026

Expédition à M^e BERAUDO – M^e LEVANTI

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par ordonnance en date du 23 avril 2024 à laquelle il est expressément renvoyée pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, dans un litige opposant monsieur [F] [M] à la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL, a rejeté les exceptions d’incompétence et de nullité soulevées par la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL et a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à monsieur [F] [M] de mettre en cause le syndicat des copropriétaires des parcelles cadastrées n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées sur la commune d’Annemasse ou de produire tout document de nature à démontrer qu’il est l’unique propriétaire des dites parcelles.

Le syndicat des copropriétaires des parcelles cadastrées n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées sur la commune d'[Localité 14], [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, monsieur [F] [M], est intervenu volontairement à l’instance.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 mai 2025.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, monsieur [F] [M] demande au juge des référés de condamner la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL à supprimer tout emplacement de stationnement et à enlever tout objet, obstacle ou véhicule sur l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle située sur la commune d'[Localité 14], cadastrée section A n° [Cadastre 6], au profit des parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11] et à rétablir le portail et le portillon qui existaient de part et d’autre du passage situé [Adresse 1], de l’autoriser à effectuer ces travaux à défaut d’exécution spontanée dans les quinze jours suivant le prononcé de la décision, et de condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de provision ad litem et la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL demande au juge de déclarer irrecevables les prétentions formées par monsieur [F] [M], à défaut de l’en débouter, à titre reconventionnel de le condamner sous astreinte à supprimer les emplacements de stationnement, barrières et plots sur les lots n° 3752, 261, 262, 263, 2017 et 2018 et à retirer tout véhicule stationné sur l’assiette de la servitude et la caméra installée sur sa façade et de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter à la justice.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes formées par monsieur [F] [M] :

Vu les articles 446-2-1 et 768 du code de procédure civile ;

Les conclusions déposées par monsieur [F] [M] à l’audience du 13 mai 2025 ne comportent dans leur dispositif aucune demande relative au retrait d’une caméra installée sur le fonds exploité par la société défenderesse. Le juge des référés n’a donc pas à statuer sur une telle prétention.

Vu les articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile et 1er, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Le propriétaire d’un fonds bénéficiant d’une servitude est en droit d’exercer toute action contre les personnes empêchant ou restreignant l’exercice de cette servitude, quand bien même ces personnes ne seraient pas les propriétaires du fonds servant.

Le fait que la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL ne soit pas propriétaire du fonds servant mais l’exploite dans le cadre d’un bail commercial n’est donc pas de nature à priver monsieur [F] [M] de tout intérêt à agir en justice à son encontre pour faire rétablir l’assiette d’une servitude de passage dès lors que ce dernier estime que la société défenderesse a, par son fait personnel, porté atteinte à cette assiette.

Monsieur [F] [M] n’est pas l’unique propriétaire des parcelles cadastrées n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] au profit desquelles une servitude de passage grevant la parcelle n°[Cadastre 6] exploitée par la société défenderesse a été constituée, suivant acte authentique reçu le 22 mars 2022 par maître [T] [G], notaire associé à [Localité 14], puisque ces deux parcelles sont soumises au statut de la copropriété.

Si chaque copropriétaire a intérêt et qualité pour agir en justice, à titre personnel, pour assurer, la sauvegarde matérielle ou juridique de l’immeuble dès l’instant où les agissements d’un tiers portent atteinte à ses droits, et notamment pour faire cesser les atteintes à une servitude de passage dont l’immeuble en copropriété bénéficie et dont l’exercice est indispensable à la pleine jouissance de ses lots, il doit, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, dès lors que l’action exercée à titre individuel tend également à préserver l’intérêt collectif des copropriétaires, appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause.

Monsieur [F] [M] a parfaitement le droit d’agir personnellement pour faire rétablir l’assiette d’une servitude de passage qui est nécessaire à la pleine jouissance de ses lots. Ce faisant, il n’exerce pas l’action du syndicat des copropriétaires en se substituant au syndic défaillant, mais exerce une action qui lui est propre. Monsieur [F] [M] doit en revanche mettre en cause le syndicat des copropriétaires dès lors que la servitude de passage constitue un accessoire de la propriété du sol et en conséquence une partie commune de la copropriété, que son action s’analyse en conséquence en une action tendant à la remise en état des parties communes et qu’une telle action nécessite la mise en cause du syndicat des copropriétaires (3e civ., 8 juillet 2015, pourvoi n° 14-16.975, CA [Localité 13], ch. 1-5, 17 oct. 2024, n° 21/08950). C’est d’ailleurs pour permettre cette mise en cause que le juge des référés a ordonné la réouverture des débats.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole, monsieur [F] [M], est intervenu volontairement à l’instance.

La société défenderesse ne caractérise aucune irrégularité dans la représentation du syndicat des copropriétaires en justice. Monsieur [F] [M] justifie, par la communication du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2025, de sa désignation en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires pour une durée de 3 années à compter de la date de l’assemblée générale. Aucune partie ne prétend que les décisions prises lors de cette assemblée générale auraient été annulées par une décision de justice. Le syndicat des copropriétaires existe par le seul effet de la répartition de la propriété d’un immeuble par lots comportant une partie privative et une quote-part des parties communes entre plusieurs personnes. Les copropriétaires n’ont donc pas à constituer ou à créer le syndicat des copropriétaires mais uniquement à désigner, lors d’une assemblée générale, le syndic professionnel ou bénévole, organe chargé de représenter le syndicat des copropriétaires et d’agir pour son compte. Pourrait se poser la question de l’absence d’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires, mais cette autorisation n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent du juge des référés et cette irrégularité ne peut en tout état de cause être soulevée que par un copropriétaire.

Les fins de non-recevoir soulevées par la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL seront donc rejetées.

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 686, 701, 702 et 2278 du code civil ;

Il est indiqué dans l’acte de constitution de servitude reçu le 22 mars 2022 par maître [T] [G] que la servitude de passage grevant la parcelle n°[Cadastre 6] au profit des parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur une longueur de 20 mètres environ depuis l'[Adresse 15] a une largeur de 6 mètres.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé les 14 mars et 21 avril 2023 versé aux débats par le demandeur que les places de stationnement réalisées par la société défenderesse, le long de l’hôtel, dans le passage reliant l'[Adresse 15] à la [Adresse 19] constituant l’assiette de la servitude de passage avaient pour effet de réduire la largeur de la servitude à moins de 6 mètres en cas de stationnement d’un véhicule sur ces emplacements.

Il ressort cependant des procès-verbaux de constat dressés les 26 et 28 février 2025 versés aux débats par les deux parties que les places de stationnement précitées ont été supprimées afin de permettre l’édification d’une extension de l’hôtel destinée à accueillir un escalier de secours nécessaire à la mise en conformité de l’hôtel. Il est indiqué dans le procès-verbal de constat du 26 février 2025 que la réalisation de l’extension, moins large que les places de stationnement préexistante, laisse subsister un passage supérieur à 6 mètres sur toute la longueur de l’extension. Il est certes indiqué dans le procès-verbal de constat du 28 février 2025 versé aux débats par le demandeur que l’extension a pour effet de réduire la largeur du passage à moins de 6 mètres mais les mesures ont été prises à partir des barrières de protection du chantier, qui ont vocation à être enlevées une fois les travaux terminés, et non à partir du pied de l’extension.

Il n’est donc pas démontré, avec toute l’évidence requise en référé, que l’édification de l’extension aurait pour effet de réduire la largeur du passage à moins de six mètres et constituerait en conséquence une atteinte manifestement illicite à la servitude de passage.

En revanche, si la réalisation des travaux d’extension de l’hôtel implique inévitablement, de part les mesures de protection qui doivent être prises et la circulation et le stationnement d’engins de chantier ou des véhicules des entreprises réalisant les travaux, une gêne à la circulation dans le passage constituant l’assiette de la servitude, le rétablissement, après l’achèvement des travaux, des anciennes places de stationnement le long de l’extension ou après l’extension, aura nécessairement pour effet de porter atteinte à l’assiette de la servitude.

Il conviendra donc de rejeter la demande de démolition de l’extension mais de faire interdiction à la société défenderesse, une fois les travaux terminés, de stationner des véhicules ou d’autoriser le stationnement de véhicules dans le passage situé sur la parcelle n°[Cadastre 6] entre le bâtiment abritant l’hôtel édifié sur cette parcelle et la limite nord des parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 11], le stationnement de véhicules à cet endroit ayant nécessairement pour effet de réduire le passage à moins de six mètres.

Le propriétaire ou l’exploitant du fonds grevé d’une servitude de passage ayant uniquement l’obligation de ne rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode et ne pouvant être tenu de réaliser les ouvrages nécessaires au bon usage de la servitude, et monsieur [F] [M] ne démontrant aucunement que la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL aurait procédé à la démolition d’un quelconque portail installé dans le passage, la demande tendant au rétablissement de l’ancien portail sera rejetée.

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Le juge des référés peut accorder une provision ad litem lorsque l’obligation principale à laquelle cette provision se rattache n’est pas sérieusement contestable et que le demandeur doit exposer des frais afin de faire reconnaître, ou établir dans son principe ou son montant, cette obligation.

En l’espèce, monsieur [F] [M] ne caractérise aucunement la nécessité d’engager des frais de procédure pour contraindre la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL à exécuter son obligation de ne pas faire.

Sa demande de provision ad litem sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL :

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile et 686, 701, 702 et 2278 du code civil ;

Si l’atteinte portée à l’assiette d’une servitude de passage fondée sur un titre ou sur la loi constitue nécessairement un trouble qu’il appartient au juge des référés de faire cesser dès lors que la preuve du caractère illicite du trouble est rapportée avec toute l’évidence requise en référé, force est de constater en l’espèce que la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL ne justifie aucunement que la parcelle n° [Cadastre 6] qu’elle exploite bénéficierait d’une servitude de passage grevant les parcelles n° [Cadastre 11], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], 2017 et 2018 appartenant au demandeur. Le seul acte de constitution de servitude versé aux débats fait état d’une servitude de passage grevant la parcelle n°[Cadastre 6] au profit des parcelles n° [Cadastre 10] et [Cadastre 11]. La société par actions simplifiée OSKAR HOTEL ne saurait en outre solliciter le respect de l’assiette d’une quelconque servitude de passage grevant les parcelles appartenant au demandeur pour le compte des propriétaires non identifiés de fonds dominants indéterminés.

Il conviendra donc de débouter la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL de ses demandes de suppression des emplacements de stationnement, barrières et plots sur les lots n° 3752, 261, 262, 263, 2017 et 2018 et de retrait de tout véhicule stationné sur l’assiette de la servitude de passage.

Vu les articles 835 alinéa 1er du code de procédure civile, 544 du code civil et 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

L’enregistrement, sans son autorisation, des faits et gestes d’un individu dans un espace privé ou public, si elle ne poursuit pas un but légitime, constitue une atteinte à la vie privée et donc un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Les seules photographies versées aux débats par la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL ne permettent pas cependant de démontrer avec toute l’évidence requise en référé que la caméra présente sur ces photographies serait susceptible de filmer en direction du fonds exploité par la société défenderesse.

Il conviendra donc de débouter la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL de sa demande de retrait de cette caméra.

Vu les articles 835 alinéa 2 et 1240 du code civil ;

Le juge ayant au moins en partie fait droit aux prétentions de monsieur [F] [M], il ne peut être considéré que celui-ci aurait commis une faute en introduisant la présente instance.

La société par actions simplifiée OSKAR HOTEL sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société par actions simplifiée OSKAR HOTEL succombant, elle sera condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. L’équité commande de rejeter également la demande formée à ce titre par monsieur [F] [M].

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par la société à responsabilité limitée OSKAR HOTEL ;

Faisons interdiction à la société par actions simplifiée OSKAR HOTEL, une fois les travaux de construction d’extension de l’hôtel terminés, de stationner des véhicules ou d’autoriser le stationnement de véhicules dans le passage situé sur la parcelle n°[Cadastre 6] reliant l'[Adresse 15] à la [Adresse 19], entre le bâtiment abritant l’hôtel édifié sur la parcelle n°[Cadastre 6] et la limite nord des parcelles n°[Cadastre 12] et [Cadastre 11], sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;

Déboutons monsieur [F] [M] du surplus de ses prétentions ;

Déboutons la société à responsabilité limitée OSKAR HOTEL de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamnons la société à responsabilité limitée OSKAR HOTEL aux dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 21] par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT