TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 04 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 24/04782 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJOB

NAC : 50G

Jugement Rendu le 04 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Madame [V] [H] [Y] divorcée [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Leslie HADIDA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [X] [G], né le 27 Décembre 1955 à PORTUGAL ([Localité 1]), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Etienne CACAN, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [A] [E] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne CACAN, avocat au barreau de l’ESSONNE

Me [J] [L], dont le siège social est sirué [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-Présidente,

Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Greffiers: Eloïse FIGUIGUI lors des débats, Morgiane ACHIBA Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu la requête afin d’assigner à jour fixe en date du 18 Juillet 2024, et l’ordonnance du Président en date du 9 juillet 2024, autorisant à comparaître à l’audience du 06 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 1er mars 2024, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] (promettants), d’une part, et Madame [V] [Y] (bénéficiaire), d’autre part, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (91) moyennant le prix de 130.000 euros. Le dit acte a été reçu par Maître [E] [U], notaire du bénéficiaire, avec la participation de Maître [W] [Z], notaire des promettants.

La promesse de vente a indiqué que le promettant, Monsieur [X] [G], a été placé en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Evry en date du 27 mars 2017 et que le liquidateur judiciaire est Maître [J] [L]. La promesse a prévu que l’acte est soumis à la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation de vente amiable par le liquidateur judiciaire.

La promesse a également été consentie sous réserve de la réalisation d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 120.000 euros, d’une durée maximale de 240 mois, à taux d’intérêt maximum de 4,41 % l’an (hors assurances), avec une date d’obtention définitive du prêt au plus tard le 3 mai 2024.

Les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 13.000 euros, un versement d’un montant de 5.000 euros devant être effectué par le bénéficiaire au promettant au plus tard le 14 mars 2024 et le surplus, soit la somme de 8.000 euros devra être versée par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de huit jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où toutes les conditions suspensives réalisées, ne signerait pas l’acte de vente.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 mai 2024 à seize heures.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Madame [V] [Y] a fait sommation à Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] de se présenter le 19 juin 2024 en l’office notarial désigné pour procéder à la signature de l’acte authentique de vente du bien objet de la promesse de vente signée la 1er mars 2024.

Par courrier recommandé en date du 13 juin 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont informé Madame [V] [Y] de son obligation de poursuivre le paiement du loyer mensuellement sur le bien objet de la vente qui fait également l’objet d’un contrat de bail d’habitation au profit de Madame [V] [Y].

Par courriers recommandés en date du 13 juin 2024, Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont informé l’étude notariale intervenue au profit de Madame [V] [Y] et cette dernière, que la promesse de vente est devenue caduque (la levée d’option par l’acquéreur est postérieure à la date butoire du 30 mai 2024) et ont reproché à l’étude notariale un manquement à son obligation de conseil et de rédacteur de l’acte dans la mesure où elle aurait dû indiquer l’intervention de Maître [L] ainsi que l’obligation de sa signature.

Par acte authentique en date du 19 juin 2024, Maître [M] [T], notaire du bénéficiaire, a relaté à l’acte les contestations et difficultés existantes entre les parties. Ledit acte a exposé que les conditions relatives à la réalisation de la vente sont réalisées à l’exception notamment de l’accord du liquidateur et intervention du liquidateur judiciaire à l’acte, en qualité de représentant de Monsieur [X] [G]. La promesse de vente n’a pas été réitérée.

Engagement de la procédure au fond

Par ordonnance en date du 6 juillet 2024, Madame [V] [Y] a été autorisée à assigner à jour fixe Monsieur [X] [G], Madame [A] [C] épouse [G] et Maître [J] [L] en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [G] avant le 24 juillet 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date des 12 et 18 juillet 2024, Madame [V] [Y] a assigné Monsieur [X] [G], Madame [A] [C] épouse [G] et Maître [J] [L] en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [G] devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de son assignation signifiée les 12 et 18 juillet 2024 valant conclusions, à laquelle il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, Madame [V] [Y] sollicite de voir:

— condamner les époux [G] à régulariser la réitération de la vente du bien sis [Adresse 4] à [Localité 5] (91) sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard suivant le mois de la signification du jugement à intervenir,

— condamner les époux [G] à lui verser la somme de 17.400 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner les époux [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [G] aux dépens comprenant notamment la sommation à comparaître du 13 juin 2024, le PV de difficulté du 19 juin 2024, le PV de constat d’huissier du 4 juillet 2024, ainsi que toutes les dépenses liées à cette procédure,

— rendre opposable le jugement à Maître [L], ès qualité de liquidateur,

— confirmer l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions et sur le fondement des articles 1124 et 1221 du code civil, la demanderesse expose que la promesse de vente a force exécutoire dans la mesure où le promettant a définitivement consenti à la vente et que la formation est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire. La bénéficiaire de la promesse indique qu’en cas de défaut du promettant, elle peut poursuivre l’exécution de la vente indépendamment de son droit de réclamer une indemnisation. La demanderesse répond n’avoir effectué aucune fausse déclaration pour l’obtention de son prêt. La demanderesse énonce que l’argument sur l’absence du liquidateur n’est pas opérant dans la mesure où la promesse rappelle (en page 3) que c’est une condition suspensive pour la vente et que pour éviter toute difficulté, elle a attrait Maître [L], en qualité de liquidateur, pour que le jugement lui soit opposable. La demanderesse indique que la promesse n’est pas caduque dans la mesure où elle a levé l’option dans le délai imparti. Madame [V] [Y] énonce que son préjudice est important du fait du comportement des époux [G] et qu’elle se retrouve dans une situation précaire avec des enfants à charge dans la mesure où elle doit supporter un loyer et des échéances de prêt pour un bien immobilier dont elle n’est pas encore propriétaire. La demanderesse sollicite ainsi la somme de 17.400 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à un an de loyer qu’elle devra supporter le temps de la réitération de la vente.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] sollicitent de voir:

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action,

— juger que la promesse de vente du 1er mars 2024 est nulle et caduque,

— condamner Madame [Y] à leur verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien et dol,

— condamner Madame [Y] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Y] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs exposent que la promesse de vente a prévu expressément en page 3 la condition suspensive de l’intervention et la signature de Maître [L], en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G], ce qui n’a pas été respecté rappelant que le liquidateur n’a pas été convoqué pour la signature, de sorte qu’ils ont légitimement pensé qu’aucune signature finale de vente n’aurait lieu du fait de la caducité de la vente. Les défendeurs énoncent que la date limite donnée au bénéficiaire pour l’obtention de son prêt a été fixée au 3 mai 2024 et qu’il y a eu carence de la bénéficiaire sur ce point. Les défendeurs indiquent avoir été victimes de manoeuvres dolosives de la part de Madame [V] [Y] qui a fait une fausse déclaration sur sa situation personnelle ayant appris postérieurement à la promesse de vente qu’elle était en situation de licenciement économique, de sorte que leur consentement a été altéré et ils sollicitent la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien et le dol.

***

Bien que régulièrement assigné le 12 juillet 2024 par remise de l’acte à étude, Maître [J] [L], en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [G] n’a pas constitué avocat.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente en date du 1er mars 2024

L’article L. 642-19 du code de commerce dispose que le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues selon le cas, au second alinéa de l’article L. 322-2 ou aux articles L. 322-4 ou L. 322-7. Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu’il a fixées ont été respectées.

Il résulte de ces dispositions que l’autorisation du juge-commissaire doit nécessairement intervenir préalablement à la vente et donc à la promesse de vente, faute de quoi la procédure prévue à l’article susvisé n’aurait pas de sens.

Une condition suspensive ne peut pas être relative au consentement des parties. Ainsi, les parties ne peuvent choisir comme événement l’autorisation à donner en matière de procédure collective, puisque la condition n’est jamais qu’une modalité d’une obligation et qu’elle peut être supprimée sans que cela ne fasse obstacle à l’existence et à l’exécution du contrat. Il n’est donc pas envisageable de prévoir que le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du consentement de l’une des parties ou d’une autorisation du juge nécessaire pour que le consentement soit valablement donné. Une vente amiable sous condition suspensive d’obtention d’une ordonnance du juge-commissaire est entachée de nullité.

Cette règle est d’ordre public. La nullité absolue résultant de la violation des formes prescrites par l’article L. 642-19 du code de commerce peut être invoquée par tout intéressé, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief et l’autorisation donné postérieurement par le juge commissaire ne peut faire obstacle à l’action en nullité.

En l’espèce, Monsieur et Madame [G] sollicitent de “juger que la promesse de vente du 1er mars 2024 est nulle et caduque” sans développer de moyens de droit et de fait précis à la demande de nullité mais évoquent de manière générale la condition suspensive prévue à la promesse de vente tendant à l’autorisation du liquidateur judiciaire et son absence de réalisation.

Madame [V] [Y] ne répond pas précisément sur la question de la nullité exposant que la promesse de vente rappelle que l’autorisation du liquidateur judiciaire est une condition suspensive pour la vente et que ce dernier est attrait à la présente procédure.

En l’occurrence, la promesse de vente en date du 1er mars 2024, comporte un paragraphe “DECLARATIONS DES PARTIES” (page 2 de l’acte) qui expose les éléments suivants:

“Le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE déclarent:

Que leur état civil et leurs qualités indiqués en tête des présentes sont exacts.

Qu’ils ne sont pas en état de cessation des paiement, redressement ou liquidation judiciaire, à l’exception de Monsieur [G] qui déclare avoir été placé en liquidation judiciaire aux termes d’un jugement rendu par le Tribunal de Commerce d’EVRY en date du 27 mars 2017 publié au BODACC le 7 avril 2017 ainsi qu’il résulte du document ci-annexé. Annexe n°1

Le liquidateur judiciaire est Me [J] [L] [Adresse 2]

Il déclare que ce jugement porte sur l’entreprise dénommée [G] [X] ENTREPRISE M2E ayant son siège social à [Adresse 4] inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 330748450.”

La promesse de vente comporte une partie “LIQUIDATION JUDICIAIRE DU VENDEUR” (page 3) qui prévoit que:

“Le PROMETTANT a été mis en liquidation judiciaire aux termes d’un jugement rendu par le tribunal de commerce de EVRY le 27 mars 2017 dont une copie est annexée. ( voir annexe 1)

Il déclare que les biens vendu constituait le siège social de son entreprise mise en liquidation ainsi que sa résidence principale.

Par suite, et conformément aux dispositions de l’article L 641-9 du Code de commerce intéressant les procédures collectives, il se trouve dessaisi de l’administration et de la disposition de ses biens. Par suite, le présent acte est soumis à la condition suspensive de l’obtention de vente amiable par le liquidateur judiciaire.”

Ainsi, force est de relever, au regard des mentions précitées à la promesse de vente malgré l’absence de production de l’annexe 1 aux débats, que les parties ne contestent pas qu’une procédure collective a été ouverte au profit de Monsieur [X] [G] et que son bien immobilier, objet de la promesse de vente, dépend de la procédure collective et nécessite l’obtention de vente amiable par le liquidateur judiciaire et plus précisément l’autorisation du juge commissaire.

Les parties analysent la clause précitée figurant en page 3 de l’acte comme une condition suspensive tendant à l’autorisation du liquidateur judiciaire.

Toutefois, cette clause ne peut pas être regardée comme une condition suspensive susceptible de pallier le défaut de capacité de Monsieur [X] [G] à mobiliser son patrimoine au jour de la promesse de vente.

Ainsi, la promesse de vente en date du 1er mars 2024 ayant été conclu sous “la condition suspensive de l’obtention de vente amiable par le liquidateur judiciaire” est entachée de nullité.

Au regard du caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 642-19 du code de commerce, il y a lieu de prononcer la nullité de la promesse de vente en date du 1er mars 2024 en raison du défaut d’autorisation du juge-commissaire préalable à sa signature.

La nullité entraine la restitution des éventuelles sommes versées en exécution de la promesse de vente. Toutefois, le tribunal n’est saisi d’aucune demande en ce sens.

La nullité de la promesse de vente s’oppose à la demande principale de Madame [V] [Y] tendant à la réitération de la vente du bien immobilier, objet de la promesse, sous astreinte et sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

L’article 12 du code de procédure cvile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité délictuelle d’une partie nécessite la démonstration de trois éléments cumulatifs, une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [V] [Y]

La demanderesse sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 17.400 euros à titre de dommages et intérêts.

La demanderesse ne développe aucun moyen de droit au soutien de sa demande laquelle doit s’analyser en une demande de réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Au soutien de sa demande, Madame [V] [Y] développe uniquement les éléments suivants:

“D. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Le préjudice subi par Madame [Y] est important du fait du comportement des Consorts [G] qui n’ont pas hésité à la menacer de la mettre dehors

Pièce 16: Mail de Mme [Y] répondant à la menace de Mme [G] sur la fin du bail

Madame [Y] se retrouve dans une situation précaire avec des enfants à charge.

Pièce 17: livret de famille et acte de mariage portant transcription du divorce

Elle doit à la fois supporter un loyer pour ne pas être mise à la rue et à la fois une échéance de prêt pour un appartement dont elle n’est pas encore propriétaire à ce jour.

Elle est donc parfaitement en droit de demander la somme de 17 400 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Ce préjudice correspondant à un an de loyer que Madame [Y] va devoir supporter le temps de la réitération de la vente.

Pièce 13: Tableau d’amortissement du prêt

Pièce 14: Extrait des relevés de compte démontrant le paiement du loyer et du prêt.”

Toutefois, force est de constater que Madame [Y] ne développe aucun moyen de fait sur la faute reprochée aux époux [G], de sorte que la demanderesse sera déboutée de sa demande tendant à obtenir des dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [G]

Les défendeurs sollicitent la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien et dol.

Les défendeurs ne développent aucun moyen de droit au soutien de sa demande laquelle doit s’analyser en une demande de réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [G] développent uniquement les éléments suivants:

“ Le crédit de Mme [Y] a été pris en falsifiant la demande.

Il y a eu fraude à la loi.

Il convient de souligner que Monsieur et Madame [G] ont été victimes de manoeuvres dolosives de la part de Madame [Y].

Cette dernière a fait une fausse déclaration sur sa situation personnelle.

Monsieur et Madame [G] ont postérieurement à la signature de la promesse apprit qu’elle était en situation de licenciement économique.

A ce titre, la lecture de ses fiches de paie mentionne une date de début de suspension de versement des salaires au 8 mars 2023 et une fin de suspension au 7 avril 2024. (Pièce 7)

Ce sont des éléments nouveaux qui ont altéré le consentement de Monsieur et Madame [G].

En conséquence, Madame [Y] sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [G] la somme de 15.000,00 euros au titre de dommage-intérêt pour l’immobilisation du bien, et le dol dont elle a été auteur.”

Toutefois, force est de constater que les défendeurs procèdent par affirmation sans démontrer de faute de la demanderesse, ni leur préjudice, de sorte que Monsieur et Madame [G] seront déboutés de leur demande tendant à obtenir des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard de la nature de la décision, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité ne commande pas de faire application de la condamnation prévue à l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’ article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Sur l’opposabilité du jugement

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, Madame [V] [Y] a assigné Maître [J] [L], en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [G] afin de lui rendu opposable le jugement.

Aucune demande n’est formulée à l’encontre du liquidateur judiciaire, dont la mise en cause ou l’intervention ne poursuivre d’autre but que leur rendre opposable le présent jugement.

Par conséquent, il convient de déclarer commun à Maître [J] [L], en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [G] la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées,

PRONONCE la nullité de la promesse de vente en date du 1er mars 2024 conclue entre Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] (promettants), d’une part, et Madame [V] [Y] (bénéficiaire), d’autre part, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5] (91);

DEBOUTE Madame [V] [Y] de sa demande tendant à la réitération de la vente du bien immobilier, objet de la promesse de vente en date du 1er mars 2024, sous astreinte;

DEBOUTE Madame [V] [Y] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] au paiement de dommages et intérêts;

DEBOUTE Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G] de leur demande de condamnation de Madame [V] [Y] au paiement de dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [V] [Y], d’une part, et Monsieur [X] [G] et Madame [A] [C] épouse [G], d’autre part, du surplus de leurs demandes;

DECLARE le présent jugement commun à Maître [J] [L], en qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur [X] [G];

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire;

Ainsi fait et rendu le QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,