REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Loyers commerciaux

N° RG 19/05129 – N° Portalis DB3E-W-B7D-KJDK

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. FINE FRERES, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-baptiste BELLON, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Jean-baptiste BELLON – 0084

M^e Isabelle LACOMBE-BRISOU – 0144

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2004, la SCI FINE FRERES a donné à bail à la société SERVIPORT SARL, aux droits de laquelle se trouve à présent la société [Adresse 12], divers locaux commerciaux à HYERES, [Adresse 17], pour une durée de neuf années (bail non produit en procédure).

Postérieurement, par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2008, la SCI FINE FRERES a consenti à la société SERVIPORT SARL, aux droits de laquelle se trouve à présent la société [Adresse 12], un avenant au bail commercial du 12 janvier 2004 pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2008 et jusqu’au 30 juin 2017, portant, après restitution d’une partie des locaux anciennement loués, sur :

— Une parcelle de terrain sise à [Adresse 13], figurant au cadastre de ladite ville sous les références section F parcelle [Cadastre 3] (devenue DT [Cadastre 7]) d’une superficie de 38 ares 40 centiares ;

— Une parcelle de terrain sise au même endroit figurant au cadastre de ladite ville sous les références section F parcelle [Cadastre 6] (devenue DT [Cadastre 9]) d’une superficie de 91 ares 07 centiares sur laquelle est édifiée un bâtiment de 1500 m2, comprenant :

Au 1er étage des bureaux pour 150 m2 et un magasin pour 300 m2 ; Au rez-de-chaussée un magasin pour 450 m2 et un hall d’exposition pour 1050 m2.

Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 80.000 euros HT soit 95.680 euros TTC payable mensuellement et d’avance.

En outre, par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2011, la SCI FINE FRERES a consenti à la société SERVIPORT SARL, aux droits de laquelle se trouve à présent la société [Adresse 12], un avenant au bail commercial du 15 juillet 2008 concernant la location complémentaire d’un terrain de 1000 m2, attenant au terrain déjà loué par bail du 15 juillet 2008 et cadastré section DT N°[Cadastre 1]. Le prix de la location de ce terrain a été fixé à 1 000 euros HT.

Ultérieurement, par acte extrajudiciaire en date du 17 février 2017, la SCI FINE FRERES a donné congé à la SAS [Adresse 12] avec offre de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2017 et moyennant un loyer déplafonné de 132 377,08 euros TTC.

Par correspondance remise en mains propres au gérant de la SCI FINE FRERES, la SAS [Adresse 12] indique accepter le principe du renouvellement du bail mais refuser le montant du loyer déplafonné.

***

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2019, la SCI FINE FRERES a fait signifier à la SAS [Adresse 12] un mémoire en demande aux fins de fixation d’un loyer commercial en sollicitant du Juge des loyers commerciaux de bien vouloir, à titre principal, dire et juger qu’il existe une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative des locaux considérés et, par conséquent, procéder au déplafonnement du loyer annuel à compter du 30 septembre 2017. La SCI FINE FRERES demande la fixation du loyer annuel à la somme de 110 314,24 euros HT, taxe foncière en sus.

En l’absence de réponse, la SCI FINE FRERES, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2019, a assigné la SAS [Adresse 12] devant le Juge des loyers commerciaux.

Par mémoire signifié le 20 novembre 2020, le défendeur, la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE, demande au Juge des loyers commerciaux de rejeter la demande de déplafonnement du loyer et de fixer le loyer annuel à la somme de 88 805,75 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 juin 2023 et mise en délibéré au 13 juillet 2023.

Par jugement du 13 juillet 2023, le Juge des locaux commerciaux :

Dit que le contrat du 1er novembre 2011 s’analyse en un avenant au bail commercial du 15 juillet 2008 ;Constate le principe du renouvellement du bail du 15 juillet 2008 et de son avenant du 1er novembre 2011 à compter du 1er octobre 2017 ;Déclare la SCI FINE FRERES recevable en sa demande de déplafonnement du loyer ;Ordonne une mesure d’expertise et commet Monsieur [Z] [V] pour y procéder, avec comme mission, notamment, de dire s’il s’est produit une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphes 1° et 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce entre 2008 et 2017 et donner son avis sur la valeur locative des lieux loués et le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 5 mars 2024 ;Réserve les demandes relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.Dans l’attente du rapport d’expertise, l’affaire a été renvoyée contradictoirement en audience de mise en état à plusieurs reprises.

Le 18 juillet 2024, Monsieur [Z] [V], expert judiciaire près la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, a déposé au greffe de la 1ère chambre civile du Tribunal Judiciaire de Toulon son rapport définitif.

Par ordonnance du juge de la mise en état, l’audience de plaidoirie a été fixée au 20 mars 2025.

La SCI FINE FRERES, dans son dernier mémoire signifié par RPVA le 2 janvier 2025, auquel il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et arguments, demande au Juge des loyers commerciaux de :

À titre principal :Débouter la SAS [Adresse 12] de sa fin de non-recevoir soulevée à titre principal ;Déclarer recevable la demande de déplafonnement formulée par la SCI FINE FRERES, tant que sur les parcelles DT [Cadastre 7] et [Cadastre 9] que sur la parcelle DT [Cadastre 1] ;Déclarer bien fondée la demande de déplafonnement présentée par la SCI FINE FRERES à l’encontre de la SAS [Adresse 12] ;Juger en conséquence qu’il existe une modification notable des éléments d’appréciation de la valeur locative des locaux considérés sis [Adresse 4] à [Localité 11], caractérisée notamment par une modification à la hausse des facteurs locaux de commercialité et une augmentation de prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Procéder, par voie de conséquence au déplafonnement sollicité par la SCI FINE FRERES à compter du 30 septembre 2017 et fixer à compter de cette date à la somme de 110 314,24 euros HT, TVA en sus, soit 132 377,08 TTC par an, taxe foncière en sus, payable dans les mêmes conditions que le bail initial, par mois et d’avance, pour la première année de renouvellement, le montant du loyer des locaux situés sur la Commune de HYERES, [Adresse 4] composés de trois parcelles figurant au cadastre de ladite commune, [Adresse 16], section DT [Cadastre 8] et [Cadastre 1] ;Juger qu’à défaut d’intervention d’un nouveau bail dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la décision à intervenir sera passée en force de chose jugée, cette décision vaudra bail en application de l’article L.145-57 du Code de commerce, à compter du 1er octobre 2017 ;Juger que la SAS [Adresse 12] sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal, éventuellement majoré conformément à la loi, sur le montant du nouveau loyer fixé, à compter du 30 septembre 2017 ;Juger qu’à compter du jugement à intervenir la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE paiera un loyer tel qu’ainsi fixé à compter du 1er octobre 2017, taxe foncière en sus, qui sera révisé conformément aux dispositions du bail consenti ;À titre subsidiaire : Homologuer les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [V] relativement à la fixation de la valeur locative à la date du renouvellement du 1er octobre 2017 et fixer en conséquence à la somme de 128 815,00 euros HT, TVA en sus, par an, taxe foncière en sus, payable dans les mêmes conditions que le bail initial, par mois et d’avance, pour la première année de renouvellement, le montant du loyer des locaux situés sur la Commune de [Localité 11], [Adresse 4], composés des trois parcelles figurant au cadastre de la dite commune, [Adresse 18], section DT [Cadastre 7], [Cadastre 9] et [Cadastre 1] ;Juger qu’à défaut d’intervention d’un nouveau bail dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la décision à intervenir sera passée en force de chose jugée, cette décision vaudra bail en application de l’article L.145-57 du Code de commerce, à compter du 1er octobre 2017 ;Juger que la SAS [Adresse 12] sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal, éventuellement majoré conformément à la loi, sur le montant du nouveau loyer fixé, à compter du 30 septembre 2017 ;Juger qu’à compter du jugement à intervenir la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE payera un loyer tel qu’ainsi fixé à compter du 1er octobre 2017, taxe foncière en sus, qui sera révisé conformément aux dispositions du bail consenti ;En toutes hypothèses : Dire et juger qu’il sera inéquitable de laisser à la charge de la SCI FINE FRERES les frais irrépétibles engendrés par la présente instance ;Condamner la SAS [Adresse 12] à payer à la SCI FINE FRERES la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise exposés ;

La SAS [Adresse 12], dans son dernier mémoire signifié le 21 novembre 2024 par RPVA, auquel il est expressément référé pour un plus ample exposé des moyens et arguments, demande au Juge des loyers commerciaux de :

Rejeter les demandes de la SCI FINE FRERES en ce qu’elle ne démontre pas l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact favorable sur les locaux sis et loués à la SAS [Adresse 12] sur la période du 1er juillet 2008 au 30 septembre 2017 ;Débouter purement et simplement la SCI FINE FRERES de l’intégralité de ses demandes ;Fixer le montant du loyer annuel au 1er octobre 2017 en fonction des indices applicables soit la somme de 88 805,74 euros ;Condamner la SCI FINE FRERES à régler à la SAS [Adresse 12] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre la condamner aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’appartient pas au tribunal d’y répondre.

D’autre part, dès lors que la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE ne soulève plus, dans ses dernières écritures, l’irrecevabilité de la demande en déplafonnement, la demande de la SCI FINE FRERES tendant à débouter la SAS [Adresse 12] de sa fin de non-recevoir est sans objet. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur la demande de déplafonnement du loyer du bail commercial

Selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1°) Les caractéristiques du local considéré ;

2°) La destination des lieux ;

3°) Les obligations respectives des parties ;

4°) Les facteurs locaux de commercialité ;

5°) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

De plus, selon l’alinéa 1er de l’article L.145-34 du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

Il résulte de la combinaison de ces textes que pour un bail d’une durée n’excédant pas 9 ans – ou poursuivi tacitement sans excéder 12 ans – la revalorisation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail est soumise à la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du Code de commerce, à moins de justifier d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce.

En l’espèce, le bail du 15 juillet 2008 pour lequel le bailleur demande le déplafonnement du loyer ne s’est pas poursuivi pendant une durée supérieure à 12 ans. La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative est donc subordonnée à la démonstration d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant des caractéristiques propres au local

Aux termes de l’article R. 145-3 du Code de commerce :

«  Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire."

En l’espèce, la SCI FINE FRERES soutient que les locaux sont en bon état d’entretien, qu’ils se situent en bordure d’une départementale régulièrement fréquentée et que le bâtiment accueillant la clientèle présente une construction traditionnelle en agglomérés, bien visible à partir de la voie. En outre, il estime que les agencements ne sont pas fortement spécialisés, permettant une cession ou une sous-location de façon aisée. Enfin, selon le demandeur, l’accès aux clients et l’aire de manœuvre ne présentent pas de difficultés particulières, y compris pour les poids lourds.

Dans son rapport d’expertise du 18 juillet 2024, Monsieur [Z] [V], expert près la Cour d’Appel d'[Localité 10], indique que les caractéristiques du local sont inchangées pour la période de référence.

S’agissant de la destination des lieux

L’article R145-5 du Code de commerce indique « la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7. »

En l’espèce, la SCI FINE FRERES mentionne que le locataire peut, après information préalable au bailleur, sous-louer tout ou partie des locaux. De plus, après autorisation du bailleur, le locataire peut céder son droit au bail, en tout ou en partie.

Cependant, aux termes des avenants conclus les 15 juillet 2008 et 1er novembre 2011, la destination des lieux n’a pas subi de modification notable pendant la période de référence.

S’agissant des obligations respectives des parties

L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que :

«  Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En l’espèce, selon les termes du bail commercial, le bailleur ne supportera aucuns travaux, même ceux visés à l’article 606 du Code civil, à l’exception du clos et du couvert. Le bail ne comporte aucune clause limitant la jouissance des lieux ou alourdissant de manière excessive les conditions du locataire, et qui pourrait avoir pour effet de diminuer la valeur locative.

De la même manière que les précédents critères, les obligations imposées aux parties n’ont pas connu de modification notable pendant la période de référence.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du Code de commerce, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

En l’espèce, la SCI FINE FRERES verse aux débats un rapport d’expertise amiable réalisé par Madame [E] [X], expert immobilier, évaluateur foncier et commercial, en janvier 2017.

Ce rapport soutient que le secteur situé à proximité immédiate du fonds de commerce considéré, c’est-à-dire dans la Zone Artisanale du Palyvestre, ainsi que les axes avoisinants, ont connu un développement significatif depuis la date de conclusion du bail commercial.

En outre, il indique que les infrastructures proches sont nombreuses (Aéroport de [Localité 21]-[Localité 11], gare [20] 50) et que la parcelle supportant la construction bénéficie d’un vaste linéaire sur l’avenue conduisant directement au port, ce qui est un atout commercial évident au regard de l’activité du preneur.

Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable établit que l’ensemble dispose de facilités de stationnement et se situe approximativement à 1 km du [Localité 15] [Localité 19] – [Localité 14] DE [Localité 11], et à 6 km du Centre-Ville de [Localité 11].

Cependant, le rapport énumère les plus-values relatives aux locaux du bail commercial mais ne mentionne pas expressément de modification notable au sens de l’article L.145-33 du Code de commerce pouvant justifier un déplafonnement du loyer du bail commercial.

Dans son rapport d’expertise du 18 juillet 2024, Monsieur [Z] [V], expert près la Cour d’Appel d'[Localité 10], indique qu’après avoir analysé la zone de chalandise, la population de la zone de chalandise (démographie, niveau de vie), la concurrence, les infrastructures publiques et le marché des activités nautiques, il ne s’est pas produit, pendant la période de référence, une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Ainsi, à la lumière du rapport amiable qui ne mentionne pas expressément de modification notable des éléments de l’article L.145-33 du Code de commerce et des conclusions du rapport d’expertise selon lesquelles de telles modifications ne se sont pas produites lors de la période de référence, il convient de débouter la SCI FINE FRERES de sa demande de déplafonnement du loyer du bail commercial.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de répondre à la demande de fixation du loyer annuel à la somme de 110 314,24 euros HT, TVA en sus, soit 132 377,08 TTC par an, taxe foncière en sus, pris en conséquence d’un déplafonnement.

Sur la fixation du loyer renouvelé

Dès lors que la demande est déplafonnement est rejetée, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative, soit 110 314,24 HT à titre principal, 128 815,00 euros HT à titre subsidiaire. Le montant du loyer renouvelé sera donc fixé au loyer indexé au 1er octobre 2017 soit la somme de 88 805,74 euros, ainsi que le demande le preneur.

Sur la demande d’intérêts

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur, et à compter du premier mémoire en défense du bailleur lorsque c’est le preneur qui est à l’origine de la saisine du juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, la société SCI FINE FRERES a assigné la SAS [Adresse 12] devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer par acte extrajudiciaire en date du 7 novembre 2019. Les intérêts sont donc dus à compter du 7 novembre 2019 sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, et la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE sera condamnée à les payer, de même que leur capitalisation à chaque échéance annuelle à compter du 7 novembre 2020.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FINE FRERES, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétiblesL’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI FINE FRERES est condamnée à payer aux preneurs une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à rejeter la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de déplafonnement ;

DEBOUTE la SCI FINE FRERES de sa demande de déplafonnement du loyer ;

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI FINE FRERES et la SAS [Adresse 12] à compter du 1er octobre 2017 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 88 805,74€ ;

CONDAMNE la SAS [Localité 11] ESPACE PLAISANCE à payer à la SCI FINE FRERES les intérêts dus à compter du 7 novembre 2019 sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement, ainsi que leur capitalisation à compter du 7 novembre 2020 ;

CONDAMNE la SCI FINE FRERES à payer à la SAS [Adresse 12] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FINE FRERES aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE