TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/05701 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6RV

AFFAIRE :

[T]

C/

[X]

JUGEMENT contradictoire du 08 DECEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e BRUMM

Copie : M^e HERNANDEZ

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 08 DECEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [J] [T] épouse [E]

née le 16 Juillet 1967 à [Localité 2] (ALLEMAGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e BRUMM, avocat du barreau de LYON substitué par M^e LA BALME, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X]

né le 18 Mars 1988 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Christophe HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 DECEMBRE 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2020, Madame [J] [E] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [C] [X] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement intérieur sis à [Localité 1] (83) [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d’un montant de 709,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 150,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Madame [J] [E] a fait délivrer à Monsieur [C] [X], par acte en date du 08 janvier 2024, et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 3 795,57 euros dans un délai de deux mois.

Par acte délivré le 04 juin 2024, Madame [J] [E] a fait assigner Monsieur [C] [X] devant la présente juridiction, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 5], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux

Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique

Condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 3 498,85 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal

Condamner Monsieur [C] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux

Condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et aux frais de l’exécution à venir.

Le diagnostic social et financier a été établi le 08 juillet 2024 et transmis à la juridiction le 11 juillet 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 04 novembre 2024 puis celles des 10 février et 13 octobre 2025.

A cette date, Madame [J] [E] n’a pas comparu mais était représentée par son conseil.

Monsieur [C] [X] n’a pas comparu mais était représenté par son conseil.

Celui-ci a formulé une demande de renvoi, à laquelle s’est opposée le demandeur et qui a été refusée par la juridiction, compte tenu du montant de la dette déclarée par la demanderesse.

L’affaire a ainsi été retenue. La présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, Madame [J] [E] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, réactualisant sa créance à la date du 1er octobre 2025 à la somme de 16 949,44 euros.

En défense, il n’est formulé aucune demande ni transmis aucun document.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

La demanderesse a été autorisée à transmettre en cours de délibéré le décompte actualisé de sa créance et à justifier de sa transmission auprès de Monsieur [C] [X].

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 06 juin 2024, de sorte que la demande de Madame [J] [E] est recevable, la première audience s’étant tenue le 04 novembre 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon les dispositions de l’article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce, Madame [J] [E] justifie d’un décompte des sommes dues pour la période du 1er septembre 2023 au 1er octobre 2025.

Sa créance apparaît fondée tant en son principe qu’en son montant.

En conséquence, Monsieur [C] [X] sera condamné à lui payer la somme de

16 949,44 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (Avis Cour de cassation 3ème chambre civile du 13 juin 2024 / 24 – 70002).

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Madame [J] [E] justifie avoir régulièrement signifié le 08 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce pour un montant de 3 795,57 euros.

Il est établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause à compter du 8 mars 2024.

Monsieur [C] [X] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Or, Madame [J] [E], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [C] [X] se maintient dans les lieux et ce sans droit ni titre depuis le 8 mars 2024.

Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 938,28 euros et ce jusqu’au départ effectif des occupants.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [C] [X], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

Il apparaît conforme à l’équité de le condamner à payer Madame [J] [E] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l’espèce ne justifie que ne soit écartée l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [J] [E],

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Madame [J] [E] la somme de 16 949,44 euros au titre de l’arriéré locatif,

CONSTATE que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Madame [J] [E] et Monsieur [C] [X] portant sur un logement à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement intérieur sis à [Localité 1] (83) [Adresse 4] sont acquises à la date du 8 mars 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement à usage d’habitation ainsi qu’une place de stationnement intérieur sis à [Localité 1] (83) [Adresse 4], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Madame [J] [E] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 938,28 euros non indexée, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 8 mars 2024, et sous couvert des paiements déjà effectués, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à Madame [J] [E] la somme de 400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [X] aux dépens de l’instance,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE