REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 22/05038 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LWNB

En date du : 20 novembre 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 septembre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 avancé au 20 novembre 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [L] [Z] veuve [F], née le 30 Juin 1952 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. LAORA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Laurent MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Laetitia MAGNE – 1003

M^e Laurent MARTIN – 194

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail à titre précaire en date du 1er octobre 2020, [L] [F] a donné à bail à la société LAORA (à l’enseigne PAIN de SUCRE) un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de 11 mois soit jusqu’au 30/09/2021, moyennant un loyer annuel de 19 000€ en 6 chèques.

[L] [F], ne souhaitant pas renouveler ledit bail, a adressé par acte de commissaire de justice le 16 février 2022 à la SARL LAORA une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2022, [L] [F] a fait assigner la SARL LAORA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la société LAORA au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 26 juillet 2022, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2022, [L] [F] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulon la SARL LAORA afin de voir constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2021, ordonner l’expulsion et condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 1 727,27€ ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans des conclusions d’incident, [L] [F] a demandé au juge de la mise en état de dire et juger que la demande en requalification de bail commercial présentée par la société LAORA était prescrite.

Par une ordonnance d’incident en date du 6 février 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de la SARL LAORA tendant à la requalification du contrat de bail à titre précaire en bail commercial comme étant prescrites.

Par un arrêt du 31 octobre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé cette ordonnance du juge de la mise en état et rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de la société LAORA en requalification du bail précaire en bail commercial.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, [L] [Z] veuve [F] demande au tribunal de :

CONSTATER la résiliation du bail à compter du 1er/10/2021.

ORDONNER l’expulsion de la SARLAU LAORA ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique du local sis [Adresse 5] à l’enseigne PAIN DE SUCRE.

CONDAMNER la SARLAU LAORA à payer à Madame [F] la somme de 1 727,27 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er/10/2021 et jusqu’à complète libération des lieux.

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER dans l’hypothèse de la requalification du bail litigieux en bail commercial, que le loyer ne saurait être inférieur à la somme de 3 500 € par mois.

CONDAMNER la SARLAU LAORA à payer à Madame [F] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de M^e MAGNE, Avocat sur son affirmation de droit.

DEBOUTER la SARLAU LAORA de toutes ses demandes.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SARL LAORA demande au tribunal de :

A Titre Principal

— Débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et Juger que la société LAORA ne saurait être considérée comme occupante sans droit ni titre ;

— Dire et juger que la Société LAORA est titulaire d’un Bail commercial pour les locaux qu’elle occupe et qu’elle est, dès lors, en droit de solliciter la requalification du bail en bail commercial soumis aux dispositions du décret de 1953 ;

A Titre Subsidiaire

— Débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et Juger que la multiplication des baux dérogatoires consentis par la requérante, constitue une fraude à la Loi ;

— Dire et Juger en conséquence qu’il s’opère « de facto » un nouveau bail soumis aux dispositions du décret de 1953 ;

A Titre infiniment subsidiaire

— Débouter Mme [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et Juger qu’à l’issue du dernier bail expirant le 30 septembre 2021, la société LAORA s’est maintenue dans les lieux, sans opposition de la part du bailleur dans le délai d’un mois ;

— Dire et Juger que depuis cette date, les loyers sont régulièrement réglés au bailleur sans opposition de sa part ;

— Dire et Juger dès lors, qu’il s’opère un nouveau bail régi par les dispositions de l’article L 145- 1 et suivants du Code de Commerce ;

En tout état de cause :

— Fixer la date d’entrée en vigueur du bail commercial soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce, au 1er octobre 2021 ;

— Condamner Madame [L] [F] à payer à la société LAORA la somme de quatre mille euros (4000,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner Madame [L] [F] aux entiers dépens.

*

Par ordonnance du 1er avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 18 août 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, puis avancée au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale tendant à l’expulsion de la SARL LAORA et à la fixation d’une indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article L. 145-5-1 du code de commerce dispose que « N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. »

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce : " Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local…"

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce que : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

[L] [F] soutient que le bail conclu le 30 septembre 2020 commençant à courir le 1er octobre 2020 prévoyait une durée de 11 mois pour se terminer le 30 septembre 2021 (c’est-à-dire 12 mois plus tard, en réalité). Elle ajoute que le contrat était consenti à titre provisoire et précaire et qu’à l’issue du délai, la SARL LAORA s’était engagée à quitter le local. Ayant délivré une sommation de quitter les lieux le 16 février 2022, elle fait valoir qu’elle n’avait aucune intention d’autoriser le maintien dans les lieux de la locataire et demande donc de considérer la SARL LAORA comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021 et d’ordonner son expulsion ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation de 1 727,27€ par mois à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux.

La SARL LAORA soutient en défense qu’elle est en droit de solliciter la requalification du bail en bail commercial soumis aux dispositions du décret de 1953 dès lors que le bail en cause doit s’analyser comme un bail dérogatoire et non comme un bail précaire, qu’elle a bénéficié d’une succession de baux dérogatoires, et qu’à l’issue du dernier bail expirant le 30 septembre 2021, elle s’est maintenue dans les lieux, sans opposition de la part du bailleur dans le délai d’un mois. En tout état de cause, elle revendique le bénéfice des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce et soutient que, de ce fait, elle est titulaire d’un bail commercial à compter du 1er octobre 2021.

Il est de principe constant que le juge, appelé à se prononcer sur l’éventuelle existence d’une convention d’occupation précaire, doit rechercher le motif légitime qui a guidé les parties. Il doit s’assurer que la précarité a bien été voulue et convenue entre les parties, et vérifier l’absence de fraude, c’est à dire la sincérité des parties.

En l’espèce, la SARL LAORA loue depuis le 1er avril 2023 à [L] [F] un local commercial d’une superficie de 35 m2 situé [Adresse 3] à [Localité 6] par le biais de contrats successifs intitulés « bail à titre précaire » d’une durée de 6 mois de 2003 à 2011, puis d’une durée de 11 mois à compter de 2011 (bail du 1er octobre 2011 conclu pour la période du 1er octobre 2011 au 31 août 2012), moyennant un loyer fixé en dernier lieu à 19 000€ par an.

Si le bail revêtait un caractère saisonnier de 2003 à 2011, étant conclu pour une durée de 6 mois, ce n’est plus le cas depuis le bail en date du 1er octobre 2011 conclu, comme les suivants, pour une durée de 11 mois, le dernier bail ayant été conclu, en ce qui le concerne, pour une durée de 12 mois, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Ainsi, aucun motif de précarité ne subsiste, en tout état de cause, depuis 2011, et il ne ressort des écritures des parties aucun motif légitime de soumission au statut des conventions d’occupation précaire. Il s’ensuit que les baux qualifiés de « précaires » constituaient en réalité des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux.

Or, le statut des baux commerciaux s’applique si, à l’issue de la durée maximale de 3 ans autorisée pour recourir au bail dérogatoire, le locataire et le bailleur conviennent de conclure un nouveau bail portant sur le même local ou encore si le preneur reste dans les lieux sans opposition de la part du bailleur. Le statut des baux commerciaux s’applique également si le preneur est laissé en possession et qu’il se perpétue effectivement dans les lieux pendant au moins un mois après la date d’échéance du bail dérogatoire. Dans ce cas, il se forme un nouveau bail régi par le statut, et ce même si la durée du bail dérogatoire ou celle du maintien dans les lieux est inférieure à la durée maximale autorisée, à savoir 3 ans. Enfin, tout arrangement ayant pour objet de faire échec au droit de renouvellement des baux commerciaux est réputé non écrit.

Il s’ensuit, d’une part, que les stipulations du bail selon lesquelles "le présent contrat étant consenti à titre provisoire et précaire (…), le preneur ne pourra solliciter le renouvellement des présentes et devra quitter le local loué à l’expiration du présent bail sans chercher à s’y maintenir sous quelque prétexte que ce soit" doivent être réputées non écrites. Il s’ensuit, d’autre part, que la SARL LAORA a bénéficié d’une succession de baux dérogatoires pendant plus de 3 ans, a minima depuis le 1er octobre 2011, les interruptions d’un mois entre deux baux de 11 mois paraissant parfaitement artificielles et destinées à contourner le statut des baux commerciaux. Il s’ensuit, enfin, que la sommation de quitter les lieux ayant été signifiée seulement le 16 février 2022, 4 mois et demi après le terme du dernier bail le 30 septembre 2021, la SARL LAORA a été laissée dans les lieux pendant plus d’un mois à l’échéance du dernier bail dérogatoire. Par conséquent, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a commencé à courir à compter du 1er octobre 2021.

Il y a donc lieu de débouter [L] [F] de ses demandes principales tendant à constater la résiliation du bail au 1er octobre 2021, à ordonner l’expulsion de la SARL LAORA du local commercial pris à bail et à fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire tendant à la fixation du loyer

Il résulte de l’article R. 145-23 du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce : " Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage"

Ainsi, le loyer du nouveau bail prenant effet au terme du bail dérogatoire doit correspondre, à défaut d’accord entre les parties, à la valeur locative.

[L] [F] demande, à titre subsidiaire, que le montant du loyer du nouveau bail commercial soit fixé à la somme de 3 500€ par mois.

La SARL LAORA demande de débouter la bailleresse de cette demande pour incompétence du juge et pour défaut de démonstration de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la demande subsidiaire de [L] [F] en fixation du loyer du nouveau bail commercial découle nécessairement du succès des prétentions opposées en défense par la SARL LAORA. Le présent tribunal est donc compétent pour statuer sur cette demande accessoire au litige principal.

La valeur locative du local est déterminée d’après les facteurs locaux de commercialité sans qu’il y ait lieu de démontrer l’existence d’une quelconque évolution, les caractéristiques du local, les obligations des parties, la destination des lieux ainsi que les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

[L] [F] produit :

un contrat de bail commercial du 28 mars 2022 concernant un local commercial de 70 m2, voisin du local en cause, qui mentionne un loyer de 4 500€ HT HC par mois pendant 3 ans, puis 5 000€ HT HC par mois,une annonce immobilière portant sur un local commercial de 35 m2 moyennant un loyer mensuel de 3 000€ CC,une attestation manuscrite de la part de la propriétaire d’un local commercial de 38 m2 situé à proximité selon laquelle le loyer serait fixé à la somme de 2 800€ HT par mois.

Les éléments produits portant sur des locaux commerciaux situés sur le [Adresse 8] à [Localité 6] très comparables au local commercial litigieux permettent d’estimer la valeur locative dudit local, d’une superficie de 35 m2, à 2 500€ HT HC par mois. Il convient donc de fixer le montant du loyer du nouveau bail commercial à la somme de 2 500€ HT HC par mois à compter du 1er octobre 2021.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[L] [F] perdant le procès, elle sera condamnée à payer les dépens ainsi qu’une somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE [L] [Z] veuve [F] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail ;

DEBOUTE [L] [Z] veuve [F] de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de la SARL LAORA du local sis [Adresse 5] à l’enseigne PAIN DE SUCRE ;

DEBOUTE [L] [Z] veuve [F] de sa demande tendant à condamner la SARL LAORA à payer à [L] [F] la somme de 1 727,27 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONSTATE l’existence d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er octobre 2021 et pour une durée de 9 ans, portant sur un local de 35 m2 situé [Adresse 3] à [Localité 6] entre la SARL LAORA et [L] [Z] veuve [F];

FIXE le montant du loyer mensuel du bail renouvelé à la somme de 2 500€ HT HC à compter du 1er octobre 2021 ;

CONDAMNE [L] [Z] veuve [F] aux dépens ;

CONDAMNE [L] [Z] veuve [F] à payer une somme de 3 000€ à la SARL LAORA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [L] [Z] veuve [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE