TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/02186 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MVMN

AFFAIRE :

[K]

C/

[Y]

[M]

JUGEMENT réputé contradictoire du 03 JUILLET 2025

Grosse exécutoire :

Copie :

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 03 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [K]

né le 26 Décembre 1939 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [Y]

né le 07 Septembre 1965 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [M] épouse [Y]

née le 07 Janvier 1954 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 12 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en XXX ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 JUILLET 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet au 16 mai 2018, Monsieur [Q] [K] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H], un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel d’un montant de 525,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 55,00 euros.

Un dépôt de garantie a été versé par les locataires d’un montant de 525,00 euros.

Se prévalant de loyers et charges impayés, Monsieur [Q] [K] a fait délivrer aux époux [H], par acte en date du 22 décembre 2023, et au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, un commandement de payer la somme de 1 683,69 euros dans un délai de six semaines.

Par acte délivré le 04 avril 2024, Monsieur [Q] [K] a fait assigner les époux [H] devant la présente juridiction, aux fins de voir :

A titre principal,

Constater la résiliation du bail d’habitation à effet du 16 mai 2018, portant sur le logement sis [Adresse 4] qu’il a consenti à Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à la date du 5 février 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail d’habitation à effet du 16 mai 2018, portant sur le logement sis [Adresse 4] qu’il a consenti à Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H], aux torts exclusifs du locataire pour non paiement des loyers et des charges

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] ainsi que celle de touts occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dudit logement, et ce sous astreinte de 25,00 euros par jour de retard

Venir pour les causes sus-énnoncées Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] s’entendre condamner à lui payer la somme de 1 648,34 euros, comptes arrêtés au 11 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir

Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, au moins égale au montant du dernier loyer et des charges, avec indexation annuelle conformément aux dispositions du bail

Condamner solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à lui payer la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les commandements de payer des 18 juillet 2022, 14 juin 2023 et 22 décembre 2023

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Le diagnostic social et financier a été établi le 21 août 2024 et versé sur la procédure le 27 août 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 septembre 2024, puis celles des 09 décembre 2024 et 12 mai 2025.

A cette date, Monsieur [Q] [K] ne comparaît pas mais est représenté par son conseil.

Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] comparaissent en personne.

Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Monsieur [Q] [K] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, soulignant que les locataires ne sont pas réguliers dans le règlement de leur loyer, de sorte qu’il est contraint de faire délivrer, régulièrement, des commandements de payer. Il précise que le montant actuel de la dette s’élève à 5 564,22 euros.

En défense, Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] ne contestent la dette mais sollicitent des délais de paiement, faisant valoir la précarité de leur situation sociale et financière.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’état dans le département incombant au bailleur.

Le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 08 avril 2024, de sorte que la demande de Monsieur [Q] [K] est recevable.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (Avis Cour de cassation 3ème chambre civile du 13 juin 2024 / 24 – 70002).

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Monsieur [Q] [K] justifie avoir régulièrement signifié le 22 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ce pour un montant de 1 683,69 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

Le contrat de bail est donc résilié par application de la clause à compter du 22 février 2024.

Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [Q] [K], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’expulsion d’une astreinte, la faculté de recourir à la force publique et à un serrurier pour exécuter ladite décision est suffisante pour en garantir la mise en œuvre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [Q] [K] justifie d’un décompte arrêté au 09 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 564,22 euros, que les défendeurs ne contestent.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Q] [K] est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] seront condamnés à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 1 683,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] se maintiennent dans les lieux et ce sans droit ni titre depuis le 22 février 2024.

Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 610,00 euros et ce jusqu’au départ effectif des occupants.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte transmis par le bailleur que les échéances des mois d’avril et de mai 2025 n’ont pas été réglées au jour de l’audience, ce que contestent les défendeurs. Pour autant, ces derniers ne justifient pas du paiement de ces deux échéances.

En l’état de ces éléments, il convient de débouter les époux [H] de leur demande en délais de paiement formulée sur ce fondement.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est établi que, depuis de nombreuses années, Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] règlent difficilement les échéances mensuelles du loyer (commandement de payer en date des 18 juillet 2022, 14 juin 2023 et 22 décembre 2023).

Pour autant, il convient de relever que selon leurs déclarations, ces derniers perçoivent mensuellement, à deux, un revenu de 2 200,00 euros, étant précisé qu’ils n’ont pas d’enfants mineurs à charge.

Le diagnostic social précise que Madame, bien que percevant des ressources stables et importantes (environ 1 500,00 euros) que Monsieur (environ 700,00 euros) affirme refuser de s’acquitter des charges fixes liées au logement, précisant se centrer sur les courses alimentaires uniquement, dont les dépenses mensuelles correspondraient selon elle au montant de sa retraite.

Madame [X] [H] a pu tenir le même discours lors des débats d’audience.

Enfin, il ne saurait être valablement contesté que le montant de la dette est aujourd’hui très important, ce qui porte nécessairement préjudice au bailleur.

En l’état de ces éléments, il convient de débouter les époux [H] de leur demande en délais de paiement formulée sur ce fondement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2023 .

Il apparaît conforme à l’équité de les condamner à payer à [Q] [K] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Q] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Monsieur [Q] [K] et Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3] sont acquises à la date du 22 février 2024;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, du logement sis à [Localité 1] (83) [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [K] de sa demande d’astreinte ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [Q] [K] la somme de 5 564,22 euros, arrêtée au 09 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 683,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [Q] [K] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 610,00 euros non indexé jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés ;

REJETTE la demande en délais de paiement formulée par Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] à payer à Monsieur [Q] [K] la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [H] et Madame [X] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 22 décembre 2023;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE