MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 22/02346 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q3Y7

NAC : 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 7

JUGEMENT DU 19 Décembre 2024

PRESIDENT

Madame BLONDE, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 18 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [J] [K], demeurant [Adresse 1]

M. [W] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 250

DEFENDERESSE

S.A.S. ARTEMISIA GESTION, RCS [Localité 6] 497 607 283, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 243, et par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] sont propriétaires d’un studio appartement 024 avec parking dans une résidence étudiante [4] sis [Adresse 3] [Localité 8].

Ils ont conclu avec la société SAS [Adresse 5] un bail commercial prenant effet le 1er septembre 2010.

Le CRÉDIT AGRICOLE a repris l’ensemble des baux commerciaux avant de les transmettre à la société ARTEMISIA en 2015.

La société ARTEMISIA exploite dans la résidence 95 logements. Elle a pris à bail chacun des appartements qu’elle loue à des étudiants.

Par acte d’huissier en date du 27 février 2019, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] ont fait délivrer un congé sans offre de renouvellement à la société ARTEMISIA pour le 31 août 2019.

Monsieur [M] [L] a été nommé par le tribunal judiciaire de Toulouse par ordonnance en date du 24 septembre 2020 complétée par une ordonnance de référé en date du 26 novembre 2020 avec mission d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L145-14 du Code de Commerce.

Monsieur [L] a déposé son rapport le 23 novembre 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 mai 2022, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] ont fait assigner la SAS ARTEMISIA GESTION devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir notamment l’expulsion de cette dernière.

Par leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] demandent au tribunal, au visa des articles L145-14, L145-28, L145-29 du Code de Commerce, de :

— débouter la société ARTEMISIA de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner l’expulsion de la société ARTEMISIA ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— condamner la société ARTEMISIA au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ARTEMISIA GESTION demande au tribunal, au visa des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, L.145-14 du Code de commerce, de :

— condamner Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] à verser à titre d’indemnité d’éviction la somme de 19.273 € à la SAS ARTEMISIA GESTION.

— dire et juger que la SAS ARTEMISIA GESTION ne devra quitter les locaux commerciaux donnés à bail qu’après versement intégral de l’indemnité d’éviction.

— débouter Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de :

• Se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

• Visiter les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leur conseil avisé,

• Évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en application des dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce en procédant notamment à l’évaluation :

* De la valeur marchande du fonds,

* Des indemnités accessoires et notamment sans que cette liste soit limitative : indemnités de remploi, indemnité liée au trouble commercial, indemnité pour licenciement, indemnité pour agencement non amorti,

• Plus généralement, réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant à la juridiction du fond de fixer par référence aux dispositions de l’article L.145-14 l’indemnité d’éviction due par la SAS ARTEMISIA GESTION,

• Rédiger une conclusion qui reprendra poste par poste le résultat de ses investigations ainsi que la charge financière pour chacun des demandeurs,

• Plus généralement, fournir toutes précisions techniques et de fait utiles à la solution du litige.

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— condamner Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La clôture de la mise en état est intervenue le 07 décembre 2023 par ordonnance du juge de la mise en état rendue le même jour. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie en date du 18 octobre 2024.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS :

Il convient de préciser à titre liminaire que les « demandes » des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » ou « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] et ses conséquences

Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] sollicitent que soit prononcée l’expulsion de la SAS ARTEMISIA GESTION faisant valoir qu’ils ont d’ores et déjà réglé l’indemnité d’éviction due à cette dernière déterminée sur la base du rapport d’expertise judiciaire établi selon accord des parties quant aux modalités de calcul à mettre en œuvre. Ils rappellent sur ce point que le conseil de la SAS ARTEMISIA GESTION n’a jamais remis en question dans ses dires adressés à l’expert judiciaire la méthode de calcul retenue par ce dernier.

De son côté, la SAS ARTEMISIA GESTION conteste tant le montant de l’indemnité d’éviction chiffrée par l’expert judiciaire que le paiement allégué par Monsieur [W] [K] et par Madame [J] [K]. Elle fait ainsi valoir que l’expert a commis une grave erreur dans l’application de la méthode choisie, méthode qu’elle ne conteste pas. Elle indique en effet que l’expert a notamment appliqué à tort un coefficient de valorisation d’un fonds de commerce par méthode du chiffre d’affaires à un bénéfice. Elle ajoute que lui sont en outre dues des indemnités accessoires.

En l’espèce, suivant contrat de bail commercial en date du 15 septembre 2010, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] ont consenti au profit de la SAS [Adresse 5] un bail commercial portant sur un studio meublé et son parking situés dans la résidence meublée avec services Les Académiades Occitanes, à [Localité 8], bail consenti pour une durée de neuf ans renouvelables. Les parties s’accordent en outre sur le fait que la SAS ARTEMISIA GESTION est finalement devenue bénéficiaire de ce bail.

Il est encore constant que les bailleurs ont, par acte d’huissier du 27 février 2019, fait donner congé au preneur pour le 31 août 2019, avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce.

Or, en application de l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée, suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Au présent cas, les parties s’accordent sur le principe du versement d’une indemnité d’éviction à la SAS ARTEMISIA GESTION. Elles s’opposent toutefois sur son montant, Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] considérant s’être libérés par le paiement de l’indemnité d’éviction due, réglée sur la base du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [L].

Il convient de rappeler ici que l’indemnité d’éviction comporte traditionnellement deux composantes, d’une part l’indemnité principale, d’autre part, les indemnités accessoires.

Le préjudice subi par le locataire peut être différent selon qu’il perd ou non sa clientèle, c’est-à-dire son fonds de commerce, du fait de l’éviction. Dans le premier cas, le bailleur doit indemniser son locataire de la valeur du fonds de commerce perdu, dans le second cas, de la valeur du droit au bail seulement, outre les indemnités accessoires dans les deux cas.

La première contestation développée au présent cas par la SAS ARTEMISIA GESTION porte sur le montant de l’indemnité principale d’éviction.

En effet, la SAS ARTEMISIA GESTION considère que le chiffre d’affaires qu’elle réalise est composé des seuls revenus qu’elle a tirés de son activité, et non, comme l’a pratiqué par erreur l’expert judiciaire de la différence entre les loyers perçus de la sous-location et des loyers réglés aux bailleurs.

Monsieur [L] a en effet indiqué en premier lieu en page 15 de son rapport que pour rechercher l’indemnité d’éviction « il convient de déterminer le chiffre d’affaires réalisé par la société locataire […] Pour déterminer la valeur vénale d’un fonds de commerce de location d’appartements – la sous-location pouvant être assimilée à de la location, car représentant l’activité principale du locataire principal – il est d’usage d’appliquer au chiffre d’affaires annuel un coefficient se situant entre 0,8 et 2, voire 2,20 dans certaines situations spécifiques. Au cas d’espèce – compte tenu d’un taux de remplissage que nous pouvons estimer entre 90 % et 95 % – nous proposons de retenir un taux moyen de 1,70 à appliquer au revenu théorique brut retenu à 100 % pour des raisons de commodités comptables. »

Concernant le bail de Monsieur [W] [K] et de Madame [J] [K], l’expert a procédé à la détermination de l’indemnité d’éviction lui revenant en page 17 de son pré-rapport. Il précise notamment sur ce point que « le montant du loyer annuel estimé à ce jour est de 2.734 € HT pour le studio avec TVA au taux actuel de 10 % = 3.007,40 € plus 300 € HT pour le parking, avec TVA au taux actuel de 20 % = 360 € TTC – soit ensemble 3.367,40 € + 8,83 % [taux d’indexation des loyers tel que déterminé par l’expert en page 16 de son rapport et non contesté par les parties] = 3.664,74 € arrondis à : 3.665 €. Sur la base des loyers de sous-location estimés ci-dessus, le chiffre d’affaires brut annuel s’établit pour cet appartement et son parking à : (5.280€ + 456 €) – 3.665 € = 2.071 €. Montant auquel il convient d’appliquer le coefficient ci-dessus retenu – ce qui permet de déterminer une valeur de l’indemnité principale d’éviction de : 2.071 x 1,70 = 3.520,70 € arrondis à : 3.521 €. » S’il a dans son rapport définitif retenu des chiffres différents au regard des justificatifs finalement produits notamment par la SAS ARTEMISIA GESTION et des dires des parties, il a cependant maintenu la méthode adoptée dès le départ.

Comme justement rappelé par la SAS ARTEMISIA GESTION, en application de l’article 512-2 du règlement n°2014-03 du 05 juin 2014 relatif au plan comptable général dans sa version consolidée au 1er janvier 2024, le chiffre d’affaires correspond au montant des affaires réalisées par l’entité avec les tiers dans le cadre de son activité professionnelle normale et courante. Le chiffre d’affaires correspond donc à la somme des ventes de biens ou de services d’une entreprise. Il ne doit pas être confondu avec le bénéfice comptable, lequel est déterminé en déduisant du montant du chiffre d’affaires les différents coûts et charges de l’entreprise.

Toutefois, l’expert n’a pas été interrogé dans le cadre de dires sur la méthode qu’il a utilisée en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en lien avec le chiffre d’affaires, et ce alors qu’il avait détaillé son mode de raisonnement et sa méthode de calcul dès le projet de rapport transmis aux parties, point qui n’a jamais fait l’objet d’aucune contestation avant le dépôt du rapport définitif. En s’abstenant de soulever plus tôt la contestation désormais soumise au tribunal, la défenderesse a donc privé le tribunal et les parties de la possibilité d’une réponse technique argumentée sur les choix opérés.

De surcroît, la SAS ARTEMISIA GESTION produit notamment des décisions rendues par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence et la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence ayant déjà retenu la même méthode de détermination de l’indemnité principale d’éviction que celle employée par Monsieur [L] au présent cas. En effet, comme justement rappelé par ces décisions, la valeur du fonds de commerce ne peut pas être que mathématiques, la notion de rentabilité entrant aussi en jeu dans le calcul, lequel doit également permettre de déterminer le montant qu’un investisseur voudrait bien dépenser pour acquérir un fonds.

Au regard de ces éléments, la SAS ARTEMISIA GESTION ne pourra qu’être déboutée de ses moyens relatifs à la contestation du chiffre d’affaires tel que retenu par l’expert judiciaire.

La SAS ARTEMISIA GESTION conteste par ailleurs le coefficient retenu par l’expert à hauteur de 2, sollicitant l’application d’un coefficient égal à 3, tenant selon elle l’excellente situation de la résidence et conformément à la jurisprudence habituellement pratiquée.

Sur ce point, comme justement relevé par l’expert en page 25 de son rapport, il n’y a pas lieu de tenir compte pour déterminer ce coefficient des jurisprudences produites par la SAS ARTEMISIA GESTION lesquelles ont été émises par des juridictions appartenant à des ressorts extérieurs et éloignés de la Cour d’Appel de [Localité 8], et donc qui concernent des territoires différents dont les conditions notamment économiques ne sont pas nécessairement identiques.

L’expert ajoute que les taux sur [Localité 8] sont par ailleurs « plutôt situés entre 1,8 et 2,2, prenant en compte la très faible valeur ajoutée de la sous-location par rapport à la location simple – les différents services étant facturés en plus » (page 26 du rapport). Cette affirmation technique n’est contredite par aucune pièce produite par la SAS ARTEMISIA GESTION.

Monsieur [L] a enfin expliqué que le coefficient ne pouvait en l’espèce être fixé à 3 au regard de la localisation de la résidence dans le [Adresse 7] et non dans le centre de [Localité 8], la SAS ARTEMISIA GESTION ne produisant de son côté aucun élément de nature à justifier de retenir un coefficient plus élevé que la fourchette habituellement retenue et que celui finalement utilisé par l’expert judiciaire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal fixera le montant de l’indemnité principale d’éviction due à la SAS ARTEMISIA GESTION par Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] à la somme de 1.802 € telle que déterminée en page 26 du rapport d’expertise.

S’agissant, en second lieu, des indemnités accessoires, la SAS ARTEMISIA GESTION sollicite qu’elles soient évaluées selon les usages à 12 % de l’indemnité principale. Elle précise qu’elle va en effet devoir maintenir des services para-hôteliers pour conserver le statut de résidence étudiante, et ce alors même qu’elle n’exploitera plus l’ensemble des lots composant la résidence.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en page 16 que « concernant les indemnités accessoires, il n’y a pas lieu à déterminer d’indemnité de remploi puisque l’activité se poursuit sur le site – étant précisé que si le Tribunal estime que cette indemnité est due, elle est généralement retenue au taux de 12 % de l’indemnité principale. Il n’y a pas lieu à indemnité de déménagement puisque les meubles appartiennent aux bailleurs. Par ailleurs la société locataire ne justifie d’aucun autre préjudice complémentaire en l’absence de documents produits. »

Il convient ici de rappeler que l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement du bail. Elle doit réparer l’intégralité du préjudice.

Dès lors, et sans qu’il ne s’agisse au présent cas d’une demande d’indemnité de remploi, faute de formulation en ce sens par la SAS ARTEMISIA GESTION, cette dernière est parfaitement fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elle invoque, sous réserve d’en démontrer l’existence et l’étendue.

Or, il ressort en l’espèce des écritures des parties et du rapport d’expertise judiciaire que la résidence étudiante est composée de 95 logements, ayant tous fait l’objet d’un bail commercial. Il est encore constant que seuls certains bailleurs ont entendu mettre fin au bail commercial souscrit sur leur logement, la SAS ARTEMISIA GESTION demeurant en conséquence locataire du reste des logements de la résidence.

L’article 5 du contrat de bail conclu entre les parties dispose que « la destination exclusive est l’exercice par le Preneur d’une activité d’exploitation de résidence locative meublée avec services pour étudiants, jeunes en formation, salariés en mobilité, consistant en la mise à disposition meublée des locaux désignés à l’article 2 du bail, accompagnée des services et prestations ci-après énoncés liés à l’exploitation de la résidence. […] Le Preneur s’oblige expressément à assurer auprès des futurs résidants l’offre de fourniture de trois des services et prestations relevant des dispositions de l’article 261-D ‘°-a du Code général des impôts, savoir :

nettoyage régulier des locaux (privatifs et communs)

service de petits déjeuners

fourniture de linge de maison

accueil des résidents. »

La SAS ARTEMISIA GESTION ne produit cependant aucune pièce de nature à établir l’existence du préjudice allégué, le seul fait de citer dans ses écritures un extrait de décision en ce sens dans une autre instance étant insuffisamment probant. En effet, comme justement soulevé par Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K], elle ne justifie pas en quoi la perte du seul logement de ces derniers serait à l’origine pour elle d’une perte significative de rentabilité, perte en tout état de cause non justifiée par ailleurs.

L’expert judiciaire a en outre rappelé en page 28 de son rapport que la SAS ARTEMISIA GESTION n’avait fait valoir devant lui aucune revendication concernant les indemnités accessoires malgré ses demandes réitérées, ne lui permettant dès lors pas de chiffrer de telles indemnités.

La SAS ARTEMISIA GESTION sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité accessoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due par Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] à la SAS ARTEMISIA GESTION s’élève à la somme globale de 1.802 €, sans qu’il ne soit nécessaire d’ordonner de nouvelle expertise sur cette question.

Or, il ressort des propres écritures de la SAS ARTEMISIA GESTION que Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] lui ont adressé un chèque en règlement de ce montant, chèque qu’elle indique ne jamais avoir encaissé.

Il sera dès lors fait droit à la demande d’expulsion formée par Monsieur [W] [K] et par Madame [J] [K], ceux-ci s’étant libérés du paiement de l’indemnité d’éviction due à la SAS ARTEMISIA GESTION.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par la SAS ARTEMISIA GESTION.

Au regard de la nature et de la résolution du litige, ainsi que de l’équité, il y a lieu de condamner la SAS ARTEMISIA GESTION à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la SAS ARTEMISIA GESTION de sa demande tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur [W] [K] et par Madame [J] [K] à la somme de 19.273 €

DEBOUTE la SAS ARTEMISIA GESTION de sa demande subsidiaire d’expertise avant dire droit

ORDONNE l’expulsion de la SAS ARTEMISIA GESTION ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux, objet du bail commercial en date du 15 septembre 2010 initialement conclu avec la SAS [Adresse 5]

CONDAMNE la SAS ARTEMISIA GESTION à payer à Monsieur [W] [K] et Madame [J] [K] la somme globale de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires

CONDAMNE la SAS ARTEMISIA GESTION au paiement des entiers dépens

Ainsi jugé à [Localité 8] le 19 décembre 2024.

La Greffière La Présidente