N° RG : N° RG 22/09091 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3KU

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/09091 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3KU

AFFAIRE :

S.C.I. SAN MARTIN

C/

S.A.S. L.T.(LOCATION TRANSPORT)

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Nicolas NAVARRI

l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré

Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025,

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAN MARTIN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. L.T.(LOCATION TRANSPORT)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant , M^e Francine TOUCHARD avocat au Barreau de Paris , avocat Plaidant aidant

******

N° RG : N° RG 22/09091 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W3KU

FAITS ET PROCEDURE

Par actes sous seing privé en date du 15 juillet 2008, la SCI San Martin a consenti trois baux commerciaux, concernant des locaux sis [Adresse 2] à Mérignac (33700), respectivement à la SAS Groupe de Restructuration, de contrôle et de participations d’entreprises (SAS GRCP), à la SAS de mécanique et de carrosserie industrielle, et à la SAS Solanilla, ce pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter de 1er août 2008. Une clause identique d’indexation des loyers a été stipulée au sein de chacun des baux.

Un protocole a été régularisé par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2010 entre la SCI San Martin d’une part, et les SAS San Martin, SAS L.T. (venant aux droits de la SAS GRCP), SAS Solanilla et SAS SMCI, d’autre part, afin d’autoriser les sociétés LT, Solanilla et SMCI à sous louer pour toutes sociétés du groupe LT une partie des locaux dont elles étaient preneuses aux termes des baux commerciaux, sous réserve d’en informer par écrit la SCI.

Par avenant en date du 30 juin 2012, conclu entre la SCI San Martin d’une part, et les SAS L.T., et SMCI d’autre part, les parties ont convenu de fusionner les trois baux commerciaux en date du 15 juillet 2008, afin de soumettre la location de l’ensemble du site commercial aux dispositions dudit avenant, applicable entre la SCI San Martin et la société Location Transport (venant aux droits des sociétés CMCI et Solanilla). Il a été précisé que la société L.T. reprenait ainsi la totalité des engagements résultant des trois baux initiaux et du protocole du 15 septembre 2010. Par ce même acte, la SCI San Martin a également donné à bail à la SAS LT des biens et droits constituant une extension des parties déjà louées, notamment trois bureaux pour un loyer supplémentaire de 500 € par mois à compter du 1er juillet 2012 et une plate forme en enrobé pour un loyer supplémentaire de 3.000 € par mois à compter du 1er septembre 2012. Il a été également précisé que l’échéance de ces locaux supplémentaires serait alignée sur l’échéance principale.

Le bail commercial a été renouvelé, sans qu’un acte ne soit établi, en 2019.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 juin 2022, un commandement de payer a été délivré par la SCI San Martin à la SAS LT (Location Transport), d’avoir à payer la somme de 56.803,08 € au titre de loyers impayés sur la période du 1er août 2017 au 1er juin 2022, outre frais d’acte. Ce commandement visait par ailleurs la clause résolutoire du bail et les articles L145-17 et L145-41 du Code de commerce. Un décompte a été joint, faisant état sur la période visée du non paiement par le preneur de la part du loyer résultant des indexations intervenues.

Par actes délivrés par huissier de justice au bailleur le 20 juillet 2022, la société L.T. Transport a fait opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 30 juillet 2022, la SCI San Martin a assigné la SAS L.T. (Location Transport) devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 24 juillet 2025, la SCI San Martin demande au Tribunal de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries,

— dire y avoir lieu au rejet des conclusions et pièces tardives,

* Subsidiairement,

— dire n’y avoir lieu à médiation,

— constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, à effet au 29 juillet 2022,

— condamner la SAS L.T. au paiement de l’arriéré de loyer au 31 juillet 2022 à la somme de 62.470,64 €, et à la somme de 141.823,24 € au 30 avril 2025 s’il n’était pas fait application du montant de l’indemnité demandée,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du commandement, soit le 30 juillet 2022, à la somme de 40.833,33 € par mois, HT et hors charge, et condamner la SAS LT à son paiement prorata temporis depuis le 30 juillet 2022, sauf à déduire les sommes réglées sur la même période, jusqu’à la date du départ,

— ordonner l’expulsion de la SAS L.T,

— condamner la SAS L.T. à lui payer des intérêts au taux légal sur chaque loyer mensuel ou indemnité d’occupation, avec capitalisation par année entière,

— condamner la SAS L.T. au paiement la somme de 5.000 € au titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

In limine litis, la SCI San Martin s’oppose à la demande de la SAS L.T. (Location Transport) tendant à ce qu’une mesure de médiation soit ordonnée, même le cas échéant avec consignation judiciaire, faisant valoir le caractère dilatoire d’une telle demande, alors même qu’un accord a déjà été recherché, en vain, et que le preneur persiste à ne pas payer a minima les sommes qu’il reconnaît devoir.

Au soutien de sa demande tendant à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée, la SCI San Martin se prévaut de la force obligatoire des contrats et de l’obligation de les exécuter de bonne foi, résultant des articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil.

En l’espèce, la SCI fait valoir que les parties sont tenues par les stipulations contractuelles, tant s’agissant de la détermination de leurs obligations que de la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire stipulée. Elle souligne que les parties sont tenues de la totalité des engagements résultant des trois contrats de baux initiaux, tel que stipulé par l’avenant du 30 juin 2012,.

La SCI San Martin fait valoir qu’aux termes des stipulations contractuelles, en cas de manquement au paiement d’un loyer à échéance, le bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet contenant déclaration par celui-ci de son intention d’user de la clause résolutoire. Or, elle se prévaut d’un manquement du preneur à son obligation de payer le loyer, non régularisé en dépit du commandement de payer du 29 juin 2022, portant sur la part résultant des indexations intervenues. Elle soutient ainsi que la résolution du bail commercial est acquise. Elle indique dès lors être bien fondée à solliciter que soit constatée la résiliation du bail commercial à la date du 29 juillet 2022, à solliciter la condamnation du preneur à lui verser les loyers non payés, ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail commercial.

S’agissant du manquement contractuel allégué, la SCI San Martin fait valoir que la SAS L.T. (Location Transport) refuse de régler les sommes dues au titre des indexations intervenues, rappelant que le bail commercial contient une clause de réindexation. Elle explique qu’aux termes de cette clause, l’application de l’indice du coût de la construction était applicable pour le calcul de la revalorisation du loyer, indice remplacé par l’indice des loyers commerciaux par la loi Pinel du 20 juin 2014 ; elle explique que cette substitution d’indice n’est applicable qu’aux indexations intervenues depuis le renouvellement du bail en date du 23 mai 2019 et non à celles intervenues antérieurement. Elle soutient également que les modalités d’indexation prévues par la clause du bail du 15 juillet 2008 ont vocation à s’appliquer à l’ensemble des loyers des immeubles constituant le parc immobilier, en ce compris ceux fixés par l’avenant du 30 juin 2012. Elle souligne en effet qu’il a été expressément convenu au sein de cet avenant que les baux commerciaux étaient fusionnés avec le bail principal et que les dates d’échéance étaient unifiées et ramenées à celle du bail initial, soit une révision triennale applicable pour l’ensemble des loyers au 1er août 2014. Dès lors, elle soutient que l’indexation de l’intégralité du loyer dû doit s’effectuer en retenant un indice de base correspondant à l’indice du quatrième trimestre de l’année 2007, avec un réajustement par une comparaison de cet indice à celui du quatrième trimestre de l’année N+3, lequel servira lui même de base de comparaison par rapport à celui du quatrième trimestre de l’année N+6 pour le deuxième ajustement et ainsi de suite. S’agissant du calcul des indexations, elle fait également état d’une revalorisation intervenue le 1er juin 2019, lors du renouvellement du bail commercial, les révisions suivantes intervenant par ailleurs à l’issue d’une nouvelle période triennale.

Dès lors, au regard de ces éléments, la SCI San Martin considère que le loyer dû du 1er août 2014 au 31 juillet 2017 était à hauteur de 21.390,86 € par mois, puis qu’il était à hauteur de 21.788,21 € par mois du 1er août 2017 au 31 mai 2019, de 22.818,50 € par mois du 1er juin 2019 au 31 mai 2022 et enfin de 23.724,76 € par mois à compter du 1er juin 2022. La société LT (Location Transport) n’ayant réglé sur cette période, à titre de loyers, que la somme de 21.390,86 € par mois, la SCI se prévaut d’un arriéré de loyers à hauteur de 56.803,08 € HT du 1er août 2017 au 1er juin 2022, constitutif du manquement du preneur à son obligation de payer le loyer.

Subsidiairement, dans l’hypotèse où le Tribunal retiendrait que l’indexation des loyers fixés par l’avenant en date de 2012 ne pouvait être effectuée que sur deux ans, la SCI San Martin soutient alors, au regard des autres modalités de calcul ci-dessus exposées, que les sommes dues à titre de loyers s’élevaient à la somme de 21.547,46 € par mois sur la période du 1er août 2017 au 31 mai 2019, à la somme de 22.566, 37 € par mois entre le 1er juin 2019 et 31 mai 2022, et à la somme de 23.462,62 € par mois à compter du 1er juin 2022 (au 31 décembre 2023). Or, la SCI San Martin rappelle que le preneur n’a réglé que la somme de 21.390,86 € par mois sur ces périodes, de sorte que le manquement à son obligation de payer le loyer est en tout état de cause constitué.

La SCI San Martin soutient qu’en application de la clause résolutoire et du commandement de payer demeuré infructueux, la résiliation du bail commercial est acquise, de droit, peu importe que la somme alléguée ou que le décompte produit au sein dudit commandement soit inexact. Elle souligne en effet que l’erreur de calcul n’entraîne pas la nullité du commandement, celui-ci demeurant valable pour le montant d’impayés retenu par le Tribunal. Elle souligne sur ce point que la SAS L.T. (Location Transport) reconnaît d’ailleurs a minima devoir des sommes d’argent. Elle fait valoir qu’il n’y a pas non plus lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire, en l’absence de règlement par la SAS L.T. (Location Transport) des sommes qu’elle reconnaît devoir, soulignant également qu’elle persiste à régler son loyer partiellement avec un retard pouvant parfois atteindre un mois. Elle fait également état de l’existence de manquements du preneur à son obligation d’entretien des locaux loués, tel qu’établis par un rapport contradictoirement établi par Monsieur [S], expert, retenant des frais de remise en état évalués à hauteur de 266.192,50 € HT, ce qui s’oppose à ce qu’il soit sursis à l’application de la clause résolutoire.

S’agissant enfin de la demande formée au titre de l’indemnité d’occupation, la SCI San Martin rappelle que l’indemnité d’occupation ne doit pas être fixée à hauteur du loyer mais qu’elle doit être égale à la valeur locative du bien. Elle soutient également que l’indemnité d’occupation revêt un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire.

Se prévalant d’un rapport d’expertise, établi par Monsieur [V] le 13 octobre 2023, faisant état d’une valeur locative des lieux loués à hauteur de 490.000 € HT par an, soit 40.833,33 € par mois, la SCI San Martin sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 40.833,33 € HT par mois, à compter du 30 juillet 2022, sauf à déduire les sommes réglées.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 juillet 2025, la SAS L.T. (Location Transport) demande au Tribunal de :

* à titre principal :

— ordonner, sur le fondement des articles 127, 127-1 et 131-1 du Code de procédure civile, la mise en œuvre d’une mesure de médiation judiciaire,

— désigner un médiateur judiciaire inscrit sur la liste près la Cour d’appel de [Localité 6], avec mission de tenter de rapprocher les parties sur l’ensemble des points de désaccord évoqués dans la présente instance,

— surseoir à statuer sur les demandes au fond jusqu’à l’issue de la médiation, ou durant tout délai

que le Tribunal jugera utile,

* à titre subsidiaire :

— rejeter la demande de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la société L.T., en l’absence de manquement caractérisé et au regard de la bonne foi constante du preneur,

— prendre acte de ce que la société L.T. a procédé à la consignation, entre les mains de Maître Francine Touchard Avocat à [Localité 7], des sommes qu’elle reconnaît devoir, à titre conservatoire et en vue de garantir les droits du bailleur,

— débouter la SCI San Martin de l’ensemble de ses autres demandes et prétentions.

— condamner la SCI San Martin à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la SCI San Martin aux entiers dépens.

La SAS L.T. (Location Transport) sollicite in limine litis qu’une mesure de médiation soit ordonnée, au visa des articles L127-1 et L131-1 du Code de procédure civile, rappelant qu’une telle mesure peut être ordonnée sur accord des deux parties, à tout stade de la procédure, dès lors que celle-ci peut permettre de résoudre le litige ; elle rappelle qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties, le juge peut leur enjoindre de rencontrer un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une telle mesure.

En l’espèce, la SAS L.T. (Location Transport) fait valoir qu’une telle mesure est opportune, puisqu’elle avait elle même engagé des démarches amiables relatives à la contestation partielle du montant réclamé au titre de la révision du loyer, ainsi que portant sur les conditions de poursuite du bail et la charge des travaux de remise en état des locaux. Elle soutient que ces échanges n’ont pas abouti en l’absence de cadre structuré et d’un tiers neutre pour favoriser la résolution du litige. Elle fait également état d’un changement de gouvernance en son sein fin février 2025, avec une volonté affirmée d’aboutir à un règlement amiable du litige, rendant opportune une médiation. Elle souligne par ailleurs avoir consigné les sommes qu’elle reconnaît devoir, à hauteur de 66.146,44 € sur le compte CARPA de son Conseil, à titre conservatoire, afin de garantir la disponibilité des fonds, de sécuriser les intérêts du bailleur, et de manifester sa volonté de respecter ses obligations.

Sur le fond, s’agissant du manquement à son obligation de paiement des loyers invoqué par le bailleur, la SAS L.T. (Location Transport) se prévaut de la liberté contractuelle prévue à l’article 1101 du Code civil, pour contester les modalités de calcul de l’indexation dont se prévaut le bailleur ; elle rappelle qu’il échet au Tribunal de rechercher la commune intention des parties, et d’interpréter les clauses des contrats en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte entier, conformément aux dispositions des articles 1188 et 1189 du Code civil. Elle rappelle également, au visa de l’article 1190 du Code civil, que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

En l’espèce, la SAS L.T. (Location Transport) soutient que le commandement de payer qui a été délivré comportait une erreur relative au montant des sommes réclamées, de par un calcul erroné des ré-indexations intervenues. Elle soutient tout d’abord qu’il existe une erreur quant à l’assiette retenue par le bailleur, sur laquelle repose l’indexation des loyers. Elle explique en effet que l’indexation du loyer au 1er août 2014 ne peut porter sur la totalité du loyer puisque les trois bureaux et la plate-forme en enrobé, pour lesquels des loyers distincts ont été stipulés, ne sont loués respectivement que depuis les 1er juillet et 1er septembre 2012. Elle fait ainsi valoir que l’avenant de 2012 est constitutif d’un nouveau contrat avec prise à bail d’un ensemble supplémentaire. Elle précise que la clause d’indexation prévoit que le réajustement du loyer se fera tous les trois ans à compter de la date de départ du bail, et que seule l’échéance de résiliation triennale a été alignée sur l’échéance principale. Elle fait ainsi valoir qu’il faut procéder à l’indexation triennale sur la surface initiale en prenant l’indice du quatrième trimestre 2010, et procéder parallèlement à l’indexation de la surface louée à partir de 2012 en tenant compte de l’indice du troisième trimestre 2011. La SAS L.T. (Location Transport) ajoute également que l’indice des loyers commerciaux est applicable depuis la loi Pinel de 2014, de sorte qu’il doit s’appliquer pour la révision du loyer dès 2017. Elle souligne également qu’il n’y a pas lieu à appliquer une réindexation en 2019, tel que le soutien à tort le bailleur au motif du renouvellement du bail, l’indexation ne devant être effectuée que lors de la révision triennale au 1er août 2020. Par suite, la SAS L.T. (Location Transport) fait valoir que le loyer mensuel dû était de 21.154,50 € à compter du 1er août 2014, puis à hauteur de 21.242,27 € à compter du 1er août 2017, et enfin à hauteur de 22.656,33 € à compter du 1er août 2020. Elle en conclut que l’arriéré de loyers était en réalité de 33.723,00 €.

S’agissant de la demande tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS L.T. rappelle que le manquement du locataire ne peut être réputé acquis lorsqu’il résulte des propres défaillances du bailleur ; elle souligne également que l’activation abusive d’une clause résolutoire peut être écartée. Elle rappelle enfin que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, conformément au principe de proportionnalité à l’objectif de maintien des relations contractuelles, dès lors que l’équilibre du contrat n’est pas fondamentalement compromis.

La SAS L.T. (Location Transport) considère que la clause résolutoire n’est pas acquise, puisqu’elle ne conteste pas le principe de l’indexation des loyers, mais qu’il existe uniquement un différend ponctuel portant sur le calcul de la révision, désaccord limité et exprimé de bonne foi ; elle en déduit par suite, en l’absence d’un manquement délibéré ou persistant à ses obligations, et alors qu’elle a poursuivi le règlement des loyers, que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire. Elle considère que son attitude est conforme à la bonne foi contractuelle et exclut tout comportement fautif de nature à justifier la résolution du bail, ce d’autant plus que celui-ci se poursuit depuis juillet 2017, sans que le bailleur n’ait manifesté son intention de mettre fin aux relations contractuelles jusque là. Surtout, elle indique que le différend trouve son origine dans la défaillance du bailleur quant au calcul des sommes réclamées, de sorte qu’il ne peut se prévaloir de la clause résolutoire. Elle sollicite en outre que le Tribunal, a minima, suspende les effets de la clause résolutoire, compte tenu des conséquences sociales et économiques particulièrement graves qu’aurait la résolution du bail sur sa situation. Elle fait enfin observer, s’agissant d’une prétendue violation de ses obligations d’entretien de la chose louée, que le commandement de payer, qui a fixé les manquements pouvant lui être reprochés, ne vise pas de tels manquements, qui au demeurant ne sont pas établis.

Enfin, concernant la demande relative aux sommes dues postérieurement au commandement de payer, du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023, elle rappelle qu’elle a persisté sur cette période à régler un loyer de 21.390,86 € ; elle ne conteste par le principe de sa dette mais l’évalue à hauteur de 32.423,44 €.

Par ordonnance en date du 09 juillet 2025, la clôture des débats a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2025.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Suivant les dispositions de l’article 803 alinéas 1 et 3 du Code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; […] L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il convient de révoquer l’ordonnance de clôture, et de fixer la clôture au jour des plaidoiries, les deux parties ayant conclu postérieurement au 09 juillet 2025, date à laquelle la clôture avait été fixée.

Sur la demande tendant à ce qu’une mesure de médiation soit ordonnée

Selon les dispositions de l’article 22 du code de procédure civile, le juge peut désigner, avec l’accord des parties, un médiateur pour procéder à une médiation, en tout état de la procédure, y compris en référé. Cet accord est recueilli dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

Par ailleurs, suivant l’article 22-1 du Code de procédure civile, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

La SCI San Martin s’oppose à la demande de médiation formée par la SAS L.T. (Location Transport).

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner une médiation judiciaire. Il n’y a pas non plus lieu d’enjoindre les parties à rencontrer un médiateur à ce stade trop anvancé de la procédure, étant rappelé que l’assignation introductive d’instance remonte au 30 juillet 2022.

Sur la demande tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire

Les parties s’opposent quant aux effets du commandement visant la clause résolutoire délivrée, la SAS L.T. (Location Transport) remettant notamment en cause les sommes réclamées au titre de ce commandement.

Selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, selon l’article 1104 alinéa 1 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il en résulte que les stipulations contractuelles obligent les parties, qui doivent par ailleurs exécuter leurs obligations de bonne foi.

Sur les règles applicable pour l’indexation des loyers

Les parties sont en désaccord quant aux règles d’indexation du loyer applicables, telles qu’elles résultent des stipulations contractuelles mais également des dispositions légales.

Il sera rappelé appartient au Tribunal d’interpréter les contrats en recherchant la commune intention des parties.

En effet, selon l’article 1188 du Code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du Code civil ajoute que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

Enfin, en application de l’article 1190 du Code civil, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

Par ailleurs, l’on notera également, s’agissant de l’indice de référence pour l’indexation des loyers, que la loi dite Pinel du 20 juin 2014 a opéré une substitution d’indices au profit de l’indice des loyers commerciaux. Cette substitution n’est toutefois pas applicable aux baux commerciaux en cours, mais uniquement aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de cette loi.

En l’espèce, il sera observé que les baux commerciaux en date du 15 juillet 2008 ont stipulé des règles d’indexation comme suit :

« Le loyer afférent aux locaux ci-dessus désignés sera susceptible de varier proportionnellement

à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se réfère pas à la révision triennale légale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

Le réajustement du loyer se fera en vertu de la présente clause tous les trois ans à compter de

la date de départ du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice choisi.

L’indexation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.

L’indice de base retenu comme correspondant à la fixation du loyer initial stipulé ci-dessus est,

de l’accord des parties, l’indice du quatrième trimestre de l’année 2007 (année N) de 1474.

Pour chaque rajustement à intervenir, cet indice sera comparé à celui du quatrième trimestre

de l’année N + 3, lequel servira lui-même de base de comparaison par rapport à celui du

quatrième trimestre de l’année N + 6 pour le deuxième rajustement, et ainsi de suite.

Si au cours du bail ou de l’occupation des lieux, la publication de cet indice devait cesser, il

serait fait application de l’indice le plus voisin parmi ceux existant alors."

Il faut par ailleurs relever que l’article 3 de l’avenant du 30 juin 2012 a prévu, s’agissant de l’extension des locaux loués entraînant des loyers supplémentaires à la charge du preneur, que “l’échéance des locaux supplémentaires sera alignée sur l’échéance principale”.

Il a également été stipulé au sein d’un article 6 que « la société Location Transport – LT, par le présent avenant, reprend expressément tous les autres engagements des trois contrats de baux commerciaux précités qui continuent à s’appliquer dans les termes initiaux ainsi que les dispositions du protocole du 15 septembre 2010 ».

Ainsi, le tribunal relèvera que la commune intention des parties consistait en l’application des règles d’indexation fixées par le bail initial pour l’intégralité des loyers, en ce compris ceux fixés par l’avenant du 30 juin 2012, peu importe que cela entraîne une indexation rétroactive de ces loyers.

S’agissant du calcul de l’indexation, il faut également rappeler que le renouvellement du bail commercial a donné naissance à un nouveau bail, aux clauses et conditions du bail venu à expiration, en l’absence de stipulation contraire. Il en résulte que l’indexation des loyers, même postérieurement au renouvellement du bail, devait être effectuée suivant une échéance triennale ayant pour point de départ le 1er août 2008. Ainsi, il n’y avait pas lieu de procéder à une indexation en 2019 lors du renouvellement du bail, tel que soutenu désormais à tort par le bailleur.

Enfin, il sera rappelé que la substitution de l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction, opérée par la loi dite Pinel du 20 juin 2014, n’était pas applicable aux baux commerciaux en cours, mais uniquement à ceux conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur. Dès lors, s’agissant du calcul de l’indexation des loyers, il n’y avait lieu de retenir l’indice des loyers commerciaux qu’à compter du renouvellement du bail intervenu en 2019, l’indice du coût de la construction demeurant applicable, tel que prévu contractuellement, pour les indexations intervenues antérieurement.

Sur les sommes dues au titre des loyers impayés du 1er août 2017 au 1er juin 2022, loyer de juin inclu

Compte tenu des règles applicables ci dessus précisées, et dans la mesure où il n’est pas contesté que le loyer antérieur s’élevait à 243.657,10 €, l’indexation des loyers s’est opérée comme suit :

—  21.390,86 € par mois à compter du 1er août 2014, soit 256.690,29 € annuels : 243.657,10 € x 1615 (ICC 4ème trimestre 2013) / 1533 (ICC 4ème trimestre 2010)

—  21.788,21 € par mois à compter du 1er août 2017, soit 261.458,53 €annuels : 256.690,29 € x 1645 (ICC 4ème trimestre 2016) / 1615 (ICC 4ème trimestre 2013),

—  23.238,62 € par mois à compter du 1er août 2020, soit 278.863,49 € annuels : 261.458, 53 € x 116,16 (ILC 4ème trimestre 2019) / 108,91 (ILC 4ème trimestre 2016).

Or, sur cette période, la SAS L.T. (Location Transport) a persisté à verser une somme mensuelle limitée à 21.390,86 €, tel qu’elle le reconnaît au sein de ses écritures.

Ainsi, la SAS L.T. (Location Transport) était débitrice d’un reliquat de loyers impayés à hauteur 56.803,2 € (14.304,72 € du 1er août 2017 au 31 juillet 2020 et 42.498,48 € du 1er août 2020 au 1er juin 2022, loyer de juin inclus) au titre des loyers du 1er août 2017 au 1er juin 2022.

Sur les effets du commandement visant la clause résolutoire

En application de la liberté contractuelle, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire, de plein droit, au bail. L’article L145-41 du Code de commerce précise que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, les baux commerciaux en date du 15 juillet 2008 contiennent une clause résolutoire. Cette clause prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté sans effet, contenant par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Ces stipulations contractuelles régissent toujours les rapports entre les parties, puisque l’avenant en date du 30 juin 2012 a précisé que la société L.T. reprenait la totalité des engagements résultant des trois contrats de baux initiaux et du protocole du 15 septembre 2010.

Un commandement de payer a été délivré par la SCI San Martin à la SAS L.T. (Location Transport) en date du 29 juin 2022, faisant état d’un défaut de paiement des loyers, à hauteur de la somme de 56.803,08 €, sur la période du 1er août 2017 au 1er juin 2022, loyer de juin inclus.

La SAS L.T. (Location Transport) ne conteste pas devoir des sommes au titre des loyers, et ne pas les avoir régularisées après la délivrance du commandement. Elle conteste toutefois le montant réclamé au sein dudit commandement, de nature à priver selon elle ledit commandement de ses effets.

Cependant, l’on doit relever l’exactitude des sommes visées au titre des impayés au sein dudit commandement délivré à la SAS L.T. (Location Transport), au regard des règles d’indexation applicables telles que ci dessus définies.

Surtout, il faut rappeler que l’éventuelle erreur dans le décompte produit et la somme réclamée au sein du commandement visant la clause résolutoire n’est pas de nature à le priver de ses effets.

Le commandement délivré le 29 juin 2022 est demeuré sans effet bien au délà du délai d’un mois, la SAS L.T. (Location Transport) n’ayant pas régularisé l’arriéré de loyer et ayant persisté à payer la somme mensuelle de 21.390,86 €.

Il sera par ailleurs rappelé que la bonne ou mauvaise foi du preneur est indifférente quant au jeu de la clause résolutoire, qui n’est subordonnée qu’à l’existence objective d’un manquement persistant à ses obligations.

Enfin, si la SAS L.T. (Location Transport) évoque au sein de ses écritures une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, cette demande n’a pas été reprise au sein du “par ces motifs” de ses écritures, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Il s’en suit que la clause résolutoire est acquise au 29 juillet 2022 ; toutes conséquences doivent en être tirées, notamment quant à l’expulsion du preneur.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Cette demande trouve son fondement au visa des dispositions de l’article 1240 du Code civil, compte tenu de la résolution du bail.

La SCI San Martin verse aux débats une évaluation de la valeur locative des locaux à hauteur de 490.000 € HT et hors charges par an, évaluation réalisée par Monsieur [V], expert, en date du 13 octobre 2023.

Toutefois, il faut rappeler d’une part que le Tribunal n’est pas tenu de fixer l’indemnité d’occupation à la valeur locative du bien ; d’autre part, que le demandeur n’a pas sollicité d’expertise judiciaire, alors que le seul rapport de Monsieur [V], établi non contradictoirement, est insuffisant à établir la valeur locative desdits locaux ; enfin, qu’une telle demande vise en réalité à obtenir un déplafonnement déguisé.

Ainsi, au regard de ces éléments, l”indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer, à savoir à hauteur de 23.238,62 €.

La SAS L.T. (Location Transport) sera en conséquence condamnée à payer à la SCI San Martin une indemnité d’occupation à hauteur de 23.238,62 € par mois, à compter du 30 juillet 2022 jusqu’au départ effectif des lieux, en quittances et deniers. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, soit à compter du 20 novembre 2025.

Sur la demande relatives aux loyers impayés au 31 juillet 2022

Selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, selon l’article 1104 alinéa 1 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il en résulte que les stipulations contractuelles obligent les parties.

Il faut constater que l’arriéré de loyer, à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit au 30 juillet 2022, s’élevait à 58.651 € (56.803,2 € du 1er août 2017 au 1er juin 2022, loyer de juin inclus, outre reliquat de loyer impayé de juillet 2022 à hauteur de 1.847,76 €).

Par suite, la SAS L.T. (Location Transport) sera condamnée à payer la somme de 58.650,84 € à la SCI San Martin, correspondant à l’arriéré de loyer sur la période du 1er août 2017 au 30 juillet 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation annuelle des intérêts

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation annuelle des intéréts sera ordonnée, à compter du présent jugement, s’agissant des sommes dues à cette date.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

Suivant les dispositions de l’article L512-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge. Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, la SAS L.T. (Location Transport) perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La SCI San Martin sera déboutée de sa demande formée au titre des dépens portant sur les frais relatifs aux mesures conservatoires, ceux-ci étant par principe mis à la charge du débiteur au moment où les mesures conservatoires sont prises.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS L.T. (Location Transport), partie perdante, sera condamnée à verser une somme de 3.000,00 euros à la SCI San Martin.

La SAS L.T. (Location Transport) sera déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 09 juillet 2025,

FIXE la clôture des débats au jour des plaidoiries, soit au 18 septembre 2025,

DEBOUTE la SAS L.T. (Location Transport) de ses demandes relatives à la mise en oeuvre d’une mesure de médiation judiciaire,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la société L.T. (Location Transport), preneur, et la SCI San Martin, bailleresse, à la date du 29 juillet 2022,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS L.T. (Location Transport), ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DIT qu’en cas de besoin, le sort des meubles sera réglé conformémen aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la SAS L.T. (Location Transport) à payer la somme de 58.651 € à la SCI San Martin, correspondant à l’arriéré de loyer sur la période du 1er août 2017 au 31 juillet 2022, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SAS L.T. (Location Transport) à payer à la SCI San Martin une indemnité d’occupation conforme au dernier terme de loyer contractuel dû, soit à la somme de 23.238,62 € par mois, à compter du 30 juillet 2022 jusqu’au départ effectif des lieux, condamnation en quittances et deniers et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement (soit à compter du 20 novembre 2025) sur les sommes dues,

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts, à compter du présent jugement, s’agissant des sommes dues par la SAS L.T. (Location Transport) à la SCI San Martin à cette date,

CONDAMNE la SAS L.T. (Location Transport) aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE la SCI San Martin de sa demande portant sur les frais relatifs aux mesures conservatoires formée au titre des dépens,

CONDAMNE la SAS L.T. (Location Transport) à payer à la SCI San Martin une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DÉBOUTE la SAS L.T. (Location Transport) de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT