TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

N° RG 25/03014 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRRE

Jugement du 04 Juillet 2025

N°: 25/618

[J] [H]

[B] [Z] [U] [N] [G]

C/

[S] [W]

[L] [P], en qualité de caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e CASTRES

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [L]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [J] [H]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

M. [B] [U] [N] [G]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [S] [W]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Mme [L] [P], en qualité de caution

[Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, avec prise d’effet au 3 février 2024, Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] ont consenti un bail d’habitation à Madame [S] [W] concernant un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 77 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [P] [L], engagement signé en date du 29 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.749,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 22 novembre 2024.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [S] [W] le 19 novembre 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] DA [C] [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Madame [S] [W] et Madame [P] [L] n’exécutent pas leurs obligations contractuelles et légales

— constater que Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] sont dans leur bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de location

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de location

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [S] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,

— Condamner solidairement la locataire et Madame [P] [L] au paiement des sommes suivantes:

− 2.434,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] E [X] ont comparu représentés par leur avocat. Ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er juin 2025, s’élève désormais à 4.558,48 euros. Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] E [X] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [L], présente en personne à l’audience, indique que par un message en date du 14 mars 2025, sa fille lui a indiqué qu’elle souhaitait partir du logement, et aurait, selon elle, quitté les lieux le 9 avril 2025 sans en informer ses bailleurs. Elle ajoute ne plus avoir de contact avec sa fille qui serait partie vivre en région parisienne. Madame [P] [L] fait état d’une situation financière difficile et sollicite des délais de paiement.

Par une note en délibéré en date du 25 juin 2025 transmise au conseil des bailleurs, Madame [P] [L] a transmis son avis d’imposition 2024 et ajoute qu’après consultation de ses comptes, elle souhaiterait obtenir des délais de paiement sur 24 mois.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [S] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.749,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] [H] et Madame [B] [U] [N] [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

1.3. Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et de la trêve hivernale

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’ article L.412-6 du même code prévoit que « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, le bailleur indique avoir reçu, le 14 mars 2025, un message de la locataire lui indiquant son intention de quitter les lieux. Mme [L], la caution, a indiqué que sa fille vit désormais en région parisienne et qu’elle ne comprend pas pourquoi sa fille ne restitue pas les clés du logement alors qu’elle n’y est plus. Mme [W], la locataire, n’a pas comparu, si bien qu’elle n’a pas pu s’expliquer sur ces éléments, étant précisé que Mme [L] a indiqué ne plus avoir de contacts avec sa fille.

Cette présomption de départ de la locataire ajoutée au fait que cette dernière n’effectue absolument aucun versement au profit de son bailleur démontre la mauvaise foi de la locataire et justifie la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] E [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025, Madame [S] [W] leur devait la somme de 4.558,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par un engagement de caution en date du 29 janvier 2024, Madame [P] [L] déclare se porter : « caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement : des loyers et des charges ; impôts et taxes ; des réparations locatives ; des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou le congé ; de toutes autres indemnités tels des dommages et intérêts ; des indemnités dues à titre de clause pénale et tous intérêts dus par Madame [S] [W] ».

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 4.558,48 euros sollicité par les bailleurs, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1.749,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 684,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

2. Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les éléments du dossier, et notamment de la note en délibéré reçue le 25 juin 2025 dans laquelle Mme [L] a transmis son avis d’imposition, que les revenus du foyer de Madame [P] [L] justifient qu’il lui soit accordé des délais de paiement sur une durée de deux années afin qu’elle puisse s’acquitter des sommes dues en sa qualité de caution.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. Il n’y a, en revanche, pas lieu d’accorder à la locataire des délais de paiement, faute d’éléments sur sa situation.

L’attention de la caution est toutefois attirée sur le fait qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement prévu sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner solidairement Madame [S] [W], en sa qualité de locataire et Madame [P] [L], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 585,56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [S] [W], en sa qualité de locataire et Madame [P] [L], en sa qualité de caution solidaire, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, à la date du 20 janvier 2025, la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2024 entre Monsieur [J] [H] et Madame [B] [Z] [U] [N] E [X], d’une part, et Madame [S] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], étant précisé que par engagement en date du 29 janvier 2024, Madame [P] [L] s’est porté caution solidaire ;

ORDONNE à Madame [S] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

ECARTE l’application des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W], en sa qualité de locataire et Madame [P] [L], en sa qualité de caution solidaire, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 585,56 euros (cinq-cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W], en sa qualité de locataire et Madame [P] [L], en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] la somme de 4.558,48 euros (quatre mille cinq cent cinquante-huit euros et quarante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1749,56 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 684,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE cependant Madame [P] [L] à s’acquitter de la somme due par elle en sa qualité de caution en vingt quatre versements mensuels de 190 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1244-2 (devenu 1343-5) du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [W], en sa qualité de locataire et Madame [P] [L], en sa qualité de caution à payer à Monsieur [J] [H] et Madame [B] SA [U] [N] [G] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [W], solidairement avec Madame [P] [L] prise en sa qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 novembre 2024 et celui des assignations du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge