Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 3, 12 novembre 2024, n° 23/02261

TJ Toulouse 12 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Non-enregistrement de la transaction
La cour a constaté que le protocole n'ayant pas été enregistré dans le délai légal, il ne pouvait produire d'effet, entraînant le rejet de la demande d'exécution forcée.
Accepté
Responsabilité contractuelle de la société HPP
La cour a retenu que la société HPP, en tant que professionnelle, avait manqué à son obligation de bonne foi, entraînant un préjudice pour Monsieur [J].
Rejeté
Travaux d'aménagement non réalisés
La cour a rejeté cette demande, constatant l'absence de pièces justificatives pour les travaux réclamés.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
La cour a constaté l'absence de justificatifs concernant l'existence d'un préjudice moral, entraînant le rejet de la demande.
Accepté
Dépens à la charge de la société HPP
La cour a condamné la société HPP aux dépens, accordant ainsi à Monsieur [J] une indemnité pour frais de procès.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Toulouse, Monsieur [L] [J] demande l'exécution forcée d'un protocole transactionnel signé avec la SAS Habitat Particulier Promotion, qui prévoyait le versement d'une indemnité de 37 500 euros et des travaux d'aménagement en raison de nuisances liées à un permis de construire. Les questions juridiques posées concernent la validité de la transaction, notamment l'absence d'enregistrement requis par l'article L.600-8 du Code de l'urbanisme, et le manquement à l'obligation d'information de la société HPP. Le tribunal déboute Monsieur [J] de sa demande d'exécution du protocole, mais condamne la société HPP à lui verser 35 625 euros en dommages-intérêts pour responsabilité contractuelle, tout en rejetant ses autres demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, pole civil fil 3, 12 nov. 2024, n° 23/02261
Numéro(s) :	23/02261
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles MAGRINIAngèle MAZARIN
Cabinet(s) :	URBI & ORBI
Parties :	S.A.S. HABITAT PARTICULIER PROMOTION

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024

DOSSIER : N° RG 23/02261 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R4Z2

NAC : 56B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 06 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Monsieur SINGER, Juge (chargé du rapport)

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Monsieur SINGER, Juge

Madame GABINAUD, Vice-Président

Madame KINOO, Vice-Présidente

GREFFIER lors des débats

M^me JOUVE

GREFFIER lors du prononcé

M^me RIQUOIR

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré prorogé à ce jour et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame GABINAUD

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDEUR

M. [L] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Angèle MAZARIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 5

DEFENDERESSE

S.A.S. HABITAT PARTICULIER PROMOTION, RCS [Localité 5] 843 173 477, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 301

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [J] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 6] (31).

Suivant arrêté 20 mai 2020, la commune de [Localité 7] a délivré à la SAS HABITAT PARTICULIER PROMOTION (ci-après, « la société HPP ») un permis de construire ayant pour objet la réalisation d’un programme de construction de 26 logements sur la parcelle sise [Adresse 4], directement voisine de celle de Monsieur [L] [J].

Au regard des nuisances redoutées par Monsieur [L] [J], les parties ont engagé des pourparlers, qui ont abouti à un protocole transactionnel signé le 15 juillet 2020 dont les dispositions prévoyaient les obligations suivantes à l’égard de la société HPP :

Modifications d’aménagement : création d’un grillage d’une hauteur de 1,80 m et d’une longueur de 65m environ posé en mitoyenneté, plantation d’une haie de bambou, et élagage des platanes dont les branches dépassent sur la propriété de Monsieur [J].Versement d’une indemnité d’un montant de 37 500 euros dans les 30 jours à la suite de l’ouverture du chantier.

En contrepartie, Monsieur [J] renonçait à exercer tout recours à l’encontre du permis de construire objet du protocole ou encore en matière de trouble du voisinage à l’encontre de la société seulement.

Le permis de construire relatif au projet immobilier engagé par la SAS HABITAT PARTICULIER PROMOTION a été transmis à la société PROMOMIDI.

Suivant courrier du 17 août 2022, Monsieur [L] [J] a demandé l’exécution de la transaction à la société PROMOMIDI, laquelle lui a répondu, par courrier du 6 octobre 2022, s’y opposer à raison du défaut d’enregistrement de la convention, invoquant l’article L.600-8 du code de l’urbanisme.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 24 mai 2023, Monsieur [J] a fait assigner la société HPP devant le tribunal judiciaire de Toulouse au visa des articles 1216 et suivants et 2044 et suivants du code civil, en exécution forcée du protocole transactionnel, outre des indemnités en réparation de son préjudice résultant de l’inexécution de la transaction et de son préjudice moral, et des demandes accessoires.

La clôture de la mise en état est intervenue par ordonnance en date du 16 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 septembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2024, puis prorogé au 12 novembre2024.

Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, Monsieur [J] demande au tribunal, au visa des articles 1216 et suivants, 1188 et suivants, et 2044 et suivants du code civil, outre L.600-8 du code de l’urbanisme, de bien vouloir :

A titre principal :

— Condamner la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 37 500 euros en exécution de la transaction ;

A titre subsidiaire :

— Dire que la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION a manqué à son obligation d’information et de loyauté ;

— Condamner la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 37 500 euros en réparation de son préjudice ;

En tout état de cause :

— Condamner la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’inexécution fautive de la transaction au titre des travaux d’aménagement prévus ;

— Condamner la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner la société HABITAT PARTICULIER PROMOTION à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] affirme que l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas au protocole litigieux, qui a principalement un objet civil, consistant en la réparation des préjudices qu’il subit, causés par les travaux. Il souligne que la sévérité de ce texte impose qu’il en soit fait une lecture stricte et littérale et rappelle que son souci était essentiellement lié aux troubles du voisinage que le projet devait lui faire subir, ce qui a été expressément l’objet des pourparlers, et a guidé la commune intention des parties.

A titre subsidiaire, Monsieur [J] fait valoir que la société HPP a manqué à son obligation de loyauté et d’information, dès lors qu’elle avait nécessairement connaissance de l’obligation d’enregistrement de la transaction du fait de sa qualité de professionnel, n’y a pas procédé et n’a pas attiré l’attention de son co-contractant sur cette obligation.

Pour soutenir que cette information était déterminante de son consentement et renvoyer à l’application de l’article 1112-1 du code civil, Monsieur [J] se prévaut d’un grave déséquilibre entre les contreparties prévues au contrat, à son détriment, puisqu’il ne bénéficie plus d’aucun avantage en contre partie de sa renonciation à ses droits.

Sur le préjudice résultant de ce manquement, Monsieur [J] souligne qu’en l’absence d’aléa, il ne saurait être invoqué une simple perte de chance, et il doit bénéficier d’une réparation intégrale.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, la société HPP demande au tribunal, au visa des articles 635 du code général des impôts et L.600-8 du code de l’urbanisme, de bien vouloir :

— Débouter Monsieur [J] de ses prétentions ;

— Condamner Monsieur [J] à payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société HPP fait valoir que toute transaction portant sur un permis de construire doit être enregistrée dans un délai d’un mois à compter de sa signature, formalité qui n’a été exécutée en l’espèce que le 28 septembre 2022, de sorte que le protocole litigieux ne peut être exécuté.

Elle estime qu’il ressort des dispositions du protocole que Monsieur [J] s’engage à ne pas agir contre le permis de construire ou tout permis modificatif en contrepartie d’une somme d’argent, la circonstance qu’il se soit aussi engagé à renoncer à tout recours au titre du trouble anormal du voisinage étant indifférente.

En réponse aux prétentions formulées à titre subsidiaire par Monsieur [J], la société HPP fait valoir qu’aucune obligation d’information ne pèse sur elle et que les textes de loi n’imposent pas au pétitionnaire de procéder à l’enregistrement du protocole lui-même.

MOTIFS :

I / Sur la demande en exécution forcée du protocole transactionnel du 15 juillet 2020

L’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme dispose notamment :

« Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé ou ayant l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours ou à ne pas introduire de recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d’un mois prévu au même article 635, est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature. »

En l’espèce, il est constant que la transaction dont Monsieur [J] demande l’exécution forcée n’a pas été enregistrée dans le délai légal d’un mois.

Il ressort en outre expressément du protocole transactionnel conclu entre les parties au litige que Monsieur [J] s’est engagé à renoncer à exercer tout recours à l’encontre du permis de construire.

S’il s’est aussi engagé à renoncer à “tout recours de quelque nature que ce soit notamment relatifs aux troubles du voisinage, perte d’ensoleillement, autres”, il convient de constater que le texte sus-visé n’exige pas, pour imposer la formalité d’enregistrement, que la transaction ne porte que sur les recours possibles devant le juge administratif.

De la même manière, l’effet du défaut d’enregistrement, édicté par l’alinéa 2 de ce texte, est énoncé de manière générale et sans limitation, s’agissant de l’absence de cause de la transaction elle-même et non de tel ou tel engagement qu’elle contient.

Aussi, la transaction litigieuse ne peut être vue que comme un tout, faute de préciser que tel engagement serait la contre-partie de tel autre, et, ainsi, de dissocier l’engagement de renoncer à tout recours devant le juge administratif du paiement de la somme d’argent désormais réclamé par Monsieur [J].

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de l’article L. 600-8 du Code de l’urbanisme trouvent donc bien à s’appliquer au protocole transactionnel signé le 15 juillet 2020 dans son ensemble.

Dès lors, en l’absence d’accomplissement de la formalité d’enregistrement qu’il édicte, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [J] tendant à obtenir l’exécution forcée dudit protocole, celui-ci ne pouvant produire aucun effet.

Il en sera donc débouté.

II / Sur la demande en responsabilité contractuelle de la société HPP

L’article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1231-1 du même code indique que “ Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

La bonne foi contractuelle implique notamment un devoir de coopération des cocontractants visant à faciliter l’exécution du contrat. Elle s’applique tant au stade des négociations précontractuelles, engageant la responsabilité délictuelle de l’intéressé, qu’au stade de l’exécution du contrat, engageant la responsabilité contractuelle des parties.

Ainsi, à tous les stades de leur relation, les parties sont soumises à un devoir de loyauté.

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’absence d’accomplissement de la formalité prévue par l’article L.600-8 du Code de l’urbanisme dans le délai d’un mois a privé le protocole transactionnel de toute force obligatoire.

La société HPP, qui est un professionnel de la promotion immobilière, ne pouvait ignorer l’existence de cette formalité, dont elle s’est d’ailleurs immédiatement prévalue lorsqu’il lui a été demandé d’exécuter son engagement.

Il est notable qu’au contraire, Monsieur [J] est un particulier, profane en la matière, dont rien n’indique qu’il était assisté d’un professionnel du droit lors de la signature du protocole transactionnel, et qu’à la différence du promoteur, il s’est soumis aux engagements qu’il avait pris.

Il ressort des débats que la société HPP n’a pas procédé à l’accomplissement de la formalité d’enregistrement dans le délai d’un mois, et n’a pas informé son cocontractant de son existence, alors qu’elle est à l’initiative de la rédaction de ce protocole transactionnel.

Elle n’a pas davantage exécuté les engagements qu’elle avait pris, alors qu’il n’est pas contesté que Monsieur [J] s’est soumis à ses propres engagements.

Or, en sa qualité de professionnelle, parfaitement consciente de l’inégalité des capacités d’analyse existant entre elle et son cocontractant, elle aurait dû, à défaut de procéder elle-même aux formalités d’enregistrement, a minima s’assurer que celles-ci avaient été exécutées.

En outre, dès avant l’exécution du protocole d’accord, au stade de son élaboration, il est notable qu’en sa qualité de professionnelle rédactrice du protocole d’accord, il lui appartenait de se montrer exhaustive dans les fondements juridiques de celui-ci.

Au contraire, non seulement elle n’a aucunement fait état de la nécessité de procéder à l’enregistrement du protocole dans le corps de celui-ci, et n’a pas pris soin de prévoir à la charge de quelle partie cette formalité était mise, mais en outre, elle n’a visé que les articles 2044 et suivants du code civil au titre des textes applicables, sans aucune allusion au code de l’urbanisme, ce qui était de nature à induire Monsieur [J] en erreur.

En s’abstenant de l’ensemble de ces diligences et en se prévalant ensuite de l’inapplicabilité de la transaction, la société HPP a manqué à son obligation de bonne foi, et sa responsabilité contractuelle est engagée.

Par ailleurs, concernant le défaut d’information de Monsieur [J] relativement au transfert du permis de construire à un autre promoteur, il convient de relever que cette circonstance n’a eu aucune conséquence à l’égard de Monsieur [J], en l’absence de changement de co-contractant, et alors qu’en tout état de cause, la transaction, faute d’enregistrement dans le délai légal, ne pouvait produire d’effet.

S’agissant du préjudice invoqué par Monsieur [J], il convient de rappeler que l’article 1231-2 du code civil prévoit que “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

En l’espèce, Monsieur [J], alors qu’il a exécuté ses engagements, a été privé de l’exécution de ceux de la société HPP, et donc tant de l’indemnité dont les parties avaient estimé qu’elle compensait équitablement sa renonciation à ses droits que des travaux qui devaient limiter les désagréments de la construction de l’ouvrage.

Pour autant, c’est à raison que la société HPP souligne que la formalité d’enregistrement de l’article L.600-8 du code de l’urbanisme a été édictée pour éviter que les voisins d’une opération immobilière ne fassent pression sur les promoteurs en monnayant leur désistement dans des instances judiciaires ou administratives abusives. Il était en effet supposé par le législateur que cette démarché était de nature à dissuader les voisins mal fondés dans leurs revendications.

Dans ce contexte, et alors qu’il n’est produit aux débats aucun élément relatif aux conséquences réelles de la construction sur la jouissance paisible, par Monsieur [J], de sa propriété, il convient de retenir que la faute contractuelle de la société HPP a été à l’origine d’une perte de chance, pour ce dernier, de tirer bénéfice de ce protocole transactionnel en le faisant enregistrer.

Pour autant, la volonté affichée par Monsieur [J] de préserver ses droits dès la publicité du permis de construire permet de considérer qu’il aurait très probablement procédé à l’enregistrement du protocole d’accord s’il avait eu connaissance de cette nécessité.

Par conséquent, cette perte de chance sera évaluée à 95 %, et Monsieur [J] se verra accorder une somme de 35 625 € en réparation du préjudice constitué par le défaut de paiement de l’indemnité prévue au protocole d’accord, en d’autres termes par le défaut de contre-partie à sa renonciation à ses droits.

Concernant la demande formée au titre des travaux d’aménagement non réalisés, s’il peut être retenu la perte d’une chance pour Monsieur [J] d’exiger la réalisation de ces travaux, il n’en demeure pas moins que la somme réclamée forfaitairement ne repose sur aucune pièce justificative.

La demande de Monsieur [J] sera donc rejetée.

Concernant la demande formée au titre d’un préjudice moral, force est de constater que Monsieur [J] ne produit aucun justificatif de l’existence d’un tel préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HPP, qui succombe, sera condamnée au dépens.

Par ailleurs, la solution du litige conduit à accorder à Monsieur [J] une indemnité pour frais de procès à la charge de la société HPP, qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande tendant à voir condamner la SAS Habitat Particulier Promotion à l’exécution forcée du protocole transactionnel du 15 juillet 2020 ;

CONDAMNE la SAS Habitat Particulier Promotion à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 35 625 € (trente cinq mille six cent vingt cinq euros) à titre de dommages-intérêts au titre de sa responsabilité contractuelle ;

DEBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande tendant à voir condamner la SAS Habitat Particulier Promotion au titre des travaux d’aménagement non réalisés ;

DEBOUTE Monsieur [L] [J] de sa demande tendant à voir condamner la SAS Habitat Particulier Promotion en réparation d’un préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS Habitat Particulier Promotion à payer à Monsieur [L] [J] la somme de 3 000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS Habitat Particulier Promotion aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 novembre 2024, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT