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DOSSIER : N° RG 24/00040 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJOJ

JUGEMENT DU: 25/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 25 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU [Localité 9] [Localité 15], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne FAURÉ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 41

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 27 Septembre 2024 et plaidoirie du 21 Janvier 2025

En présence de Marie-Christine TOURRAINE, Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 14] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 15] Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [12].

[Localité 15] Métropole a confié la mise en œuvre du projet à la SPLA EUROPOLIA, par le biais d’une concession d’aménagement.

Toutefois, la maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

Aussi, depuis 2011, [Localité 15] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l’Est de la voie ferrée dit Secteur « Cheminots – [Localité 13] » et dans le secteur situé à l’Ouest de la voie ferrée dit Secteur « [Localité 11] – Maroc – [Localité 10] – Chabanon ».

C’est ainsi que l’Établissement Public Foncier Local du [Localité 9] [Localité 15] (EPFL) intervient, depuis de nombreuses années, pour le compte de [Localité 15] Métropole, en vue de l’acquisition de la totalité des immeubles, locaux d’activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l’EPFL, soit à l’amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 15] Métropole a lancé une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L’opération a été déclarée d’utilité publique, suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, prorogé le 7 novembre 2024, lequel désigne l’EPFL en qualité d’autorité expropriante.

Suivant arrêté préfectoral du 16 juin 2020, ont été déclarés urgents les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 9] [Localité 15], quais d’Oc.

La procédure en fixation judiciaire des indemnités d’expropriation est donc poursuivie selon la procédure d’urgence.

Parmi les biens restant à acquérir dans les Secteurs « Cheminots – [Localité 13] » et « [Localité 11] – Maroc – [Localité 10] – Chabanon », figure un immeuble appartenant à Monsieur [M] [L], sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 7] AE [Cadastre 6].

Sa propriété a été transférée à l’EPFL par ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024, notifiée le 29 mars 2024.

Suivant courrier du 3 juin 2024, reçu le 6 juin 2024, l’EPFL a communiqué une offre à Monsieur [M] [L] à hauteur de 1 101 000 euros, conformément à l’avis émis, le 31 mai 2022, par le pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des Finances publiques de l’Occitanie et du département de la Haute-Garonne, renouvelé 30 avril 2024.

Par lettre du 15 juin 2024, Monsieur [M] [L] a refusé cette offre et a demandé une indemnité principale de 2 018 439 euros, ainsi ventilée :

Garage : 397 725 euros,

Appartements pour 440,71 m² de surface habitable : 1 449 054 euros,

Terrasses : 171 660 euros.

Suivant acte du 24 juin 2024, enregistré le 26 juin 2024 sous le numéro RG 24/00019, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation de ce siège.

Par mémoire du 9 août 2024, l’exproprié a fait connaître son acceptation pour la cession de deux appartements de l’immeuble au prix proposé, à savoir 1 101 000 euros, et a demandé en outre à l’EFPL, par mise en demeure séparée, d’acquérir le 1er étage de son immeuble.

Par courrier du 13 août 2024, reçu le 17 août 2024, visant l’intégralité de l’immeuble, l’EFFL a notifié à l’exproprié une seconde offre pour un montant total de 1 101 000 euros.

En suivant, une nouvelle saisine du juge de l’expropriation a été effectuée par acte du 4 septembre 2024, enregistrée le 6 septembre 2024, sous le numéro RG 24/00040.

Un transport sur les lieux est intervenu le 27 septembre 2024.

A l’issue du transport, l’audience de plaidoiries a été prévue pour le 10 décembre 2024 et l’indemnité provisionnelle revenant à Monsieur [M] [L] a été fixée à la somme de 1 101 000 euros à raison de l’expropriation de l’ensemble de son immeuble, suivant jugement n° RG 24/00040 du 27 septembre 2024.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des protagonistes, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Dire n’y avoir lieu à statuer dans l’instance 24/00019 du fait de l’irrégularité de la saisine,

Déclarer l’EPFL recevable en sa demande de fixation des indemnités d’expropriation revenant à Monsieur [M] [L] en vertu de la saisine enregistrée le 6 septembre 20241 sous le RG 24/00040,

Rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [M] [L],

Fixer le montant de l’indemnité globale de dépossession, revenant à Monsieur [M] [L] à la somme de 1 101 000 euros comprenant une indemnité principale de 1 000 000 euros et une indemnité de remploi de 101 000 euros, pour l’ensemble de l’immeuble sis [Adresse 4].

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité globale à verser à Monsieur [M] [L] à la somme de 1 260 500 euros au titre de la dépossession des biens, sis [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] AE [Cadastre 6].

Monsieur [M] [L] invite la juridiction à :

Déclarer l’EPFL irrecevable en sa saisine du juge de l’expropriation en date du 4 septembre 2024 et en tant que de besoin l’en débouter,

Débouter l’EPFL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Constatant son acquiescement à la demande-saisine formée par l’EPFL en date du 25 juin 2024,

Fixer du fait de cet acquiescement les indemnités d’expropriation lui revenant pour les deux appartements du 2éme étage de l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré Section [Cadastre 7] AE n° [Cadastre 6], à la somme globale de 1 101 000 euros et ces indemnités ayant été payées le 28 novembre 2024,

Juger y avoir lieu à extinction de l’instance,

A titre subsidiaire, si par impossible il n’était pas fait droit à ses demandes principales, ce dernier est bien fondé à demander des dommages et intérêts du fait des erreurs fautives de l’EPFL, dont il réserve le montant en l’état,

Condamner l’EPFL aux entiers dépens et à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Vu les conclusions de l’EPFL, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de Monsieur [M] [L], régulièrement représenté,

Conformément à l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal statuera dans les limites des prétentions des parties.

En application de l’article 455 du même code, la juridiction renvoie à leurs écritures pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 14 février 2025, prorogée au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquiescement de l’exproprié à l’offre de l’expropriant à hauteur de 1 101 000 euros à raison de deux appartements,

Par courrier du 3 juin 2024, l’EPFL a notifié à Monsieur [M] [L] une offre à hauteur de 1 101 000 euros, conformément à l’avis émis, le 30 avril 2024, par le pôle d’évaluation domaniale, lequel vise l’intégralité de l’ouvrage, pour deux appartements situés dans l’immeuble exproprié mais non identifiés.

Par lettre du 15 juin 2024, Monsieur [M] [L] a refusé le montant de l’offre et a revendiqué une indemnité principale de 2 018 439 euros à raison de l’ensemble immobilier lui ayant appartenu.

Suivant acte du 24 juin 2024, enregistré le 26 juin 2024 sous le numéro RG 24/00019, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation de ce siège en vue de l’indemnisation de deux appartements non dénommés situés dans l’immeuble litigieux pour un montant total de 1 101 000 euros.

Selon mémoire du 9 août 2024, l’exproprié a fait connaître son acceptation pour la cession de deux appartements de l’immeuble au prix proposé, à savoir 1 101 000 euros et a demandé en outre à l’EFPL, par mise en demeure séparée, d’acquérir le 1er étage de son immeuble.

Considérant avoir commis une erreur sur les biens à indemniser, l’EFFL a notifié à l’exproprié une seconde offre pour une somme totale de 1 101 000 euros visant, cette fois-ci, l’intégralité de l’immeuble, sis [Adresse 2], ancienne propriété de Monsieur [M] [L].

S’en est suivi une nouvelle saisine du juge de l’expropriation par courrier enregistrée le 6 septembre 2024, sous le numéro RG 24/00040.

Au procès, Monsieur [M] [L] estime que, dès l’instance référencée RG 24/00019, au visa de l’article 1583 du code civil, les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, à savoir l’indemnisation de deux de ses appartements pour la somme totale de 1 101 000 euros. Par suite, la nouvelle saisine de la juridiction du 4 septembre 2024 est irrecevable.

L’EFFL fait plaider que les termes de l’offre du 3 juin 2024 et ceux de la saisine initiale de la juridiction, le 24 juin 2024 sous le numéro RG 24/00019, procèdent d’une erreur quant aux biens à indemniser, laquelle est rectifiée par l’engagement d’une nouvelle action sous la référence RG 24/00040, le 4 septembre 2024, de telle manière qu’il n’y a pas lieu à statuer dans l’instance 24/00019.

SUR CE,

Le juge de l’expropriation ne saurait suivre Monsieur [M] [L] dans son argumentaire.

D’abord, la propriété de l’ensemble de l’immeuble litigieux a été transférée à l’EPFL suivant ordonnance d’expropriation du 1er mars 2024, de sorte qu’en vertu des articles 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, 545 du code civil et L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, celui-ci est tenu d’indemniser l’exproprié à raison de l’intégralité du bien et non d’une partie de celui-ci, comme tend à le soutenir le défendeur, et ce, sans considération excipée des motivations de l’expropriant en ce sens.

D’ailleurs, en réalité, Monsieur [M] [L] ne s’y est pas trompé. Par lettre du 15 juin 2024, il a refusé le montant de l’offre problématique et a réclamé une indemnité principale de dépossession de 2 018 439 euros pour l’ensemble du bien, étant clairement considéré dans l’esprit des intéressés que la proposition initiale et la contre-offre portaient effectivement sur l’entièreté de celui-ci.

De plus, la posture en défense néglige les règles essentielles de fonctionnement d’un EPFL qui est un établissement public à caractère industriel et commercial, soumis aux règles de la comptabilité publique, sous le format M4 (anciennement M44), impliquant notamment une séparation entre l’ordonnateur (le directeur de l’établissement) et le comptable public (comptable du Trésor Public), mais aussi la responsabilité personnelle dudit comptable, et, depuis peu, celle de l’ordonnateur, sur leurs deniers personnels ; le tout sous le contrôle de la chambre régionale des comptes.

Dans ce contexte comptable contraint, et alors qu’il est devenu propriétaire de l’ensemble immobilier litigieux, il est totalement improbable que l’EPFL ait entendu allouer délibérément à l’exproprié, sans motif avéré, voire même supposé, la somme de 1 101 000 euros à raison seulement de deux appartements, au demeurant non identifiés, alors que l’avis renouvelé, le 30 avril 2024, du pôle d’évaluation domaniale évalue l’immeuble dans son intégralité pour le même montant.

Enfin, et de manière tout à fait superfétatoire, les dispositions de l’article 1583 du code civil évoquées par l’exproprié sont inopérantes en l’espèce puisque l’objet du litige ne concerne pas une vente mais bien la juste indemnisation à fixer au profit de Monsieur [M] [L] suite à l’expropriation de son bien pour cause d’utilité publique.

Mais au surplus, à considérer ces dispositions pertinentes, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les conditions de la vente parfaite qu’elles exigent ne sont pas remplies dans la mesure où les deux appartements évoqués dans la saisine du 24 juin 2024 ne sont pas dénommés ; les calculs financiers de l’intéressé pour tenter de les isoler au sein de l’ensemble immobilier ne sauraient convaincre le juge de l’expropriation au regard de leurs caractères forfaitaires et hypothétiques, étant souligné que l’indemnisation provisionnelle a été rendue sous la seule référence de l’instance RG 24/00040.

Il s’ensuit que les termes de la saisine du 24 juin 2024, enregistré le 26 juin 2024 sous le numéro RG 24/00019, sont entachés d’erreurs matérielles manifestes qui ne sauraient emporter les conséquences juridiques que l’exproprié tente de lui attribuer par la voix de son conseil.

En conséquence, il sera débouté de l’ensemble de ses prétentions fondées sur ce thème.

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice d’ordonner la jonction des instances numéros RG 24/00019 et RG 24/00040 sous ce dernier numéro.

Sur le bien exproprié,

Le bien exproprié correspond à un immeuble entier construit en 1961, sis [Adresse 4].

Cet immeuble comprend un rez-de-chaussée à usage de stationnement et deux étages à usage de logement :

Rez-de-chaussée : 12 places de stationnement, local technique et WC sur 257 m², outre un box étroit de 51 m2.

1er étage : 4 appartements Tl bis/T2 de 28 m² à 44 m² et un appartement d’environ 75 m² de 4 pièces dont deux aveugles.

2ème étage : 2 appartements avec terrasse.

L’ensemble est dans un état entre passable à moyen suivant les lieux.

Monsieur [M] [L] a transmis un rapport d’évaluation émis par un agent immobilier indiquant :

Surface habitable : 440,71 m²,

Surface garage : 307,98 m²,

Surface terrasse : 127,52 m².

Les appartements du 2ème étage sont occupés en vertu de baux respectivement en date du 6 août 2020 et du 1er septembre 2011. Les autres appartements sont libres.

Sept places de stationnement et le garage sont loués.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD1 la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la date de référence est celle à laquelle est devenu exécutoire le PLUi de la ville de [Localité 15] approuvé par délibération du 10 novembre 2016.

C’est cette date qui doit être retenue comme référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UF1c, soit en zone urbaine de Faubourgs.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 1er mars 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, l’offre de l’autorité expropriante repose sur un avis émis, le 31 mai 2022, par le pôle d’évaluation domaniale de la direction régionale des Finances publiques de l’Occitanie et du département de la Haute-Garonne, lequel a été prorogé jusqu’au 22 avril 2025, selon courrier du 30 avril 2024, sans motivation financière particulière.

Monsieur [M] [L] ne se prévaut d’aucune référence.

Par conclusions du 17 septembre 2024, largement documentées, non contestées par les parties et plus récente que l’avis du service des Domaines, le commissaire du Gouvernement préconise une indemnisation à hauteur de 1 260 500 euros dont une indemnité de remploi de 115 500 euros, déterminée conformément aux usages (20 % jusqu’à 5 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros et 10% au-delà).

Dans ces conditions, la juridiction considérera satisfactoire la proposition d’indemnisation formulée par l’administration fiscale et la retiendra.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances numéros RG 24/00019 et RG 24/00040 sous ce dernier numéro,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à Monsieur [M] [L] à la somme totale de 1 260 500 euros comprenant une indemnité de remploi de 115 500 euros à raison de l’expropriation de son immeuble sis [Adresse 5], cadastré [Cadastre 7] AE [Cadastre 6],

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION