MINUTE N°

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4CD

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Demande en paiement des fermages ou loyers et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et prononcer l’expulsion (52A)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU 23 SEPTEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [R] [E]

DÉFENDEURS :

Madame [V] [B], née le 05 Février 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Comparante

Copie Mme et M. [B] + grosse Oph [Localité 5] le 23/09/2025

Monsieur [H] [B], né le 07 Octobre 1973 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Non comparant

DÉBATS : Audience publique du 01 Juillet 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 mai 2011, avec prise d’effet au 4 août 2011, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a donné en location à M. [H] [B] et Mme [V] [B] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,47 euros, outre la somme de 99,91 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 11 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer aux locataires un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier d’une assurance locative et de régler la somme principale de 16 065,81euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait assigner M.et Mme [B] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. et Mme [B], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de la somme principale de 18 350,93 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 avril 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner M.et Mme [B] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

L’OPH PAYS DE [Localité 5] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 19 493,49 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, relevant que le loyer courant n’est toujours pas réglé et qu’un plan d’apurement amiable a déjà été signé il y a deux ans sans être respecté par les défendeurs.

Par note en délibéré en date du 3 juillet 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a précisé que M. et Mme [B] avaient versé la somme de 1 200 euros le 30 juin 2025 et a donc réactualisé sa créance à la somme de 18 293,49 euros arrêtée au 2 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus.

M. [B] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

Comparaissant en personne, Mme [B] n’a pas contesté le montant de sa dette mais indiqué souhaiter rester dans le logement avec l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 7] par voie électronique le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Ce délai est ramené à 1 mois en cas de défaut d’assurance.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer à M. et Mme [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier d’une assurance locative et de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 16 065,81 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 28 janvier 2025.

Mme et M. [B] n’ayant justifié, et ne justifiant toujours pas à ce jour, de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. et Mme [B], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE [Localité 5], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 571,28 euros .

En l’espèce, il résulte du dernier décompte en date du 2 juillet 2025 versé aux débats par le bailleur que le montant des loyers et charges dus par M. et Mme [B] au 3 juillet 2025, s’élève à la somme de 18 293,49 euros.

Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et M. et Mme [B] ne le contestent pas.

Il convient en conséquence de condamner M. et Mme [B] à payer à L’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 18 293,49 euros au titre des loyers et charges dus au 2 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. et Mme [B] ont payé les loyers de mai et juin 2025 avant l’audience, ils ne l’ont fait que la veille de l’audience alors qu’ils n’avaient réglé aucun loyer , ne serait-ce que partiellement, depuis février 2024.

Il y a lieu de relever le manque de bonne volonté démontrée par les défendeurs qui, depuis janvier 2023, soit deux ans et demi, n’ont réglé totalement que 6 mois de loyer.

De plus, ils ne versent aucun justificatif de leurs ressources et charges ni ne démontrent être en capacité de payer leur dette dans le délai maximal de trois ans. La proposition faite par Mme [B] à l’audience de régler 200 euros en plus du loyer courant ne permettrait ainsi pas d’apurer la dette dans sa totalité même dans le cas de délais de paiement sur la durée maximale de trois ans.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [B] sera rejetée.

Sur l’expulsion :

La rupture du contrat de bail commande à M.et Mme [B] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme [B], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 12 mars 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 23 mai 2011 par l’OPH PAYS DE [Localité 5] à M. [H] [B] et Mme [V] [B] portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 12 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 571,28 euros (cinq-cent-soixante-et-onze euros et vingt-huit centimes) ;

CONDAMNE solidairement M.[H] [B] et Mme [V] [B] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement M.[H] [B] et Mme [V] [B] à payer à L’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 18 293,49 euros (dix-huit-mille-deux-cent-quatre-vingt-treize euros et quarante-neuf centimes) au titre des loyers et charges dus au 2 juillet 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [V] [B] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4], l’expulsion de M. [H] [B] et Mme [V] [B] et celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M.[H] [B] et Mme [V] [B] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M.[H] [B] et Mme [V] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS