TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01412

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCP5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01 2008, représentée par son gérant en exercice

C/

[M] [L] épouse [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son gérant en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [L] épouse [E]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 13 juin 2024, à effet au 14 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a donné à bail à Madame [M] [L] épouse [E], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à PORTET SUR GARONNE (31120), ainsi qu’un parking n°11, pour un montant de loyer de 444,94 euros, 40,46 euros de loyer pour le parking, outre une provision de charges mensuelles de 75 euros, soit un montant toutes charges comprises de 560,40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier le 18 décembre 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 10 avril 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner Madame [M] [L] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé à l’audience du 27 juin 2025 en lui demandant :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 30 janvier 2025 et, en conséquence,

— d’ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— d’ordonner que faute par Madame [M] [L] épouse [E] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— il est, en outre, demandé au Juge des contentieux de la protection de la condamner :

* au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.623,49 euros, mensualité du mois de mars 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 30 janvier 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

* au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire initialement appelée à l’audience du 27 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses créances à la somme de 12.761,95 euros selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique que Madame [M] [L] épouse [E] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SCI FONCIERE DI 01/2008.

Madame [M] [L] épouse [E], qui était présente lors de l’audience du 27 juin 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 17 juillet 2025.

Madame [M] [L] épouse [E] n’a pas déféré à la convocation du 11 juin 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis prorogée au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

L’article 469 du code de procédure civile indique que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abs-tient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Madame [M] [L] épouse [E] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, ayant comparu à l’audience du 27 juin 2025 mais pas à celle du 17 juillet 2025, alors qu’il s’agissait de fait, d’un renvoi contradictoire, il convient de statuer par ordonnance contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 18 décembre 2024, pour la somme en principal de 3.004,96 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [M] [L] épouse [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SCI FONCIERE DI 01/2008 le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [M] [L] épouse [E] reste devoir, la somme de 12.761,95 euros à la date du 16 juillet 2025 (mois de juin 2025 inclus). Il ressort également de ce décompte, le versement par virement bancaire en date du 30 juin 2025 à effet au 1er juillet 2025, d’un montant de 650 euros, venu en déduction de l’arriéré locatif.

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire le coût du commandement de payer (176,93 euros le 24 janvier 2025) et de l’assignation (135,22 euros le 24 mai 2025), qu’il convient de déduire de cette créance, en ce qu’il s’agit soit de sommes correspondant aux dépens de l’instance, soit de sommes non justifiées. De même que la bailleresse ne justifiant pas de sa qualité lui permettant d’appeler en paiement le supplément de loyer solidaire, ni ne produisant pas la justification du mode de calcul du surloyer, ni encore les mises en demeure et la notification dudit supplément de loyer appliqué à la locataire, il convient également de déduire ces sommes liquidées provisoirement (6.184,75 euros le 24 avril 2025, 1.179,22 euros le 24 mai 2025 ainsi que la somme de 1.179,22 le 24 juin 2025 et 25 euros le 24 avril 2025 au titre de pénalités de suppléments de loyers de solidarité) pour un total global de 8.880,34 €, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 3.881,61 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [M] [L] épouse [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.881,61 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [M] [L] épouse [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 560,40 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [M] [L] épouse [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [M] [L] épouse [E] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondemnent de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 29 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2024 à effet au 14 juin 2024 et liant la SCI FONCIERE DI 01/2008 à Madame [M] [L] épouse [E], concernant le bien à usage d’habitation et le parking n°11, situés [Adresse 1] à PORTET SUR GARONNE (31120) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [L] épouse [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [L] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE DI 01/2008 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (560,40 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] épouse [E] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 3.881,61 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] épouse [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [M] [L] épouse [E] à payer à La SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION