TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00220

N° Portalis DBX4-W-B7I-TW2D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[X] [T]

C/

[O] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à M^e Viviane VIDALIE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [T]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christian NGUYEN-NGHIEM, avocat au barreau de TOULOUSE, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2024-002330 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 08 février 2024,

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [F]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Viviane VIDALIE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2010, Mme [O] [F] a loué à Mme [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Invoquant une infestation de rats dans son appartement depuis le mois d’octobre 2023, Mme [X] [T] a assigné Mme [O] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire, par acte de commissaire de justice en date du 08 mars 2024 aux fins de voir ordonner la réalisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 août 2024, le juge des référés s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de céans et a transmis le dossier.

Appelée à l’audience du 07 mars 2025, l’affaire a été renvoyée contradictoire à l’audience du 04 avril 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Mme [X] [T], représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées a sollicité, de :

— le rejet des l’ensemble des demandes de Mme [O] [F] ;

— la réalisation d’une expertise avec pour mission de

*convoquer les parties et les entendre dans leur dire et observations,

*se rendre sur les lieux

*prendre connaissance de tous documents détenus par toutes les parties,

*entendre tous sachants,

* se faire communiquer par tous tiers tous documents utiles,

* examiner les désordres allégués,

* rechercher les causes des désordres allégués,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudice subis,

* donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour remédier aux désordres, les évaluer à l’aide d’un devis,

* plus généralement fournir au tribunal tous élements utiles à la solutions du litige.

Elle fait valoir, en réponse à l’irrecevabilité de sa demande soulevée en défense pour défaut de tentative préalable de conciliation, que le litige ne rentre pas dans le champ d’application de l’article 750-1 du code de procédure civile et qu’une tentative préalable ne conciliation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité.

S’agissant de la demande d’expertise, elle soutient, au visa des articles 145 et suivants et 834 et suivants, que dès la fin du mois d’octobre 2023 elle a relevé des traces d’infestations de rongeurs au sein de l’appartement (excréments, odeur d’urine, attaques sur les provisions et bas des meubles) et qu’elle est allée chercher des traitements contre les rats fournis gratuitement par la mairie de quartier. Elle fait valoir que la société ACJ MULTISERVICES a indiqué dans un courrier avoir observé des multiples accès au sol nécessitant une intervention sur la totalité de l’appartement, préconisant également d’équiper les fenêtres de dispositifs pour les ouvrir en empêchant toute intrusion de rats mais que la bailleresse n’a pas donné suite à ces préconisations, se contentant de procéder à une dératisation et à la pose d’un appareil sonore répulsif. Elle affirme que cette intervention n’a pas permis de faire cesser l’infestation. Elle soutient également que la bailleresse n’a pas fait obturer les orifices servant de passage aux rongeurs comme prescrit par un arrêté municipal et qu’il ne s’agit pas de la première infestation. Elle fonde également sa demande d’expertise sur un risque d’intoxication au monoxyde de carbone lié à la hotte aspirante de la cuisine et au système de la chaudière. Elle conteste toute obstruction à l’intervention de professionnels dans le logement.

En réponse, Mme [O] [F], représentée par son conseil, sollicite, se rapportant à ses conclusions n°1 déposées, de :

— déclarer Mme [X] [T], irrecevable en ses demandes,

A titre subsidiaire,

— de débouter Mme [X] [T], de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamner Mme [X] [T] à verser à Mme [O] [F] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La défenderesse fait valoir l’irrecevabilité des demandes au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile et de l’absence de tentative préalable de conciliation.

En réponse à la demande d’expertise elle fait valoir que la présence de rats sur la commune de [Localité 8] est un fait et que tous les ans une entreprise de dératisations vient pour vérifier et traiter si besoin. Concernant le risque lié au monoxyde de carbone, elle fait valoir que l’installation a été vérifiée tous les ans et que ce n’est que suite aux difficultés rencontrées avec les rats que la locataire s’est plainte, le tuyau et l’installation n’ayant pas été modifié. Elle affirme qu’en tout état de cause, Mme [X] [T] a refusé l’accès aux artisans mandatés et qu’il n’existe aucun motif légitime à solliciter une expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demande formée devant la présente juridiction n’a pas été précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

La demande d’expertise telle que sollicitée constitue une demande indéterminée qui n’est pas en lien avec un trouble du voisinage puisqu’il s’agit d’un litige entre le locataire et son bailleur.

Dès lors la tentative préalable de conciliation ou de médiation visée par l’article 750-1 du code de procédure civile n’était pas un préalable obligatoire.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] [F] sera donc rejetée et la demande en justice de Mme [X] [T] est ainsi recevable.

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre le la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé”.

Les articles 146 et 147 du code de procédure civile ajoute qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, il est observé à titre liminaire que Mme [X] [T] invoque deux types de désordres tout en ne sollicitant la désignation que d’un seul expert, alors même qu’il s’agit de domaines de compétence très différents. Dès lors la demande de désignation d’un seul expert apparait inadaptée.

En premier lieu, s’agissant des désordres invoqués pour fonder la demande d’expertise, Mme [X] [T] se plaint de nuisances occasionnées depuis l’année 2023 par la présence de rongeurs.

Néanmoins, Mme [O] [F] justifie avoir pris des mesures pour procéder à la dératisation deux fois par an du logement donné à bail et avoir acheté des appareils à ultra sons pour faire fuir les nuisibles.

Si Mme [X] [T] produit aux débats des attestations de témoins pour démontrer la présence des rongeurs, ces attestations visent une période antérieure à l’année 2023 mais elle ne produit aucun élément pour corroborer la présence actuelle et persistante de nuisibles lui occasionnant un trouble de jouissance.

En tout état de cause, il est relevé qu’elle a déjà pu solliciter, en novembre 2023, les conseils d’un professionnel pour connaître les mesures adaptées afin de faire cesser le trouble invoqué et qu’elle n’explique pas en quoi le recours à un expert serait nécessaire alors même que cette mesure d’instruction est onéreuse.

Partant, en l’état des éléments versés en procédure, Mme [X] [T] ne démontre pas suffisamment l’existence du motif légitime requis par l’article 145 du Code de procédure civile à ce titre.

En second lieu, s’agissant de la demande d’expertise concernant la hotte et la chaudière, il ne ressort pas des éléments produits une difficulté technique dans l’établissement de l’origine du désordre telle que le recours à un expert judiciaire soit rendu nécessaire, outre que la demanderesse n’explicite pas la mesure d’instruction qu’elle souhaite voir ordonner.

En conséquence, Mme [X] [T] ne démontre pas suffisamment l’existence du motif légitime requis par l’article 145 du Code de procédure civile et sera donc déboutée de sa demande d’expertise.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Partie perdante, Mme [X] [T] sera condamnée aux dépens.

Compte-tenu des circonstances de la cause et de la position des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Mme [X] [T] à indemniser Mme [O] [F] au titre de ses frais irrépétibles. Par conséquent celle-ci sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision rendue par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] [F] ;

DECLARONS recevable l’action de Mme [X] [T] ;

DEBOUTONS Mme [X] [T] de sa demande d’expertise en l’état des éléments versés en procédure ;

CONDAMNONS Mme [X] [T] aux dépens ;

DEBOUTONS Madame [O] [F] de sa demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier La vice-présidente