TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03996

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOFL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°

DU 18 septembre 2025

L’Etablissement public [Localité 12] METROPOLE HABITAT L OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[V] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN greffière lors des débats et Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

[Localité 12] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

Anciennement dénommé HABITAT [Localité 12],

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Madame [N] [L] (chargée judiciaire contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [T],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Hidem DROUA, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 septembre 2019, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 391,91€, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 juin 2024 pour un montant de 1.166,38 € en principal.

L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 octobre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [V] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.032,76 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024.

A l’audience du 04 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 1er juillet 2025, à laquelle l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, valablement réprésenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.952,35 euros. Il précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative en 36 mensualités, en plus du loyer et des charges courantes.

M. [V] [T], représenté par son conseil, et se rapportant à ses conclusions déposées, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et en réglant l’arriéré locatif en 36 mensualités. Il fait valoir qu’il a rencontré des difficultés financières mais qu’il a repris un emploi en intérim, qu’il est de bonne foi et a procédé à plusieurs versements spontanés. Il sollicite également de débouter le bailleur de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 1.166,38 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [V] [T] reste lui devoir la somme de 3.952,35 € à la date du 30 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025.

M. [V] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs dans ses écritures.

Il sera donc condamné à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT cette somme de 3.952,35 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si M. [V] [T] n’a pas versé le paiement intégral de son loyer courant, condition posée par la loi pour accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, le demandeur se déclare en accord avec l’octroi de ces délais, cet accord des parties devant prévaloir sur la condition posée par la loi en ce que, d’une part, la garantie des droits du locataire est assurée sans préjudicier outre mesure à ceux du bailleur, et que d’autre part, le locataire se trouve ainsi responsabilisé, objectif posé par la loi. Par ailleurs, cette solution demandée par les deux parties permet d’envisager tant un maintien dans les lieux de M. [V] [T] qu’un apurement de la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à M. [V] [T] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 110 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par suite, conformément à l’accord des parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [V] [T] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, M. [V] [T] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, M. [V] [T] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [V] [T] sera débouté de sa demande contraire.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2019 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT et M. [V] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 août 2024;

CONDAMNONS M. [V] [T] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 3.952,35 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant le quittancement de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M. [V] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [T] soit condamné à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [V] [T] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente