MINUTE N° : 25/190

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/04391 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RIXF

NAC : 57A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 07 Mars 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

M^me RIQUOIR, greffier lors des débats

Madame GIRAUD, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 07 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. LV IMMOBILIER, RCS [Localité 6] 819 313 404, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Arnaud SENDRANE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 145

DEFENDEURS

M. [C] [K]

né le 16 Janvier 1989 à [Localité 6] (31), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 158

Mme [W] [U]

née le 13 Octobre 1991 à [Localité 6] (31), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 158

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 janvier 2021, la SAS LV Immobilier (anciennement dénommée [X] Immobilier) a fait visiter à Madame [W] [U] et Monsieur [C] [K] une maison sise [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à Monsieur et Madame [M].

Le 30 janvier 2021, les consorts [D] ont transmis à la SAS LV Immobilier une offre d’achat de ce bien au prix de 490 000 €, transmise aux vendeurs le 11 février 2021, laquelle a été refusée par les époux [M].

La vente du bien est finalement intervenue le 13 août 2021 entre les consorts [D] et les époux [M].

Le 21 décembre 2021, la SAS LV Immobilier a mis en demeure les consorts [D] de leur payer la somme de 24 500 € en application d’une clause pénale d’un mandat de recherche sans exclusivité.

Suivant courrier du 2 février 2022, les consorts [D], contestant la conclusion d’un mandat de recherche, ont refusé de payer cette somme.

Suivant acte d’huissier signifié le 18 octobre 2022, la SAS LV Immobilier a fait assigner Monsieur [C] [K] et Madame [W] [U] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner solidairement à lui payer la somme de 24 500 € au titre de sa rémunération pour la vente de l’immeuble, outre des demandes accessoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, la SAS LV Immobilier demande au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-5 du code civil, de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970, et des articles L.221-25 du code de la consommation, de bien vouloir:

— Condamner solidairement les consorts [D] au paiement à la SAS LV Immobilier de la somme de 24500 € à titre d’indemnisation pour la vente de l’immeuble sis [Adresse 4],

— Condamner solidairement les consorts [D] au paiement de la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 février 2024, Madame [U] et Monsieur [K] demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et 1231-5 du code civil, 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et L.212-1 et suivants du code de la consommation, de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter la société LV Immobilier de toutes ses demandes fin et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Limiter le montant de la clause pénale et la ramener à un euro ;

— Débouter la société LV Immobilier de toutes ses autres demandes ;

En tout état de cause :

— Condamner la société LV Immobilier à payer à Madame [U] et à Monsieur [K] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LV Immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I/ Sur l’application de la clause pénale

Les consorts [D] se prévalent de plusieurs fondements juridiques pour s’opposer à la demande de la SAS LV Immobilier, lesquels seront examinés successivement.

1/ L’article 78 alinéa 1 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit :

“Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.”

En l’espèce, la SAS LV Immobilier produit aux débats un mandat de recherche sans exclusivité signé par Madame [U] et Monsieur [K].

Si ceux-ci affirment ne pas l’avoir signé, force est de constater qu’il comporte leur signature à chacun, précédée de la mention manuscrite “lu et approuvé”, étant observé qu’aucune norme n’impose que le document soit paraphé sur chaque page.

La SAS LV Immobilier produit ensuite une offre d’achat sous la forme d’un formulaire qu’elle a établi et qui a été renseigné par les consorts [D], laquelle supporte aussi leur signature, et fait expressément mention du mandat en indiquant : “la présente offre d’achat a été négociée avec le concours du mandataire” et rappelant le droit à rémunération qui en résulte pour ce dernier.

Ce document confirme que Madame [U] et Monsieur [K] ont consenti à contracter un mandat auprès de la SAS LV Immobilier le 22 janvier 2021, dans les termes du contrat qu’ils ont signé.

De fait, pour affirmer qu’ils ne sont pas tenus par les termes du mandat, ils allèguent des manoeuvres frauduleuses de la SAS LV Immobilier sans en rapporter aucune preuve, étant observé que sauf vulnérabilité particulière, qui n’est pas invoquée en l’espèce, nul n’ignore qu’apposer une signature sur un document constitue un acte d’engagement à l’égard de ce qu’il contient.

Par conséquent, en application de l’article 1103 du code civil, il convient de considérer que les consorts [D] sont tenus par les termes du contrat, qui a force obligatoire à leur égard.

Ce contrat prévoit en page 3, un article 7 intitulé “clause pénale” qui stipule : “En cas de manquement à l’une quelconque de ses obligations, notamment celles visées à l’article 6-1 ci-dessus, le mandant versera au mandataire une somme équivalente au montant de la rémunération prévue à l’article 10 ci-après, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive, en application des articles 1142 et 1152 du code civil.”

Cette clause est entièrement rédigée en caractères gras de sorte qu’elle est parfaitement apparente, étant observé que ses termes sont dénués d’ambiguïté, et font expressément apparaître le principe et le montant de la pénalité, ainsi que les situations dans lesquelles elle peut être revendiquée par l’agent immobilier, notamment avec un renvoi explicite à l’article 6.1 du contrat qui mentionne que le mandant s’interdit de conclure directement avec un vendeur présenté par le mandataire jusqu’à douze mois après la résiliation du mandat.

En outre, le contrat de mandat stipule, par une ligne écrite en caractère gras et située entre la date renseignée par les mandants et leur signature : “En autant d’exemplaire que de parties dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.”

Cette mention, qui, par sa position dans le contrat, apparaît aux signataires, quand bien même ils n’auraient pas pris la précaution de lire attentivement l’entier document, suffit à rapporter la preuve que ces derniers ont reçu une copie du contrat de mandat.

Dans ces conditions, le mandat est opposable à Monsieur [K] et Madame [U].

2/ L’article L.212-1 du code de la consommation dispose :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.”

En l’espèce, il a déjà été jugé supra que la clause pénale contenue au contrat satisfait aux exigences de clarté et d’apparence imposées par la loi et les règlements.

Par ailleurs, les consorts [D] font valoir que cette clause ne serait pas claire en ce qu’elle renvoie à l’article 10 du contrat pour fixer le montant de la pénalité, lequel concerne les dispositions dites “informatique et liberté”.

En l’occurrence, la clause ci-dessus citée fait référence, pour le montant de la pénalité, à : “la rémunération prévue à l’article 10 ci-après”.

De fait, l’article 10 concerne les dispositions dites “informatique et liberté”.

Toutefois, l’article 9, situé entre les articles 7 et 10 et sur la même page, est rédigé sous le titre écrit en majuscules et caractère gras : “REMUNERATION”, et l’article 10 porte sur un thème complètement différent, qui ne fait mention d’aucune rémunération.

Dans ces conditions, il apparaît au lecteur de bonne foi, de manière évidente, que le rédacteur du contrat a commis une erreur matérielle, dont il ne résulte aucun grief, en ce qu’elle ne saurait le tromper sur le montant de la pénalité encourue.

Par ailleurs, les consorts [D] se prévalent de ce que le montant de la rémunération ne serait pas explicite en ce qu’il est défini comme suit : “si le mandant venait à acquérir un bien proposé par le mandataire, celui-ci percevra une commission équivalente à 5 % TVA au taux en vigueur incluse” sans préciser à quelle somme doit s’appliquer ces 5 %.

Si la lecture des termes “5% TVA au taux en vigueur incluse” pourrait paraître obscure, faute de référence à la somme à laquelle elle s’applique, tel n’est pas le cas lorsque la clause est lue de manière complète. En effet, la notion même de commission renvoie à une portion du gain fait dans l’opération sur laquelle porte le contrat, et cette opération est parfaitement définie puisque d’une part, le mandat ne porte que sur une opération, à savoir l’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente, et d’autre part, elle est rappelée dans cette clause, qui rappelle que la rémunération est due si le mandant vient à acquérir un bien.

Ainsi, le lecteur de bonne foi ne peut ignorer que les 5 % constituent une commission qui s’appliquera sur le montant du prix, étant rappelé que le prix constitue la seule somme qui existera dans l’opération objet du mandat, de sorte qu’on voit mal à quoi d’autre pourrait être appliquée une commission de 5 %.

Quant à l’argument pris par les consorts [D] des modalités de renvoi par l’article 7 à l’article 6.1 et de la forme de celui-ci, force est de constater qu’ils n’indiquent pas, si toutefois il était établi qu’il en résulterait une risque quelconque d’incompréhension, sur quel fondement ils estiment que la présence de l’adverbe “notamment” et l’absence de caractères gras dans la liste des obligations du mandant pourraient avoir pour effet la nullité de la clause pénale, étant observé que l’obligation dont l’inexécution leur est reprochée est bien énoncée dans l’article 6.1 du contrat.

Ainsi, et à la lecture de l’ensemble des clauses critiquées par les consorts [D], il n’apparaît pas que leur présentation ni leur contenu crée un déséquilibre significatif à leur détriment, y compris au regard de leur qualité de profane.

3/ L’article L.221-18 du code de la consommation, figurant au titre du droit de rétractation applicable pour les contrats conclus hors établissement, dispose, en ses quatre premiers alinéas :

“Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L.221-23 à L.221-25.

Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour:

1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l’article L.221-4;

2° De la réception du bien par le consommateur ou un tiers, autre que le transporteur, désigné par lui, pour les contrats de vente de biens. Pour les contrats conclus hors établissement, le consommateur peut exercer son droit de rétractation à compter de la conclusion du contrat.”

En l’espèce, le mandat a été signé le 22 janvier 2021, et les consorts [D] n’ont pas coché la case qu’il comporte assortie à la mention suivante : “En cochant la case, le mandant demande que l’exécution du mandat débute avant l’expiration du délai de rétractation.”

En l’occurrence, les parties s’accordent à dire que le délai de rétractation a expiré le 5 février 2021.

Or, l’offre d’achat a été adressée par les consorts [D] postérieurement à cette date, à savoir le 11 février 2021, et rien n’indique que la SAS LV Immobilier leur aurait refusé l’application de leur droit de rétractation s’ils avaient souhaité en faire usage avant le 5 février, ce qu’ils n’ont jamais mentionné.

En l’occurrence, le raisonnement des consorts [D] selon lequel le mandat n’a pris effet qu’à l’expiration du droit de rétractation est erroné, en ce que l’article L.221-27 du code de la consommation indique que “L’exercice du droit de rétractation met fin à l’obligation des parties soit d’exécuter le contrat à distance ou le contrat hors établissement, soit de le conclure lorsque le consommateur a fait une offre.”

En effet, l’écoulement du délai n’a pas pour effet de reporter la conclusion du contrat, c’est au contraire l’exercice du droit de rétractation qui anéantit le contrat qui a existé dès sa conclusion, en mettant fin à l’obligation des parties de l’exécuter.

Ainsi, le fait que la maison leur a été présentée avant l’expiration du délai de rétractation n’a pas pour effet que le mandat ne s’appliquerait pas à cette visite, dès lors qu’ils avaient donné mandat à la SAS LV Immobilier dès le 22 janvier 2021.

Il résulte de ce qui précède que la SAS LV Immobilier est bienfondée à se prévaloir de la clause pénale prévue à son contrat, et dont le montant s’élève à une somme de 5 % du prix de vente, soit 24 500 €.

II / Sur la demande en révision de la clause pénale

Les consorts [D] font valoir qu’ils ont payé une autre agence immobilière au titre de la vente litigieuse, laquelle s’est conclue à un prix plus élevé que l’offre qu’ils avaient faite sous l’égide de la SAS LV Immobilier, de sorte qu’ils n’ont tiré aucun bénéfice de l’absence de cette dernière dans leur opération. Ils affirment qu’en outre, celle-ci a fait preuve de manoeuvre déloyales en leur faisant signer un mandat à leur insu, et n’a pas subi de préjudice.

La SAS VL Immobilier répond que les consorts [D] sont d’une particulière mauvaise foi et ne justifient pas des conditions auxquelles ils ont conclu la vente, de sorte qu’il y a lieu de leur appliquer les prévisions contractuelles qu’ils ont acceptées.

*

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

En l’espèce, alors que la commission de l’agent immobilier était fixée à 5 % du prix de vente de l’immeuble pour lequel il a entièrement rempli sa mission, il n’apparaît pas que la clause pénale soit manifestement excessive.

Par conséquent, la demande des consorts [D] en révision de la clause pénale sera rejetée, et ils seront condamnés à payer à la SAS LV Immobilier une somme de 24 500 €.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à la SAS LV Immobilier une indemnité pour frais de procès à la charge des consorts [D] qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de l’ancienneté de l’opération de vente objet du mandat, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [W] [U] et Monsieur [C] [K] in solidum à payer à la SAS LV Immobilier une somme de 24 500 € au titre de l’exécution de la clause pénale prévue au mandat ;

Condamne Madame [W] [U] et Monsieur [C] [K] in solidum à payer à la SAS LV Immobilier une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens à la charge de Madame [W] [U] et Monsieur [C] [K] in solidum;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 mars 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE