MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02476 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R4PU

NAC : 50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [C] [D]

né le 26 Février 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Valérie AMIEL de la SCP AMIEL-VINCENT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 261

DEFENDEURS

M. [B] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

M. [K] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 novembre 2019, M. [C] [D] a acheté auprès de M. [B] [H] et de Mme [K] [V] épouse [H] (Mme [K] [H]) un appartement, d’une superficie de 19,60 m² comprenant une pièce avec coin kitchenette, un coin nuit avec douche et toilettes, situé [Adresse 4], pour un prix de 85 000 euros, eux-mêmes l’ayant acheté pour un prix de 80 000 euros le 31 janvier 2017.

Le bien était alors loué, à usage d’habitation, selon contrat du 20 novembre 2017, ayant commencé à courir le 20 décembre 2017, pour un prix mensuel hors charges de 430 euros.

Le 1er juin 2022, le service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 5] a réalisé une visite du logement, après la survenance d’un sinistre relatif à l’évacuation des eaux usées.

Par courrier du 29 juin 2022, la préfecture de la Haute-Garonne a indiqué à M. [C] [D] qu’il engageait une procédure de traitement de l’insalubrité du logement, compte tenu des désordres suivants :

– la surface de la pièce de vie présentait un défaut de hauteur sous plafond, entraînant le non-respect des critères d’habitabilité, à savoir 9 m² sous 2,20 m de hauteur ;

– au sens de l’article 40-4 du règlement sanitaire départemental, aucune surface n’est habitable ;

– la surface au sol de la pièce principale est d’environ 20 m² avec une hauteur sous plafond au niveau le plus haut de 2,03 m.

La préfecture précisait, en outre, avoir constaté d’autres infractions au règlement sanitaire départemental :

– le déversement d’eaux usées dans la salle d’eau et une forte odeur nauséabonde, liés à une fuite de canalisation ;

– la présence de moisissures dans la salle d’eau ;

– la présence de salpêtres et de moisissures dans l’espace chambre ;

– la présence d’un sanibroyeur dans le logement.

Elle concluait qu’il appartenait à M. [C] [D] d’assurer le relogement de sa locataire, de mettre fin à la mise à disposition du logement aux fins d’habitation dans un délai de 3 mois et d’exécuter tous travaux nécessaires à empêcher son utilisation aux fins d’habitation, sans quoi la préfecture prendrait un arrêté de traitement de l’insalubrité avec injonction de réaliser ces travaux sous 3 mois.

Le 18 août 2022, le service communal d’hygiène et de santé a informé M. [C] [D] de ce qu’un arrêté d’insalubrité allait être pris.

Par LRAR datées des 5 et 21 mai 2023 adressées à M. [B] [H] et Mme [K] [H] mais restituées à l’envoyeur en raison d’un “destinataire inconnu à l’adresse”, M. [C] [D] leur a demandé le paiement d’indemnités de 23 744 euros au titre des travaux effectués dans le logement et de 2 640 euros au titre des loyers non perçus, sous 10 jours à compter de la réception du courrier.

Par actes du 1er juin 2023, M. [C] [D] a fait assigner M. [B] [H] et Mme [K] [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, demandant leur condamnation à lui payer (i) une indemnité de 23 744 euros au titre des travaux entrepris, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, ainsi (ii) qu’une indemnité de 2 640 euros au titre des loyers non perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, de même (iii) qu’une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2025 et le délibéré a été fixé au 29 août 2025 puis prorogé au 30 septembre 2025.

Selon ses dernières conclusions du 17 juin 2024, M. [C] [D] demande au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1602 et 1603 du code civil, de :

– juger que l’appartement n’est pas conforme au règlement sanitaire de la Haute-Garonne ;

– juger que M. [B] [H] et Mme [K] [H] ont manqué à leur obligation d’information ;

– condamner M. [B] [H] et Mme [K] [H] à lui payer une indemnité de 23 744 euros au titre des travaux entrepris, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 ;

– condamner M. [B] [H] et Mme [K] [H] à lui payer une indemnité de 2 640 euros au titre des loyers non perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 ;

– rejeter l’ensemble des prétentions de Mme [K] [H] et M. [B] [H] ;

– condamner Mme [K] [H] et M. [B] [H] à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement.

M. [C] [D] invoque tout d’abord que le logement qu’il a acheté auprès de Mme [K] [H] et M. [B] [H] ne répondait pas au critère de la décence posé par l’article 40-4 du règlement sanitaire départemental, lequel est plus restrictif que l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, puisqu’il dispose que la hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m, tandis que le décret énonce que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Or, M. [C] [D] estime que les vendeurs lui ont vendu un bien dont ils indiquaient qu’il était conforme au règlement sanitaire de la Haute-Garonne (p. 16 de l’acte de vente) et qu’il pouvait être loué (preuve étant qu’il a été vendu loué), alors que ce n’était pas le cas, considérant les conclusions du service communal d’hygiène et de santé.

Il ajoute que le fait qu’ils aient toujours loué le bien sans difficulté, comme ils le précisent, ne prouve pas qu’ils n’avaient pas connaissance des critères d’habitabilité du logement.

Il expose également qu’il était stipulé dans l’acte de vente qu’il souhaitait conserver l’usage locatif du bien (p. 4).

Il conclut ainsi que le bien délivré n’était pas conforme à celui vendu.

Il demande en conséquence que le coût des travaux de remise en état et les pertes de loyers soient indemnisés, soulignant que l’ensemble des travaux est justifié, dans la mesure où il a dû abaisser de 20 cm l’ensemble de la surface, cassant l’existant et refaisant l’ensemble des travaux.

Selon leurs dernières conclusions du 27 mai 2024, Mme [K] [H] et M. [B] [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1112-1, 1602 et 1603 du code civil et 131-1 du code de procédure civile, de :

– débouter M. [C] [D] de ses prétentions ;

– condamner M. [C] [D] à leur payer une indemnité de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec autorisation de la SELAS ATCM, avocats, à recouvrer directement contre M. [C] [D] ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir provisions ;

– subsidiairement :

– débouter M. [C] [D] de ses prétentions ou à tout le moins les ramener à plus justes proportions ;

– écarter l’exécution provisoire ;

– très subsidiairement :

– déclarer que Mme [K] [H] et M. [B] [H] ne sont pas opposés à une médiation.

M. [B] [H] et Mme [K] [H] soutiennent qu’ils ont vendu l’appartement en qualité de profanes, à la différence de M. [C] [D] qui louait le bien meublé, précisant qu’ils avaient acheté le bien, loué, de même qu’ils l’ont revendu, loué.

Ils ajoutent que l’acte de vente informait (p. 15) M. [C] [D] de ce que le service communal d’hygiène et de santé interdisait à l’habitation des logements ne répondant pas aux critères définis dans le règlement sanitaire départemental, de même que des caractéristiques du logement décent (p. 16).

Ils estiment en conséquence que les prétentions de M. [C] [D] ne peuvent pas prospérer :

– sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, dès lors qu’ils n’avaient pas connaissance de la non-conformité du bien ;

– pas plus que sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, alors que M. [C] [D] ne démontre pas, faute de produire le rapport établi par le service communal d’hygiène et de santé, que les critères d’habitabilité n’étaient pas respectés, au regard de la surface principale du logement, de 19,60 m², tandis que la hauteur sous-plafond est de 2,03 m, soit un volume de 39,79 m3, qui correspond à celui prévu par le décret du 30 janvier 2002 ; alors par ailleurs que M. [C] [D] a induit en erreur le service communal d’hygiène et de santé, en stipulant dans le bail que le logement comportait 2 pièces.

Subsidiairement, ils font valoir que M. [C] [D] leur a écrit à une adresse erronée, alors même que la mention « destinataire inconnu » était portée sur ses envois, de sorte qu’ils n’ont pas reçu ses courriers, n’ont pas pu y répondre, ni vérifier la réalité du grief. Ils exposent qu’il ne justifie pas du montant des travaux dont il demande le paiement ni que ces travaux soient en relation de causalité avec la non-conformité (facture Frans Bonhomme du 20 décembre 2022 de remise aux normes de l’assainissement), outre qu’il n’a subi qu’une perte de chance de percevoir des loyers entre août 2022 et février 2023, de sorte que ses demandes doivent être rejetées ou ramenées à plus justes proportions.

Très subsidiairement, ils soulignent qu’ils ne s’opposent pas une médiation.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas répondu par une mention spéciale du dispositif du jugement aux moyens visant à « juger » formulés par M. [C] [D] dans le dispositif de ses conclusions.

Par ailleurs, M. [B] [H] et Mme [K] [H] ne font que demander qu’il soit déclaré qu’ils ne s’opposent pas à une mesure de médiation (et non qu’une mesure de médiation soit ordonnée), ce qui revient à leur en donner acte et, ne saisit en conséquence pas le tribunal d’une prétention, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

1. Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

En l’espèce, l’acte de vente du 15 novembre 2019 énonce :

– p. 6 : « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage » ;

– p. 16 : « dispositions relatives à la mise en location du bien – notion de logement décent.

L’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et de ceux subséquents, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. […]

Étant précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. À défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance.

De plus l’acquéreur est averti que le règlement sanitaire départemental peut prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il devra respecter. Étant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu’elles sont plus strictes que celles du décret.

Le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé. […] ».

Ainsi, le contrat de vente stipule clairement que l’appartement a un usage d’habitation et que M. [C] [D], acheteur, souhaite également l’utiliser à cette fin.

Or, l’usage d’habitation s’entend d’un usage personnel, par le propriétaire, ou, par un tiers, notamment dans le cadre d’un bail d’habitation.

Il ressort également de l’acte notarié que M. [B] [H] et Mme [K] [H] ont informé M. [D] que l’appartement répondait aux caractéristiques du logement décent, tant celles prévues par le décret du 30 janvier 2002 (soit une pièce principale d’au moins 9 m² d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit un volume habitable de 20 m3 au minimum) que celles prévues par le règlement sanitaire départemental.

Il s’ensuit qu’ils se sont obligés à délivrer à M. [C] [D] un logement répondant aux caractéristiques de décence prévues par le règlement sanitaire départemental, de nature à lui permettre de proposer ce logement à usage d’habitation, à la location, usage convenu dans le contrat de vente.

Or, le règlement sanitaire départemental prévoit en ses articles 40-3 et 40-4 (pièce n° 6 de M. [C] [D]) :

« L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à 9 mètres carrés.

Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 mètres carrés. Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à 9 mètres carrés.

Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul de sac d’une largeur inférieure à 2 mètres ne sont pas prises en compte.

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. »

Ce règlement départemental, qui prévoit que dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, sa surface doit être d’au moins 9 m² tandis que sa hauteur sous plafond doit être au moins de 2,2 m, est, ainsi, plus strict que le décret du 30 janvier 2002, dès lors que ce dernier prévoit, alternativement, que :

– la pièce principale soit d’au moins 9 m² avec hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 m ;

– ou d’un volume habitable de 20 m3.

Il s’ensuit que selon le décret du 30 janvier 2002, ce sont les règles plus strictes du règlement départemental qui s’appliquent, c’est-à-dire que le logement vendu à M. [C] [D] devait, pour pouvoir être donné à bail d’habitation, présenter une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,2 m, qu’importe que son volume soit supérieur à 20 m3 – étant constant, au cas présent, qu’il est de 39,79 m3.

Or, le courrier du 29 juin 2022 (pièce n° 4 de M. [C] [D]) du service communal d’hygiène et de santé indique, suite à la visite des lieux du 1er juin 2022, que « la surface de la pièce de vie présente un défaut de hauteur sous plafond, ce qui entraîne le non-respect des critères d’habitabilité à savoir 9 m² sous 2,20 m. Au sens de l’article 40-4 du règlement sanitaire départemental, aucune surface n’est habitable. La surface au sol de la pièce principale est d’environ 20 m² avec une hauteur sous plafond au niveau le plus haut de 2,03 m. »

Il ressort également des éléments produits que le rapport de constatation du 3 juin 2022 est fourni dans le cadre de cette procédure par le demandeur(pièce n° 21), qui fait état des éléments susmentionnés que reprend, en effet, le courrier du 29 juin 2022. Le tribunal constate que ce rapport a pour objet “insalubrité de l’appartement situé au rez-de-chaussée, donnant sur l’arrière de l’immeuble sis [Adresse 3], faisant à une enquête du 1er juin 2022 et est signé par les deux inspecteurs de salubrité et par la directrice du service communal d’hygiène et de santé.

Par ailleurs, les constatations du service communal d’hygiène et de santé, techniques, obtenues à la suite de sa visite des lieux et selon ses investigations, par des professionnels rompus à cet exercice, en l’espèce, des inspecteurs de salubrité (pièce n° 21 de M. [C] [D]), sont propres à déterminer qu’une seule pièce principale existait ainsi que sa hauteur sous plafond.

Elles établissent ainsi que le plafond présentait une hauteur, au niveau le plus haut, de 2,03 m et il est donc parfaitement inopérant que M. [B] [H] et Mme [K] [H] n’aient pas pu le faire vérifier par un professionnel.

Elles ne sont en outre pas fondées sur les contrats de location du 13 janvier 2020, du 21 juillet 2020 et du 8 mars 2021 (pièces n° 9, 19 et 20 de M. [C] [D]), stipulant que le logement comportait 2 pièces, de sorte qu’ils n’ont pas induire les conclusions de ce service en erreur.

Partant, il est démontré par M. [C] [D] que le logement acheté ne répondait pas aux caractères du logement décent, tels que prévus par le règlement sanitaire départemental et ce, alors que M. [B] [H] et Mme [K] [H] se sont obligés, dans l’acte de vente, à lui vendre un bien à usage d’habitation, donc, permettant la location, respectant ces dispositions (p. 16 du contrat de vente : « le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé. […] »).

Ce faisant, Mme [K] [H] et M. [B] [H] ont violé leur obligation de délivrance, en ce qu’ils n’ont pas fourni à M. [C] [D] un bien correspondant aux prévisions contractuelles.

Or, le fait que M. [C] [D] était un « bailleur averti », ce qui n’est d’ailleurs pas démontré par la simple production des baux qu’il a proposés à la signature de ses locataires, ni le fait que le notaire ait averti l’acheteur des dispositions ayant trait au logement décent, ne permettent aux vendeurs de se dédouaner de leur obligation de délivrance, dès lors qu’ils se sont engagés à la fourniture d’un bien, propre à la location, respectant les prévisions du règlement sanitaire départemental en matière de logement décent.

Pour la même raison, il est inopérant que Mme [K] [H] et M. [B] [H] aient eux-mêmes acheté le bien loué, qu’ils n’aient connu aucune difficulté à l’occasion de leurs locations et n’étaient par conséquent pas informés d’une non-conformité du bien aux prévisions du règlement sanitaire départemental avant de le revendre.

Or, la violation par Mme [K] [H] et M. [B] [H] de leur obligation de délivrance conforme se trouve en relation de causalité avec le préjudice matériel subi par M. [C] [D], consistant dans le coût des travaux qu’il a dû entreprendre, afin de permettre la mise en location du bien, après qu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité a été pris conformément à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation.

M. [C] [D] prouve par un devis, non critiqué, du 12 août 2022 (pièce n° 14), que ce coût a été chiffré à un total TTC de 32 292,37 euros, qui incluait la dépose de l’ensemble des éléments mobiliers, la mise en œuvre d’un réagréage, la repose de mobilier et d’éléments d’équipements, ainsi que du travail de second œuvre, en effet nécessaire, alors que les travaux consistaient à abaisser le sol d’un niveau de 20 cm en moyenne.

Il n’est pas démontré, dans ces conditions, que les achats d’outillage et de matériaux effectués par M. [C] [D], pour un coût TTC, hors main d’oeuvre, de 23 744 euros (pièce n° 8, tableau des dépenses engagées et factures), qui reprennent les postes chiffrés par le devis, n’étaient pas nécessaires, étant précisé que la remise aux normes de l’assainissement participait de la reprise intégrale rendue nécessaire par l’abaissement du niveau du sol, ce d’autant que les inspecteurs de salubrité avaient relevé (pièce n° 21 de M. [C] [D]) qu’il était urgent de traiter les autres infractions au règlement sanitaire départemental constituées par le déversement des eaux usées dans la salle d’eau, la présence de moisissures, ainsi que celle d’un sanibroyeur.

Partant, en l’absence d’autres contestations, Mme [K] [H] et M. [B] [H] seront condamnés à payer une indemnité de 23 744 euros à M. [C] [D], au titre des travaux nécessaires à rendre le logement conforme aux prescriptions du règlement sanitaire départemental, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Quant au préjudice lié aux loyers impayés durant la période de travaux (août 2022 à février 2023), il s’analyse en une perte de chance de louer, c’est-à-dire la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable de louer le bien si le logement n’avait pas été non conforme aux prescriptions du règlement sanitaire départemental, laquelle est prouvée, dans la mesure où l’appartement a été loué quasi continuellement lorsque M. [B] [H] et Mme [K] [H] en étaient propriétaires, de même que lorsque M. [C] [D] l’était, avant la visite des inspecteurs de salubrité (pièces n° 9, 10, 18-20 de M. [C] [D] : 13 janvier 2020 au 25 juin 2020, 21 juillet 2020 au 18 septembre 2020, 20 septembre 2020 au 30 janvier 2021, 8 mars 2021 au 31 juillet 2022), puis rapidement après travaux (à compter du 20 février 2023).

Partant, sachant que le dernier bail a été conclu, avant les travaux, pour un loyer hors charges compris entre 440 euros et 460 euros, il sera retenu une perte de chance de percevoir, sur 6,7 mois, un loyer mensuel moyen de 450 euros, à hauteur de 80 % d’occupation du logement sur cette période, soit une somme de 2 412 euros hors charges (6,7×450×0,8).

2. Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [B] [H] et Mme [K] [H] seront condamnés aux dépens. Les frais de l’exécution forcée n’entrent pas dans les dépens au fond.

Parties tenues aux dépens, M. [B] [H] et Mme [K] [H] seront condamnés à payer une indemnité totale de 2 500 euros à M. [C] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

Condamne M. [B] [H] et Mme [K] [V] épouse [H] à payer à M. [C] [D] une indemnité de 23 744 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, au titre des travaux de remise en conformité du logement;

Condamne M. [B] [H] et Mme [K] [V] épouse [H] à payer à M. [C] [D] une indemnité de 2 412 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, au titre des loyers non perçus ;

Condamne M. [B] [H] et Mme [K] [V] épouse [H] aux entiers dépens;

Condamne M. [B] [H] et Mme [K] [V] épouse [H] à payer à M. [C] [D] une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT