TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/00312 – N° Portalis DBX4-W-B7I-ST65

JUGEMENT

N° B

DU : 14 Mars 2025

[E] [T], poursuites et diligences de la SAS NEXITY LAMY, en qualité de mandataire

C/

[H] [P] épouse [U]

[L] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à SCP BRUMM ET ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [T], poursuites et diligences de la SAS NEXITY LAMY, en qualité de mandataire, demeurant [Adresse 6]

représenté par la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

ET

DÉFENDEURS

Mme [H] [P] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Baptiste BOURQUENEY, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [L] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Baptiste BOURQUENEY, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [T] représenté par son gestionnaire de bien la SA SGI a donné à bail à Monsieur [L] [U] et à Madame [H] [P] épouse [U] une villa avec garage et jardin située [Adresse 1] à [Localité 7] par contrat en date du 29 juin 1999, moyennant un loyer mensuel initial de 6.642,00 francs, provision pour charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [T] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 septembre 2023 à Monsieur [L] [U] et à Madame [H] [P] épouse [U] pour un montant en principal de 3.941,08€.

Monsieur [E] [T] a ensuite fait assigner par actes du 6 décembre 2023 Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire des locaux situés [Adresse 1], maison, garage, jardin, [Localité 5], les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

— l’autoriser en conséquence à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.943,28€, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Après renvois, à l’audience du 16 janvier 2025, Monsieur [E] [T], représenté par son conseil, a sollicité à titre principal de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail eu égard à l’inexécution manifeste de leurs obligations contractuelles par Monsieur [L] [U] et Madame [H] [U] née [P].

En conséquence, et en tout état de cause, il a sollicité de :

— ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec si besoin est le concours de la force publique et celui d’un serrurier,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 17.468,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 janvier 2025, comprenant l’échéance du mois de janvier 2025,

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, subissant la révision contractuellement prévue, outre les éventuelles régularisations de charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites,

— rejeter l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et prétentions.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [T] fait valoir que les époux [U] n’ont pas réglé de façon régulière les échéances du loyer et qu’aucune somme n’a été réglée suite au commandement de payer.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail sollicitée à titre subsidiaire, il a indiqué que le compte locataire était régulièrement débiteur depuis 2022.

Il a par ailleurs précisé à l’audience que les défendeurs avaient repris le paiement du loyer sur toute l’année 2024 mais que le loyer courant n’avait pas été payé, soit celui de janvier 2025.

Il a également indiqué que les époux [U] ne faisaient pas état d’une situation leur permettant de pouvoir apurer l’arriéré tout en réglant les échéances courantes sans susciter des incidents de paiement supplémentaires.

Concernant la demande de délais avant l’exécution de la mesure d’expulsion, il a fait valoir que les époux [U] ne justifiaient d’aucune diligence en vue de pourvoir à leur relogement.

Il a enfin opposé que le concours de la force publique était prévu pour garantir l’exécution de la mesure d’expulsion et ne pas conditionner la restitution des lieux au seul bon vouloir des occupants défaillants.

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [U] née [P], représentés par leur conseil à l’audience, ont sollicité à titre principal de :

— dire et juger qu‘ils bénéficieront d’un échelonnement de la dette locative sur trois ans, avec suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire et maintien dans les lieux.

A titre subsidiaire, ils ont sollicité de :

— dire et juger qu’ils bénéficieront en outre d’une prorogation du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire et juger qu’ils bénéficieront d’un délai supplémentaire, et ce à concurrence d’un an,

— dire et juger qu’ils bénéficieront de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En tout état de cause, ils ont sollicité de :

— débouter le demandeur de sa demande de concours de la force publique,

— de le débouter de sa demande de condamnation au paiement de tous les dépens et de la somme de 700€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [U] née [P] ont reconnu l’existence de la dette locative et ont indiqué vouloir s’acquitter de l’intégralité de leur dette.

Ils ont précisé avoir repris le paiement des loyers à compter du mois de mai 2024 et spontanément manifesté leur volonté auprès du bailleur de verser des sommes mensuelles complémentaires en vue d’apurer leur dette, mais qu’aucun échéancier n’avait pu être établi en l’absence de réponse et contact du bailleur.

Ils ont également fait valoir qu’ils ont scrupuleusement respecté les termes du contrat et le versement des loyers pendant près de 25 ans démontrant leur bonne foi ainsi que leur situation précaire liée à des difficultés financières et médicales.

A titre subsidiaire, ils ont fait état de leur précarité, soutenu que le demandeur ne justifiait d’aucun élément d’urgence particulière à les expulser et qu’ils ne disposaient d’aucune solution de relogement immédiate.

Concernant le bénéfice de la trêve hivernale, ils ont fait valoir qu’aucune entrée dans le logement par voie de fait n’était établie.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025 et le conseil de Monsieur [L] [U] et de Madame [H] [U] née [P] dûment autorisé a justifié par note en délibéré du 31 janvier 2025 du règlement d’une somme de 1450,36 euros en date du 31 janvier 2025 pour justifier du paiement du loyer de janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 8 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 13 septembre 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente espèce, le bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2023 à Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] pour un montant en principal de 3.941,08€.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2023.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [E] [T] produit un décompte arrêté au 02 janvier 2025 faisant état d’une dette d’un montant de 17.468,61€, mensualité de janvier 2025 incluse.

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette à l’audience et ont justifié en cours de délibéré avoir réglé la somme de 1450,36€ le 31 janvier 2025 au titre du loyer du mois de janvier 2025.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 16.018,25€ .

SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

* V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. +

En l’espèce, s’il est établi que le paiement des loyers a repris depuis le mois de mai 2024, il résulte cependant de la note en délibéré que le loyer du mois de janvier 2025 a été payé partiellement (1450,36€ en lieu et place de 1553,59€) le 31 janvier 2025, soit postérieurement à l’audience du 16 janvier 2025 alors que le contrat de bail stipule par ailleurs que celui-ci est payable d’avance.

Il en résulte que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience n’est pas remplie et qu’en conséquence il ne peut être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire.

La clause résolutoire étant par ailleurs acquise, l’expulsion de Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] sera en conséquence ordonnée, avec le concours de la force publique qui n’aura vocation à intervenir qu’en l’absence de départ volontaire de Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] des locaux litigieux.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges calculé tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré est compris dans la condamnation déjà prononcée.

L’indemnité d’occupation sera donc due pour le futur à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1343-5 du Code civil que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Compte tenu de la situation respective des parties, Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] seront en conséquence autorisés à se libérer du

montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS POUR QUITTER LE LOGEMENT

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] ont sollicité à titre reconventionnel une prorogation du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit un délai supplémentaire à concurrence d’un an.

Ils ont également sollicité le bénéfice de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7;”

En application des dispositions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution , « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.”

En application de l’article L412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Enfin, l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille”.

En l’espèce, Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] i ne justifient d’aucune diligence en vue de leur relogement alors que le commandement de payer leur a été délivré le 12 septembre 2023 et l’assignation en constatation de la clause résolutoire le 6 décembre 2023.

Les défendeurs justifient cependant de leur situation précaire et des problèmes de santé importants de Monsieur [L] [X] [U].

Leur bonne foi n’est par ailleurs pas remise en cause.

Il convient en conséquence de leur accorder un délai de 4 mois afin d’assurer leur relogement dans des conditions normales étant précisé en outre que la présente décision d’expulsion ne pourra être exécutée pendant la trêve hivernale qu’il n’y a pas lieu en l’espèce de supprimer.

— SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [T] les frais qu’il a dû engager pour assurer sa défense.

Monsieur [L] [U] et Madame [H] [P] épouse [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 29 juin 1999 conclu entre Monsieur [E] [T] d’une part et Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] d’autre part concernant concernant une villa avec garage et jardin située [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] à tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [E] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

PRECISE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] à payer à Monsieur [E] [T] la somme de 16.018,25€ au titre de la dette locative arrêtée à janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 600€ chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut du règlement d’une seule échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] à payer à Monsieur [E] [T] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 novembre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la

condamnation prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] à verser à Monsieur [E] [T] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [X] [U] et Madame [H] [F] [B] [P] épouse [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE