TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 55A

N° RG 25/00895

N° Portalis DBX4-W-B7J-T5C5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Août 2025

[W] [U] [K]

[X] [T] [V] [S] épouse [K]

C/

[J] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 28 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U] [K], domicilié chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, dont le siège social est à [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [X] [T] [V] [S] épouse [K], domiciliée chez leur mandataire la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, nom commercial HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, dont le siège social est à [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [L]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 février 2021, M. [W] [K], par l’intermédiaire de son mandataire, la SASU ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, ont donné à bail à M. [J] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking n°39, pour un loyer mensuel de 630 € et 90 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [K] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024pour un montant de 1963,72 € en principal puis un second un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2024 pour un montant de 4.022,70 € en principal.

M. [W] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 octobre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 février 2025, M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] ont ensuite fait assigner M. [J] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [J] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera assisté s’il l’estime utile d’un technicien;

— de séquestrer les effets mobiliers qui en sont suceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 5.694,22 € arrêté au 12 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et d’une majoration de 10 % en application de l’article 14 du contrat de bail ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, et d’une majoration de 10 % en application de l’article 14 du contrat de bail ;

*de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025.

Appelée à l’audience du 12 mai 2025 l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’audience du 06 juin 2025 pour vérification d’un règlement récent invoqué par le locataire.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.634,16 euros. Ils précisent que le locataire invoque à nouveau un règlement réalisé avant l’audience qui ne figure pas sur le décompte locatif. Ils s’opposent à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [J] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 € par mois en règlement de l’arriéré. Il affirme avoir réalisé un règlement qui n’a pas été pris en compte. Il expose sa situation personnelle et financière, précisant exercer un emploi de plombier en auto-entreprise pour un revenus de 2000 euros par mois, que son épouse vient d’accoucher et qu’ils ont ainsi deux enfants à charge dont l’un présente un handicap.

Les demandeurs ont été autorisés à produire en délibéré et avant le 19 juin 2025, un décompte locatif actualisé afin de justifier du versement invoqué par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Par mail du 17 juin 2025, le conseil des demandeurs a produit le décompte locatif actualisé, précisant que la dette s’élève à la somme de 3.567,16 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 février 2021 contient une clause résolutoire ( article XIV) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 15 octobre 2024 pour la somme en principal de 4.022,70 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 décembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que M. [J] [L] reste leur devoir, après soustraction des frais de relance qui ne relèvent pas des loyers et des charges pour un montant total de 72,15 euros, la somme de 3.495,01€ à la date du 06 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, étant pris en compte les sommes de 590 euros et 55 euros versées par le locataire et portées en compte aux 05 et 06 juin 2025 ainsi que la somme de 422 euros correspondant à un versement de la CAF et porté en compte au 06 juin 2025, soit un total de 1067 euros.

M. [J] [L] n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K]cette somme de 3.495,01€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Enfin, il n’y a pas lieu à la majoration de 10% du montant de la condamnation au titre des loyers impayés, cette clause ne figurant pas à l’article 14 du contrat comme invoqué par les bailleurs et l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 interdisant en tout état de cause telles stipulations.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [J] [L] a effectué des versements significatifs afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en mai et juin 2025, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 300 €, soit 12 mensualités de 300 € et une 13ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de M. [J] [L] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [J] [L], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [J] [L] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles. Il n’y pas lieu également pour la fixation de l’indemnité d’occupation à majoration au double du loyer, l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 interdisant de telles stipulations et les bailleurs ne démontrant pas un préjudice qui excéderait celui subi par la perte des loyers et des charges.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux et les demandes de M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K]aux fins de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera assisté s’il l’estime utile d’un technicien et de séquestrer les effets mobiliers qui en sont suceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives seront rejetées en ce que cela demeure hypothétique à ce stade de la procédure.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 23 février 2024 qui ne correspond pas à la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K], M. [J] [L] sera condamné à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 février 2021 entre M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K], d’une part, et M. [J] [L], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking n°39 sont réunies à la date du 16 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [J] [L] à payer à M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 3.495,01€ (décompte arrêté au 06 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [J] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 300 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [J] [L] soit condamné à payer à M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs;

* que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS M. [J] [L] à payer à M. [W] [K] et Mme [X] [S] épouse [K] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 23 février 2024 ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente