TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01787

N° Portalis DBX4-W-B7J-UE2F

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[I] [R] [Z] épouse [M]

[Y] [M]

C/

[D] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Fabienne REGOURD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [I] [R] [Z] épouse [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Fabienne REGOURD, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marie-Laure DUCO, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fabienne REGOURD, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Marie-Laure DUCO, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Emilie PEPERTY-LOUBENS, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle partielle (55%) par décision n° C-31555-2025-012233 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 02 juillet 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2022, à effet du même jour, Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] ont donné à bail à Monsieur [D] [V], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 5], assorti d’un parking en sous-sol n°27, d’un parking aérien n°218 et d’un cellier en sous-sol n°C53, pour un loyer de 600 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] ont fait signifier le 05 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 29 avril 2025, Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] ont fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 en lui demandant de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire,

— d’ordonner en conséquence, son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes qu’il a introduite dans les lieux, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le condamner au paiement à titre provisionnel, de la somme de 7.670 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats,

— le condamner au paiement à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— le condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 juillet 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes contenues dans l’assignation et indiquent avoir fait preuve déjà de beaucoup de compréhension à son égard, sans qu’un cas de force majeure ne soit ici démontré.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M].

Monsieur [D] [V], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions déposées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injuste et/ou mal fondées,

— constater qu’il a repris le paiement des loyers courants,

En conséquence,

— dire qu’il n’y a pas lieu à son expulsion,

— débouter de la demande d’un montant de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [D] [V], et à la note d’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’il ne sera pas statué sur les demandes de « constater, voir, donner acte, déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M]justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 7 février 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 05 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 05 février 2025, pour la somme en principal de 7.670 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 05 avril 2025.

Cependant Monsieur [D] [V] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

Or, il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des relevés bancaires produits par Monsieur [D] [V] que celui-ci a payé la somme mensuelle de 600 euros, depuis le mois d’avril 2025, de sorte qu’il est constant que ce dernier a repris le paiement du loyer courant.

Néanmoins, Monsieur [D] [V] fait état de charges mensuelles à hauteur de 1.252,85 euros qu’il détaille précisément entre « le loyer, EDF, l’eau, la mutuelle, l’assurance, le forfait téléphone, internet, LCL Angèle, LCL, crédit cofidis, banque casino, abonnement Tisséo, contribution à l’entretien et à l’éducation de l’enfant », lesquelles, en raison de sa rémunération mensuelle moyenne de 1.300 euros, ne lui laissent un reste à vivre seulement de 48 euros.

Le diagnostic social et financier comme Monsieur [D] [V] n’exposent aucune perspective d’entrée d’argent ou de nouveaux gains mensuels permettant d’augmenter à court ou moyen terme son reste à vivre, lequel en l’état, ne permet pas d’absorber un échéancier pour apurer sa dette locative.

Les conditions, encadrées strictement par le texte précité, pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de capacité à apurer la dette dans le délai maximum de 36 mois, il ne peut être fait droit à la demande de Monsieur [D] [V] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [D] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] le bail, sans aucun décompte contemporain, mais seulement celui figurant sur le commandement de payer du 05 février 2025 et repris dans l’assignation du 29 avril 2025, mentionnant que Monsieur [D] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.670 euros à la date du commandement de payer du 05 février 2025 (mois de décembre 2024 inclus).

Or, Monsieur [D] [V] justifie avoir réglé plusieurs montants aux demandeurs, tel que cela ressort des relevés bancaires produits pour la période du 05 février au 04 juillet 2025.

Il est rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder lui-même au calcul des sommes dues en lieu et place du demandeur, ce d’autant que pour l’heure et sans relever exact au jour de l’audience, rien ne permet de s’assurer que la somme sollicitée en demande n’a pas été partiellement réglée par des paiements postérieurs.

Néanmoins, Monsieur [D] [V] ne conteste pas devoir cette somme, l’expliquant par des arrêts de travail qui ont entrainé une diminution de ses ressources, augmenté de la prise en charge quotidienne de sa fille et des frais générés par sa procédure de divorce.

Monsieur [D] [V] doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 7.670 euros arrêtée au 05 février 2025, échéance de décembre 2024 comprise, et au paiement, en deniers ou quittance, des loyers et charges dus, pour la période du 1er janvier 2025 jusqu’au 05 avril 2025, date de la résiliation du bail.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [D] [V] sera également condamné au paiement, en deniers ou quittances, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 06 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 600 euros (à la date du 05 février 2025) à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [D] [V] supportera une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 05 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 décembre 2022 et liant Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] à Monsieur [D] [V], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Adresse 5] et le parking en sous-sol n°27, le parking aérien n°218 et le cellier n°C53 en sous-sol ;

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (600 euros par mois à la date du 05 février 2025) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] à titre provisionnel, en deniers ou quittances, la somme de 7.670 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges au 05 février 2025, date du commandement de payer (décompte arrêté au 31 décembre 2024) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] à titre provisionnel, en deniers ou quittances, les loyers et charges dus, entre le 1er janvier et le 05 avril 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] à titre provisionnel, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 06 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à Madame [I] [R] [Z] épouse [M] et Monsieur [Y] [M] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE