TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU :

10 février 2026

ROLE : N° RG 22/02348 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LJ6T

AFFAIRE :

S.A.S. IMMO ANGELS

C/

[I] [P]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Nicolas MERGER

M^e Nikolay POLINTCHEV

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Nicolas MERGER

M^e Nikolay POLINTCHEV

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDERESSE

S.A.S. IMMO ANGELS,

enregistrée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 812 601 086,

dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE avocat postulant et plaidant à l’audience par M^e Flora LABOURIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [I] [P]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nikolay POLINTCHEV, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de M [L] [J], auditeur de justice et de M^me Céline VARESANO, magistrate en pré affectation

DEBATS

A l’audience publique du 01 décembre 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, après avoir entendu le conseil de la demanderesse en sa plaidoirie, le conseil du défendeur ayant déposé son dossier avant l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 mars 2020 M. [I] [P] a conclu un mandat de vente exclusif numéro 2326 avec la société Immo Angels, par l’intermédiaire de son agent commercial M. [V] [F], portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour la somme de 945.000 euros.

Le 13 août 2020, un premier avenant a été signé entre les parties ramenant le prix du bien à 890.000 euros, puis un second le 6 novembre 2020 fixant le prix à la somme de 825.000 euros.

Le 22 mars 2021, M. [I] [P] a accepté une offre des consorts [T], par l’intermédiaire de l’agence Era Immobilier de [Localité 4] au prix de 715.000 euros, offre qui a été réitérée le 2 novembre 2021 chez maître [D], notaire à [Localité 4].

Considérant que M. [I] [P] n’a pas respecté l’exclusivité du mandat, une mise en demeure lui a été signifiée par la société Immo Angels, le 31 mars 2021 lui enjoignant de respecter ses obligations. Un courrier recommandé avec accusé de réception comportant le même objet lui a été adressé le 13 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2022, la société Immo Angels a assigné M. [I] [P] en responsabilité devant le tribunal judiciaire d’Aix en Provence.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 5 avril 2024, la société Immo Angels demande au tribunal de :

— Dire et juger que la responsabilité contractuelle de M. [I] [P] est engagée tenant la validité du mandat de vente exclusif et les fautes commises par ce dernier

En conséquence :

A titre principal, de :

— Condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 45.000 euros en application de la clause pénale résultant du mandat principal tenant sa responsabilité contractuelle,

— Condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros, tenant sa responsabilité contractuelle, en réparation du préjudice moral subi par l’agent en charge de la vente,

A titre subsidiaire, de :

— Condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 35.000 euros en application de la clause pénale résultant des avenants successifs tenant sa responsabilité contractuelle,

— Condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros, tenant sa responsabilité contractuelle, en réparation du préjudice moral subi par l’agent en charge de la vente,

En tout état de cause :

— Condamner M. [I] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— Condamner M. [I] [P] aux entiers dépens

Afin de voir engager la responsabilité contractuelle de M. [I] [P] et faire application de la clause pénale, la société Immo Angels indique que ce dernier n’a pas respecté les termes du contrat de mandat exclusif les liant.

Elle précise que ce contrat est valablement conclu puisqu’au moment de la signature, elle a rempli ses obligations légales, tant en matière d’informations que sur les modalités de rétractation, qui ont bien été insérées au contrat.

En réponse à la prétendue révocation du mandat exclusif invoquée par M. [I] [P], elle précise que seul un mail a été adressé le 27 janvier 2021 et non une lettre recommandée avec accusé de réception, comme prévu au contrat, et que par conséquent, elle est inopérante. Elle ajoute que M. [I] [P], suite à ce mail a continué à entretenir des relations contractuelles avec elle, notamment en vue de visites de son bien immobilier. Pour répondre à M. [I] [P] qui prétend qu’aucun formalisme ne lui était opposable pour résilier le mandat et que M. [V] [F], l’agent immobilier, aurait autorisé oralement l’usage du mail, société Immo Angels rappelle que les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 sont d’ordre public et qu’elles prévoient que la révocation de la clause d’exclusivité ne peut se faire que par lettre recommandée avec accusé de réception, et qu’en outre ces dispositions ont été reprises dans le contrat.

Elle ajoute que les différentes tentatives de démarches amiables, puis les mises en demeure, ainsi que la disparition de la mention « exclusivité » sur les photos ne permettent pas de déduire qu’elle avait accepté la fin du mandat exclusif et en conclut que M. [I] [P] était toujours lié par le contrat d’exclusivité et ne pouvait donc pas conclure un autre mandat avec une autre agence, le mandat exclusif ne pouvant être transformé en mandat simple, contrairement à ce que soutient subsidiairement le défendeur.

Sur les fautes commises par M. [I] [P] ouvrant droit à application de la clause pénale, la société Immo Angels rappelle que ce dernier a, d’une part, contracté un autre mandat avec l’agence immobilière ERA pendant la durée du mandat exclusif, et, d’autre part conclu une vente moins favorable. En réponse aux arguments de M. [I] [P] qui indique avoir rompu l’exclusivité en raison de la prétendue incompétence de l’agent immobilier, la société Immo Angels rappelle qu’elle lui a apporté une offre écrite d’un acquéreur le 24 mars 2021 pour un prix de vente de 780.000 euros et qu’il a finalement conclu la vente avec l’agence concurrente en novembre 2021 au prix inférieur de 713.000 euros.

S’agissant des attestations produites par M. [I] [P], la société Immo Angels considère qu’elles démontrent qu’il a violé la clause d’exclusivité en mandatant plusieurs agences et précise que le fait d’avoir été informée de la concurrence déloyale de ses concurrents et des fautes de M. [I] [P] ne signifie pas qu’elle les a cautionnées, tentant justement de régler à l’amiable la situation.

Sur le montant de la clause pénale, la société Immo Angels explique que les deux avenants suivants ont eu seulement pour effet de réduire le prix de vente du bien et non les conditions particulières.

La société Immo Angels affirme enfin que la violation des engagements contractuels de M. [I] [P] lui a causé un préjudice moral, en ce que par l’intermédiaire de son agent, elle s’est investie pour vendre le bien au meilleur prix, qu’elle a organisé de nombreuses visites, a fait de la publicité, qu’elle a échangé de nombreux mails alors que la vente a finalement été conclue pour un prix inférieur par une agence concurrente.

Dans ses conclusions responsives et récapitulatives notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, M. [I] [P] demande au tribunal :

Sur la nullité du mandat exclusif de vente hors établissement du 14 mars 2020 et son avenant, de:

— Dire et juger que le mandat exclusif de vente auquel la société Immo Angels a fait adhérer M. [I] [P] le 14 mars 2020 et son avenant du 6 novembre 2020, sont des contrats de prestation de services conclus hors établissements, au sens de l’article L221-1 et suivants du code de la consommation,

— Dire et juger que le formulaire de rétractation que le mandataire était tenu de remettre au mandant lors de la signature des contrats, à peine de nullité des conventions, ne l’a pas été, nonobstant la mention inscrite au contrat suivant laquelle « le mandant reconnait avoir reçu le formulaire de rétractation annexé aux présentes », dès lors que la société Immo Angels ne produit pas aux débats le formulaire litigieux comportant les paraphes de M. [I] [P],

— Annuler en conséquence, le mandat exclusif de vente du 14 mars 2020 et son avenant du 6 novembre 2020

— Débouter en conséquence, la société Immo Angels de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire : Sur la résiliation du mandat exclusif de vente

— Dire et juger que l’exclusivité attachée au mandat donné par M. [I] [P] à la société Immo Angels a été valablement résiliée, par l’effet d’un courriel circonstancié transmis par le mandant à son mandataire le 27 janvier 2021, ce moyen de résiliation présentant, en l’espèce, des garanties équivalentes à la lettre recommandée, puisque convenu entre les parties lors d’une conversation téléphonique précédant l’envoi du courriel, lequel a été adressé sur une messagerie professionnelle appartenant au mandant qu’il était d’usage d’utiliser entre les parties,

— Dire et juger que la société Immo Angels n’est pas fondée à soutenir que le mandat exclusif de vente n’était pas résilié, faute de lettre recommandée, alors que depuis le 11 février 2021, elle avait accepté de concourir à la vente du bien immobilier litigieux, en concurrence avec les autres agences immobilières mandatés par lui, qu’elle reconnait elle-même avoir constaté dès le 12 février 2021 la publication d’une annonce par l’un de ses concurrents, sans pour autant réagir et qu’au contraire, le 22 février 2021, elle sollicitait auprès de son mandant un aménagement temporaire de la concurrence consistant à interrompre les parutions concurrentes, pour sauvegarder les chances de vendre le bien à un acquéreur à ce moment pressenti ;

— Dire et juger qu’il n’a manqué à aucun de ses engagements contractuels envers la société Immo Angels,

— Débouter en conséquence, la société Immo Angels de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Sur la novation du mandat exclusif de vente en mandat simple

— Dire et juger que le courriel du 27 janvier 2021 transmis par lui à la société Immo Angels est un contrat par lequel il a été opéré une novation aux termes de laquelle le mandat exclusif de vente consenti est devenu un mandat simple,

— Débouter en conséquence, la société Immo Angels de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire : Sur le rejet des demandes présentées par la société Immo Angels au titre de la responsabilité contractuelle,

— Dire et juger qu’il n’a pas manqué à ses obligations contractuelles envers la société Immo Angels et que les conditions permettant de sanctionner les interdictions stipulées au mandat exclusif de vente du 14 mars 2020, objet de la clause pénale, ne sont pas, en l’espèce, réunies,

— Dire et juger qu’il n’a pas souscrit de vente en violation de ladite clause, dès lors qu’aucun panneau n’a été posé sur la maison par société Immo Angels et que l’acquéreur du bien a été trouvé auprès des clients propres à la société ERA,

— Dire et juger que la société Immo Angels, contrairement à ce qu’elle soutient, n’a pas présenté une offre d’achat au prix, en violation de l’article 5 paragraphe c, dès lors que le prix convenu au titre du mandat exclusif de vente était de 790.000 euros net vendeur (soit 825.000 euros TTC), alors que l’offre des époux [K], présentée seulement le 25 mars 2021 et valable jusqu’au 26 mars 2021, était pour un prix nettement inférieur, 750.000 euros net vendeur, soit 780.000 euros TTC.

— Débouter en conséquence, la société Immo Angels de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Encore plus subsidiairement,

Modérer l’indemnité allouée en application de la clause pénale à la somme de 1 euro,

Débouter la société Immo Angels de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions.

Reconventionnellement :

— Dire et juger que la société Immo Angels est responsable de manquements à ses obligations contractuelles,

— Dire et juger que le fait pour la société Immo Angels d’accepter dans un premier temps de renoncer à l’exclusivité attachée au mandat exclusif de vente, et à la formalité de la lettre recommandée, en contrepartie de la novation du contrat en mandat simple à compter du 11 février 2021, pour se prévaloir ensuite d’une prétendue irrégularité de la résiliation du mandat exclusif de vente en l’absence de lettre recommandée, constitue une faute, les conventions devant être formées et exécutées de bonne foi,

— Dire et juger que ce manquement est à l’origine d’un préjudice financier et moral subi par lui,

— Condamner la société Immo Angels à lui payer la somme de 45.000 euros en réparation de son préjudice financier et celle de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause :

— Débouter en conséquence, la société Immo Angels de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Immo Angels à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, au profit de maître Nikolay Polintchev sur son affirmation de droits.

Au soutien de sa demande principale tendant à la nullité du mandat exclusif, M. [I] [P] affirme que le contrat de mandat exclusif est un contrat conclu hors établissement au sens de l’article L221-1 du code de la consommation et qu’il est entaché de nullité car il n’a pas été accompagné du formulaire type de rétractation prévu par l’article L221-5 du même code, et que le simple fait de reproduire les mentions obligatoires dans un paragraphe inséré dans le contrat d’exclusivité ne satisfait pas aux exigences législatives.

Subsidiairement, sur la validité de la demande de résiliation du mandat exclusif reçue par mail, M. [I] [P] rappelle que si le décret de 1970 a imposé la résiliation par lettre recommandée avec avis de réception, il ajoute toutefois qu’à cette époque, le mail n’existait pas et souligne le fait que la jurisprudence admette régulièrement que le non-respect de ce formalisme ne prive pas la résiliation de son efficacité dès lors qu’il présente des garanties suffisantes. Il en conclut que le mail du 27 janvier 2021 qu’il a adressé est parfaitement explicite, qu’il tient compte du préavis de 15 jours, qu’il a été adressé sur la boite mail professionnelle de M. [F], que celui-ci l’a autorisé à procéder de la sorte, et qu’il n’a d’ailleurs jamais contesté avoir reçu le mail.

Il ajoute qu’au surplus, la société Immo Angels était informée et avait accepté le fait d’être en concurrence avec d’autres agences, puisque la mention « exclusivité » n’était plus apposée sur le bien, que M. [U] [F] n’a jamais indiqué à ses confrères l’existence de l’exclusivité alors que des visites ont pu être organisées en même temps par plusieurs agences, comme l’indique M. [B] [Z] vendeur de l’agence ERA dans une attestation.

En tout état de cause, M. [I] [P] indique que le mail du 27 janvier 2021 était sans équivoque concernant sa volonté de mettre fin à l’exclusivité et de passer en mandat simple. Il conclut que dès lors, s’est opérée une novation du mandat d’exclusivité en mandat simple à compter du 11 février 2021 dont la société Immo Angels avait connaissance, qu’elle ne l’a pas contestée et qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la rémunération n’est due qu’à celui qui a effectivement permis la conclusion de l’opération, à savoir l’agence ERA.

A titre infiniment subsidiaire, M. [I] [P] prétend n’avoir pas manqué à ses obligations contractuelles envers la société Immo Angels, puisqu’il n’a pas souscrit de vente en violation de la clause d’exclusivité affirmant que, d’une part, aucun panneau n’était apposé sur la maison avec la mention « exclusivité » et, d’autre part, que l’acquéreur a été trouvé par la société ERA, et qu’en outre, la société Immo Angels ne lui a pas proposé d’offre au prix.

A titre reconventionnel, M. [I] [P] sollicite l’octroi de dommages et intérêts considérant que la société Immo Angels a commis une faute en manquant à ses obligations contractuelles et a fait preuve de déloyauté en ne l’informant pas qu’il existait des difficultés et en lui laissant penser que le mandat exclusif était régulièrement résilié, et qu’il en résulte un préjudice à la fois financier et moral.

Par ordonnance du 11 juin 2025 la clôture de l’instruction a été fixée avec effet différé au 17 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 1er décembre 2025, à laquelle elle a été retenue et plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION:

A titre liminaire, il est précisé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger », « rappeler » ou « donner acte », lesquelles, or les cas prévus par la loi, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais ne sont que l’expression de moyens au soutien des prétentions.

Sur la validité du mandat

La formation d’un contrat est soumise à des dispositions spécifiques quand il est conclu hors établissement dans les conditions suivantes fixées par l’article L.221-1 du code de la consommation :

«  Est considéré comme un contrat hors établissement tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :

a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ; "

Le professionnel est alors tenu d’une obligation d’information précontractuelle définie par l’article L.221-5 du code de la consommation , dans sa rédaction applicable au litige :

«  préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes:

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

[…]

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l’article L. 221-28, l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation. "

L’article L221-9 du code de la consommation dispose que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties. Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5 du même code. Le contrat mentionne, le cas échéant, l’accord exprès du consommateur pour la fourniture d’un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l’expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l’exercice de son droit de rétractation. Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2) de l’article L. 221-5.

Selon l’article L.221-5 du code de la consommation " Préalablement à la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ;

2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;

4° L’information sur l’obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d’un contrat de prestation de services, de distribution d’eau, de fourniture de gaz ou d’électricité et d’abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l’exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l’article L. 221-25 ;

5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l’article L. 221-28, l’information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ;

6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l’utilisation de la technique de communication à distance, à l’existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d’Etat. (…) ".

En vertu de l’article L.242-1du code de la consommation, les dispositions de l’article L.221-9 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.

Il est établi que le 14 mars 2021, la société Immo Angels, représentée par M. [U] [F], son agent commercial, a conclu un mandat exclusif de vente n°2326 avec M. [I] [P] portant sur son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Il n’est pas contesté par les parties qu’il s’agit d’un mandat conclu hors établissement, comme l’indique de surcroit le titre du document, de sorte que les dispositions précitées du code de la consommation lui sont applicables.

Dès lors, il incombe à la société Immo Angels de rapporter la preuve d’avoir fourni à son cocontractant les informations prévues par le code de la consommation.

Il ressort des éléments versés que M. [I] [P] a signé un document à [Localité 3], le 14 mars 2020 à 12h00, intitulé « information précontractuelle » comprenant notamment un paragraphe relatif à la durée minimale de 3 mois du mandat exclusif ainsi que sur les conditions de résiliation à l’issue de ces 3 mois, ainsi qu’un paragraphe intitulé " droit de rétractation du consommateur, (…) vous disposez d’un droit de rétractation pendant les 14 jours qui suivent la signature. Si vous souhaitez exercer ce droit, il vous suffit de nous adresser au plus tard le 14ème jour, le formulaire de rétractation joint au mandat ou toute autre déclaration (par internet, lettre recommandée…) dénuée d’ambiguïté et exprimant votre volonté de vous rétracter ".

En outre, l’examen du mandat exclusif n°2326 du 14 mars 2020, qui se compose d’une feuille recto-verso, permet de constater que :

— figure au bas du recto un paragraphe « droit de rétractation (modalités reproduites au verso) le MANDANT dispose d’un délai de réflexion de 14 jours pendant lequel il peut renoncer au présent mandat (L218-18 du code de la consommation). Pendant 7 jours, aucun paiement ne peut lui être demandé. Le formulaire de rétractation est obligatoirement annexé au présent mandat ». Cette page du mandat est paraphée par M. [I] [P].

— au verso les conditions générales du mandat sont indiquées et ce paragraphe est inséré « DROIT DE RETRACTATION (articles L221-18 à L221-28 du code de la consommation). Article L221-18 extrait » Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25.

Le délai mentionné au premier alinéa court à compter du jour :

1° De la conclusion du contrat, pour les contrats de prestation de services et ceux mentionnés à l’article L. 221-4 ;[…] ". si le mandant souhaite exercer son droit de rétractation, il adresse au plus tard le 14ème jour à partir de la signature des présentes le formulaire de rétractation figurant en annexe des présentes, ou toute autre déclaration dénuée d’ambiguïté, exprimant sa volonté de se rétracter.

Art L221-21 extrait « Le consommateur exerce son droit de rétractation en informant le professionnel de sa décision de se rétracter par l’envoi, avant l’expiration du délai prévu à l’article L. 221-18, du formulaire de rétractation mentionné au 2° de l’article L. 221-5 ou de toute autre déclaration, dénuée d’ambiguïté exprimant sa volonté de se rétracter »

— en bas du verso un encadré sur lequel apparaissent les mentions « le mandant reconnait avoir pris connaissance des conditions particulières figurant ci avant des présentes, des conditions générales ci-dessus et avoir reçu un exemplaire du contrat. Fait en double exemplaire à l’adresse suivante » et « le mandant reconnait avoir reçu le formulaire de rétractation », dont la case est cochée. Ces mentions sont suivies de la mention manuscrite « 14 mars 2020 à 12h30, lu et approuvé, bon pour mandat » et de la signature de M. [I] [P]. Un encadré sur le côté gauche comporte le paraphe de M. [I] [P] et celui de l’agent immobilier.

Il en résulte que les informations données à M. [I] [P] par la société Immo Angels sont précises et détaillées, reprises d’abord dans document d’information précontractuelle distinct du mandat de vente, puis insérées dans le corps du mandat avec une typologie suffisamment visible pour attirer l’attention du mandant.

M. [I] [P] ne conteste pas avoir signé ces différents documents, indiquant toutefois ne pas avoir reçu le formulaire de rétractation. Il sera pourtant rappelé qu’en signant les documents, il a reconnu avoir reçu ledit formulaire, qui s’il ne figure pas au mandat est une annexe jointe à ce dernier. Dès lors M. [I] [P] était parfaitement informé des dispositions prévues par l’article L221-5 du code de la consommation.

En conséquence, la demanderesse établit avoir satisfait à ses obligations et il convient de constater que le mandat exclusif de vente conclu entre elle et M. [I] [P] le 14 mars 2020 a été valablement formé.

Dès lors, M. [I] [P] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente.

Sur la résiliation du mandat de vente

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public ».

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 énonce que :

«  Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. "

Le contrat conclu entre les parties reprend les termes des articles précités et ne prévoit pas la possibilité de mettre fin au mandat par mail.

Il n’est pas contesté que M. [I] [P] a adressé le 27 janvier 2021 un mail à M. [V] [F] sur sa boite mail professionnelle avec comme objet « mandat 2326 » pour l’informer qu’il souhaitait mettre fin au mandat exclusif et qu’après l’expiration du préavis de 14 jours, le mandat deviendrait un mandat simple. Il n’est pas non plus contesté que ce mail n’a pas été suivi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

M. [I] [P] prétend que l’envoi du mail suffit à valider la résiliation du mandat, ce mail présentant des garanties suffisantes et équivalentes à l’envoi d’un recommandé en ce qu’il a été envoyé sur une boite mail professionnelle et précédé d’un accord oral de l’agent. S’il ressort de ce mail que la volonté de M. [I] [P] est effectivement claire et non équivoque, il ne rapporte toutefois pas la preuve ni de sa bonne réception, ni de sa lecture par M. [V] [F], et encore moins de l’accord de ce dernier dont il aurait pu s’assurer, qui permettrait de déterminer la date du début du délai de préavis de 15 jours.

En conséquence, l’envoi du mail ne présentant pas des garanties équivalentes à celle de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, il y a lieu d’en déduire que le mail du 27 janvier 2021 n’a pas eu pour conséquence d’entrainer la résiliation du mandat exclusif.

M. [I] [P] sera donc débouté de sa demande relative à la résiliation du mandat de vente.

Sur la demande relative à la novation du mandat

Aux termes de l’article 1329 du code civil, « la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d’obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier. »

L’article 1330 du même code prévoit que "la novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.« Par ailleurs, »la novation n’a lieu que si l’obligation ancienne et l’obligation nouvelle sont l’une et l’autre valables, à moins qu’elle n’ait pour objet déclaré de substituer un engagement valable à un engagement entaché d’un vice." (article 1331 du code civil).

Les dispositions protectrices de la loi Hoguet et de son décret d’application imposent un formalisme strict. Les contrats doivent être écrits, préciser leur objet ainsi qu’un certain nombre de mentions obligatoires comme le numéro de mandat, la durée, la rémunération. Ainsi, toute modification substantielle du contrat, doit faire l’objet d’un avenant écrit ou d’un nouveau mandat.

S’il ressort des éléments du dossier, et notamment du mail du 27 janvier 2021 susvisé, que la volonté de M. [I] [P] de passer à un mandat simple était claire et non équivoque, il ne produit en revanche aucun élément de nature à démonter l’existence d’un mandat simple ou d’un avenant. En effet, les deux avenants au contrat initial ne portent que sur le prix du bien, les clauses particulières demeurant inchangées.

Enfin, il sera déduit de deux mises en demeure adressées dès le 29 mars 2021 à M. [I] [P] par l’avocat de la société Immo Angels, que non seulement M. [U] [F] n’a pas considéré valable la dénonciation du contrat par mail, mais qu’en outre il a été enjoint de respecter les termes du mandat exclusif.

Dès lors, M.[I] [P] sera débouté de sa demande relative à la novation du mandat de vente exclusif en mandat de vente simple.

Sur la responsabilité contractuelle de M. [I] [P] et l’application de la cause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public ».

Selon l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 énonce que :

«  Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. "

En l’espèce la société Immo Angels a consenti un mandat exclusif de vente signé le 14 mars 2020 qui reprend les dispositions de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 concernant les modalités de résiliation ainsi qu’une clause pénale équivalente au montant de la rémunération en cas de violation de ses obligations par le mandant.

Le mandat n°2326 prévoit en son article 5 une clause pénale, qui stipule notamment l’interdiction pour le mandant de négocier directement ou indirectement et s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement. Il en résulte une interdiction de vendre le bien immobilier objet du mandat sans passer par l’intermédiaire de la société Immo Angels.

La clause pénale est rédigée en gras dans le corps du mandat et en lettres capitales, avec des caractères très apparents attirant particulièrement l’attention du lecteur, de sorte qu’elle est distinctive des autres mentions.

M. [I] [P] reconnait qu’un mandat a été conclu le 8 février 2021 avec la société ERA immobilier de [Localité 4], il joint d’ailleurs deux attestations de M. [B] [Z], agent immobilier de ladite agence, qui indique que des visites du bien ont parfois eu lieu avec plusieurs représentants d’autres agences immobilières.

Il n’est pas non plus contesté que c’est l’agence ERA immobilier de [Localité 4] qui lui a apporté une offre écrite le 22 mars 2021, offre qu’il a acceptée sur un papier à en-tête de cette agence, et qui a été réitérée devant maître [D], notaire à [Localité 4], le 2 novembre 2021 au prix de 713.000 euros.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que M. [I] [P] a conclu la vente de son bien immobilier sans l’intermédiaire de la société Immo Angels alors que le mandat exclusif était toujours en cours puisqu’il n’avait pas été régulièrement résilié, et a donc contrevenu à son obligation contractuelle.

Par conséquent, la responsabilité contractuelle de M. [I] [P] est engagée.

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Conformément aux articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972 précités, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

La clause pénale, sanction du manquement d’une partie à ses obligations contractuelles, s’applique du seul fait de cette inexécution, de sorte que le créancier de cette clause n’a pas à rapporter la preuve que cette inexécution lui a causé un préjudice.

En l’espèce, la clause pénale prévue par le mandat est rédigée de la sorte :

«  5 CLAUSE PENALE- EXCLUSIVITE- De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le MANDATAIRE n’aurait pas accepté la présente mission, le MNDANT :

a-Autorise le MANDATAIRE, pendant la durée du mandat à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le MANDATAIRE toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement.

b- S’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui

c- S’interdit, pendant la durée du mandat et la période suivant son expiration indiquée au recto, de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le MANDATAIRE lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l’exécution de celui-ci.

EN CAS DE NON RESPECT DES OBLIGATIONS ENONCEES RECTO AUX PARAGRAPHES a-, b- OU c-, IL S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DE L’ARTICLE 1231-5 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU RECTO. "

Au vu du mandat exclusif qui lui avait été consenti par le défendeur, la société Immo Angels pensait légitimement pouvoir bénéficier de l’exclusivité sur la vente de son bien immobilier.

Elle a pour sa part rempli ses obligations contractuelles et accompli des diligences, conformément à ce mandat, dont elle justifie.

Ce n’est qu’en raison de la déloyauté de M. [I] [P], lequel a confié un mandat de vente à une autre agence immobilière et signé un compromis de vente avec les consorts [S] alors qu’il était toujours lié par l’exclusivité du mandat signé avec elle, que la société Immo Angels n’a pas pu percevoir les honoraires auxquelles elle pouvait prétendre, en contrepartie de l’exécution de sa prestation.

Le montant réclamé à titre principal correspond aux honoraires relatifs à la signature du mandat de vente initial. Il s’agit d’une pénalité habituelle dans un mandat exclusif de vente qui ne comporte pas de caractère manifestement excessif. Toutefois, eu égard à la signature de deux avenants, en date des 13 août et 6 novembre 2020, ayant eu pour effet de réduire le prix de vente, les honoraires, calculés sur un pourcentage du prix de vente, ont été réduits.

En conséquence, il y a lieu de réduire le montant de la clause pénale à la somme de 35.000 euros et M. [I] [P] sera condamné à verser cette somme à la société Immo Angels au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de cette disposition, la responsabilité civile ne peut être engagée que si la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice est rapportée.

En l’espèce, la société Immo Angels demande la réparation du préjudice moral subi par M. [U] [F], son mandataire, du fait des agissement de M. [I] [P].

Il convient tout d’abord de relever que celui-ci ne n’est pas partie à la présente instance.

En outre, la société Immo Angels n’établit par aucune pièce de la procédure avoir subi un préjudice moral actuel et certain, distinct de celui résultant de la perte de sa commission d’ores et déjà réparé par l’application de la clause pénale.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [I] [P]

Il est prévu au contrat que la société Immo Angels s’engage à entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien sa mission.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que suite à la signature du mandat exclusif, une annonce détaillée du bien avec plusieurs photos afin de le mettre en valeur sur plusieurs sites a été diffusée, de nombreuses visites ont été programmées, pour lesquelles des comptes rendus ont été adressés à M. [I] [P]. Des échanges réguliers par mail ou SMS ont également eu lieu entre les parties, M. [U] [F], représentant la société Immo Angels, sollicitant plusieurs fois M. [I] [P] à la demande de certains clients concernant notamment des devis ou des travaux et ajustant le prix en fonction des retours et du contexte.

En outre le 20 février 2021, M. [U] [F], , représentant la société Immo Angels, a transmis une offre écrite à M. [I] [P] au prix de 780.000 euros, ce dernier l’ayant refusée en lui répondant par mail que sa maison « est théoriquement vendue » et qu’il « attend le RDV chez le notaire pour signature du compromis ».

Une seconde offre lui est transmise par la société Immo Angels au même prix le 24 mars 2021.

Compte tenu de ces éléments, force est de constater que M. [I] [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements imputables à la société Immo Angels susceptibles d’engager sa responsabilité contractuelle.

En conséquence, il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [I] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à la société Immo Angels une indemnité qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [I] [P] de toutes ses demandes ;

DIT que M. [I] [P] a commis une faute à l’égard de la société société Immo Angels engageant sa responsabilité contractuelle ;

CONDAMNE M. [I] [P] à verser à la société société Immo Angels la somme de 35.000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat de vente exclusive n°2326 signé le 14 mars 2020 et ses deux avenants du 13 aout 2020 et du 6 novembre 2020 ;

DEBOUTE la société société Immo Angels de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [I] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [I] [P] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [P] à payer à la société Immo Angels la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE DIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Leydier, première vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE