MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 22/01179 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QXNA

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 18 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2025 puis prorogé à ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [I] [N]

né le 19 Février 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 259, Maître Aline LEMAIRE de la SELARL CARATINI – LE MASLE – LAMY – MOUCHENOTTE – LEMAIRE AVOCATS, avocats au barreau de CAEN, avocats plaidant

Mme [V] [N]

née le 26 Juillet 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 259, Maître Aline LEMAIRE de la SELARL CARATINI – LE MASLE – LAMY – MOUCHENOTTE – LEMAIRE AVOCATS, avocats au barreau de CAEN, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. LA SOURCE DE LILHAC, RCS Toulouse 827 896 655, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 octobre 2019, M. [I] [N] et Mme [V] [N] ont conclu avec la SCI LA SOURCE DE LILHAC un contrat de vente en l’état futur d’achèvement portant sur l’appartement [Adresse 3] à [Localité 5] pour un montant de 187.500 euros TTC.

La vente a été réitérée par acte authentique du 14 mai 2020.

La réception du bien a été effectuée le 19 mars 2021 par les époux [N].

Par courrier du 5 juillet 2021, les époux [N] ont mis en demeure le groupe ACANTYS et la SCI SOURCE DE LILHAC de réaliser des travaux en raison de la présence de moisissures, d’infiltrations d’eau apparues peu de temps après la réception.

Par courrier du 6 septembre 2021, les époux [N] ont de nouveau mis en demeure le groupe ACANTYS et la SCI SOURCE DE LILHAC mettant en avant que toutes les pièces étaient désormais concernées par les infiltrations.

Les époux [N] et la SCI SOURCE DE LILHAC ont échangé plusieurs courriers dans le cadre d’une tentative amiable de règlement du litige. Par courrier du 13 octobre 2021, la SCI SOURCE DE LILHAC a proposé le versement d’une indemnité forfaitaire de 2.200 euros pour réparer le préjudice financier et moral. Par courrier du 3 décembre 2021, la SCI SOURCE DE LILHAC a proposé le versement d’une indemnité forfaitaire correspondante aux 7 mois de loyer soit 3.605 euros.

Par actes du 10 mars 2022, M. [I] [N] et Mme [V] [N] ont fait assigner la société La source de Lilhac et la société Groupe ACANTYS devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de les voir condamnées à réaliser des travaux de reprise et d’être indemnisés de l’ensemble des préjudices résultant des désordres affectant leur appartement acquis en VEFA dans le cadre d’un investissement loi Pinel.

Par ordonnance du 30 mai 2023, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables en l’absence d’intérêt à agir les demandes formées par les époux [N] à l’encontre de la société Groupe ACANTYS.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge de la mise en état a constaté que M. [I] [N] et Mme [V] [N] ont renoncé à leurs demandes tendant d’une part à la hotte et au plan de travail et d’autre part à l’accumulation d’eau sur le seuil.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 24 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 23 mai 2025 et prorogée au 29 août 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [I] [N] et Mme [V] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivant, 1642-1 et suivant et 1231-1 du code civil de :

— débouter la SCI LA SOURCE DE LILHAC de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à leur remettre la facture détaillée de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux de reprise de l’étanchéité en septembre 2021 sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— enjoindre à la SCI LA SOURCE DE LILHAC de reprendre les travaux de plâtrerie, placos et peinture du logement leur appartenant sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à leur verser

— la somme de 6.600 € au titre de leur préjudice résultant de la perte des loyers,

— la somme de 2.000 € au titre de leur préjudice de jouissance résultant notamment des conséquences financières liées à la perte des loyers,

— la somme 500 € au titre du préjudice lié à la réalisation des travaux à intervenir,

— la somme 2.000 € au titre de leur préjudice moral,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à leur verser la somme 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner solidairement (sic) aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, la SCI LA SOURCE DE LILHAC demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1642-1, 1792 et suivant du code civil de :

— débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction

au profit de la SCP RSG Avocats, Société d’avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I/ Sur les désordres

Il n’est pas contesté par les parties que des réserves avaient été constatées le 16 décembre 2020 concernant l’appartement [Adresse 3].

Les demandeurs produisent :

— des photographies non datées prises par la locataire du logement et au départ de cette dernière en juin 2021 démontrant la présence de traces d’infiltrations, d’humidité, de moisissures dans différentes pièces de l’appartement,

— le constat d’état des lieux sortant du 4 août 2021 à la suite du départ de la locataire, Mme [R], qui met en avant des traces sur le mur du séjour, un mauvais état du mur, du sol, du plafond et des plinthes de la cuisine, du joint de l’étanchéité de l’évier, de certains éléments de la cuisine et du joint d’étanchéité de la douche

— un courriel du 6 août 2021 de l’agence immobilière INEXIA IMMO accompagné de photos de l’appartement confirmant des désordres sur les plafonds, murs, meubles et plinthes de la cuisine, l’agence indiquant que “le logement est en l’état inlouable”,

— des photographies que les parties datent du 22 février 2022 qui mettent en avant l’absence de certains meubles de cuisine, une absence de finition notamment du joint d’étanchéité du bac de la douche et des traces de peinture du carrelage,

— un courriel du 31 mars 2022 émanant du groupe ACANTYS transmettant des photos aux époux [N] à la suite de l’intervention dans leur logement et précisant “nous attendons le mobilier cuisine pour finaliser”,

— un document d’INEXIA IMMO du 14 avril 2022 faisant état que le bien appartenant aux demandeurs a été loué à compter du 13 avril 2022 à Mme [F] [Y] pour une durée de trois ans au loyer de 515 euros par mois.

La SCI LA SOURCE DE LILHAC produit :

— une facture du 8 novembre 2021 de la société GBL adressée à la SCI LA SOURCE DE LILHAC et mettant en avant pour le logement [Adresse 3] “la reprise gouttelette en plafond et mise en peinture total plafond dans le séjour”, “un traitement autour GTL et mise en peinture + fo et po plinthe neuve dans le séjour”, “la dépose caisson sous évier et caisson dessus évier pour remplacement, traitement des murs et mise en place caisson neuf dans la cuisine” ;

— un constat d’huissier du 7 mars 2022 concernant l’appartement appartenant aux époux [N] où l’huissier ne relève aucune odeur particulière ni trace d’humidité ou de moisi. L’huissier note “l’appartement est entièrement vide et globalement en parfait état de présentation”. Il est constaté que : “le plafond est peint à la peinture dite de gouttelette écrasée de couleur blanche. Une épaufrure est visible en partie centrale, à proximité du point lumineux”. Il est également mis en avant que le meuble mural de rangement situé au-dessus de l’évier a été démonté,

A la lecture des éléments, il est démontré que l’appartement des époux [N] a subi un dégât des eaux ayant dégradé plusieurs parties de l’appartement et notamment les meubles de la cuisine, ainsi que le mur, le sol, le plafond et les plinthes de la cuisine. Les différentes photographies produites démontrent que contrairement aux dires des époux [N], les travaux ont été effectués dans l’appartement entre le mois de novembre 2021 et le mois de mars 2022. Il était seulement évoqué une problématique de meuble de cuisine qui n’était pas installé en mars 2022 mais le fait que l’appartement a de nouveau été loué en avril 2022 démontre que les meubles ont été installés à défaut de preuve contraire et que les désordres étaient alors réparés. Cette chronologie est d’ailleurs confirmée par le courrier d’INEXIA IMMO du 10 janvier 2023 produit par les demandeurs et retraçant l’évolution du dégât des eaux entre mars 2021 et avril 2022.

Il convient également de constater que la SCI LA SOURCE DE LILHAC produit la facture de l’entrepreneur ayant procédé aux travaux de reprise en septembre 2021

Les dégâts récents évoqués dans leurs écritures par les époux [N] ne sont pas démontrés par ces derniers, étant par ailleurs à noter que les désordres liés à la hotte, au plan de travail et à l’accumulation d’eau sur le seuil ne sont plus dans les débats et alors qu’une autre procédure judiciaire est également en cours selon les parties.

En conséquence, il n’est pas démontré par les demandeurs que les désordres liés aux dégâts des eaux demeurent et que la SCI LA SOURCE DE LILHAC n’a pas procédé aux travaux nécessaires.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes des époux [N] de voir condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à leur remettre la facture détaillée de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux de reprise et de l’enjoindre à la SCI LA SOURCE DE LILHAC de reprendre les travaux de plâtrerie, placos et peinture du logement.

II/ Sur la responsabilité de la SCI LA SOURCE DE LILHAC

En vertu de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il résulte de ce texte que l’impropriété s’apprécie par rapport à la destination contractuelle.

Il ressort de l’article 1792-2 du code civil que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

En revanche, en application de l’article 1792-3 du code civil, les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

Il en ressort que tous les dommages relèvent de la responsabilité décennale, qu’ils affectent les éléments d’équipement dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, dès lors qu’ils rendent l’ouvrage en son ensemble impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il ressort des éléments produits par les parties que l’appartement des époux [N] a connu un dégât des eaux rapidement après que ces derniers aient pu réceptionner ledit appartement. Il est démontré que ces désordres importants ont entraîné l’impossibilité pour les époux [N] de louer leur appartement, la locataire de leur appartement ayant très rapidement résilié le bail au regard des désordres présents qui ressortent notamment du constat d’état des lieux sortant et des courriels et photographies envoyés par le gestionnaire immobilier.

Dès lors, ces dommages ont rendu impropre à sa destination l’appartement des époux [N] sans que la SCI LA SOURCE DE LILHAC ne démontre le contraire.

En l’espèce, la SCI LA SOURCE DE LILHAC qui a édifié et vendu ladite résidence revêt ainsi la qualité de constructeur. Il s’ensuit que sa responsabilité sur le fondement des articles 1792 du code civil et suivant est engagée de plein droit à l’égard des époux [N].

III/ Sur les préjudices

A/ Sur le préjudice résultant de la perte de loyers

Les époux [N] sollicitent le versement d’une somme de 6.600 € au titre de ce préjudice représentant 12 mois de loyers à 550 euros.

Il ressort des éléments produits par les demandeurs que :

— le bien a été loué du 26 mars 2021 au 4 août 2021 par Mme [B] [R],

— le bien a été loué à compter du 13 avril 2022 à Mme [F] [Y]

Il est démontré par les différents éléments produits et notamment les photographies, les constats d’état des lieux sortant et les courriers et courriels de l’agence immobilière que le bien ne pouvait plus être loué entre le 4 août 2021 et le 13 avril 2022 en raison des désordres subis par l’appartement. Il ne peut être contesté qu’en l’absence de plusieurs meubles de cuisine au 31 mars 2022, le bien ne pouvait être loué quand bien même la majorité des désordres avait été réparé. Le simple fait que la SCI LA SOURCE DE LILHAC ait écrit que le logement était habitable en l’état malgré l’absence de deux caissons de cuisine ne démontre pas cette possibilité dès lors que le gestionnaire immobilier met en avant cette impossibilité.

Néanmoins, si les demandeurs exposent que Mme [R] a demandé un remboursement des loyers perçus durant sa courte location, ils ne démontrent pas que ces loyers ont bien été remboursés et ont demeuré à leur charge, les documents produits faisant seulement état d’une demande de la locataire.

En conséquence, en raison des désordres présents dans leur appartement, les époux [N] ont subi une perte financière en relation avec la perte de loyers, n’ayant pas pu percevoir les fruits d’un investissement alors même qu’il avait opté pour l’achat de ce bien dans le cadre du dispositif PINEL, la SCI LA SOURCE DE LILHAC ayant reconnu l’existence de ce préjudice en proposant au stade de discussions amiables une indemnité forfaitaire correspondante à 7 mois de loyers. Après une réparation finale des désordres au mois de mars 2022, le bien a été mis en location à effet du 13 avril 2022, démontrant ainsi que ce bien a été loué dans un délai inférieur à un mois. La perte financière subie par les époux [N] s’analyse ainsi en une perte de chance de percevoir lesdits loyers que l’on peut estimer à 90 %, les époux [N] ayant loué très rapidement leur bien. Il convient donc d’indemniser le préjudice locatif subi par les époux [N] entre le 4 août 2021 et le 13 avril 2022, soit une période de 8 mois.

Il convient de condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à verser une somme de 3.960 euros [90% x 550 x 8] au titre pour pertes locatives.

B/ Sur le préjudice de jouissance résultant des conséquences financières liées à la perte de loyers

Les époux [N] sollicitent une somme de 2.000 euros à ce titre exposant qu’ils ont été contraints de rembourser le prêt affectant à l’achat de ce bien immobilier sans percevoir de loyer.

Si les époux [N] démontrent avoir conclu un prêt pour financer l’achat de cet appartement, ils ne produisent aucun élément caractérisant l’existence d’un préjudice financier (notamment frais bancaires, agios), autre que celui existant au titre des pertes de loyers et réparé par le versement d’une somme de 3.960 euros. Il convient en conséquence de rejeter la demande des époux [N] à ce titre.

C/ Sur le préjudice durant les travaux à venir

Dans le cadre de la présente instance, il n’a pas été démontré l’existence de travaux nécessaires pour remédier à des désordres en lien avec le dégât des eaux.

En conséquence, il convient de rejeter la demande à ce titre.

D/ Sur le préjudice moral

Les époux [N] mettent en avant un préjudice moral en lien avec les tracasseries occasionnées par cette procédure et la résistance abusive des défendeurs.

Il ressort des éléments de la procédure que les travaux aux fins de réparation des désordres liés au dégât des eaux ont mis plusieurs mois à être effectués sans justification par la SCI LA SOURCE DE LILHAC des raisons qui ont entraîné un retard dans l’exécution de ces travaux alors même que cette résidence avait été livrée avec plusieurs mois de retard.

Il ressort également des différentes pièces que les époux [N] ont envoyé nombre de courriers à la SCI LA SOURCE DE LILHAC pour connaître l’avancée des travaux alors qu’ils habitent en région parisienne ce qui ne leur permettaient de se rendre sur place facilement.

Dès lors, au regard des ces éléments, il convient de leur accorder une somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral.

IV/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la SCI LA SOURCE DE LILHAC sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à payer aux époux [N] la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucune raison ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M. [I] [N] et Mme [V] [N] de voir condamner la SCI LA SOURCE DE LILHAC à leur remettre la facture détaillée de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux de reprise,

REJETTE la demande de M. [I] [N] et Mme [V] [N] d’enjoindre à la SCI LA SOURCE DE LILHAC de reprendre les travaux de plâtrerie, placos et peinture du logement

CONDAMNE la SCI LA SOURCE DE LILHAC à verser à M. [I] [N] et Mme [V] [N] une somme de 3.960 euros au titre du préjudice résultant de la perte de loyers,

REJETTE la demande de M. [I] [N] et Mme [V] [N] au titre du préjudice de jouissance résultant des conséquences financières liées à la perte de loyers,

REJETTE la demande de M. [I] [N] et Mme [V] [N] au titre du préjudice durant les travaux à venir,

CONDAMNE la SCI LA SOURCE DE LILHAC à verser à M. [I] [N] et Mme [V] [N] une somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral,

CONDAMNE la SCI LA SOURCE DE LILHAC aux dépens,

CONDAMNE la SCI LA SOURCE DE LILHAC à payer à M. [I] [N] et Mme [V] [N] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 août 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président