TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 16]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

NAC: 70C

N° RG 25/02392

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKLJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

E.P.I.C. [Localité 17] METROPOLE HABITAT – L’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine, prise en la personne de son représentant légal

C/

[R] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL Cabinet J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 17] METROPOLE HABITAT – L’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Marion EVARISTO de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [O]

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Camille POUGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

FAITS, PROCÉDURE ET P RETENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 18 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole [Localité 17] (ci-après « [Localité 17] METROPOLE HABITAT ») a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé Madame [R] [O] à l’audience du 5 septembre 2025, aux fins, principalement, de dire et juger qu’elle se maintient sans droit ni titre depuis au moins le 22 avril 2025 dans l’appartement n°358 situé [Adresse 2] [Localité 18], ordonner son expulsion et celle de tout occupant introduit de son chef, ainsi que la suppression des délais des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, et la condamner à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 05 septembre 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, et a finalement été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, [Localité 17] METROPOLE HABITAT, représentée par son avocat, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, sollicite de :

— Débouter Madame [R] [O] de l’ensemble de ses demandes,

— Juger Madame [R] [O], ou tout occupant introduit de son chef dans l’appartement n°358 sis [Adresse 3]) appartenant à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 17] -[Localité 17] METROPOLE HABITAT, se maintient sans droit ni titre depuis au moins le 22 avril 2025, date de la sommation interpellative,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] de l’appartement n°358 sis [Adresse 4] et de tout occupant introduit de son chef dans ledit appartement, avec l’assistance de Monsieur le Commissaire de Police et de la [Localité 13] Publique si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner la suppression du délai de deux mois (article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— Ordonner la suppression du bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la démonstration par la voie de fait commise par la défenderesse pour entrer dans l’appartement objet de la procédure,

— Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de fixer, et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— Condamner Madame [R] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges révisé, soit au jour des présentes la somme mensuelle de 387,28 euros, à partir du 22 avril 2025, date de la sommation interpellative, jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux frais éventuels de son expulsion,

— Condamner Madame [R] [O] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation interpellative.

Au soutien de ses demandes, [Localité 17] METROPOLE HABITAT expose être propriétaire d’un logement situé [Adresse 4] et précise que l’appartement n°358 a été donné à bail à Monsieur [E] [K] en date du 30 septembre 2020.

Elle indique que suite à des arrérages de loyers, le Tribunal judiciaire de Toulouse a constaté la résiliation du bail, lui permettant de procéder à la reprise des lieux le 24 avril 2024.

Prévenue de l’occupation illicite du logement, elle a saisi le Tribunal judiciaire qui a rendu une ordonnance le 18 décembre 2024 et a mandaté un commissaire de justice aux fins de procéder aux opérations d’expulsion, le 2 avril 2025.

Informée d’une nouvelle intrusion le 10 avril 2025, elle a de nouveau mandaté un commissaire de justice aux fins de procéder à une sommation interpellative qui a été réalisée le 22 avril 2025. Elle ajoute que le commissaire de justice a rencontré Madame [R] [O] sur les lieux, qui lui a avoué y être rentré avec l’aide de deux personnes, en enlevant la porte métallique blindée, et les occuper depuis avec ses cinq enfants.

Elle se fonde sur ses déclarations et le constat de l’agent assermenté, pour caractériser l’occupation sans droit ni titre et solliciter leur expulsion sans délai.

Elle se fonde sur son introduction par effraction dans les lieux pour appliquer la suppression des délais des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [R] [O], défenderesse, représentée par avocat, a sollicité, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, de :

— Déclarer irrecevable les demandes de [Localité 17] METROPOLE HABITAT, du fait du défaut de qualité pour agir,

A titre subsidiaire :

— Débouter [Localité 17] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du délai légal de 2 mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Lui accorder la prorogation de ce délai en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Lui accorder le bénéfice d’un délai supplémentaire et renouvelable de six mois en application des articles L.412-3 et L,412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouter [Localité 17] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du bénéfice du sursis prévu au premier alinéa de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— Débouter [Localité 17] METROPOLE HABITAT de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— Débouter [Localité 17] METROPOLE HABITAT de sa demande tendant au paiement des frais prévus à l’article 700 du code de procédure civile d’exécution,

— Débouter [Localité 17] METROPOLE HABITAT de toutes ses demandes contraires.

Au soutien de la fin de non-recevoir, elle indique que [Localité 17] METROPOLE HABITAT ne produit qu’un contrat de location, ce qui ne suffit pas à démontrer sa qualité de propriétaire.

Au soutien ses demandes subsidiaires,

— sur le caractère infondé de la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code de procédure civile, elle expose que ces dispositions prévoient un principe d’octroi d’un délai de deux mois dès lors que le local occupé est affecté à l’habitation de la personne expulsée et que la voie de fait, critère d’exclusion de ce délai, suppose des actes matériels positifs dont la preuve doit être rapportée par celui qui sollicite l’expulsion.

A ce titre, elle prétend que [Localité 17] METROPOLE HABITAT ne justifie pas de l’assermentation de Monsieur [B] [T] par le préfet de Haute-Garonne, que les photos qu’elle produit ne démontrent pas la réalité de l’infraction alléguée. Elle ajoute qu’aucune voie de fait ne saurait être constatée, le commissaire de justice, dans son procès-verbal du 22 avril 2025, ne faisant état d’aucune dégradation et se contentant de rapporter la parole de Madame [R] [O]. En effet, elle ajoute que cette dernière ne parlant pas la langue française, elle n’a pas pu être dans la capacité d’expliquer au commissaire de justice les conditions de son entrée dans les lieux litigieux.

— sur sa demande de délais supplémentaires, elle se fonde sur les conséquences d’une exceptionnelle dureté qu’entraînerait son expulsion à bref délai, habitant seule avec ses cinq enfants, sans ressources et sans avoir eu de proposition d’hébergement par le 115, alors que la demanderesse ne justifie d’aucune urgence particulière à l’expulser puisque le logement était vide à son entrée et a vocation à rester vide.

Pour rejeter la demande d’une indemnité d’occupation, elle soutient que le logement était vide à son entrée et qu’il n’a pas été démontré que le logement aurait dû faire l’objet d’une location, empêchant le propriétaire de se prévaloir d’un préjudice financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le défaut de qualité à agir :

[Localité 17] METROPOLE HABITAT verse aux débats l’acte du treize mars 1949 par lequel, le Maire de [Localité 17] en fonction, a cédé à titre gratuit avec garantie de tous troubles, dettes, privilèges, hypothèques et autres empêchements quelconques, une parcelle de terrain d’une superficie de 40.646 m² sise au [Adresse 15] lui appartenant, située à proximité du dépotoir du Calvaire et limitée par le prolongement du [Adresse 10] et un deuxième boulevard tracé sur le plan d’extension, à l’office public d’habitations de [Localité 17], représenté par son président du conseil d’administration en exercice.

Un plan annexé de l’époque permet de constater, en comparaison au plan versé plus actuel et en considération des évolutions topographiques depuis près de 70 ans, que l'[Adresse 14] où est situé l’appartement visé, fait bien partie de la parcelle acquise à titre gratuit par [Localité 17] METROPOLE HABITAT auprès de la Ville de [Localité 17], de sorte qu’elle doit être considérée comme propriétaire du logement visé.

Le bail consenti à Monsieur [E] [K] sur lequel figure la dénomination de la demanderesse en qualité de propriétaire, comme sur l’état des lieux de sortie très récent, permet de constater que cette propriété est toujours actuelle, lui permettant de mettre à bail les logements construits sur la parcelle, particulièrement à l’adresse visée.

En conséquence, cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Dès lors, l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.

Par ailleurs, le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite (cf. Civ. 1ère, 21 décembre 2017, n°16-25.469).

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, [Localité 17] METROPOLE HABITAT justifie être devenue propriétaire par acte de mars 1949, d’une parcelle dont est compris l'[Adresse 14] sur lequel est construite la résidence [Adresse 12] et notamment l’appartement n°[Cadastre 7] visé.

Elle produit aux débats une sommation interpellative d’un commissaire de justice, dont il en ressort des déclarations de la défenderesse que deux personnes lui ont dit qu’elle pouvait rentrer dans le logement et ont enlevé la porte métallique blindée qui protégeait l’appartement puis elle y est rentrée avec ses cinq enfants. Elle a déclaré ne pas disposer de titre juridique d’occupation des lieux.

En définitive, la propriété de l’immeuble litigieux par le demandeur est bien établie par acte administratif, ainsi que l’occupation des lieux par les défendeurs, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté.

Il ressort ainsi avec l’évidence que requiert le référé que les défendeurs occupent les lieux sans droit ni titre, alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile.

Par suite, [Localité 17] METROPOLE HABITAT est fondée à faire ordonner l’expulsion de la défenderesse, et de tous occupants de leur chef, sans toutefois qu’il y ait lieu de fixer une astreinte, le concours de la force publique étant accordé.

Sur les demandes de suppression de délais :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Ce délai est supprimé de plein droit lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.

Il est désormais établi qu’une voie de fait suppose de rapporter la preuve d’un acte matériel positif, de violence ou d’effraction, ayant permis l’introduction des occupants sans droit ni titre dans le bien, assorti d’un lien de causalité entre cet acte et la personne expulsée.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse a commis une voie de fait pour s’introduire dans les lieux.

En effet, il ressort du procès-verbal de délit dressé par le garde assermenté, agréé par décision préfectorale en date du 30 novembre 2022 et assermenté par le Tribunal judiciaire pour constater les infractions portant atteinte aux biens et aux propriétés de TOULOUSE METROPOLE HABITAT, que la grille renforcée a été arrachée et que la porte sécurisée a été retirée afin de replacer la porte palière.

De même que la sommation interpellative du 22 avril 2025 par commissaire de justice indique, en réponse à la question qui lui a été posée de savoir comment elle a trouvé le logement, que celle-ci a eu l’aide de deux personnes qui ont enlevé la porte métallique blindée protégeant l’appartement pour lui permettre d’y pénétrer. Cette déclaration témoigne de ce que, si Madame [O] n’a pas elle-même arraché la grille et retiré la porte de sécurité, c’est en sa présence et sans empêcher la commission de ces faits, que celle-ci a pu y pénétrer et occuper les lieux.

Au surplus, il ne ressort pas de la sommation interpellative du 22 avril 2025 que la défenderesse a eu des difficultés de compréhension la langue française, en effet, cette dernière s’est exprimée clairement sur la situation dans la langue française.

La barrière de la langue, opposée en défense, ne fait donc pas obstacle tant à ce qu’elle a pu exprimer, qu’à sa bonne compréhension des échanges.

L’existence d’une voie de fait étant établie, il convient en conséquence de supprimer les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de déclarer irrecevables les demandes de délais supplémentaires.

D’autre part, l’article L.412-3 du code de procédure civile d’exécution dispose : «Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions (…). Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article suivant précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ».

Enfin, l’article L 412-6 d’où même code précise : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (…)».

En l’espèce, l’existence d’une voie de fait pour entrer dans les lieux a été démontrée.

En conséquence, il y a lieu de ne pas appliquer des délais supplémentaires prévus par les dispositions de l’article L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution et de supprimer le bénéfice du sursis hivernal prévu par les dispositions de l’article L412-6 de ce même code.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation d’un bien sans titre, ce qui est, à l’évidence, le cas en l’espèce.

TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit l’ancien bail consenti à Monsieur [E] [K], résilié par ordonnance du Tribunal judiciaire de Toulouse le 6 février 2024 avec une reprise des lieux effectuée le 2 avril 2024, soit 22 jours avant la sommation interpellative, ce qui représente un délai ne pouvant laisser penser que le logement était laissé volontairement vide ou encore en état d’abandon par la propriétaire. Elle produit également l’évaluation du loyer du logement d’une surface de 52,40 m² et corrigée de 88 m², répartie entre le loyer conventionné et les diverses provisions, ce qui permet de fixer à la somme de 387,28 euros le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2025, date de la sommation interpellative, au cours de laquelle l’occupante a reconnu l’occupation des lieux, et jusqu’à son départ effectif ainsi que de tout occupant de son chef.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à titre provisionnel à [Localité 17] METROPOLE HABITAT la somme de 387,28 euros par provision, à compter du 22 avril 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [R] [O] supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût de la sommation interpellative du 22 avril 2025.

Compte tenu des procédures judiciaires qu’a dû engager [Localité 17] METROPOLE HABITAT, Madame [R] [O] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

REJETONS la demande d’irrecevabilité formée par Madame [R] [O] ;

CONSTATONS que Madame [R] [O], et ses enfants mineurs, sont occupants sans droit ni titre de l’appartement n°358 situé [Adresse 5] ;

ORDONNONS à Madame [R] [O], et ses enfants mineurs, de quitter les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [O] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

REJETONS la demande de l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine [Localité 17] METROPOLE HABITAT au titre de l’astreinte ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS en conséquence, les demandes de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

DISONS que le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

CONDAMNONS Madame [R] [O], à verser à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine [Localité 17] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée à la somme de 387,28 euros, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [R] [O], aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation du 22 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [R] [O], à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Toulousaine [Localité 17] METROPOLE HABITAT une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE