TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02383

N° Portalis DBX4-W-B7J-UKED

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Février 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

,

[D], [F], [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Février 2026

à Maître Adam LAKEHAL de la SELARL, [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 17/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4]

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame, [D], [F], [G]

demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 6],

[Adresse 7] ,

[Adresse 8] ,

[Localité 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 février 2020, à effet du 19 février 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame, [D], [F], [G], un bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 9] à, [Localité 4], pour un loyer de 474,20 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 110,63 euros.

Par acte du même jour, à effet du 19 février 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame, [D], [F], [G], un box, situé, [Adresse 10] à, [Localité 4], pour un loyer de 35 euros et une provision mensuelle de charges d’un montant de 2,21 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 2 avril 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des deux baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 7 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame, [D], [F], [G] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 30 septembre 2025 en lui demandant de :

— constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation des deux baux susvisés,

— ordonner sans délai l’expulsion de Madame, [D], [F], [G] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, tant du local d’habitation que du box n°56, contrat accessoire au bail principal d’habitation,

— condamner Madame, [D], [F], [G] au paiement par provision de la somme de 1 481,44 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 juin 2025, quittancement juin 2025 inclus (quittancement habitation et box),

— dire et que juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de juillet à septembre 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,

— condamner Madame, [D], [F], [G] par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux (quittancement habitation et box),

— dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2.04.2025,

— condamner Madame, [D], [F], [G] au paiement d’une somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du CPC.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 30 septembre 2025 a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 25 novembre 2025 pour permettre à Madame, [D], [F], [G] de reprendre le paiement du loyer.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.024,67 euros, échéance d’octobre 2025 incluse et frais déduis, selon un décompte fourni à l’audience.

Elle ajoute que Madame, [D], [F], [G] a fait un règlement mais que cela n’apure pas la dette locative.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA CDC HABITAT SOCIAL.

Madame, [D], [F], [G], qui comparaît en personne, tout en reconnaissant la dette, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle explique habiter dans le logement depuis 2020 et être au chômage depuis 2024, ce qui a porté ses ressources mensuelles à environ 700 euros de droits au chômage et 350 euros d’aide perçue par la Caisse d’Allocations familiales, précisant avoir une saisie sur salaire en cours d’un montant de 100 euros par mois. Elle ajoute rechercher du travail, en vain.

Elle déclare devoir déposer un dossier de surendettement. Elle ajoute avoir sollicité de l’aide de sa famille pour l’aider à payer sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er avril 2025, reçue le 07 suivant, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail concernant le logement conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Le bail accessoire, portant sur la location du box conclu le même jour que le bail d’habitation, contient également une clause résolutoire, laissant un délai d’un mois après une sommation de payer les sommes dues. Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de deux mois prévus dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer a été signifié le 2 avril 2025, pour la somme principale de 836,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

Cependant Madame, [D], [F], [G] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame, [D], [F], [G] a repris le paiement d’un loyer courant, en versant la somme de 206,56 euros le 3 novembre 2025. Néanmoins, cette somme correspond à la part résiduelle de son loyer après versement par la Caisse aux allocations familiales de l’aide personnalisée au logement. Il ressort de l’historique du compte que ce versement partiel effectué par Madame, [D], [F], [G] est le seul enregistré depuis le mois de février 2025, ce qui a donc entrainé une aggravation de la dette.

Le diagnostic social et financier fait état d’une situation financière non stabilisée et de plusieurs dettes pour un montant total de 11.500 euros (trop perçu France travail pour 2.000 euros, créance ancienne CB à débit différé 1.500 euros, impayé et travaux ancien logement 8.000 euros).

Par ailleurs, Madame, [D], [F], [G] indique, à l’audience, faire déjà appel à l’aide de sa famille pour l’aider à payer les charges, ce qui lui a permis de payer la part résiduelle de son loyer.

Les conditions pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de capacité à apurer la dette dans le délai maximum de 36 mois, il ne peut être fait droit à la demande de Madame, [D], [F], [G] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame, [D], [F], [G], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande d’expulsion immédiate

La SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’expulsion sans délai de la locataire, de sorte qu’il convient d’en conclure qu’elle demande la suppression du délai de deux mois prévus à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Or, le bailleur ne justifie pas les fondements de sa demande, alors qu’il s’agit d’un délai légal de principe.

La demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sera, par conséquent, rejetée de ce chef.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame, [D], [F], [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.269,14 euros à la date du 18 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif de la locataire des frais de contentieux pour un montant de 161,82€ le 18 juillet 2025 et 82,65 € le 9 août 2025 qu’il convient de déduire de cette créance en ce qu’il s’agit de dépens, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 2.024,67 euros.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame, [D], [F], [G], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamnée au paiement de la somme de 2.024,67 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame, [D], [F], [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 3 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 658,92 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame, [D], [F], [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame, [D], [F], [G] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 2 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 février 2020, à effet du 19 février 2020 et liant la SA CDC HABITAT SOCIAL à Madame, [D], [F], [G], concernant le bien à usage d’habitation, situé, [Adresse 9] à, [Localité 4], ainsi que concernant le box, situé, [Adresse 10] à, [Localité 4] ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs des effets de cette clause, formée par Madame, [D], [F], [G], au titre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame, [D], [F], [G] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande d’expulsion sans délai ;

DISONS qu’à défaut pour Madame, [D], [F], [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (618,54 euros pour le logement et 40,38 euros pour le box par mois, à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame, [D], [F], [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2.024,67 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame, [D], [F], [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame, [D], [F], [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE