TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AE

N° RG 25/03745

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUXL

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

[V] [I]

C/

[T] [P]

[W] [Z] épouse [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Sophie DE SAINT VICTOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie DE SAINT VICTOR, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [P], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Virginie DESPIERRES, avocate au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [Z] épouse [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Virginie DESPIERRES, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 02 mars 2012, Monsieur [V] [I], ayant pour mandataire la société AVIS IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z], portant sur une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 1.210 euros, outre 110 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie de 1.210 euros.

Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] ont donné congé et ont quitté les lieux. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 17 octobre 2022.

Par courrier recommandé du 26 janvier 2023, Monsieur [V] [I], par l’intermédiaire de son mandataire, a réclamé à Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] la somme de 2.311,78 euros, déduction faite du montant de dépôt de garantie.

Le 15 mars 2023, Monsieur [V] [I] a fait délivrer sommation de payer cette somme à Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] par huissier de justice.

Par ordonnance du 10 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi d’une demande en paiement, a constaté l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite ainsi que l’existence d’une contestation sérieuse quant aux demandes de Monsieur [V] [I] en paiement au titre des dégradations et des dommages et intérêts et dit en conséquence n’y avoir lieu à référé.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2025, Monsieur [V] [I] a fait assigné Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

—  2.311,78 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 et jusqu’à parfait paiement ,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile A l’audience du 22 mai 2025,

outre aux entiers dépens comprenant la sommation de payer.

Après un renvoi à la demande des parties, à l’audience du 10 mars 2026, Monsieur [V] [I], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées aux termes desquelles il sollicite de :

— juger recevable ses demandes,

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] à payer les sommes de :

—  699,77 euros au titre du loyer d’octobre 2022 ;

—  2.869 euros au titre des travaux de remise en état ;

avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 et jusqu’à parfait paiement,

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,outre aux entiers dépens

comprenant la sommation de payer.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée en défense sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, il fait valoir que trois mises en demeure ont été envoyées, qu’il est manifeste que toute résolution amiable était vouée à l’échec et que sa demande est supérieure à 5.000 euros.

Sur le fond, il soutient que le dernier loyer n’a pas été réglé. Il expose que l’état du logement en début de bail résulte de l’état des lieux d’entrée et que la remise en état du logement suite au départ des locataires est justifiée et concerne le jardin, la piscine, l’intervention ménage, et le remplacement de la vitre de la cheminée comme cela résulte de l’état des lieux de sortie. Il fait valoir que l’attitude des locataires qui n’ont pas répondu aux différentes mises en demeure doit être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 1.500 euros.

Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions responsives déposées de :

— in limine litis, déclarer irrecevable la demande en justice de Monsieur [V] [I];

— à titre subsidiaire,

— à titre principal juger prescrite la demande formée par Monsieur [V] [I] au titre du loyer du mois d’octobre 2022 ;

— en toute hypothèse constater qu’au départ des locataires le 17 octobre 2022 le dépôt de garantie couvrant le mois d’octobre 2022 s’est imputé sur le montant du loyer,

— dire en conséquence infondée la demande du bailleur et la rejeter,

— débouter Monsieur [V] [I] de ses autres demandes ;

— condamner Monsieur [V] [I] à verser à Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire concernant les travaux :

— débouter Monsieur [V] [I] de sa demande de prise en charge des hypothétiques interventions sur la piscine ;

— débouter Monsieur [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts ;

— réduire les frais d’intervention de ménage à hauteur de 152 euros TTC ;

— réduire les frais concernant l’intervention dans le jardin à hauteur de 600 euros ;

— réduire les frais de bris de vitre de la cheminée à hauteur de 65 euros;

— constater qu’au départ des locataires le montant du dépôt de garantie a été conservé par le bailleur et dire en conséquence, que le solde du au titre des travaux est de 259,78 euros;

— condamner Monsieur [V] [I] à payer à Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leur fin de non-recevoir, et sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile, ils font valoir que Monsieur [V] [I] n’a pas procédé au préalable à une tentative de conciliation, laquelle requise en raison du quantum inférieur à 5.000 euros des demandes de son assignation, et qu’il ne peut modifier ses demandes en cours de procédure pour contourner cette obligation. Ils contestent l’absence de motif légitime ayant rendu impossible toute tentative de règlement amiable, relevant qu’ils n’ont reçu qu’une seule mise en demeure le 23 janvier 2023 et non trois comme invoqué par Monsieur [V] [I].

Subsidiairement, et sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, ils font valoir que la demande du bailleur concernant le paiement du loyer de mars 2022 est prescrite, n’ayant jamais fait l’objet d’une demande devant le juge des référés et étant sollicité pour la 1ère fois au fond. Ils ajoutent qu’elle est également infondée puisque le bailleur a conservé le montant du dépôt de garantie.

En réponse aux demandes relative à la remise en état du logement, ils exposent qu’ils ont pris à bail la maison dans un état de vétusté et sans nettoyage préalable. Ils soutiennent que l’état des lieux de sortie est plus détaillé que l’état des lieux d’entrée, celui-ci ne faisant pas état du jardin. Ils font valoir que l’état du logement résulte de l’absence d’entretien par le bailleur, malgré leurs demandes en ce sens. Ils exposent concernant le jardin et la piscine que le contrat inclus dans les provisions un engrais gazon/an et que le demandeur ne peut solliciter la prise en charge d’interventions hypothétiques. Ils ne contestent pas le bris de la vitre de la cheminée, soutenant l’avoir déjà changée pour une somme de 65 euros et non de 325 euros comme réclamé par le bailleur. Enfin, ils soutiennent que la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [V] [I] n’est pas justifiée.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «constater», qui ne constituent pas de véritables prétentions, sont en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, et non dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] formulées dans ces termes qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

I. SUR LA RECEVABILITE

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’ " En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

(…)3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; (…)

En l’espèce, les demandes initiales de Monsieur [V] [I] aux termes de son assignation tendent au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros et doivent être précédées d’une tentative de résolution amiable du litige pour être recevables.

En effet, le fait qu’il ait modifié en cours d’instance le quantum de ses demandes, notamment en dommages et intérêts, et que le montant total de celles-ci excède dorénavant la somme de 5.000 euros, n’est pas de nature à rendre recevable son action, dans la mesure où cette recevabilité s’apprécie au moment de l’introduction de l’action et où le défaut de conciliation n’est pas régularisable.

Néanmoins, il est constant qu’une première procédure de référé a déjà été engagée le 04 avril 2024 par le demandeur aux fins d’obtenir le paiement des sommes nécessaires à la remise en état du logement, celle-ci ayant donné lieu à une ordonnance contradictoire en date du 10 mars 2025 relevant les contestations sérieuses émises par Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z].

Au regard des délais écoulés depuis l’introduction de la première instance et de l’absence manifeste de rapprochement des parties afin de trouver un accord dans le cadre de celle-ci, alors même que chacune est assistée d’un conseil, il y a lieu de considérer qu’il existe un motif légitime rendant impossible une tentative de conciliation.

Il y a donc lieu de déclarer la présente action recevable.

II. SUR LA PRESCRIPTION DE LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DU LOYER

Selon l’article 122 du Code de Procédure Civile “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 7-1 de la loi du 06 juillet prévoit que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En application de l’article 2241 du code civil “La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. (…)”

En l’espèce, il relevé que Monsieur [V] [I] ne répond pas dans ses écritures sur la prescription invoquée en défense.

Or il ressort de l’ordonnance de référé rendue le 10 mars 2025 qu’il avait saisi la juridiction afin d’obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] au paiement des sommes de :

—  2311,78€ avec intérêts légal à compter du 16 décembre 2022 au titre des travaux de remise en état du logement (jardin, piscine, ménage et remplacement vitre cheminée),

—  500€ de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris la sommation de payer.

Dès lors, aucune demande en paiement n’a été formée au titre du loyer d’octobre 2022 au prorata pour la somme de 699,77 euros dans le cadre de cette instance. L’ordonnance de référé n’est donc pas interruptive de prescription s’agissant de cette demande.

Monsieur [V] [I] a assigné Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] en paiement du loyer impayé d’octobre 2022 le 07 novembre 2025, soit après l’expiration du délai triennal.

Par conséquent, sa demande à ce titre est prescrite et n’est pas recevable.

En tout état de cause, il n’est pas contesté que le bailleur a déjà retenu cette somme sur le montant du dépôt de garantie qu’il a conservé.

III. SUR L’ENTRETIEN ET LES REPARATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 " Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ".

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il résulte de l’ensemble de ces articles que le locataire est tenu des réparations locatives dont l’existence est démontrée par le bailleur et qui lui sont imputables, en ce qu’elles excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et parquets doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

La vétusté du bien loué ne peut être invoquée par le preneur que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien, qui lui serait imputable et dont la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, les locataires sont restés plus de 10 ans dans les lieux loués.

Le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 03 mars 2012 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 17 octobre 2022, étant relevé que l’état des lieux de sortie est plus précis et accompagné de photographies. Il appartient dans ces conditions aux locataires de démontrer l’existence de points n’ayant pas été relevés dans l’état des lieux d’entrée. En effet, il incombe aux locataires de démontrer que les désordres ont eu lieu sans leur faute (Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 19-13.667).

Monsieur [V] [I] sollicite en premier lieu la remise en état du jardin et de la piscine à hauteur de 2.400 euros selon facture de la SAS la Souris Verte en date du 07 février 2023 concernant la remise en état du jardin, la réduction des haies, l’élagage de deux arbres, la suppression du potager avec évacuation, cette facture ne chiffrant pas les différents postes au contraire du devis réalisé par les locataires le 12 octobre 2023, soit 5 jours avant leur départ des lieux, qui chiffre à 200 euros la restructuration de la haie, à 250 euros la taille des deux arbres et à 300 euros le ré-engazonnage avec 1ère tonte.

Comme le relève valablement les locataires, le bail prévoit que la provision sur charges correspond à un engrais gazon/ an. Cette prestation relevait donc du bailleur un fois par an et Monsieur [V] [I] ne justifie pas de s’être acquitté de cette obligation.

Par ailleurs la discussion qui s’est instaurée entre les parties s’agissant de l’entretien de la piscine est sans incidence sur le litige, Monsieur [V] [I] ne formant aucune demande d’indemnisation chiffrée spécifique à ce titre et la facture produite aux débats ne mentionnant pas la piscine.

A l’analyse de l’état des lieux de sortie et à défaut pour Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] de démontrer que le jardin était dans ce même état à leur arrivée dans lieux, charge qui leur incombe à défaut de précision dans l’état des lieux d’entrée, il sera mis à la charge des locataires la somme de 600 euros dès lors que la facture produite par Monsieur [V] [I] ne chiffre pas les différents postes de prestation.

En second lieu, Monsieur [V] [I] sollicite le paiement de la somme de 504 euros au titre du ménage, ce qui n’est pas contestable dans le principe puisqu’ il est précisé dans l’état des lieux de sortie (page 7) concernant l’état du logement que celui-ci est très poussiéreux et que la maison est peu nettoyée, outre des mentions spécifiques par pièces. Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] ne produisent aucun élément pour établir qu’à leur entrée dans les lieux la maison était également sale et poussiéreuse. Si Monsieur [V] [I] conteste le devis produit par les défendeurs pour un montant de 152 euros correspondant à 5 heures de ménage, force est constater qu’il ne produit quant à lui aucun élément pour corroborer le chiffrage de sa demande.

En conséquence, il sera retenu à la charge des locataires la somme de 152 euros au titre du nettoyage de la maison.

En dernier lieu, Monsieur [V] [I] sollicite le remplacement d’une vitre de cheminée qui n’est pas contesté par les locataire en son principe mais pour lesquels ils s’opposent au quantum réclamé. Monsieur [V] [I] sollicite la somme de 325 euros sans en justifier et Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] sollicitent de réduire le montant à la somme de 65 euros sans non plus en justifier. En conséquence, compte tenu des prix usuels du marché, il sera retenu une somme de 110 euros qui sera mise à la charge de Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z].

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, il sera mis à la charge de Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] la somme totale de 862 euros au titre des obligations locatives.

Il n’est pas contesté que Monsieur [V] [I] a conservé le montant du dépôt de garantie versé pour la somme de 1210 euros ((page 2 du contrat de bail). Dès lors que Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] font valoir qu’il convient de déduire le solde du montant du dépôt de garantie après déduction du loyer d’octobre 2022 déjà retenu par le bailleur pour un montant de 699,77 euros, Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 351,77 euros pour solde de tout compte, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS FORMEE PAR MONSIEUR [V] [I]

Il résulte des articles 30 du code de procédure civile et 1240 du code civil que la résistance abusive consiste d’une part dans l’usage fautif du droit de résister à la prétention du demandeur, faute caractérisée par l’intention exclusive de nuire au demandeur, et d’autre part, dans le préjudice causé par cet usage abusif.

Monsieur [V] [I] ne démontre pas que Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] ont résisté abusivement à ses prétentions, puisqu’il n’a pas été fait droit en intégralité à celles-ci.

Il convient donc de le débouter de cette demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception de la sommation de payer délivrée le 15 mars 2023 dès lors que celle-ci n’était pas obligatoire au litige.

Monsieur [V] [I] ayant été contraint d’agir en justice pour faire valoir ses droits, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z], tenus aux dépens, ne peuvent prétendre à une indemnité sur ce fondement et seront déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civil, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ECARTE la fin de non recevoir tirée du défaut de tentative de conciliation préalable;

DECLARE recevable l’action de Monsieur [V] [I] ;

DECLARE prescrite la demande en paiement formée par Monsieur [V] [I] à l’encontre de Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] au titre du loyer d’octobre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 351,77 euros pour solde de tout compte avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [V] [I] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [W] [Z] aux dépens, en ce non compris les frais de sommation de payer du 15 mars 2023 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Vice-présidente