MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 24/02437 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5QX

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 23 Février 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [N] [W]

né le 28 Novembre 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 476

DEFENDERESSES

Mme [X] [J], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 80

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic M.[S] [T]., dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Faits

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] est soumis au régime de la copropriété.

La copropriété compte trois copropriétaires : M. [N] [W], Mme [X] [J] et M. [T].

M. [W] est propriétaire d’un appartement situé au premier étage (lot n°8) et d’une cave (lot n°13).

Mme [J] est propriétaire de deux appartements au rez-de-chaussée (lots n°6 et 7), de la totalité du jardin (lots n°15,16 et 18), d’une véranda (lot n°17) et d’une cave (lot n°14).

Les caves de M. [W] et de Mme [J] sont situées au sous-sol de cet immeuble.

M. [W] souhaite entreprendre l’agrandissement du balcon de son appartement de 40 cm, mais se heurte à l’opposition de Mme [J].

Aucune solution amiable n’est intervenue en dépit d’une tentative de médiation non judiciaire entamée en 2017.

Selon actes du 19 janvier 2019, M. [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et Mme [J] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de désignation d’un expert judiciaire concernant l’impact du projet d’agrandissement du balcon ainsi que les travaux réalisés par Mme [J] dans la cave de M. [W] sans son autorisation.

Il a été fait droit à cette demande suivant ordonnance du 14 février 2019.

M. [Z], expert désigné, a déposé son rapport le 16 juin 2020.

Le 10 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a de nouveau refusé la demande d’autorisation d’élargissement du premier étage (résolution n°5).

Par actes du 13 mai 2024, M. [W] a fait assigner Mme [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 10 janvier 2024, l’autoriser à réaliser les travaux d’élargissement et condamner Mme [J] à supprimer les tuyaux et câbles électriques installés dans sa cave et à remettre en état le mur de séparation.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 23 février 2026, est intervenue le 18 décembre 2025.

Prétentions des parties

Au terme de ses dernières conclusions signifiées le 29 octobre 2025, M. [W] demande au tribunal de :

Vu l’article 25 et suivants de loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 555 du code civil,

— annuler le rejet de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2024,

— autoriser M. [W] à réaliser les travaux d’élargissement du balcon du 1er étage conformément au projet visé dans le dossier de déclaration préalable,

— condamner Mme [J] à procéder à la suppression, à ses frais, des tuyaux et câbles électriques de sa pompe à chaleur installés dans la cave de M. [W] ainsi que de procéder à la réparation du mur de séparation de la cave détruit lors de la réalisation des travaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Mme [J], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ou tout succombant à verser à M. [W] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e Serdan, avocat, sur son affirmation de droit,

— rejeter les demandes de Mme [J] dirigées à l’encontre de M. [W],

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse, par conclusions signifiées le 26 novembre 2025, Mme [J] demande au tribunal de :

Vu les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes

— le condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— très subsidiairement, constater que le passage des tuyaux de la pompe à chaleur de l’appartement de Mme [J] ne cause aucun préjudice à M. [W],

— dire en conséquence que la suppression de ces tuyaux d’alimentation serait disproportionnée par rapport à l’absence de préjudice subi par M. [W],

— appliquer en conséquence la règle de la proportionnalité et dire que Mme [J] ne peut être condamnée a détruire son système de chauffage.

En toute hypothèse,

— écarter l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement assigné et destinataire de l’avis du greffe prévu par l’alinéa 3 de l’article 471 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande d’annulation de la résolution

1.1 Moyens des parties

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2024, M. [W] fait en premier lieu valoir que la résolution n’était pas soumise à l’unanimité des copropriétaires mais à la majorité de l’article 25 b) de la loi n° 65-557.

Il soutient que le projet ne relève pas des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 26 de ladite loi, en ce :

— que le projet d’agrandissement du balcon n’aura aucun impact sur les modalités de jouissance de la véranda de Mme [J], l’extension du balcon ne changeant pas la vue existante qui résulte du balcon lui-même ; que cette vue pourrait, au contraire, être réduite du fait de l’élargissement ; que la mise en oeuvre d’un caillebotis laissant passer la luminosité écarte toute perte d’ensoleillement ;

— que l’agrandissement du balcon n’en modifiera pas l’usage dès lors qu’il a déjà installé une table sur le balcon depuis de nombreuses années.

En second lieu, s’il devait être retenu que la demande d’autorisation nécessite l’approbation unanime des copropriétaires, M. [W] argue que Mme [J] a commis un abus de minorité.

Pour sa part, Mme [J] soutient principalement :

— qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le projet de M. [W] entraînerait une modification des modalités de jouissance de sa véranda, dont la destination est l’habitation ;

— qu’en effet, la véranda en question étant revêtue de verre translucide qui n’est opaque qu’à hauteur de 50 % de sa surface, le changement d’usage du balcon de M. [W] en cas de réalisation de son projet se révélerait préjudiciable à Mme [J] ; que M. [W] pourrait installer une table et des chaises sur son nouveau balcon, y séjourner de manière prolongée et bénéficier d’une vue plongeante sur sa véranda, ce qui porterait atteinte à son intimité ;

— qu’en présence d’une modification avérée des conditions de jouissance des parties privatives de Mme [J] par rapport à la situation d’origine, le projet d’extension du balcon de M. [W] est bien soumis à une approbation à l’unanimité des copropriétaires.

1.2 Décision du tribunal

* En premier lieu, il convient de vérifier si l’opération envisagée, tenant à l’agrandissement de 40 cm du balcon du premier étage, relève des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

La résolution attaquée a pour objet une demande d’autorisation présentée par M. [W] d’agrandir de 40 cm le balcon du premier étage attenant à son appartement (lot n°8).

Il résulte des articles 4 et 14 du règlement de copropriété que ce balcon est une partie commune, à usage exclusif du propriétaire du lot n°8, soit M. [W].

Il appartient à Mme [J], qui excipe des dispositions de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de prouver que l’agrandissement du balcon projeté par M. [W], de 90 cm à ce jour à 1,30 m modifierait la destination de ses parties privatives ou les modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

L’article 8 du règlement de copropriété prévoit que l’immeuble est à usage d’habitation et il n’est démontré par aucun élément que cette destination se trouverait modifiée du fait de l’agrandissement sollicité, l’usage d’habitation demeurant parfaitement possible.

S’agissant des modalités de la jouissance des lots de Mme [J] : le balcon dont l’agrandissement est recherché par M. [W] se trouve à l’aplomb d’une véranda de Mme [J], dont la partie supérieure est pour partie translucide (pg 27 du rapport d’expertise judiciaire). L’étude des photographies versées aux débats révèle que M. [W] a déjà une vue plongeante sur la partie translucide de la véranda de Mme [J], ce qui a été constaté par l’expert judiciaire (pg 35) et il n’est pas démontré que l’agrandissement projeté entraînerait une aggravation de cette vue.

M. [W] ne peut, au contraire, qu’être suivi lorsqu’il soutient que l’agrandissement du balcon, par augmentation de sa largeur, ne peut mathématiquement qu’avoir pour effet de diminuer la surface de la vue déjà existante sur la véranda de Mme [J] depuis le balcon. La photographie objet de la pièce 22 du demandeur permet encore de vérifier que l’installation d’une table de petite dimension est à ce jour possible sur le balcon, soit avant même la réalisation de l’agrandissement, ce qui conduit à nuancer l’affirmation de l’expert judiciaire selon laquelle les dimensions actuelles du balcon ne permettent pas d’y séjourner longuement (pg 35). Il est donc démontré aucun changement d’usage de ce balcon du fait de son agrandissement projeté.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que la mise en œuvre d’une extension en caillebotis (structure en acier selon la préconisation de l’expert) entraînerait une perte de luminosité conséquente, l’expert judiciaire vérifiant que le devis proposant une solution technique en métal soumis à lui lors des opérations d’expertise (pièce n° 17, page 34) ne générerait pas de nuisances d’éclairement ni ne s’opposerait aux possibilités d’entretien de la couverture de la véranda de Mme [J].

Le projet dont s’agit n’entraînerait au final ni modification à la destination des parties privatives de Mme [J] ou ni modification aux modalités de leur jouissance.

Ce projet ne relève donc pas des dispositions de l’alinéa 4 de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

* En second lieu, l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

(…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Si l’article 15 du règlement de copropriété (Harmonie de l’immeuble), invoqué par Mme [J], stipule que ‘les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et, d’une manière générale, tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés, même s’ils constituent une partie privative, sans le consentement de l’Assemblée Générale', cette disposition ne peut avoir pour effet de soumettre le vote sur une demande d’autorisation d’agrandissement du balcon à l’unanimité des copropriétaires.

La lecture du procès-verbal d’assemblée générale permet de vérifier que la résolution attaquée a été soumise à un vote à l’unanimité, alors que M. [W] soutient à bon droit qu’était simplement requise la majorité de l’article 25 b) précité, l’agrandissement du balcon affectant certes une partie commune de l’immeuble et son aspect extérieur, mais demeurant conforme à la destination de celui-ci, ainsi qu’il a été vu.

Au cas présent, ont voté en faveur de la résolution les copropriétaires représentant 703/1000 des tantièmes, de sorte que la majorité requise était atteinte.

La résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 janvier 2024 doit donc être annulée.

2. Sur la demande d’autorisation de travaux

L’alinéa 4 de l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

La résolution n°4 rejetant la demande d’autorisation de procéder à l’agrandissement du balcon ayant été ci-dessus annulée, la demande d’autorisation judiciaire d’exécution desdits travaux formée par M. [W] ne peut qu’être déclarée irrecevable, en l’absence d’un refus préalable valide de l’assemblée générale des copropriétaires.

3. Sur la demande de suppression

3.1 Moyens des parties

M. [W] poursuit la condamnation de Mme [J], sur le fondement de l’article 555 du code civil, à enlever des tuyaux et une alimentation électrique, destinés à une pompe à chaleur dans son jardin, installés en 2014 et traversant la cave de M. [W] sans autorisation de ce dernier.

Il précise que l’autorisation délivrée par l’assemblée générale du 13 décembre 2016 est limitée à la régularisation de l’installation sans autorisation de la pompe à chaleur dans le jardin, et que ladite assemblée générale n’a pas le pouvoir d’autoriser les ouvrages réalisés sur parties privatives sans autorisation de son propriétaire. Il conteste avoir validé l’installation réalisée par Mme [J] en n’exerçant pas de recours contre la résolution du 13 décembre 2016.

Il souligne que son acte de propriété ne fait référence à aucun passage de canalisation dans sa cave. Il ajoute que le principe de proportionnalité invoqué par Mme [J] est inapplicable en l’espèce, d’autant que Mme [J] dispose de la faculté de faire circuler les tuyaux dans son appartement.

En réponse, Mme [J] fait valoir :

— que des canalisations existaient dès l’origine dès la mise en copropriété de la maison ; que les caves de l’immeuble sont traversées par de nombreux câbles et tuyaux (gaz, électricité, eau) bénéficiant à la copropriété et aux parties privatives ; que les caves de M. [W] et de Mme [J] sont encore séparées depuis l’origine par une fente laissant passer des câbles et tuyaux ;

– que dans l’appartement de Mme [J], il est possible de constater la présence de tuyaux d’origine alimentant des radiateurs et passant par la cave de M. [W] ; que sont aussi constatés, dans la salle de bains de Mme [J], des tuyaux provenant de la salle de bains de M. [W] ;

— que lesdits équipements traversant les caves et l’appartement de Mme [J] constituent manifestement des servitudes résultant de la situation des lieux et qu’ils bénéficient aussi aux autres copropriétaires.

Elle ajoute que les servitudes déjà existantes ont été utilisées pour le passage des tuyaux et de l’alimentation électrique installée en 2014 pour les besoins de la pose d’une pompe à chaleur dans son jardin et d’un chauffe-eau thermodynamique dans sa cave.

Elle fait encore valoir :

— que l’assemblée générale du 13 décembre 2016 a ratifié l’installation de la pompe à chaleur et que la présence des tuyaux et câbles a, de ce fait, également été ratifiée par les copropriétaires,

— que l’expert judiciaire n’a relevé aucune non-conformité aux règles de l’art ni au règlement de copropriété ;

— que la remise en état du mur séparatif a déjà été faite et constatée par l’expert judiciaire et que M. [W] ne subit aucun préjudice.

3.2 Décision du tribunal

Au cas présent, il résulte des éléments versés aux débats qu’en 2014, Mme [J] a entrepris des travaux au cours desquels des câbles électriques et tuyaux ont été mis en place dans la cave de M. [W] sans autorisation de ce dernier. L’assemblée générale du 13 décembre 2016 a certes ratifié a posteriori l’installation de la pompe à chaleur dans le jardin de Mme [J], mais contrairement à ce que soutient Mme [J], elle ne peut avoir eu pour effet de valider le passage de câbles et tuyaux dans la cave partie privative de M. [W].

Le titre de propriété de M. [W] ne mentionne aucune servitude et, en tout état de cause, il n’est pas démontré par Mme [J] que la mise en oeuvre desdits tuyaux et câbles litigieux, destinés à un usage privatif, aurait été réalisée suivant des servitudes déjà existantes et qui, dans tous les cas, ne concernaient que des installations communes et non privatives comme les tuyaux et câbles de sa pompe à chaleur.

Alors que Mme [J] ne justifie d’aucune contrainte technique qui l’aurait empêchée de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale pour faire passer les tuyaux et câbles litigieux par le plancher situé entre ses propres lots, situés l’un au dessus de l’autre, le passage des tuyaux et de câbles dans la cave de M. [W] constitue un empiétement et porte nécessairement atteinte à son droit de propriété, droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue en application de l’article 544 du code civil. Le fait que les travaux sont conformes aux règles de l’art est, à cet égard, parfaitement indifférent.

Il incombe au tribunal d’ordonner toute mesure de nature à mettre fin à l’empiétement.

Mme [J] sera donc condamnée à procéder au retrait des tuyaux et câbles dans la cave de M. [W].

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît ni justifié ni nécessaire à ce stade, le tribunal observant que M. [W] a introduit l’instance dix ans après l’installation des tuyaux et câbles dans sa cave.

* S’agissant du mur séparatif des caves : ce mur est une partie commune.

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.

M. [W], copropriétaire, peut donc exercer seul l’action en cessation d’une atteinte aux parties communes causée par Mme [J], également copropriétaire.

Il n’est toutefois pas démontré que le mur de séparation entre les deux caves était plein avant la réalisation des travaux litigieux, le tribunal relevant au contraire, sur les photographies versées aux débats par Mme [J], l’existence d’une fente destinée à laisser passer des tuyaux de gaz et d’eau à usage commun.

La demande de M. [W] tendant à la condamnation de Mme [J] à remettre en état le mur séparatif sera donc rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] et Mme [J] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [Z].

M^e Jean-Manuel Serdan, avocat qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [W] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] et Mme [J] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La propre demande de Mme [J] sur ce fondement sera rejetée.

Il sera par ailleurs rappelé qu’en application de l’article 10-1 al.6 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. La demande de M. [W], copropriétaire et demandeur à l’action initiée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, ayant été accueillie, il sera ainsi rappelé qu’il ne participera pas à la dépense commune desdits frais de procédure.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas développé de moyens justifiant de l’écarter, Mme [J] ne démontrant aucune impossibilité technique de raccorder sa pompe à chaleur à son appartement autrement qu’en passant dans la cave de M. [W].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] du 10 janvier 2024,

Déclare irrecevable la demande d’autorisation judiciaire d’exécution des travaux d’agrandissement du balcon du premier étage formée par M. [W],

Condamne Mme [X] [J] à procéder au retrait, à ses frais, des tuyaux et câbles d’alimentation de sa pompe à chaleur installés dans le lot n°13 propriété de M. [N] [W],

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

Déboute M. [N] [W] de sa demande de remise en état du mur séparatif des caves ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] et Mme [X] [J] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [Z] ;

Admet M^e Jean-Manuel Serdan au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] et Mme [X] [J] à verser à M. [N] [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [X] [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Dit que M. [N] [W] sera dispensé de toute participation à ces frais de procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,