TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AH

N° RG 25/01869 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UFKU

JUGEMENT

N° B

DU : 19 Mai 2026

[F] [L]

C/

[G] [M] [V] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [F] [L], demeurant [Adresse 2] BELGIQUE

représentée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [M] [V] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet le 6 août 2021, Monsieur [G] [J] a loué à Madame [F] [L] un appartement au [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 680 euros et une provision pour charge de 50 euros par mois, via l’agence immobilière A2J Immobilier chargée de la gestion du bien.

Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 1360 euros.

Madame [T] [L] s’est portée caution solidaire de la locataire par acte du

27 juillet 2021.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 28 août 2021.

Madame [F] [L] a délivré congé et quitté les lieux le 12 janvier 2024 et un état des lieux contradictoire de sortie a été effectué le jour-même.

Dans un courriel du 12 mars 2024, l’agence A2J Immobilier a informé Madame [F] [L] d’une retenue locative à hauteur de 1648 euros expliquant qu’elle devait verser 567 euros en plus de son dépôt de garantie qui serait conservé. Suite à la demande de Madame [F] [L] qui a contesté ces éléments, l’agence A2J Immobilier a détaillé les retenues locatives comme suit : 890 euros au titre du nettoyage,275 euros au titre des travaux, 22 euros au titre de la perte du badge par la locataire, 462 euros au titre du traitement des punaises de lit, montants auxquels elle a ajouté la somme de 272 euros au titre des provisions pour charge de copropriété.

Par courriers recommandés des 18 et 19 mars 2024, Madame [T] [L], caution de Madame [F] [L], a mis en demeure la société A2J Immobilier de restituer à cette dernière son dépôt de garantie d’un montant de 1360 euros.

Le 10 avril 2024, la société A2J Immobilier prélevait la somme de 295 euros sur le compte de Madame [F] [L].

Par acte du 28 avril 2025, Madame [F] [L] assignait Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

—  1360 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  816 euros, somme à parfaire au jour de la restitution, au titre de la majoration pour la non restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux ;

—  295 euros au titre du loyer d’avril 2024 indûment perçu ;

—  500 euros pour résistance abusive et injustifié ;

—  1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 19 mars 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Madame [F] [L] représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

— de voir déclarer recevables ses demandes ;

— de condamner Monsieur [G] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 1360 au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

* 1362 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, au titre de l’indemnité pour non restitution du dépôt de garantie ;

* 295 euros au titre de la somme intitulé « loyer d’avril 2024 » indûment perçu en l’absence de justificatifs ;

* 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* 66,46 euros pour le trop-perçu versé au titre des charges locatives de 2023.

— de se voir elle-même condamnée au paiement des sommes suivantes :

* 22 euros pour le badge remplacé

* 20 euros pour la réfection des joints de la cuisine

* 45 euros pour le remplacement des ustensiles de cuisine

* 7 euros au titre de la régularisation de la TOEM 2022 et 2023

— la compensation des sommes dû avec les sommes auxquelles elle est condamnée ;

— le débouté de Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes à son égard ;

— la condamnation de Monsieur [J] aux dépens et au paiement de la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 CPC.

En réponse à l’irrecevabilité soulevée en défense sur le fondement de l’article 750-1, elle fait valoir qu’elle a saisi deux conciliateurs, le premier en visant l’agence A2J Immobilier et pour laquelle un constat d’échec de conciliation a été dressé et le second en visant le bailleur [G] [J], le conciliateur lui indiquant que la conciliation avait été impossible car l’agence avait refusé de lui communiquer les coordonnées du propriétaire. Dès lors, elle estime que son obligation est remplie et qu’elle a réalisé les diligences nécessaires avant toute demande en justice.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant de 1360 euros, elle se fonde sur les articles 4, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989 et explique que :

— Concernant la facture de nettoyage de l’appartement d’un montant de 980 euros dont 890 euros sont mis à sa charge, celle-ci est abusive et injustifiée dès lors que l’ensemble des sommes avancées ne sont pas en adéquation avec l’état des lieux de sortie. En ce sens, la formule générique « non nettoyée » contenue dans l’état des lieux de sortie ainsi que la petite taille de l’appartement, ne saurait justifier la-dite somme. Par ailleurs, cet état des lieux de sortie ne démontre pas selon elle que l’appartement nécessitait un nettoyage complet. Elle explique aussi que certains éléments sont facturés alors même que rien ne démontre qu’ils étaient sales comme l’interrupteur ou la table basse. Selon elle, il n’appartient pas au locataire de payer pour remettre à neuf le logement mais celui-ci doit seulement répondre des dégradations excédant l’usure normale. Par ailleurs, si un nettoyage a pu être effectivement nécessaire face à l’existence de moisissures, cela est dû à un problème de VMC qu’elle avait pourtant indiqué au bailleur et qui avait été constaté par un plombier, sans que rien ne soit fait. Seule la réfection des joints pour un montant de 20 euros serait, à ses yeux, justifiée.

— Concernant la facture de traitement des punaises de lit elle estime qu’il n’est pas rapporté son imputabilité sur la présence des punaises de lit et que dès lors, la désinfection ne peut pas être mis à sa charge. Elle ajoute que le rapport concernant l’existence de punaises de lits ne lui a jamais été transmis, que rien n’indique dans le dossier qu’elle aurait été mise au courant de l’existence de ces punaises et que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’existence de punaises de lit.

— Concernant la facture de travaux à hauteur de 275 euros, elle explique que ceux-ci ne peuvent pas être mis à sa charge dès lors que les défauts apparaissaient déjà dans l’état des lieux d’entrée et estime que le bailleur doit prendre en compte la vétusté des équipements du logement dû à l’usage normal. En revanche, elle accepte de régler les sommes suivantes : 45 euros en remboursement de trois poêles à induction, 22 euros pour l’achat du badge manquant, 20 euros pour la réfection des joints de la cuisine.

— Concernant la retenue au titre des charges locatives pour un montant de 272 euros, elle soulève que le défendeur ne prend pas en compte les provisions sur charges payées tous les mois à hauteur de 50 euros et qu’elle a le droit, au contraire, à la restitution de la somme de 66,46 euros.

Au soutien de sa demande au titre de la résistance abusive et injustifiée, elle fait valoir qu’elle a relancé l’agence plusieurs fois pour obtenir le paiement de son dépôt de garantie, des justificatifs et des explications, que le propriétaire a été de mauvaise foi et qu’il a abusivement refusé de restituer le dépôt de garantie.

Monsieur [G] [J], représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

à titre principal de déclarer irrecevables les demandes de Madame [L], à titre subsidiaire, de débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes,à titre reconventionnel, de condamner Madame [L] au paiement de la somme de 533,54 euros correspondant aux charges de copropriété mises à sa charge pour l’année 2023. en tout état de cause, de condamner Madame [L] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir l’irrecevabilité des demandes de Madame [L] sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, au motif que si elle a bien saisi un conciliateur aux fins de tentative de conciliation préalable avec Monsieur [J], le conciliateur s’est abstenu de faire les diligences nécessaires, qu’il n’a jamais avoir été convoqué à une quelconque réunion de conciliation et qu’elle ne dispose donc d’aucun motif légitime pour s’en départir.

Au fond, il fait valoir pour sa défense sur le fondement des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la somme de 295 euros prélevée sur le compte de Madame [L] le 10 avril 2024 correspond aux retenues locatives dont le solde après déduction du dépôt de garantie s’élève à la somme de 288 euros auxquelles s’ajoute la somme de 7 euros au titre de la régularisation de la TEOM soit 295 euros et que le fait que ce prélèvement soit libellé « loyer d’avril 2024 » est une erreur matérielle.

Il explique aussi que l’état des lieux de sortie fait apparaître que le logement n’avait pas été nettoyé alors que celui-ci avait fait l’objet d’un nettoyage complet comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée et que seule une partie du nettoyage a été mise à la charge de la locataire. Sur les traces de moisissures, il indique que l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’une VMC défaillante alors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que la ventilation fonctionnait. Sur le montant des travaux, il estime qu’il ressort du comparatif entre les états des lieux que les équipements concernés par la facture étaient soit dans un état neuf soit dans un bon état lors de l’entrée de la locataire dans le logement alors que leur état est dégradé à la sortie ce qui ne peut se justifier par la vétusté lié à un simple usage normal des équipements sur une durée de 2 ans et demi et sur le montant total des travaux seul le montant imputable à l’occupation de l’appartement a été retenu à la charge de la locataire. Concernant les punaises de lit, il estime que la désinfection est à la charge de la locataire dès lors qu’il ressort d’un courriel du 19 janvier 2024 que celles-ci sont apparues 7 jours après le départ de Madame [L]. Le rapport de visite de la société ARTEMIS est malencontreusement mal daté du 11 novembre 2022. Il indique qu’il ressort d’une visite du 1er février 2024 à peine quelques jours après le départ de Madame [L], la présence des punaises mortes ce qui démontre que les punaises étaient présentes alors que Madame [L] était dans les lieux.

Au soutien de sa demande à titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 22 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il estime que Madame [L] a quitté le logement avant que le décompte des provisions pour charge définitif ne soit établi. Or, il indique que les charges de l’année 2023 s’élèvent à 717,72 euros dont 533,54 euros à la charge de la locataire de sorte qu’elle est redevable de la somme de 533,54 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile

L’article 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret du 11 mai 2023 et applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000,00 €.

Les parties sont dispensées de cette obligation dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le défaut de tentative préalable de règlement amiable constitue une fin de non-recevoir prévue à l’article 122 du Code de procédure civile qui ne peut faire l’objet d’une régularisation en cours d’instance.

C’est à celui qui agit en justice de justifier de l’effectivité de la tentative de conciliation. »

Il résulte de ce texte que cette obligation procédurale de tentative d’alternative de règlement des litiges est un préalable nécessaire à la saisine de la juridiction et ne peut être régularisé en cours d’instance.

Il convient de préciser qu’il n’entre pas dans l’office du juge de vérifier de manière détaillée la manière dont le processus de conciliation a été conduit par le conciliateur. Il suffit que le demandeur produise un justificatif établissant qu’il a tenté de résoudre amiablement le litige en faisant appel à un conciliateur.

En l’espèce, Madame [F] [L] verse aux débats le justificatif de saisine du conciliateur du 17 juin 2024 qui mentionne bien le nom de son propriétaire ainsi que son adresse (pièce 13 demanderesse) qui porte bien sur le litige et les partes en cause. Elle justifie également avoir contacté le conciliateur à plusieurs reprises pour connaître l’avancée de cette conciliation (courriels du 18 juin 2024, du 4 septembre 2024, du 15 octobre 2024 et du 11 janvier 2025) et de la réponse donnée par ce dernier le 11 janvier 2025 aux termes de laquelle il précise n’avoir « pu matériellement procéder à une nouvelle tentative de conciliation » car il n’avait pas pu obtenir les coordonnées du propriétaire auprès de l’agence et ce alors qu’elle figure bien dans la saisine du 17 juin 2024.

Force est ainsi de constater que Madame [F] [L] a bien initié une tentative de règlement amiable du litige portant directement sur l’objet de ce dernier, peu important que Monsieur [Q] n’ait pas été convoqué par le conciliateur dans la mesure où il faut considérer que cela répond au 3° de l’article 750-1 couvrant les dispenses de conciliation, à savoir l’indisponibilité du conciliateur de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action engagée sera en conséquence rejeté.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, l’obligation de restituer le dépôt de garantie n’a pas été remplie car le bailleur invoque des réparations locatives.

Sur le nettoyage et les travauxEn vertu de l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataires sont tenus de prendre à leur charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que les locataires sont tenus des réparations locatives qui leur sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Les locataires sont ainsi dispensés de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si les locataires répondent des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

* Les sommes dues au titre du nettoyage

En l’espèce, il est produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 29 août 2021 et un état des lieux de sortie contradictoire en date du 12 janvier 2024. Compte tenu du temps d’occupation des lieux pendant 29 mois, la vétusté ne peut être retenue.

L’état des lieux d’entrée contradictoire versé aux débats mentionne un « nettoyage correct » ainsi que des pièces et équipements neuf, en bon état ou en état d’usage.

L’état des lieux de sortie mentionne en commentaire général « non nettoyé » et plusieurs éléments se rapportent à d’éventuelles saletés dans le logement. Ainsi, plusieurs endroits ou équipements apparaissent avec la mention « non nettoyé », à savoir : le sol de l’entrée, la porte simple d’entrée, le meuble bas de la cuisine, le meuble haut de la cuisine, le meuble sous l’évier, la partie congélateur du réfrigérateur, le plan de travail, le kit de nettoyage, le sol du séjour, la fenêtre du salon et son encadrement, le canapé, le plateau en verre, le sol de la chambre, la porte de la chambre, les plaintes en bois de la chambre, le matelas double, la table de chevet, l’armoire de la chambre, le sommier de la chambre, le carrelage de la salle de bain, le lavabo et le meuble vasque, le sol des toilettes, la cuvette des toilettes et les plinthes des toilettes.

Il résulte de la comparaison entre ces états des lieux d’entrée et de sortie que logement n’a pas été rendu dans le même état de propreté qu’il a été confié bien qu’il ne résulte pas des photos ainsi que des commentaires un état de saleté généralisé ou d’une ampleur qui nécessiterait un nettoyage complet de tout l’appartement mais seulement de certains éléments dont certains ne sont pas contestés par la locataire qui estime cependant que le montant réclamé au titre du ménage est disproportionné et comprend des postes injustifiés.

Le bailleur verse une facture du 10 mars 2023 d’un montant total de 980 euros qui vise 45 éléments ayant nécessité un nettoyage. Il convient d’en retenir certains dont il apparaît au vu de la comparaison des états des lieux et des photos transmises, qu’ils ont été décrits comme non nettoyés dans l’état des lieux de sortie alors qu’ils étaient nettoyés lors de l’état des lieux d’entrée. A l’inverse, il convient d’écarter à la fois les éléments présents dans la facture alors qu’ils n’apparaissaient pas à nettoyer dans l’état des lieux de sortie mais aussi ceux dont il n’apparaît pas de différences entre les deux états des lieux et enfin ceux valant répétition d’éléments déjà nettoyés, de sorte que pour ces derniers, les sommes demandées n’apparaissent pas justifiées. Il en en être dressé le tableau suivant :

Éléments de nettoyage justifiés

Éléments de nettoyage non justifiés

Nettoyage porte entrée

Nettoyage barre de seuil

Lessivage plafond entrée

Nettoyage interrupteur

Nettoyage plaque de cuisson

Nettoyage interphone

Nettoyage réfrigérateur avec congélateur

Lessivage plafond cuisine

Réfection joint silicone plan de travail + nettoyage

Nettoyage hotte et meuble haut

Nettoyage meuble hauts et bas + les tiroirs

Réfection joint silicone évier

Nettoyage luminaire suspendu au-dessus du bar

Nettoyage poubelle, bar, VMC

Nettoyage four

Nettoyage placard porte de gauche cuisine + intérieur

Nettoyage lave-linge

Nettoyage interrupteurs et prises du séjour

Nettoyage des tiroirs meuble sous l’évier

Nettoyage petite table avec chaise + lampe

Nettoyage chauffage

Nettoyage meuble TV et télévision

Nettoyages vitres

Nettoyage meuble étagères

Nettoyage sol

Nettoyage vaisselle qui est dans le carton

Nettoyage de la table du salon- Plateau en verre

Nettoyage rallonge prise qui est sur le canapé

Nettoyage canapé et sous les coussins

Nettoyage porte du salon qui donne sur la salle de bain

Nettoyage porte de la chambre

Nettoyage prises de la chambre

Nettoyage des plinthes

Nettoyage interrupteurs

Lessivage sol de la chambre

Nettoyage chauffage

Nettoyage armoire complet de la chambre

Enlever les cartons au-dessus de l’armoire

Nettoyage du lit de la chambre

Nettoyage le bureau + chaise

Nettoyage de la petite table de chevet et tiroir

Le balcon : le sol + table et chaise

Nettoyage vitres de la chambre

Nettoyage salle de bain complet et réfection joint silicone cabine de douche

WC complet + détartrage de la cuvette

Total du montant justifié : 630 euros

Total du montant injustifié : 350 euros

Au total, il apparaît que seule la somme de 630 euros est justifiée au titre du nettoyage à la charge de la locataire.

* les sommes dues au titre des travaux

En l’espèce, le bailleur verse au débat une facture du 11 février 2024 intitulée « ensemble de petites réparations » pour un montant total de 484 euros dont 275 euros sont laissés à la charge de la locataire sans préciser en détail les sommes qui seraient expressément dues par la locataire.

Au vu des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient de relever que le détecteur de fumée apparaît dans l’état des lieux de sortie comme « enlevé par la locataire à vérifier si fonctionne » sans qu’il soit allégué ou démontré qu’il devait être changé de sorte que la somme de 30 euros sollicitée au titre de la facture qui mentionne « fourniture et fixation du DAAF » n’apparaît pas totalement justifiée et que la somme due par la locataire sera ramenée à 5 euros.

Concernant la fourniture de nouvelles poêles à induction et au regard des photos jointes aux états des lieux ainsi que de la reconnaissance par la locataire de l’état abîmé de ces poêles à la sortie des lieux, la somme de 45 euros apparaît justifiée.

Le réglage de la porte du meuble haut et de la porte du meuble frigo apparaissent justifiés dès lors que l’état des lieux de sortie fait apparaître la mention « portillon mal réglé » pour le premier et « porte mal réglée – ne ferme pas bien » pour le second.

La fourniture et le changement de l’ampoule de l’applique apparaît justifié dès lors que l’état des lieux de sortie fait apparaître « deux éclairages muraux en mauvais état, une ampoule HS ».

La fourniture et le changement de la prise de la chambre n’apparaissent pas justifiés bien que l’état des lieux de sortie fasse apparaître la mention « mal fixée » dès lors que cela n’entraîne pas nécessairement la nécessité de fournir et changer la prise.

La réfection du joint sanitaire périphérique de la salle de bain ne peut être retenu dès lors qu’il a déjà été comptabilisé dans la facture précédente du 10 mars 2024 qui retient la somme de 90 euros pour le « nettoyage de la salle de bain complet et la réfection du joint silicone cabine de douche ».

La fourniture et le changement de l’abattant WC n’est pas justifié dès lors qu’il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que cela apparaisse nécessaire (aucun commentaire n’étant précisé).

La fourniture d’un sèche serviette électrique à inertie ne saurait être justifié dès lors que s’il apparaît hors d’usage dans l’état des lieux de sortie, il apparaissait également hors d’usage dans l’état des lieux d’entrée. Il en est donc de même du coût de la main d’œuvre pour changer ce sèche serviette.

L’évacuation des encombrants n’apparaît pas justifiée.

Dès lors, il apparaît que le coût total des travaux imputable à la locataire s’élève à la somme de 90 euros.

Sur les punaises de litEn vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé de ses occupants, et notamment exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. Le bailleur n’est pas en revanche responsable des troubles subis par son locataire du fait d’un défaut d’entretien des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, s’il justifie avoir accompli toutes les diligences qui lui incombaient à l’égard du syndicat des copropriétaires. »

Depuis la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence du logement, si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que l’agence A2J Immobilier a contacté par courriel Madame [L] le 19 janvier 2024 afin de l’informer avoir « constaté la présence de punaises de lit dans le logement », qu’elle a ensuite mandaté une société qui est intervenue le 1er février 2024 et le 12 février 2024 et qu’un rapport a été réalisé mentionnant la présence de punaises de lit mortes. Il est constant et non contesté que ce rapport qui mentionne une date de visite le 14 novembre 2022 et une date du rapport le 15 mars 2023 a en réalité été réalisé postérieurement au départ de la locataire le 12 janvier 2024 et que les dates indiquées sont donc erronées.

Cependant, il apparaît à la fois que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de la présence de punaise de lit mais aussi que le bailleur n’apporte pas la preuve que la locataire est responsable de la présence de celles-ci.

Dès lors que les pièces versées sont insuffisantes à démontrer que la locataire serait à l’origine de la présence de punaises de lit, ce désordre ne peut lui être imputé et la somme de 462 euros correspondant à la facture de traitement des punaises de lit ne peut être mise à sa charge.

Dès lors, l’ensemble des coûts à la charge de la locataire pour le nettoyage et les travaux s’élève à la somme de 720 euros (630+90).

Par conséquent, Monsieur [J] était légitime à conserver partiellement le montant du dépôt de garantie à hauteur de 720 euros, de sorte que compte tenu de la somme de 1360 euros versée, Monsieur [J] reste redevable par voie de compensation de la somme de 640€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de majoration pour non restitution de dépôt de garantie

La conservation de dépôt de garantie par le bailleur apparaissant partiellement justifiée, Madame [L] sera donc débouté de sa demande de pénalité pour retard de restitution.

Sur la demande en paiement de l’indu

En droit, l’article 1302 du code civil dispose que « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. »

En l’espèce, le bailleur a prélevé la somme de 295 euros le 10 avril 2024 sur le compte de la locataire, prélèvement intitulé « loyer avril 2024 » que ce dernier justifie par la nécessité de payer les retenues locatives à hauteur de 288 euros ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à hauteur de 7 euros.

S’il n’est pas contesté par la locataire qu’elle est redevable de la TEOM à hauteur de 7 euros, il apparaît en revanche au regard des développements précédents et de la somme réellement retenues au titre des réparations locatives bien inférieures à celles évaluées par le propriétaire que ce prélèvement était donc indu à hauteur de 288 euros.

En conséquence, Monsieur [G] [J] sera condamné à payer à Madame [F] [L] la somme de 288 euros au titre de l’indu.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur. Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, dès lors qu’il existait bien des raisons pour le bailleur de garder en partie au moins le dépôt de garantie, il ne peut ressortir de cet état de fait une attitude abusive de sa part nécessitant réparation. La locataire n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi du bailleur ni de son intention de lui nuire.

En conséquence, Madame [F] [L] sera déboutée de sa demande au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes au titre des charges

Selon l’article 23-1 de l’arrêté du 29 mai 2015 : « Les charges locatives ou charges récupérables, correspondent à certaines catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent être récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues réparations relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des services au locataire »

En l’espèce, il ressort des pièces versées que pour l’année 2023, les charges de copropriété s’élèvent à la somme de 717,72 euros pour le bailleur dont 533,54 euros à la charge de la locataire. Or, il ressort du contrat de bail du 6 août 2021, que la locataire a payé 50 euros de provision sur charges par mois. Dès lors, pour l’année 2023, la locataire a payé la somme de 600 euros de provisions sur charges alors que le montant de provision pour charge de cette année s’élève à 533,54 euros de sorte qu’il en résulte un solde en sa faveur de 66,46 euros.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 533,54 euros au titre du paiement des charges locatives et il sera condamné au paiement de la somme de 66,46 euros au titre de la régularisation des charges locatives.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [J], partie perdante principale, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il n’est pas inéquitable de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les parties seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de conciliation préalable et DECLARE en conséquence l’action de Madame [F] [L] recevable ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [F] [L] la somme de 640 € en restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes mises à la charge de Madame [F] [L] au titre des réparations locatives, par voie de compensation ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande d’indemnité pour non restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à restituer à Madame [L] la somme de 288 euros au titre de l’indu ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] de sa demande reconventionnelle en paiement des charges locatives ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer à Madame [F] [L] la somme de 66,46 euros au titre de la régularisation des charges locatives ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J] de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier La Vice-Présidente