TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02056

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGLK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

S.A.E.M. ADOMA, prise en la personne de son représentant

C/

[N] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à l’AARPI BAYLE-BESSON ESTRADE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.E.M. ADOMA, Société Anonyme d’Economie Mixte, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant domicilié es-qualité audit siège

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE-BESSON ESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [N] [I]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Agathe STAMMBACH, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-012927 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 16 juillet 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé du 20 juillet 2021, à effet du 31 mai 2021, la société ADOMA a signé un contrat de résidence avec Madame [N] [I], assorti d’un règlement intérieur, portant sur un local d’habitation, situé [Adresse 9] à [Adresse 5] [Localité 1], moyennant une redevance mensuelle de 431,91 euros, outre une redevance correspondant aux prestations obligatoires de 16,96 euros.

Invoquant le fait que Madame [N] [I] n’avait pas respecté les dispositions du règlement intérieur au regard de l’hébergement d’une tierce personne, la SA ADOMA l’a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2024, mise en demeure de faire cesser cet hébergement sous 48 heures.

Par ordonnance sur requête en date du 13 février 2025, la Première Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE a estimé qu’il y avait urgence et a désigné la SCP IACONO DI CACITO-MARTY, Commissaires de justice, pour l’autoriser à pénétrer dans l’appartement litigieux aux fins de constater l’hébergement d’une tierce personne.

Par procès-verbal de constat du 9 avril 2025, le Commissaire de justice a fait état de la présence d’un homme se présentant comme le compagnon de Madame [N] [I], de la confirmation par la résidente qu’elle héberge son compagnon, de la présence d’un lit deux places et de deux brosses à dent dans la salle d’eau.

Estimant que Madame [N] [I] n’avait pas respecté l’injonction de faire cesser cet hébergement en infraction avec les dispositions contractuelles, la société ADOMA a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, fait assigner Madame [N] [I] à l’audience du 04 juillet 2025, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour :

— juger que malgré la mise en demeure, elle n’a pas fait cesser l’hébergement illégal ;

— constater la résiliation du contrat de résidence en application de la convention ;

— prononcer son expulsion actuellement domiciliée provisoirement [Adresse 11] [Adresse 6], et tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— la condamner à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à sa charge et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Madame [N] [I] héberge une tierce personne ainsi que son enfant, sans le lui avoir déclaré, en méconnaissance notamment des articles 8, 9 et 10 du contrat de résidence signé et produit une attestation de témoin le confirmant.

Elle indique l’avoir mise en demeure de faire cesser cet hébergement, sans résultat, le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice constatant l’hébergement de son compagnon.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 4 juillet 2025, a été renvoyée contradictoirement à deux reprises et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, la SA ADOMA, représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement et communiquées à l’audience, maintient ses demandes et expose qu’il ne peut y avoir qu’une personne dans la chambre. Or, elle s’est aperçue que Madame [N] [I] vivait dans les lieux avec son compagnon et ses deux enfants.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle indique que l’adresse de son compagnon, à la [Localité 8]-[Localité 12], est en réalité une adresse postale et que son adresse est fictive, car, la déclarer chez Madame, ferait perdre à celle-ci le bénéfice des allocations familiales.

Elle expose, pour contester l’insalubrité soulevée, que Madame [N] [I] ne produit aucun justificatif au soutien de ses allégations.

Madame [N] [I], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions soutenues oralement et communiquées à l’audience, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— débouter la société ADOMA de l’ensemble des demandes,

— rejeter sa demande tendant à la constatation de la résiliation du contrat de résidence et à son expulsion,

— la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître STAMMBACH, avocat sur son offre de droit.

Au soutien ses demandes, elle expose que l’attestation de témoin produite en demande est de pure complaisance, car cette personne, qui n’indique pas son adresse, ne réside pas avec la défenderesse.

S’agissant du constat dressé par le commissaire de justice, elle indique que celui-ci ne prouve aucunement l’hébergement de façon pérenne du compagnon de Madame chez elle, mais seulement qu’il lui rend visite, également pour voir ses enfants qu’il a eus avec Madame, ce qui est autorisé par le règlement intérieur notamment aux articles 8 et 9.

Elle fait état que la SA ADOMA loue des logements insalubres notamment dû à la présence de blattes et de cafards, et indique ne pas pouvoir stocker des aliments, ni cuisiner ou encore devoir boucher les oreilles de ses enfants pendant la nuit pour éviter qu’ils pénètrent dans leurs oreilles, tellement leur nombre est important et la situation invivable. Elle produit des photographies.

Elle soutient vivre seule et être à jour dans le paiement de son loyer. Elle expose que cette action en justice est une réponse du logeur à ses plaintes régulières tenant à l’insalubrité du logement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à la note d’audience et aux conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la résiliation du contrat :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors la demande en résiliation du contrat de résidence fondée sur le non-respect des stipulations contractuelles, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis et notamment :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’attestation de Madame [Z] [O] du 21 octobre 2024, qu’une présence du compagnon de Madame [N] [I] est « en permanence » dans le logement attribué à Madame.

Si cette attestation reste vague, dans les jours, heures et répétition de ces allégations et des circonstances ayant amené à ces constatations, la lettre recommandée envoyée par la société ADOMA le 28 octobre 2024 à Madame [N] [I] lui a rappelé les dispositions du règlement intérieur et notamment l’article 9, en même temps qu’elle l’a mise en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures.

L’article 9 du règlement intérieur stipule notamment que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident à la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. (…)

Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Cette situation générant une suroccupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Or, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 9 avril 2025, soit plus de 48 heures après la réception le 4 novembre 2024 de la lettre recommandée du 28 octobre 2024 précitée, fait état de la présence du compagnon de Madame [N] [I] dans le logement, de la confirmation par Madame [N] [I] que celle-ci l’héberge, ainsi que la présence notamment de deux brosses à dents dans la salle d’eau.

Il ressort de ces constatations qu’en dépit de la mise en demeure adressée par la société ADOMA à Madame [N] [I], celle-ci a continué à enfreindre le règlement intérieur en hébergeant son compagnon, même ponctuellement et surtout, sans autorisation donnée préalablement à l’hébergement, par le responsable de la résidence.

Par conséquent, il convient de constater que le contrat de résidence a pris fin le 4 décembre 2024.

Madame [N] [I] qui n’a plus de titres d’occupation depuis cette date et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur les frais accessoires

Madame [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique de Madame [N] [I] commandent de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 150 euros.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 4 décembre 2024 la résiliation du contrat de résidence conclu le 20 juillet 2021, à effet du 31 mai 2021, et liant la société ADOMA à Madame [N] [I], concernant le logement situé [Adresse 9] à [Adresse 5] [Localité 1] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [N] [I] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] aux dépens ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à la société ADOMA une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFIER LE JUGE