TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 23/00398 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RTCJ

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Mars 2026

,

[X], [D]

C/

,

[L], [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à M^e Céline LAVAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M., [X], [D], demeurant, [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Pascaline LESCOURET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [L], [T], demeurant, [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Céline LAVAU, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 juin 2019, Monsieur, [X], [D] a donné à bail à Monsieur, [L], [T] une maison sise, [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 850 euros.

Le 14 septembre 2022, Monsieur, [X], [D] a fait signifier à Monsieur, [L], [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. Monsieur, [X], [D] a fait signifier à Monsieur, [L], [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés en date du 06 octobre 2022, annulant et remplaçant celui du 14 septembre 2022.

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2023, Monsieur, [X], [D] a ensuite fait assigner Monsieur, [L], [T] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 janvier 2023.

Les parties ont sollicité et obtenu plusieurs renvois pour s’échanger leurs conclusions.

A l’audience du 12 février 2024, Monsieur, [X], [D], représenté par Maître Pascaline LESCOURET, a fait des observations orales par lesquelles il a repris succinctement ses dernières conclusions écrites. Il demande au juge de :

— ordonner la caducité ou la résolution de l’accord de conciliation du 31 mars 2022, faute pour le locataire d’avoir respecté ses engagements et notamment de quitter les lieux au 31 août 2022,

Ensuite, à titre principal

— constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer du 06 octobre 2022.

A défaut, à titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers, défaut d’entretien de la maison (chauffage, ventilation) et du jardin, défaut d’assurance expliquant l’absence de déclaration de sinistre à ce jour.

En tout état de cause,

— enjoindre à Monsieur, [L], [T] de produire la déclaration de sinistre à son assurance pour les infiltrations subies, le problème d’évacuation dans la salle de bain, le lino dans la chambre n°2,

— ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [T] et de tous occupants de son chef de la maison louée, au besoin avec le concours de la force publique,

— juger recevable la proposition d’apurement des comptes entre les parties, si aucune expertise judiciaire n’est prononcée, comme suit :

maintien de l’effacement de la dette locative au 31 mars 2022,fixation du loyer à 450 euros par mois depuis le 1er avril 2022 jusqu’aux travaux à faire par le bailleur, à savoir :travaux d’isolation du câble d’antenne télé,isolation si nécessaire de l’installation électrique dans les combles,travaux de décapage des portes et des huisseries concernées par le diagnostic plomb ;raccordement de la hotte dans la cuisine et sortie à l’air ;résolution du problème esthétique d’un trou visible dans le plafond de la chambre (bouché dans les combles)déclaration par Monsieur, [T] à son assurance du problème d’évacuation dans la salle de bain et du lino dans la chambre n°2, Monsieur, [D] ayant déjà effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur en avril 2023.une fois les travaux effectués, l’indemnité d’occupation mensuelle repassera à 850 euros jusqu’à complète libération des lieux,entretien du parc par le locataire (tonte de l’herbe, dégagement du lierre sur la porte du garage etc)entretien de la maison (chauffage, remplissage de la cuve avec justificatif)- homologuer cette proposition (faite dans la seule hypothèse où l’expertise judiciaire ne serait pas ordonnée) en CONDAMNANT Monsieur, [T] à payer à Monsieur, [D] la somme de 3 308,80 euros au titre des loyers impayés au 31 décembre 2023 (déduction faite du coût du constat d’huissier et du diagnostic à charge du bailleur)

— débouter Monsieur, [L], [T] de ses demandes principales à savoir :

son relogement d’une part aux frais du bailleur et sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant six mois et ce à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à venir et la suspension, d’autre part, du versement du loyers ou d’indemnité d’occupation le temps du relogement ;l’indemnisation de son préjudice moral (5 000 euros) et matériel incluant une demande en remboursement de 23 900 euros correspondant aux loyers dus sur toute la période d’occupation depuis septembre 2019.- débouter Monsieur, [L], [T] de ses demandes subsidiaires et suivantes à savoir :

une expertise judiciaire pour chiffrer la valeur locative de la maison louée,la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les opérations d’expertise,Les plus larges délais de paiement pour régler la dette locative avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délaisDans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, compléter la mission afin de déterminer quelles dégradations du logement découlent ou sont aggravées par un manque d’entretien de la part du locataire et/ou une absence de déclaration de sinistre à son propre assureur- débouter Monsieur, [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

— rejeter la demande de délai de grâce pour quitter le logement,

— juger que chaque partie assumera ses propres frais et dépens, à l’exception des frais de diagnostic et de constat d’huissier que Monsieur, [D] prendra en charge. »

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [X], [D] a fait valoir que le constat d’accord n’avait pas été respecté par le locataire et que l’accord était caduc, ou à défaut, résolu. Il a indiqué que Monsieur, [L], [T] ne s’était pas acquitté des loyers et charges impayés deux mois après le commandement de payer du 06 octobre 2022 et n’avait pas justifié d’une assurance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en application de l’article 7 et 24 de la loi du 26 juillet 1989. Subsidiairement, il a estimé qu’une résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil était justifiée, compte-tenu du défaut de paiement des loyers, du défaut d’entretien de la maison, de la chaudière et du jardin et du défaut d’assurance.

Sur les demandes reconventionnelles adverses, Monsieur, [X], [D] a relevé que l’insalubrité alléguée n’avait jamais été évoquée lors de la conciliation ou dans le courrier en LRAR du locataire du 23 février 2022. Il a indiqué que la maison avait fait l’objet de travaux de réfection de 2000 à 2017 et était en bon état avant sa location à Monsieur, [L], [T], ainsi qu’en attestait un ancien locataire. Il a précisé que l’humidité et la dégradation des lieux étaient dues aux locataires, qui n’avaient pas chauffé la maison pendant trois hivers. Il a indiqué que la présence de rats n’est pas démontrée, les rats ayant pu être piégés à l’extérieur de la maison. Il a reconnu un problème au sol de la chambre n°3, désormais résolu par la réalisation d’une chape en béton et la pose de parquet stratifié, et a ajouté qu’il avait également fait changer certaines tuiles du toit défectueuses et se disait prêt à prendre en charge les travaux demandés par le locataire. Il s’est opposé aux demandes de relogement, indiquant qu’il n’était pas bailleur social, et aux demandes financières, dans la mesure où les dommages étaient en partie imputables aux locataires, lesquels avaient tardé à signaler les défauts de la maison et à libérer la chambre n°3 après sa visite en mars 2022, suite à la conciliation. Il a indiqué que la demande de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux devaient être rejetées, dans la mesure où les loyers n’étaient payés que partiellement, où les ressources de Monsieur, [L], [T] ne permettaient pas le paiement complet du loyer et où il avait refusé l’octroi de logements sociaux plus adaptés à ses ressources.

Il a proposé, tenant compte des désagréments subis par le locataire et dont il s’était rendu compte en février 2023, un effacement de sa dette et une fixation des loyers à 450 euros, jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires tels que listés dans ses demandes et sous réserve que le locataire fasse l’entretien du parc et de la maison.

Monsieur, [L], [T], assisté par son curateur Monsieur, [Y], [J] et représenté par Maître Céline LAVAU, a déposé également ses conclusions écrites et s’y est rapporté par des observations orales. Il a demandé au juge de :

— ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et NOMMER tel expert qu’il plaira avec les missions suivantes :

Se rendre sur les lieux et les visiter, être autorisé à visiter en présence des parties tant le rez-de-chaussée de la maison d’habitation (l’intérieur et les extérieurs) loué à Monsieur, [T], que l’étage et la toiture du bâtiment,Entendre les explications des parties, se faire remettre les documents de la cause, consulter, s’il y a lieu, tout document à charge d’en indiquer la source et s’adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix ;Décrire l’état de délivrance des locaux et leur conformité ou non-conformité à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitationDécrire la conformité des lieux loué ou leur non-conformité à l’obligation pour le propriétaire de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ; vérifier le bon état de fonctionnement des éléments d’équipements mentionnés au contrat de location ;Décrire les désordres pouvant affectés les lieux loués ;Déterminer les causes et les origines des désordres constatés ;Donner tous éléments d’ordre technique ou de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues ;Décrire les travaux de mise en conformité ou de remise en état nécessaire afin d’apprécier les préjudices éventuellement subis ;En cas de défectuosité ou de vétusté des installations et équipements de chauffage et d’électricité, d’absence ou de défaut d’isolation avérées du logement, évaluer le surcoût énergétique engendré par ces désordres ;En cas de perte d’usage avéré du bien en location, évaluer le préjudice de jouissance avant et pendant la durée d’exécution des travaux de mise en conformité, en fonction des critères principaux retenus en la matière tels que (l’inhabilité partielle ou totale du bien, la nature du trouble et sa durée, le coût du relogement et le nombre de personne concernées, etc.)Déterminer la valeur locative du logement avant et après réalisation des travaux de mise en conformité,S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties recueillies après le dépôt de son pré-rapport ;Faire toutes observations utiles à la solution du litige ;Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance ;Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il en aura été avisé par le greffe ;Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par le magistrat chargé du contrôle de l’expertiseDit qu’en cas de constatation de la dangerosité du logement, de ses installations ou équipement pour la sécurité ou la santé de ses occupants, l’expert devra en informer immédiatement le magistrat afin que soit ordonné le relogement de Monsieur, [T] et sa famille à charge de Monsieur, [D] ;Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois qui suivront l’avis par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès de la Cour ;Dit que l’expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande d’honoraires par tout moyen permettant d’en établir la réception pour qu’elles puissent présenter, s’il y a lieu, leurs observations au conseiller taxateur dans le délai de quinze jours à compter de la réception dont l’expert devra produire le justificatif au conseiller taxateur (article 282 et 284 du code de procédure civile Ordonner la suspension du paiement des loyers le temps de l’expertise, et jusqu’au terme des travaux, ou subsidiairement et à tout le moins, ordonner leur consignation en CARPA,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les opérations d’expertise,A défaut que soit ordonnée une expertise avant dire droit, il est demandé au juge des contentieux de la protection de statuer au fond,

A titre principal,

— rejeter les demandes de Monsieur, [D] tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant les parties et l’expulsion du locataire et sa famille ainsi que les demandes subséquentes,

et reconventionnellement,

— constater le caractère indécent et inapproprié à l’usage d’habitation et le défaut de délivrance conforme du logement loué à Monsieur, [T] par Monsieur, [D],

— condamner Monsieur, [D] a réalisé les travaux de mise en conformité du logement à ses frais et ce, sous astreinte d’un montant de 150 € par jour à compter d’un délai de 15 jours suivant signification de la présente décision, et ce pendant une durée de 6 mois ;

— condamner Monsieur, [D] à verser à Monsieur, [T] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 5 000 euros ;

— condamner Monsieur, [D] à verser à Monsieur, [T] la somme de 741,20 € à laquelle s’ajoutera le surcoût électrique engendré par la vétusté des équipements électriques et de chauffage, ainsi que le défaut d’isolation du logement, et évalué à la somme de… ?…., en réparation du préjudice matériel subi,

— condamner Monsieur, [D] à verser à Monsieur, [T] une somme de 23 550 €, arrêtée à la date du 9 février 2024 à parfaire à la date du jugement, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant des manquements du demandeur à ses obligations de bailleur,

— dire que ses sommes donneront lieu à application d’intérêt à taux légal à compter du jugement à intervenir,

— reconnaitre l’exception d’inexécution justifiant le non-versement par le locataire du loyer dans son intégralité et partant :

Débouter Monsieur, [D] de sa demande en paiement d’un arriéré de loyer,Exonérer Monsieur, [T] du paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité du logement ou, en cas d’impossibilité, jusqu’au relogement de Monsieur, [T] et de sa famille dans une habitation décente ; ou à tout le moins, DIMINUER son montant et le ramener à la somme mensuelle de 400 euros par mois ;A titre subsidiaire,

— accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur, [T] pour s’acquitter de sa dette locative et pendant les délais impartis, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder des délais de grâce à Monsieur, [T] pour quitter le logement,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur, [D] à verser à Monsieur, [T] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur, [D] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [L], [T] a indiqué que le logement était vétuste et insalubre, raison pour laquelle il avait cessé de régler les loyers et demandait le rejet des demandes adverses, une expertise, une suspension des loyers et une indemnisation, en application de l’article 6 du 06 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, de l’article 1719 du code civil et de l’article 1231-1 du code civil. Il a précisé que les articles 143 et 144 du code de procédure civile et l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire permettaient au juge des contentieux de la protection d’ordonner une expertise, car elle était utile à la solution du litige et visait à étayer les commencements de preuve déjà apportés de l’indécence du logement. Il a indiqué qu’il démontrait que le logement était très dégradé en raison de fuites en toiture (donnant lieu à une importante humidité et à la prolifération de champignons), de problèmes d’évacuation, d’une installation électrique non conforme et dangereuse, de fissures dans le bâti compromettant sa solidité, de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils réglementaires et de la présence de détritus appartenant au propriétaire dans le jardin. Il a ajouté que s’il ne louait que le rez-de-chaussée de la maison, la partie supérieure de l’habitation était accessible depuis le rez-de-chaussée et que son état de dégradation et d’insalubrité avait des répercussions sur le rez-de-chaussée, notamment avec des entrées de nuisibles, d’humidité, d’eau et d’air froid. Il a précisé que les travaux réalisés à l’été 2023 avaient été limité à la chambre n°3 et n’avaient pas réglé l’origine des désordres, de sorte que ceux-ci persistaient.

Subsidiairement, au fond, Monsieur, [L], [T] a précisé que l’insalubrité du logement lui causait un préjudice de jouissance égal au montant des sommes réglées jusque-là, un préjudice moral et un préjudice matériel lié aux dépenses d’énergie excessive et aux démarches qu’il avait dû effectuer pour faire constater l’état du logement. Il a fait valoir une exception d’inexécution et a précisé qu’il avait repris le paiement des loyers à hauteur de 450 euros, comme convenu dans le constat d’accord du 31 mars 2022, et qu’il s’était acquitté de toutes ses autres obligations locatives, notamment l’entretien de la maison et du jardin et la souscription d’une assurance pour le logement. Il a ajouté qu’il n’avait pas pu quitter le logement, en dépit de sa volonté et de signalements aux organismes sociaux, en l’absence de proposition de relogement appropriée notamment au handicap de son épouse. Il a demandé des délais de paiement et pour quitter les lieux en raison de ses ressources restreintes, de sa qualité de majeur protégé et de la situation médicale et sociale de la famille.

Par jugement du 10 avril 2024, le juge des contentieux de la protection de, [Localité 2] a :

— ordonné une expertise confiée à Madame, [V], [C] ;

— constaté que le logement était affecté de désordres le rendant indécent ;

— suspendu le paiement des loyers pendant la durée de la mission d’expertise et jusqu’à la réalisation des travaux tels qu’ils seront préconisés par l’expertise ;

— dit que le greffe transmettra au représentant de l’Etat dans le département le jugement ;

— réservé les autres demandes, en ce compris les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’expertise a été réalisée et le rapport définitif a été remis le 26 janvier 2025.

Le dossier a été reconvoqué à l’audience du 18 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, compte-tenu du départ du locataire. Le dossier a ensuite été retenu et plaidé à l’audience du 17 janvier 2026.

A l’audience du 17 janvier 2026, Monsieur, [X], [D], assisté par Maître, [S], [Z], a fait des observations orales par lesquelles il a repris ses dernières conclusions écrites. Il a demandé au juge de :

— ordonner la caducité ou la résolution de l’accord de conciliation du 31 mars 2022, faute pour le locataire d’avoir respecté ses engagements et notamment de quitter les lieux au 31 août 2022,

— à titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer du 06 octobre 2022,

— condamner Monsieur, [L], [T] à lui payer une indemnité d’occupation de 850 euros jusqu’au 11 septembre 2025,

— à défaut, à titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation du bail aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers, défaut d’entretien de la maison (chauffage, ventilation, aération), défaut d’entretien du jardin, défaut d’assurance expliquant l’absence de déclaration de sinistre à ce jour,

— en tout état de cause,

— déclarer recevables ses demandes et rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur, [L], [T]

— juger n’y avoir plus lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur, [L], [T], compte-tenu de son départ des lieux,

— condamner Monsieur, [L], [T] à lui payer la somme de 38.411 euros au titre des arriérés de loyer et/ou indemnités d’occupation depuis le 1er novembre 2020 jusqu’au 11 septembre 2025 ou à défaut, de 34.847 euros, s’il était tenu compte de la période de suspension des loyers,

— condamner Monsieur, [L], [T] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des travaux d’entretien du jardin à faire, évalué à une semaine,

— condamner Monsieur, [L], [T] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de préjudice moral,

— condamner Monsieur, [L], [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur, [L], [T] de toutes ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [X], [D] a exposé qu’il n’y avait pas eu d’accord transactionnel au sens de l’article 2044 du code civil, en ce que le document produit n’était pas signé par Monsieur, [L], [T] et en ce qu’il ne constituait au mieux qu’un engagement unilatéral de sa part, pris sans réflexion, sans conseil et en désespoir de voir enfin son locataire quitter les lieux.

Sur le fond, il a fait valoir que l’expertise ne relevait la présence d’aucune mérule, le constat de l’huissier et le rapport du diagnostiqueur étant fantaisiste et erroné, et d’aucun nuisible. Il a ajouté qu’il avait fait remédier aux désordres relatifs à la décence relevés par l’expertise, en fermant l’ouverture à l’étage et l’accès à l’étage, en repeignant les menuiseries enduites de plomb et en installant une VMC dans les pièces d’eau. S’agissant des autres désordres mineurs, il a souligné qu’ils résultaient en majorité d’un défaut d’entretien du locataire et qu’il avait fait les réparations nécessaires pour les autres, en ce compris pour les dégâts liés à un orage au mois d’août 2024. Il a mis en avant la réalisation de tous les travaux mis à sa charge, pour un total de 6.729,55 euros.

Il a estimé que le constat d’accord du 31 mars 2022, non-homologué judiciairement, n’avait pas été respecté par Monsieur, [L], [T] et encourait la caducité ou la résolution.

Il a indiqué que la clause résolutoire était acquise au 7 décembre 2022, du fait de l’absence de justification d’une assurance dans le mois et de l’absence de règlement des sommes visées dans les deux mois du commandement du 6 octobre 2022. Subsidiairement, il fait valoir que la résiliation devait être prononcée, parce que le locataire n’avait pas réglé les sommes dues et qu’il n’avait pas entretenu le bien en laissant ses chiens faire ses besoins dans la maison et en ne chauffant pas suffisamment le bien.

Il a estimé que la dette locative était composée de 1.700 euros pour l’année 2020, 6.150 euros pour l’année 2021, 5.300 euros pour l’année 2022, 8.850 euros pour l’année 2023, 9.300 euros pour l’année 2024 et 7.111 euros pour l’année 2025. Il a estimé qu’il ne devait pas être tenu compte de la suspension, compte-tenu des conclusions du rapport d’expertise. Subsidiairement, il a estimé que la suspension prononcée par le tribunal devait courir du 10 octobre 2024 au 18 mars 2025, date à laquelle les travaux de réfection avaient été réalisés, et que la somme due était de 34.847 euros.

Il a fait valoir que le jardin n’avait pas été entretenu, nécessitant sa remise en état pour 6.000 euros. Il a ajouté qu’il avait subi un préjudice moral du fait du défaut d’entretien et de l’état de saleté très avancé de la maison, qu’il tenait de ses grands-parents.

Monsieur, [L], [T], assisté par Maître Céline LAVAU, a fait des observations orales par lesquelles il a repris ses dernières conclusions écrites. Il a demandé au juge de :

— in limine litis, déclarer irrecevable les demandes de Monsieur, [X], [D] du fait d’un accord transactionnel entre les parties,

— à titre subsidiaire et de façon reconventionnelle,

— confirmer le caractère indécent et inapproprié à l’usage d’habitation et le défaut de délivrance conforme du logement loué par Monsieur, [X], [D],

— condamner Monsieur, [X], [D] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Monsieur, [X], [D] à lui payer la somme de 741,20 euros au titre de son préjudice matériel (constat de commissaire de justice et diagnostic),

— condamner Monsieur, [X], [D] à lui payer la somme de 34.847 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— à titre infiniment subsidiaire,

— reconnaître l’exception d’inexécution justifiant le non-versement par le locataire du loyer dans son intégralité,

— débouter Monsieur, [X], [D] de sa demande en paiement d’un arriéré de loyers et de ses autres demandes,

— à titre très très infiniment subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative,

— en tout état de cause,

— condamner Monsieur, [X], [D] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur, [L], [T] a indiqué que les demandes de Monsieur, [X], [D] étaient irrecevables en application des articles 2044 et 2052 du code civil, compte-tenu de l’offre par écrit du 30 janvier 2025 de Monsieur, [X], [D] et de son acceptation de cette offre par courriel de son conseil le 11 août 2025 valant transaction entre les parties.

Subsidiairement, il a fait valoir que Monsieur, [X], [D] n’avait pas respecté son obligation de lui remettre un logement décent et d’entretenir le bien en bon état de réparation. Il a estimé qu’il avait lui-même respecté ses obligations d’entretien du logement, en procédant à 2 vidanges de la fosse septique alors que celle-ci incombait à son propriétaire faute de mention contraire dans le bail. Il a déclaré que rien ne garantissait le fonctionnement de la chaudière, au vu de son âge, de sorte qu’il ne pouvait lui être reproché le défaut d’entretien. Il a fait valoir que l’état des lieux non-signé par les parties faisait mention d’un ensemble d’éléments à reprendre. Il a déclaré l’ensemble de la maison devait lui être laissé selon les prévisions du bail, ce qui n’avait jamais été le cas, et que les pièces du haut étaient accessibles depuis son logement et entraînaient des infiltrations de nuisibles, d’eau, d’humidité et de froid dans les parties en rez-de-chaussée. Il a allégué qu’il avait supporté d’importants désagréments dans le logement, notamment des fuites en toiture entraînant une importante humidité dans le logement et une prolifération de champignons, des problèmes d’évacuation d’eau et d’air, une installation électrique non-conforme et dangereuse, la présence de détritus et d’objets entreposés par le bailleur dans le jardin, la présence de fissures dans le bâti et la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils. Il a précisé que le bailleur avait conscience de la nécessité de réaliser des travaux, d’où l’offre des deux premiers loyers et la réduction des loyers à 450 euros en mars 2022. Il a ajouté qu’il n’avait pas réalisé les travaux préconisés par l’expertise, en installant un extracteur d’air et non une VMC dans la salle de bain, en posant du contreplaqué et non une vraie fenêtre à l’étage, en posant une porte laissant passer l’air à l’étage et en ne faisant pas les autres travaux préconisés par l’expert. Il a estimé que l’expert n’avait pas apprécié la situation à sa juste mesure, alors que le juge avait retenu dans son jugement du 10 avril 2024 l’indécence des lieux.

Il a allégué qu’il avait subi un préjudice moral du fait de l’indécence des lieux, de la persistance des désordres et de l’absence de réaction suffisante du bailleur et un préjudice matériel du fait de la nécessité de faire réaliser un constat et un diagnostic du bâtiment. Il a estimé également que son préjudice de jouissance était équivalent à la totalité des loyers réclamés dans la présente procédure, soit 38.411 euros ou 34.847 euros, et justifiait son inexécution de son obligation de payer les loyers.

A titre infiniment subsidiaire, il a demandé des délais de paiement pour régler l’arriéré locatif, mettant en avant une retraite de 1.175,03 euros et une pension de 510,79 euros pour son épouse, outre les 971,37 euros d’allocation adulte handicapé de son fils. Il a expliqué être hébergé à titre gratuit chez son fils et envisager de déposer un dossier de surendettement.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2052 du code civil prévoit que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

L’article 2044 du code civil précise que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

L’écrit prévu par l’article 2044 du Code civil n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction dont l’existence peut être établie selon les modes de preuve prévus en matière de contrats par les articles du Code civil (Civ. 1e, 18 mars 1986, n° 84-16.817).

En l’espèce, Monsieur, [X], [D] a adressé un courrier daté du 30 janvier 2025 à Monsieur, [L], [T], en lui rappelant qu’il lui avait délivré congé pour vente pour le 31 août 2025 et lui avait demandé de quitter les lieux pour le 1er septembre 2025 et en indiquant que « pour ce faire », il s’engageait à annuler tous les loyers non-perçus, tous dommages et intérêts relatif à la fin de location de cette maison et la procédure en cours et à ne pas faire de nouvelle procédure.

S’il est indiqué que Monsieur, [X], [D] aurait fait cette offre sans être assisté d’un avocat et en désespoir de cause, il apparaît que cette offre a été faite postérieurement au rapport d’expertise plutôt favorable au propriétaire, qu’elle a été maintenue pendant plus de 6 mois, période pendant laquelle il pouvait largement prendre conseil auprès de son avocat, et qu’elle n’a pas été retirée avant son acceptation par le locataire et le départ de celui-ci.

En effet, Monsieur, [L], [T] s’est engagé à quitter les lieux avant le 1er septembre 2025, selon courrier daté du 11 août 2025 et selon courriel officiel de son conseil du 29 août 2025, puis a remis les clés le 11 septembre 2025, la date de sortie ayant été repoussée à la demande du propriétaire. Ces écrits et son départ à la date prévue, acte non-équivoque valant concession, manifestent son acceptation de l’offre de transaction faite par Monsieur, [X], [D].

La transaction intervenue entre les parties, démontrée par les écrits respectifs des parties valant offre et acceptation de l’offre, fait obstacle à la poursuite entre les parties de l’action en justice précédemment engagée.

Il convient donc de déclarer irrecevable les demandes de Monsieur, [X], [D].

II. SUR LES MESURES ACCESSOIRES

Il convient de dire que les dépens seront à la charge de Monsieur, [X], [D], sauf les frais d’expertise qui seront à la charge de Monsieur, [L], [T], qui avait demandé cette mesure d’instruction et a obtenu un accord de transaction qui lui était particulièrement favorable.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes d’article 700 du code de procédure civile de l’une ou l’autre partie.

La présente décision est exécutoire de plein droit, sans qu’il n’y ait de raison de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable les demandes de Monsieur, [X], [D] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur, [X], [D] ou de Monsieur, [L], [T] ;

CONDAMNE Monsieur, [X], [D] aux dépens, à l’exception des frais de l’expertise qui seront à la charge exclusive de Monsieur, [L], [T] ;

REJETTE la demande de Monsieur, [L], [T] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de plein droit ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La greffière, Le juge,