TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/12245

N° Portalis 352J-W-B7E-CTKSE

N° MINUTE : 3

Assignation du :

27 Octobre 2020

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 01 Mars 2024

DEMANDERESSE

Ste coopérative banque Po BRED

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Laure IELTSCH, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0038

DEFENDERESSE

S.N.C. ILOT SAINT HONORE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Décembre 2023 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 1999, la SNC ILOT SAINT HONORE, venant aux droits de la société DES GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE, a donné à bail à la société BRED BANQUE POPULAIRE un local commercial dépendant d’un immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à compter du 27 mai 1999 pour expirer le 26 mai 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 76.224,51 euros, aux fins d’exercice de l’activité de « banque, activités financières et assurance à l’exclusion de toutes autres ».

Par jugement du 27 janvier 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2008 pour se terminer le 30 juin 2017 à la somme de 119.220 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 juillet 2019, la SNC ILOT SAINT HONORE a fait délivrer à la société locataire un congé pour le 31 mars 2020 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 190.000 euros.

Par un mémoire en demande notifié le 25 août 2020, la société BRED BANQUE POPULAIRE a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 119.000 euros en principal.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2020, la société BRED BANQUE POPULAIRE a assigné la SNC ILOT SAINT HONORE devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

“ – fixer le montant annuel du loyer commercial du bail renouvelé à la somme de 119.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée,

— dire et juger qu’elle le sera aux frais du bailleur,

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du loyer actuel,

— réserver les dépens,

— débouter la SNC ILOT SAINT HONORE de l’intégralité de ses demandes.”

Dans son dernier mémoire, la société BRED BANQUE POPULAIRE a maintenu les demandes de son assignation.

Dans son mémoire en réplique, la SNC ILOT SAINT HONORE demande de :

“ – fixer le loyer de renouvellement avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 177.600 euros en principal hors taxes et hors charges,

— dire que les compléments de loyers porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement,

Subsidiairement,

— désigner un expert aux fins de détermination de la valeur locative et évaluation du loyer de renouvellement avec effet au 1er avril 2020, dans ce cas conférer à l’expert un délai pour déposer son rapport, voir encore fixer le montant de la consignation et à effectuer sur les frais d’expertise,

— en cas de désignation d’un expert, fixer le montant du loyer pour la durée de la procédure sur une base provisionnelle égale au montant du loyer actuellement et dans le dernier état appelé et payé, s’y ajoutant les charges, taxes et accessoires éventuels,

— réserver les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Par jugement avant dire droit du 24 juin 2021, le juge des loyers a en substance :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 17 juillet 2019 par la SNC ILOT SAINT HONORE, le bail concernant les locaux situés 20 [Adresse 12] à [Localité 11] s’est renouvelé à compter du 1er avril 2020;

— ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert judiciaire [W] [Y] avec, en substance, mission de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 11], de les décrire et rechercher la valeur locative des lieux loués ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 11 mai 2023.

Dans son mémoire en ouverture du rapport dont la régularité de la notification n’est pas contestée, la société BRED BANQUE POPULAIRE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— fixer le loyer du bail en renouvellement avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 121.221 euros en principal, hors taxes, hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirées étant maintenues.

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer du bail en renouvellement avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 138.000 euros en principal, hors taxes, hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirées étant maintenues ;

— débouter la SNC ILOT SAINT HONORE de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SNC ILOT SAINT HONORE au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.”

Dans son dernier mémoire en réplique, notifié le 25 mai 2023, la SNC ILOT SAINT HONORE demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – fixer le loyer de renouvellement avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 148 m²P x 1.200 euros, soit 177.600 euros en principal hors taxes, hors charges ;

— dire que les compléments de loyers dus porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’à complet paiement ;

— condamner la société BRED BANQUE POPULAIRE à lui verser, 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société BRED BANQUE POPULAIRE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise ;

— ordonner l’exécution provisoire étant de droit.”

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 décembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 1er mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement avant dire droit qui n’a fait l’objet d’aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Aux termes de l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Aux termes de l’article R.145-7 du code de commerce : Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Sur la valeur locative

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Il ressort en substance du rapport d’expertise que les locaux sont implantés au centre du 1er arrondissement, dans le quartier "[Adresse 9]/Musée du [8]". Ils sont situés [Adresse 12], axe central de la capitale reliant la Seine rive droite à la rue Montmartre. Dans ce secteur, se trouvent la Bourse de Commerce – Pinault Collection, le Forum des Halles (centre commercial), le Musée du [8], la Comédie Française et La Samaritaine.

Le numéro 20 de la rue du [8] se situe au croisement de la rue [Localité 13]. Il s’agit d’un axe très fréquenté par les automobiles et par les touristes en raison de la proximité du Musée du [8], du Jardin des Tuileries, de la rue [Localité 13], rues prestigieuses de la capitale recherchées pour leurs nombreuses enseignes de luxe.

L’emplacement est très bien desservi par les transports (métros, RER et bus) au cœur d’un secteur de bonne commercialité.

Les locaux dépendent de deux immeubles construits au 19ème siècle, façades enduites, toiture zinc. L’immeuble de droite est élevé sur 2 sous-sols, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième sous brisis mansardé et d’un sixième sous combles.

L’immeuble de gauche est élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième en retrait avec balcon filant et d’un sixième sous brisis – couverture en zinc. Les façades sont en état moyen.

Les locaux à usage actuel d’agence bancaire sont ainsi configurés sur 4 niveaux dont 3 sont reliés.

Au rez-de-chaussée :

— Guichet automatique en extérieur, façade gauche de l’établissement ;

— Sas d’entrée – accès par une porte vitrée automatique ;

— Aire de vente en vitrine sur rue et accessible depuis le sas d’entrée ;

— Trois bureaux (dont deux donnant sur rue) ;

A l’étage : Accès uniquement par l’escalier intérieur – en colimaçon – métal et bois,

— Espace d’entrée ;

— Trois bureaux (dont deux donnant sur rue) ;

Au 1er sous-sol relié :

—  1 salle de réunion – faux plafond – éclairage par spots lumineux – sol

carrelé – climatisation,

—  1 local technique – voûté – murs et plafond en pierre – sans jour,

—  1 placard – voûté – murs et plafond en pierre – sans jour,

—  1 local social – voûté – murs et plafond en pierre – sans jour,

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Il ressort de l’appréciation expertale que :

— les locaux jouissent d’une bonne situation dans un quartier central et touristique, recherché, sur une rue de bonne commercialité ;

— les locaux disposent d’une bonne desserte par les transports en commun ;

— les locaux ont un bon linéaire de vitrine ;

— les locaux peuvent tirer profit d’une bonne visibilité, avantage du local situé en angle de rue ;

— les immeubles sont en assez bon état d’entretien général, le pignon de l’immeuble [Adresse 3] a été ravalé en 2019 ;

— les aménagements sont en bon état d’usage et d’entretien, de bonne qualité (travaux réalisés par le preneur en 2018) ;

— les locaux ont une bonne configuration sur 2 niveaux d’exploitation, adaptée à l’activité exercée,

— on note un bon éclairement des locaux, même en second jour,

— le 1er sous-sol est en bon état d’usage,

— le second sous-sol est composée d’une cave accessible uniquement par les parties communes, non visitée et non utilisée.

Sur la surface utile brute

L’expert retient une surface utile de 249,20 m².

La SNC ILOT SAINT HONORE souhaite retenir 272,60 m² au motif qu’elle ressort d’un précédent rapport de l’expert [N] et avait été consacrée par le juge des loyers lors d’un précédent renouvellement.

La société BRED BANQUE POPULAIRE propose de retenir comme base la superficie réelle de 242,43 m² au motif qu’elle a été établie par les plans de la société ATGTSM géomètre expert le 21 octobre 2019 conformément au rapport amiable de Madame [J].

C’est à tort que la société BRED BANQUE POPULAIRE souhaite retenir comme base comparative une superficie réelle de 242,43 m², alors que pour les locaux en nature de boutiques dans lesquels il est exercé une activité de bureaux ou assimilables, il convient d’effectuer une pondération des surfaces, laquelle pondération est effectuée à partir des surfaces utiles brutes.

C’est à tort que la SNC ILOT SAINT HONORE croit pouvoir écarter l’évaluation expertale sur la surface utile sur la seule foi d’un rapport d’expertise antérieur établi lors d’un précédent renouvellement, alors que compte tenu de la nature mouvante des surfaces commerciales (notamment travaux, sous-location ou vente partielles, notamment), l’estimation antérieure d’une surface ne saurait être opposable à une nouvelle expertise.

En conséquence, il conviendra de retenir la surface utile brute de 249,20 m².

Sur la surface pondérée

L’expert propose une surface totale pondérée de 137,97 m²p, arrondie à 138 m²p, en s’appuyant sur les pondérations ci-après énoncées :

Surface utile

Surface pondérée

Rez-de-chaussée

zone angle hors trémie

8,43 m² x 1,2

10,12

boutique bureau 1ère zone [8]

15,62 m² x 1,00

15,62

boutique accueil 1ère zone [8]

17,67 m² x 1,00

17,67

boutique [Adresse 6]

28,31 m² x 1,00

28,31

boutique accueil sas DAB St Honoré

11,31 m² x 1,00

11,31

boutique 2ème zone

13,68 m² x 0,80

10,94

annexe sanitaires et locaux sociaux

8,19 m² x 0,40

3,28

Total rez-de-chaussée

103,21 m²

97,25 m²p

Etage

sans effet bandeau bureaux

38,97 m² x 0,40

15,59

circulation paliers et archives

13,72 m² x 0,20

2,74

Total étage

18,33 m²p

Sous-sol

1er sous-sol

65,30 m² x 0,30

19,59

Second sous-sol pour la totalité sous

la boutique

28,00 m² x 0,10

2,8

Total sous-sol

93,30 m²

22,39 m²p

Total locaux

249,20 m²

137,97 m²p

En ce qui concerne le sous-sol :

Pour le 1er sous-sol, la société BRED BANQUE POPULAIRE soutient que s’agissant de locaux techniques et sociaux non accessibles à la clientèle, une pondération à 0,25 apparaît plus justifiée ce qui permet de retenir une superficie pondérée de 15,84 m² au lieu des 19,59 m².

Pour le second sous-sol, la SNC ILOT SAINT HONORE soutient qu’elle est passée de 36,08 m² dans la note de synthèse à 28 m² dans le rapport définitif, sans que l’expert judiciaire ne s’explique sur cette différence alors que Monsieur [N], dans son rapport avait bien retenu une surface de 36,8 m².

S’agissant du 1er sous-sol, la proposition de la société BRED BANQUE POPULAIRE ne saurait prospérer, en ce qu’il est constaté que cet espace qui inclut notamment une salle de réunion doit être assimilé dans le barème de la méthode du centre-ville à une zone de vente reliée pour laquelle le plancher est fixé à 0,30. En conséquence, l’appréciation expertale de 0,30 sera validée.

S’agissant du second sous-sol, le moyen tiré d’une différence prétendument non justifiée entre la note de synthèse et le rapport définitif ne saurait prospérer, en ce que seul le rapport définitif fait foi. Pour les raisons susmentionnées (absence d’opposabilité des estimations antérieures), c’est vainement qu’est invoqué le moyen tiré de la différence entre le rapport d’expertise ayant éclairé le précédent renouvellement et le rapport actuel.

En conséquence, la base de la pondération des sous-sol estimée par l’expert à 28,00 m² x 0,10 sera retenue.

En ce qui concerne l’étage :

La SNC ILOT SAINT HONORE soutient que l’ensemble de l’étage doit être pondéré à 0,4, sans tenir compte des circulations paliers et des locaux d’archives.

La société BRED BANQUE POPULAIRE préconise de retenir un total de 134,69 m²/P comme l’a fait Madame [J] dans son rapport amiable, et subsidiairement adhère à la proposition expertale.

La société BRED BANQUE POPULAIRE ne propose aucune pondération contraire, et se borne à adhérer à un total de surface pondérée qu’elle ne justifie pas autrement qu’en renvoyant vaguement à un rapport amiable. En conséquence, sa demande sera rejetée, faute de justification.

C’est à tort que la SNC ILOT SAINT HONORE entend voir fixer une pondération à 0,4 sur l’ensemble du 1er étage, alors que les paliers et les archives sont bien qualifiables d’annexes diverses reliées au sens de la méthode de centre-ville, laquelle prévoit bien pour des annexes de cette nature, un coefficient de 0,20.

En conséquence, la surface pondérée appréciée par l’expert judiciaire pour le 1er étage sera retenue.

En ce qui concerne le rez de chaussée :

Les pondérations ne sont pas discutées par les parties, elles seront donc validées en l’état.

En conséquence la surface pondérée de 137,97 m²p, arrondie à 138 m²p apparaît justifiée et sera retenue.

Sur les facteurs locaux de commercialité, les prix pratiqués dans le voisinage et sur la valeur locative

Il est constant que pour les bureaux et les locaux d’activités, les facteurs locaux de commercialité prépondérants sont liés à la desserte du site et à son attractivité.

A cet égard, l’expert relève une bonne situation pour une agence bancaire de proximité sur un secteur central, quartier historique commerçant et touristique de [Localité 10] intramuros. Elle souligne l’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité considérée : l’adresse centrale recherchée par les banques et établissements financiers.

L’expert souligne que la commercialité de l’ensemble immobilier semble stable car il y a peu de locaux vacants et les relocations se font à bon prix : entre 1.000 €/m²p et 1.200 €/m²p dans le secteur de la restauration. La rue du [8] est plus passante et les loyers sont plus élevés que sur les rues secondaires. Les relocations concernent principalement de la restauration donc une activité à moindre valeur ajoutée par rapport à un établissement financier.

Parmi les éléments d’évolution que l’on peut prendre en compte au regard de la date de renouvellement, l’expertise cite l’ouverture en 2016 de l’hôtel " [7] " 5 étoiles de 60 chambres, 23-25 rue du Pont Neuf (ancien immeuble de bureaux ex-LVMH transformé) avec restaurant, spa, piscine, hammam, sauna, espace fitness. Le surplus des éléments évolutifs cités ne sauraient être retenus au regard de la date de renouvellement.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte :

— pour les décisions judiciaires, des loyers situés entre 650 €/m²p et 900 €/m²p (2013 à 2015);

— pour les renouvellements de baux, des loyers situés entre 898 €/m²p et 985 €/m²p (2016 à 2019);

— pour les locations nouvelles, des loyers situés entre 596 €/m²p et 1.582 €/m²p (2011 à 2018).

L’expert relève en outre une offre concernant une surface disponible à la location à proximité immédiate des locaux sous expertise, sur le troittoir opposé de 1.197 euros /m²P ; 1.418 euros /m²P .

L’expert retient un prix unitaire de 1.200euros/m²P et en déduit une valeur locative de 165.600 euros par an hors taxe hors charge (1.200 * 138 m²p = 165.600 euros).

Aucune partie n’invoque de clause exorbitante de droit commun, cette estimation est donc proposée sans abattements.

La SNC ILOT SAINT HONORE adhère au prix unitaire proposé qu’elle considère comme un minima.

La société BRED BANQUE POPULAIRE défend une valeur fixée à 900 euros/m²P et soutient que la valeur proposée par l’expert apparaît excessive à la date de renouvellement, et qu’elle correspond davantage à une valeur de marché.

Compte tenu de ce qui suit :

— La bonne situation pour une agence bancaire de proximité sur un secteur central, quartier historique commerçant et touristique de [Localité 10] intramuros ;

— L’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité considérée : l’adresse centrale recherchée par les banques et établissements financiers ;

— Le bon état d’entretien de l’immeuble ;

— Le bon linéaire en angle ;

— La bonne importance superficielle des locaux ;

— Leur bon éclairage, essentiellement par la lumière du jour (baies vitrées sur rue) ;

— La configuration des lieux adaptée à l’activité ;

— Le bon état d’entretien et la bonne qualité des agencements ;

— Les prix observés dans le voisinage, au regard de la date de renouvellement.

Le prix unitaire doit être fixé à 1.000 euros le m² P ; ce qui fixe la valeur locative annuelle globale au principal à 1.000 euros le m²P x 138 m²p = 138.000 euros.

Sur les autres demandes

La société BRED BANQUE POPULAIRE sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus, avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Madame [W] [Y] ;

Fixe à 138.000 euros en principal par an à compter du 1er avril 2020 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SNC ILOT SAINT HONORE et la société BRED BANQUE POPULAIRE pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Condamne la société BRED BANQUE POPULAIRE à payer à la SNC ILOT SAINT HONORE les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à PARIS, le 1er mars 2024.

LA GREFFIERELE PRESIDENT

M. PLURIEL J-C. DUTON