TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01216 – N° Portalis DBX4-W-B7K-VAEW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

S.C.I. [G] [D]

C/

[T] [L]

[W] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M. [E] [Y]

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [E] [Y] (Gérant)

ET

DÉFENDEURS

Mme [T] [L], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Soufyane El Mortaja OUKHITI, avocat au barreau de TOULOUSE, désigné au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2026-003396 du Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de TOULOUSE en date du 09 mars 2026

M. [W] [S], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Lalla Aicha TOURE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 4 avril 2025, la SCI [G] [D] a donné à bail à Madame [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 840€ et 50€ de provisions sur charges.

Par acte séparé du 10 avril 2025, Monsieur [W] [S] s’est porté caution solidaire des engagements pris par Madame [T] [L].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [G] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er octobre 2025 dénoncé aux cautions le 6 octobre 2025.

Par actes des 16 janvier 2026, la SCI [G] [D] a ensuite fait assigner Madame [T] [L] et Monsieur [W] [S], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2026, audience à laquelle les parties étaient présentes ou représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI [G] [D], représenté par son gérant Monsieur [Y], reprend les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail,

— prononcer l’expulsion de Madame [T] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Madame [T] [L] et Monsieur [W] [S] au paiement:

— à titre provisionnel de la somme actualisée de 9240€ au titre de l’arriéré locatif mensualité d’avril 2026 incluse avec intérêts au taux légal depuis l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 840€, indexable comme le loyer et avec intérêts,

— de la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de la présente instance en ce compris le commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX et de l’assignation.

Madame [T] [L], représentée par son conseil, sollicite aux termes de ses conclusions de:

— reconnaître Monsieur [S] solidairement redevable de la totalité de la dette en sa qualité de caution,

— déclarer Monsieur [S] solidairement redevable de toute dette à naître jusqu’à la rupture du contrat de location,

— débouter la SCI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chaque partie conservera ses dépens.

Monsieur [W] [S], représenté par son conseil, sollicite :

* à titre principal :

— constater sa bonne foi, son engagement limité et sa volonté de régler sa dette dans la mesure de ses moyens,

— prendre acte du comportement fautif de Madame [T] [L] qui a trompé la caution et causé un préjudice financier significatif,

— ordonner toutes mesures nécessaires pour protéger la situation fincanière et familiale de la caution,

— condamner Madame [T] [L] à la charge exclusive de l’intégralité de ses dette locatives

* à titre subsidiaire :

— accorder un délai de 36 mois pour le règlement de la dette,

— juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il fait valoir que Madame [T] [L] a sciemment fourni des informations inexactes lors de la conclusion du bail en dissimulant à la caution son insolvabilité et sa situation administrative cette dernière ayant fait l’objet d’une OQTF avant la prise à bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « prendre acte » ou « reconnaître », « déclarer » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la résiliation et l’expulsion

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Le bail du 4 avril 2025 contient une clause résolutoire (article XI) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai de deux mois prévu par la clause résolutoire du bail, plus protectrice du locataire que la loi nouvelle, doit dès lors prévaloir sur la durée légale de six semaines.

Le commandement de payer en date du 1er octobre 2025 visant cette clause mentionne également un délai de deux mois pour payer la somme en principal de 4200€.

Il résultye du décompte locatif que Madame [T] [L] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois de sorte que ce commandement est resté infructueux et qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 décembre 2025.

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 2 décembre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [T] [L] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [T] [L] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

Sur les condamnations au paiement

* Sur le montant de la dette locative

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Le bailleur produit outre le contrat de bail un décompte démontrant que Madame [T] [L] reste devoir la somme de 9240€ à la date du 2 avril 2026, mensualité d’avril 2026 incluse.

Madame [T] [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative telle qu’elle ressort du décompte locatif.

Madame [T] [L] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9240€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5880€ à compter de l’assignation (16 janvier 2026) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

* Sur la solidarité de la caution

Monsieur [W] [S] conteste son engagement solidire à la dette locative.

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’analyser pleinement l’acte de cautionnement et de se prononcer sur la nullité ou non d’un acte de cautionnement, cela relevant du seul pouvoir du juge du fond, il apparaît cependant que si les obligations de la caution est sérieusement contestable cela peut faire obstacle à la demande en paiement présentée contre elle.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 « La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

Lorsque les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi précitée n’ont pas été respectées la sanction est la nullité du cautionnement et ce sans que celui qui invoque cette nullité ait à établir que le non-respect des formes lui a causé un grief.

En outre, en vertu de l’article 2297 du code civil “ A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.”

En l’espèce, la SCI [G] [D] fournit l’acte de cautionnement daté du 10 avril 2025 et signé par Monsieur [W] [S] sur lequel est précisé la durée de l’engagement jusqu’au 12 avril 2037 et il est constant et non contesté que l’engagement de caution de Monsieur [A] est régulier en la forme.

S’agissant du fait que Monsieur [S] aurait été trompé sur la solvabilité et la situation administrative de Madame [L], aucun élément ne vient étayer ces affirmations de sorte que l’engagement du tiers garant ne peut être ainsi considéré comme constituant une obligation à paiement sérieusement contestable.

Madame [T] [L] et sa caution Monsieur [W] [S] seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9240€.

* Sur la demande de délais de paiement de caution

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] verse aux débats divers justificatifs de ses ressources et de ses charges qui permettent de vérifier la réalité de sa situation actuelle depuis la perte de son emploi (ressources à hauteur de 900€ d’allocations familiales et diverses charges pour un montant de 2403,72€) de sorte que compte tenu de son absence de ressources suffisantes et du montant de la dette locative, il n’apparaît pas en capacité financière de rembourser l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et ce même en prenant en compte le délai maximum légal de deux ans.

Il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement.

* Sur l’indemnité d’occupation

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée in solidum avec sa caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [L] et Monsieur [W] [S], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, la SCI [G] [D] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 avril 2025 entre la SCI [G] [D] d’une part et Madame [T] [L] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 2 décembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont applicables au présent litige ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [G] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [L], locataire et Monsieur [W] [S], cautions, à verser à la SCI [G] [D] à titre provisionnel la somme de 9240€ (décompte arrêté au 2 avril 2026 mensualité d’avril 2026 incluse) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1468,30€ à compter du 1er octobre 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

DEBOUTONS Monsieur [W] [S] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [L], Monsieur [W] [S] à verser à la SCI [G] [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS la SCI [G] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [L] et Monsieur [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente