R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

*************

RENDU LE VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 22/00635 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75BV4

Le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

ALDI (venant aux droits et obligations de LEADER PRICE EXPLOITATION, elle-même venant aux droits et obligations de la SODIDRA), SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 399 227 990 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Nicolas Aynès, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

Société JOB, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 435 214 580 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Valérie PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. GINGER BURGEAP (anciennement dénommée BURGEAP), immatriuclée au RCS de [Localité 9] sous le n° 682 008 222 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie CAMUZET-FLECKENSTEIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Arnaud ROGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 28 janvier 2025, Madame Jennifer IVART, juge, entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente et par Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Job a, par contrat du 18 juillet 2006, donné en location à la société Sodidra, aux droits de laquelle est venue la société Leader price exploitation, des locaux commerciaux à usage de supermarché, situé [Adresse 1] Calais.

Les locaux donnés à bail comprennent une surface de vente (magasin) de 1 517 m² et une station-service de 280 m², qui constitue une [7] Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) relevant du régime de la déclaration.

La société Leader price a, par acte extrajudiciaire du 8 août 2016, donné congé au bailleur pour le 31 mars 2017.

Le 25 janvier 2017, la SCI Job a demandé à la société Leader price exploitation de procéder à l’enlèvement définitif des cuves et la démolition complète de la station-service.

La société Leader price exploitation a confié à la société Ginger burgeap, anciennement dénommée Burgeap, les travaux de démantèlement et de dépollution de la station-service

Le pré-état des lieux est intervenu le 28 février 2017 entre la société Leader price exploitation et le représentant du bailleur, sachant que les travaux de démantèlement étaient toujours en cours.

Par courriel du 29 mars 2017, la société Leader price a indiqué que la remise en état du bâtiment était terminée mais qu’elle avait besoin de « deux mois supplémentaires uniquement pour le terrain correspondant à la station-service et à l’emplacement des cuves » proposant ainsi de restituer les locaux « le 4 ou le 6 avril 2017 et de conserver l’emprise du terrain de la station-service dans le cadre d’une convention de mise à disposition gratuite pour la période du 1/04/2017 au 30/05/2017 ».

Le 30 mars 2017, la société Job a indiqué qu’il « ne saurait y avoir de restitution partielle de l’assiette des biens immobiliers donnés à bail », et que serait nécessairement due une indemnité d’occupation. La société Job a également sollicité « qu’il soit justifié préalablement des documents délivrés par les autorités compétentes concernant l’enlèvement définitif des cuves et la démolition complète de la station-service dans les conditions imposées par la réglementation en vigueur ».

En août 2017, la société Job a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir désigner un expert afin de vérifier si le site se trouvait dans « dans un état conforme aux obligations contractées par la preneuse et à ses obligations en matière d’installation classées ». La société Leader price a soulevé l’incompétence territoriale du juge de Boulogne-sur-Mer au profit du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris en vertu des stipulations du bail. L’instance s’est poursuivie devant cette dernière juridiction suite à l’acquiescement de la société Job.

Parallèlement, la société Job a refusé de se voir restituer les clés des locaux et de voir organiser un état des lieux de sortie tel que sollicité par la société Leader price sans garantie que l’état du site soit conforme à la réglementation en vigueur relative à la remise en état des sites classés.

Le 3 octobre 2017, la société Leader price a fait procéder à un état de lieux de sortie réputé contradictoire. Les clefs ont été récupérées par le bailleur le 8 février 2018.

Par ordonnance du 13 mars 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a fait droit à la demande d’expertise et a désigné à cette fin Mme [I] [F].

Le 12 avril 2019, à la demande de l’expert, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rendu commune à la société Burgeap son ordonnance du 13 mars 2018.

En parallèle de la procédure de référé-expertise, le 26 janvier 2018, la société Leader price exploitation a fait assigner la société Job devant le tribunal de grande instance de Boulogne sur-Mer en demandant de voir condamner cette dernière à lui rembourser des sommes au titre du dépôt de garantie, du coût des travaux de démantèlement de la station-service et des loyers perçus au titre des deuxième et troisième trimestres 2017, ainsi que d’une partie des loyers antérieurs faisant valoir que la clause d’échelle mobile contenue dans le contrat doit être réputée non écrite.

Le 2 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Entre-temps la société Job a vendu son immeuble à la société Lidl par acte authentique du 22 mars 2019. Un magasin Lidl a ainsi ouvert ses portes le 4 décembre 2019 en lieu et place de l’ancien magasin Leader price. Dans le contexte de cette vente, la société Lidl a mandaté la société [C] France afin de procéder à la réalisation d’une étude environnementale. Un diagnostic de risques a été rendu par cette dernière société en février 2019.

S’agissant de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire le 21 janvier 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 janvier 2020.

Le 17 février 2022, le juge de la mise en état du tribunal de Boulogne-sur-Mer a réinscrit l’affaire au rôle.

Le 25 mars 2022, la société Leader price exploitation a fait assigner la société Ginger Burgeap en intervention forcée afin qu’elle garantisse et relève indemne la concluante de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des travaux de dépollution sollicitées par la société Job à titre reconventionnel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la société Aldi qui vient désormais aux droits et obligations de la société Leader Price Exploitation suite à une transmission universelle de patrimoine, demande au tribunal de bien vouloir :

à titre liminaire:

déclarer recevable son intervention volontaire de la société Aldi (laquelle vient aux droits et obligations de la société Leader Price Exploitation) ;sur les conséquences de la restitution des lieux loués :

condamner la société Job à lui restituer la somme de 34 493,95 euros au titre du dépôt de garantie,condamner la société Job à lui restituer la somme de 82 785,48 euros au titre des loyers des 2ème et 3ème trimestre 2017 indûment perçus,condamner la société Job à lui rembourser la somme de 48 060 euros au titre du coût de démolition et du démantèlement de la station-service,débouter la société Job de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Sur la demande d’indemnité d’occupation :

à titre principal, déclarer irrecevable la demande d’indemnité d’occupation de la société Job comme prescrite, et débouter en conséquence la société Job de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation,subsidiairement, débouter la société Job de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation,plus subsidiairement, modérer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme symbolique de 1 euro,encore plus subsidiairement, modérer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1934,86 euros,en tout état de cause, débouter la société Job de sa demande de voir assortir l’indemnité d’occupation d’un intérêt de retard au taux de 9% l’an,Sur les travaux de réhabilitation environnementale :

à titre principal, déclarer la demande de la société Job tendant au paiement des frais des « travaux de dépollution » complémentaire, irrecevable pour défaut du droit d’agir, et débouter en conséquence la société Job de ses demandes formées à ce titre,subsidiairement, débouter la société Job de sa demande tendant au paiement des frais des « travaux de dépollution » complémentaires,en tout état de cause, condamner la société Ginger Burgeap à garantir et relever indemne la société Aldi de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des « travaux de dépollution », en ce compris les « travaux de dépollution » estimés par l’expert judiciaire, en principal, intérêts, frais, accessoires, et indemnités diverses,Sur la clause d’échelle mobile :

réputer non écrite la clause d’échelle mobile du bail du 18 juillet 2006,condamner, à titre principal, la société Job à lui payer la somme de 138 555,46 euros, indûment perçue au titre de l’indexation des loyers du 1er janvier 2013 au 31 mars 2017, et sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal calculés à compter de la décision à intervenir, et capitalisés conformément à l’article 1154 ancien du code civil ;à titre subsidiaire, si les échéances des 2ème et 3ème trimestres 2017 n’étaient pas restituées à la société Aldi, condamner la société Job à payer à la société Aldi, la somme de 150 340,94 euros, indûment perçue au titre de l’indexation des loyers du 1er janvier 2013 au 30 septembre 2017, et sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal calculés à compter de la décision à intervenir, et capitalisés conformément à l’article 1154 ancien du code civil ;en tout état de cause, débouter la société Job de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées au titre de la clause d’échelle mobile,Sur la taxe foncière de 2017 :

limiter le montant du remboursement de la taxe foncière de 2017 à la somme de 14 458 euros,dire n’y avoir lieu à application de la TVA,Sur la prime d’assurance de 2018 et la taxe « waterringues » de 2017 :débouter la société Job de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées à aux titres du paiement de la prime d’assurance de 2018 et la taxe « waterringues » de 2017,En cas de créances réciproques et connexes :

ordonner la compensation entre les sommes dues par la société Aldi et celles dues par la société Job,En toute hypothèse :

rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Job et de la société Ginger Burgeap,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir en ce qui concerne uniquement les condamnations prononcées à l’encontre de la société Job et de la société Ginger Burgeap, et en faveur de la société Aldi,condamner in solidum la société Job et la société Ginger Burgeap à payer à la société Aldi la somme de 35 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société Aldi soutient que l’ensemble des lieux loués ont donc été restitués avant le 31 mars 2017, date d’effet du congé. Elle fait valoir qu’aucun loyer n’était dû postérieurement au 31 mars 2017 (date du congé du bail), et a fortiori postérieurement au 3 octobre 2017 (date de l’état des lieux de sortie, état des lieux aux termes duquel les locaux sont « en bon état », « en bon état général » ou encore « en bon état d’aspect »). Elle soutient qu’elle a respecté son obligation contractuelle, le bail prévoyant à son article 10 que « le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de toutes réparations locatives ». Elle sollicite dès lors, en conséquence de la bonne restitution des lieux loués conformément aux termes du bail, la restitution du dépôt de garantie ainsi que les loyers indûment perçus après l’expiration du bail, outre le remboursement du coût des travaux de démolition de la station-service qui devaient être à sa charge.

S’agissant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société Job, la société Aldi soutient qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due par elle car la demande de paiement est prescrite (la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation devrait être acquise le 1er avril 2022 (1er avril 2017 + 5 ans). Elle soutient que les lieux loués ont été restitués à bonne date. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais refusé de quitter les lieux.

S’agissant le coût de dépollution complémentaire, elle fait valoir que la société Job n’a pas qualité à réclamer le paiement de ces derniers travaux, n’étant pas créancière de l’obligation légale de réhabilitation environnementale. Sur le fond, elle soutient qu’elle a satisfait à l’obligation légale de réhabilitation environnementale, le site étant compatible à l’usage escompté (parking) et aucune dépollution totale n’était exigée tant au titre de la réglementation environnementale qu’au titre du bail. Elle sollicite en tout état de cause la garantie de la société Ginger Burgeap.

S’agissant de la clause d’échelle mobile, elle soutient qu’elle est contraire à l’ordre public des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce et de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, en ce qu’elle prévoit une périodicité annuelle de révision du loyer « en fonction de la valeur locative », alors que la révision du loyer ne peut intervenir que tous les trois ans ; en ce qu’elle prévoit des motifs de déplafonnement non-prévus par l’article L. 145-38 du code de commerce (changement notable de la destination des lieux, un changement notable des obligations réciproques des parties) ; en ce qu’elle prévoit un mécanisme de révision à la valeur locative, tout en empêchant le loyer d’être révisé à la baisse, y compris lorsque le motif légal de déplafonnement serait démontré ; et enfin en ce qu’elle prévoit un mécanisme d’indexation asymétrique du plafond de révision qui a pour effet d’empêcher toute variation à la baisse du loyer, et même d’inverser la courbe du loyer par rapport à celle des indices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la société Job demande au tribunal de :

— juger recevables et bien fondées ses demandes reconventionnelles,

— condamner la société Aldi à lui payer la somme de 69 398,40 euros au titre de la taxe foncière 2017, la somme de 2 189,29 euros au titre de l’assurance de l’immeuble, outre la somme de 39,43 euros au titre de la taxe « wateringues » 2017,

— condamner la société Aldi à lui payer la somme de 206 244,89 euros TTC au titre des frais de dépollution,

— condamner la société Aldi à lui payer la somme mensuelle de 17 246,97 euros HT et HC au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 22 mars 2019, date de la vente,

— subsidiairement, condamner la société Aldi à lui payer une indemnité d’occupation HT et HC égale au montant du dernier loyer contractuel mensuel HT et HC à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 22 mars 2019,

— condamner la société Aldi à compter du 1er avril 2017 au paiement des intérêts de retard de 9 % l’an sur le montant de l’indemnité d’occupation auquel elle sera condamnée,

— en toute hypothèse condamner la société Aldi à compter du 1er avril 2017 au paiement des intérêts au taux légal calculés sur le montant des condamnations prononcées à son encontre, outre capitalisation desdits intérêts,

— subsidiairement, à supposer des sommes dues par la société Job à la société Aldi, ordonner la compensation entre les sommes dues par la société Aldi et celles dues par la société Job

— juger que les sommes dues par la société Job au titre d’une prétendue illicéité de la « clause d’échelle mobile » ne peuvent excéder la somme totale de 844,76 euros,

— à supposer la clause d’échelle mobile illicite, juger que seule la partie illicite de la clause est réputée non écrite, le principe d’une indexation annuelle étant maintenu,

— en toute hypothèse, débouter la société Aldi de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société Ginger Burgeap de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Aldi à lui payer la somme de 25 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Ginger Burgeap à lui payer la somme de 25 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Aldi et la société Ginger Burgeap à payer les honoraires et frais d’expertise de Madame [E] [J] que la société Job a exposés, soit la somme de 15 631,66 euros TTC, et les condamner in solidum également aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La société Job soutient qu’il ne saurait y avoir restitution au sens juridique tant que le site n’est pas dépollué et il ne l’était pas postérieurement au 3 octobre 2017, date du procès-verbal de constat d’huissier établi unilatéralement par la société Leader price exploitation.

S’agissant de sa qualité à agir, elle indique être créancière de l’obligation incombant à l’exploitant, et qu’elle a la qualité de propriétaire de l’ensemble immobilier. Elle précise que cette qualité a perduré lors de la procédure de référé, lorsqu’elle a fait désigner un expert, réservant ses droits au fond.

S’agissant de l’état du site, elle fait valoir qu’aux termes de son rapport, l’expert a mis en exergue la pollution du site. Cette pollution est également corroborée par le diagnostic de la société [C].

Elle rappelle que la dépollution est une obligation pesant sur le dernier exploitant du site selon le principe « pollueur-payeur ». Elle précise qu’il s’agit donc d’une obligation légale autonome détachée des obligations contractuelles prévues au bail dans le cadre de la remise en état des locaux.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que dès lors que le loyer s’élève à la somme mensuelle HT de 11 497,98 euros, la société Leader price exploitation est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 17 246,97 euros HT et HC, au paiement de laquelle la preneuse sera condamnée par la présente juridiction, à compter du 1er avril 2017 jusqu’à parfaite dépollution du site et en l’état de la vente intervenue le 22 mars 2019.

Concernant la prescription de cette demande, elle indique en premier lieu qu’il convient de rappeler que la société Leader price Exploitation s’est acquittée des « loyers » du 2ème trimestre 2017 et du 3ème trimestre 2017 – dont d’ailleurs elle réclame la restitution -. Elle indique ainsi qu’il ne peut être soutenu que le point de départ de délai de prescription est le 1er avril 2017 puisque par l’effet du règlement effectué par la société Leader price exploitation, elle détient des sommes pour la période du 1er avril 2017 au 30 septembre 2017. En outre, elle fait valoir que dès lors qu’est réclamée une indemnité d’occupation mensuelle, le point de départ de la prescription est le 1er jour de chaque mois réclamé. Elle précise ainsi que seule la demande relative à l’indemnité d’occupation du 1er avril 2017 au 30 avril 2017 serait prescrite.

S’agissant des sommes dues au titre de la dépollution, elle indique qu’elle correspond à la somme prélevée sur le prix de vente du site à la société Lidl.

S’agissant de la clause d’échelle mobile, elle soutient que la société Leader price exploitation ne peut invoquer cette sanction prévue au nouvel article L.145-15 du Code de commerce faute de « bail en cours ». Elle précise que s’il s’agissait d’une nullité, la société Leader Price Exploitation aurait dû agir dans les deux ans de la signature du bail à effet du 1er juillet 2006, ce qu’elle n’a pas fait et dès lors la prescription de l’action en nullité se trouve prescrite.

Subsidiairement, elle fait valoir que les révisions triennales ont été faites en 2009, 2012 et 2015 (le bail étant à effet du 1er juillet 2006) conformément aux prévisions légales de l’article L.145- 38 du Code de commerce et que les parties ont fait précisément application dudit article L.145-38, dès lors que tous les trois ans, la société Leader price exploitation a accepté le loyer révisé sollicité par la bailleresse.

Elle ajoute que dès lors que la prescription de l’action en restitution est quinquennale, en l’état d’une assignation signifiée le 26 janvier 2018, il ne saurait donc y avoir de restitution antérieurement au 26 janvier 2013.

S’agissant de la nullité du rapport d’expertise, elle indique que le fait pour un expert judiciaire d’analyser et de prendre en compte, dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, les documents communiqués par les parties, ne retire rien au fait incontestable qu’il a accompli personnellement la mission judiciairement confiée. En toute hypothèse, elle rappelle que dès lors qu’une partie a pu débattre d’une pièce régulièrement communiquée – ce qui est le cas en l’espèce -, elle ne peut arguer d’un prétendu manquement au principe du contradictoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2024, la société Ginger Burgeap demande au tribunal de bien vouloir :

à titre liminaire,

— juger nul le rapport d’expertise déposé le 30 janvier 2020 par l’Expert et l’écarter des débats,

— par conséquent, juger que la nécessité de réaliser des travaux de dépollution complémentaires n’est pas établie ni justifiée et débouter la société Job de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

à titre principal,

— juger irrecevables les demandes de la SCI Job au titre des frais de dépollution complémentaires (213 000 euros HT à parfaire), faute de qualité et d’intérêt à agir,

à titre subsidiaire,

— juger que le site exploité par la société Leader price présentait, à l’issue des travaux de dépollution de 2017, « un risque sanitaire acceptable » conformément à ce que la réglementation exige,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution des missions qui lui ont été confiées,

— débouter la société Aldi de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre,

en tout état de cause,

— juger que le coût de la dépollution complémentaire réclamé par la SCI JOB n’est pas justifié,

— débouter la société Job de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Ginger expose les travaux réalisés par elle à savoir que les travaux ont, principalement, consisté à démanteler la station-service (en ce compris les cuves enterrées) mais, également, à excaver l’ensemble des terres situées au droit des installations (c’est-à-dire les terres les plus polluées), la pollution résiduelle relevée à l’issue des travaux de dépollution présentant un risque d’acceptabilité tel que défini par la réglementation applicable. Elle rappelle qu’elle a préconisé un suivi post-travaux afin de confirmer la décroissance de la pollution résiduelle.

Au soutien de sa demande en nullité, elle reproche à l’expert d’avoir repris à son compte l’ensemble des conclusions du rapport de la société [C] sachant que cette dernière a été mandatée par la société Lild, tiers au litige mais en relation contractuelle avec la société Job. Elle fait valoir que la société [C] est, d’autant plus, partiale qu’elle a un intérêt économique évident à conclure à la nécessité de travaux de dépollution complémentaire puisqu’elle devait, le cas échéant, assurer la maîtrise d’œuvre desdits travaux. Elle ajoute que la société [C] précise que son rapport du 4 février 2019 doit être complété et que l’expert judiciaire s’est donc fondé sur un rapport provisoire. Elle soutient que les conclusions de la société [C] n’ont pas été débattues contradictoirement.

Elle fait valoir que la SCI Job est doublement irrecevable à agir dès lors qu’elle n’est plus propriétaire du site depuis mars 2019 et qu’elle n’a jamais démontré que des travaux complémentaires de dépollution auraient été réalisés avant ou après la vente. Elle soutient qu’elle ne prouve donc pas le moindre préjudice personnel.

Sur le fond, elle conteste les conclusions de l’expert. Elle indique que ces dernières ne caractérisent pas un quelconque manquement de sa part dans l’exécution de sa mission. Elle fait valoir que ce n’est pas parce que l’expert aurait procédé autrement pour dépolluer le site pris en litige, que cela suffit à établir une quelconque faute de sa part. Elle rappelle que tant l’expert que la société [C] ont confirmé que le risque sanitaire est acceptable à l’issue des travaux de dépollution, et ce, aussi bien dans au droit du site exploité qu’en dehors, et tant pour un usage commercial que résidentiel. De la même manière, à supposer que le tribunal estime que la dépollution aurait été insuffisante, elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être retenue que s’il est établi qu’elle a manqué à ses engagements, ce qui n’est pas le cas. Elle précise que l’expert a souligné qu’elle a œuvré dans le cadre strict de son offre et des limites de prestations qui y sont stipulées.

L’ordonnance de clôture a été rendue au jour de l’audience de plaidoiries le 28 janvier 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société Aldi vient aux droits et obligations de la société Leader price exploitation qui a fait l’objet, le 5 mai 2023, d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associé unique la société [Adresse 5], qui elle-même a fait l’objet, le 19 juin 2023, d’une transmission universelle de patrimoine au profit de son associé unique, la société Aldi.

Dans ces circonstances, et sans que cela ne soit contesté, il conviendra de déclarer l’intervention volontaire de la société Aldi recevable.

Sur l’obligation du dernier exploitant de remise en état du site objet du bail commercial :

En vertu du droit des baux et des articles 1730 à 1732 du code civil, le preneur est tenu à une obligation de restitution civile des biens loués à l’égard du bailleur. Parallèlement, en vertu des règles de police du droit de l’environnement, le preneur qualifié de dernier exploitant d’un site classé supporte une obligation légale de remise en état du site. La première règle dépend du droit commun du louage alors que la seconde relève de l’intérêt général de protection de la santé et de la sécurité publique et s’applique indépendamment de tout rapport de droit privé. Leur application doit être combinée.

S’agissant du droit des baux, le preneur est tenu de rendre le bien soit tel qu’il l’a reçu soit en l’absence d’état des lieux, en bon état de réparations locatives.

S’agissant de l’ordre public environnemental, il ressort de l’article L. 512-12-1 du code de l’environnement dans sa version applicable au litige que lorsqu’une installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.

L’arrêt définitif et la remise en état d’une station-service sont soumises aux prescriptions de l’article R. 512-66-1 du code de l’environnement qui dispose dans sa version applicable au litige que lorsqu’une installation classée soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci. Cette notification indique les mesures prises ou prévues pour assurer dès l’arrêt de l’exploitation la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent notamment l’évacuation ou l’élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site, les interdictions ou limitations d’accès au site, la suppression des risques d’incendie et d’explosion, la surveillance des effets de l’installation sur son environnement. En outre, l’exploitant doit placer le site de l’installation dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation. Il en informe par écrit le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.

Il ressort en outre de l’article 18 de l’arrêté du 22 juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables ou combustibles et de leurs équipements annexes, dans sa version applicable au litige, que lors d’une cessation d’activité de l’exploitation, les réservoirs doivent être dégazés et nettoyés avant d’être retirés ou à défaut neutralisés par un solide physique inerte.

Il ressort de ces dispositions que la libération matérielle des lieux loués sera effective seulement lorsque le locataire, indépendamment de la remise des clés, se sera acquitté de son obligation de remise en état environnementale des lieux, cette dernière recouvrant :

* le dégazage, le nettoyage, la neutralisation ou l’enlèvement des réservoirs,

* le placement du site permettant un usage futur déterminé,

* le placement du site tel qu’il ne doit pas porter aux intérêts cités à l’article L. 511-1 du code de l’environnement, à savoir une absence de danger et d’inconvénients pour la commodité du voisinage, pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, pour l’agriculture, pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

Dans le cas d’espèce, les travaux de démantèlement de la station-service (qui existait sur le site depuis les années 80) se sont déroulés en trois phases : le diagnostic du site par la société Ati services, les travaux de démantèlement à proprement parler par un prestataire, la société Ramery sous la maîtrise d’œuvre de la société Burgeap du 20 février 2017 au 9 mars 2017 et le suivi post-travaux par la société Ginger Burgeap.

Ces opérations se sont déroulées dans un contexte qualifié par la société Ginger d’ « urgence » dès lors que le bailleur et le preneur ont échangé fin décembre 2016/début janvier 2017 sur la nécessité de procéder à l’enlèvement de la station-service à la demande du bailleur et que ce n’est qu’en février 2016 qu’un plan de démantèlement a été acté entre les parties.

Les opérations ont consisté à démolir l’auvent, à nettoyer, curer et évacuer les cuves. Le prestataire a procédé à des opérations de terrassement qui ont consisté en l’enlèvement des structures enterrées liées aux installations de distribution de carburant, complétées par un enlèvement des terres adjacentes impactées par les hydrocarbures. L’ensemble des matériaux extraits ont évacués en filières de traitement adaptées. Le tonnage total de terres impactées en hydrocarbures évacuées sur la plateforme de Baudelet à [Localité 6] s’est élevé à 973,4 tonnes. Les zones excavées ont été remblayées avec des matériaux inertes. Le site a ensuite été mis en état de devenir un parking avec la matérialisation des places au sol et la confection de bordures. Ces derniers travaux se sont terminés fin mars 2017.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Burgeap est intervenue en mars, avril et mai 2017 pour procéder à des mesures sur le site en milieu souterrain. Suite aux travaux de démantèlement de la station-service, des anomalies de concentration, selon les propres termes de la société Burgeap, ont été mises en évidence à savoir une teneur résiduelle en hydrocarbures dans les sols profonds au nord des anciennes pistes de distribution et à l’entrée du parking, la présence dans les sols profonds d’hydrocarbures au sud de l’ancienne station associée à une teneur notable en benzène dans les eaux souterraines et la présence d’un impact sur les eaux souterraines de la nappe superficielle.

Aux termes d’une analyse supplémentaire dite « analyse des risques résiduels » (consistant à vérifier que l’état des milieux à l’issue des travaux est compatible avec un usage de surface commerciale associée à un parking) datée du 6 octobre 2017, la société Ginger Burgeap considère que :

des teneurs résiduelles sont encore présentes dans le milieu souterrain au droit du site ;s’agissant des « voies de transfert », un contact direct avec les sols impactés a été exclu pour les futurs salariés du supermarché (ni par inhalation ou par ingestion de poussières et sols, ni par contact cutané) ; aucun transfert non plus par les racines d’arbre, de fruit ou de légume dès lors qu’aucune activité de culture n’est envisagé sur le site ; aucun impact sur les conduites d’eau potable puisqu’aucune installation n’est présente à proximité immédiate des zones impactées ; aucun risque dans les eaux souterraines n’a non plus été retenue ; seul le risque d’inhalation de vapeurs volatilisées depuis le milieu souterrain a été retenu ;pour autant, il a été retenu en conclusion que « les niveaux de risques estimés pour les futurs usagers du site sont inférieurs aux critères d’acceptabilité tels que définis par la politique nationale de gestion des risques pollués ». La société Ginger Burgeap recommandait en revanche de procéder dans l’avenir à plusieurs campagnes de prélèvement des gaz au sol couplée à une surveillance régulière des eaux souterraines au droit et à l’aval du site au vu de la possible variabilité des concentrations dans les gaz du sol. Elle précisait à cet égard « nous préconisons de maintenir un suivi de la qualité des milieux (eaux souterraines, eaux de surface et gaz du sol) sur une fréquence trimestrielle pendant un semestre supplémentaire, compte tenu des récentes évolutions à la hausse des teneurs mesurées ». En tout état de cause, la société Ginger Burgeap concluait début octobre 2017 à la compatibilité de l’état environnemental du site avec l’usage prévu au bail, soit un site comprenant supermarché et son parking.

Dans le cadre de l’achat du site par la société Lidl courant mars 2019, cette dernière a fait procéder à une étude sur les risques environnementaux qu’elle a confiée à la société [C]. Cette société a placé des points de mesures supplémentaires par rapport à la société Ginger (trois piézomètres en sus pour l’investigation des eaux souterraines et cinq piézairs en sus pour l’investigation sur le gaz de sol).

Celle-ci a constaté les éléments suivants dans son rapport daté de février 2019 :

un impact en composés organiques halogénés volatils a été mis en évidence dans les remblais au niveau des sondages entre 0,6 et 1,2 mètres de profondeur ; mais mis à part cette exception, les concentrations pour les autres composés recherchés sur le reste du projet d’aménagement ne mettent pas en évidence d’anomalies ;un impact en hydrocarbures volatils et en solvants aromatiques a été mis en évidence au niveau de deux piézomètres situés en aval de l’ancienne station-service ; elle est qualifiée de significative dans les eaux souterraines en position hydraulique aval de l’ancienne station-service ;la migration des composés volatils hors site est jugée très faible ; elle doit toutefois être surveillée ;de manière générale, les concentrations dans les gaz du sol en hydrocarbures et en benzène ont fortement diminuées entre la campagne de juillet 2017 et janvier 2019 ; il reste toutefois des concentrations élevées voir en hausse en toluène, en ethylbenzène et en xylènes pour lesquels il semble rester une source active au nord de la station-service ;sur la base de ses investigations, la société a identifié quatre zones de « pollution concentrée » avec une estimation de leur dimension et a identifié plusieurs voies d’expositions potentielles à savoir les inhalations de vapeurs provenant des sols et nappes pollués et l’ingestion ou le contact cutané par la voie d’une canalisation d’eau (présente à environ 1km9 du site) en contact des sols pollués (ce dernier point n’a pas du tout été retenu par la société Ginger)pour autant, l’étude sur l’exposition par inhalation montre que la qualité des terrains est compatible avec un usage commercial ; et la qualité des terrains hors-site est compatible avec un usage résidentiel ; rien n’est précisé s’agissant de la possible pollution entrant dans les canalisations d’eau potable ;dans un objectif de dépolluer entièrement le site, la société [C] propose différentes techniques selon une analyse coût/avantage pour un prix estimé entre 118 000 et 165 000 euros (élimination des terres encore impactées par les hydrocarbures et pompage des eaux souterraines).

La troisième étude technique de l’état environnemental du site est l’expertise judiciaire. Cette dernière est contestée par la société Ginger Burgeap qui soulève sa nullité.

Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise sont sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure.

L’article 114 du même code dispose que "aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public."

L’article 117 du même code prévoit que "constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. "

Ces irrégularités de fond sont limitativement énumérées par l’article 117 précité et ne nécessitent pas la démonstration de l’existence d’un grief.

L’article 237 du même code dispose que « le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité ».

Ces dernières obligations constituent une formalité substantielle dont le non-respect est susceptible d’entraîner la nullité de l’expertise dès lors que la partie qui s’en prévaut rapporte la preuve d’un grief que lui cause cette irrégularité.

Il sera, en outre, rappelé que selon l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien et qu’il prend en considération dans son analyse, les différents dires des parties et autres éléments de preuve versés aux débats qui viendraient, le cas échéant, le convaincre du bien-fondé des critiques contre l’expertise.

En l’espèce, dans le cadre de son rapport, l’expert a explicité le déroulement des opérations d’expertise. Mme [F] indique avoir réuni les parties en juin 2018 et s’être rendue sur place en janvier 2019. Il est établi qu’elle a pris connaissance de l’ensemble des pièces techniques ce compris celles de la société Ginger burgeap et qu’elle les a analysées puisqu’elle en développe une critique. L’expert a également exploité les données de la société [C]. Elle a indiqué à cet égard que " le rapport [C] contient les données suffisantes pour permettre à l’expert de présenter son avis au sujet de la pollution résiduelle ". Là encore, il apparaît que l’expert en analyse la portée et ainsi émet un avis qui lui est propre quand bien même rejoindrait-il très largement les conclusions de la société [C].

En outre, l’ensemble des parties ont pu s’exprimer ce compris la société Burgeap qui est intervenue à l’expertise. Les différents dires ont été repris dans le rapport et l’ensemble est discuté dans le cadre de la présente procédure.

Il convient par conséquent de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise en ce qu’il n’est pas démontré que l’expert aurait tenu une position partiale dans le cadre des opérations et des conclusions de ses travaux.

Sur le fond, il ressort de ce rapport que :

les données réalisées par la société [C] démontrent qu’il existe une pollution résiduelle dans les sols avec migration dans l’eau de la nappe superficielle, en outre une zone complémentaire a été mise en évidence en pied de la façade nord du bâtiment ;il ressort des différentes analyses entre avril 2017 et janvier 2019 que les teneurs sont en baisse mais que “les teneurs résiduelles restent très élevées sur site et hors site en aval hydraulique” ;il existerait une pollution dans la zone où se trouve une canalisation d’eau potable et une limite électrique, ce qui n’est pas du tout retenu par les travaux de la société Burgeap ;les travaux de la société Ginger Burgeap ont été insuffisants en ce qu’ils ont été limités à l’excavation de terres, elle-même limitée dans sa profondeur alors que des terres plus profondes (jusqu’à 3 mètres) étaient impactées ; et des zones à fortes pollution, d’origine ou résiduelle n’ont pas été dépolluées sans justifications de limités technico-économiques ;l’expert reproche à la société Ginger de s’être cantonnée à l’absence de risque sanitaire pour les salariés du site, ceci n’étant pas suffisant pour démontrer d’une dépollution satisfaisante ;même si les conclusions de la société Ginger burgeap conduisent à un risque acceptable, il ne peut être laissé en place une pollution aussi concentrée en certains points ;l’expert retient que « laisser en place en fins de travaux des terres polluées à des concentrations en hydrocarbures plus élevées que celles mesurées lors du diagnostic initial ne relève pas de la dépollution satisfaisante ni cohérente avec la politique en matière de gestion des sites et sols polluées » ;l’étude de la société [C] est plus adaptée que celle de la société Ginger burgeap, puisque la première a pris en compte un périmètre plus important, nécessaire dès lors qu’il est question de pollution de sols et de nappe d’eau.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments (rapports de la société Ginger, étude de la société [C] et analyse de l’expert judiciaire) que le site n’a pas été entièrement dépollué suite au départ de la société Leader price par la société Ginger et qu’il restait encore au début de l’année 2019 des points de pollution concentrée sur le site.

Il apparaît toutefois constant que les risques liés à la pollution apparaissent acceptables sur site pour un usage commercial et hors site pour un usage résidentiel selon plusieurs données reprises tant par la société Ginger que par la société [C].

Il reste que près de deux années suivant les travaux de démantèlement, la société [C] confortée par l’analyse de l’expert judiciaire a détecté des points de pollution concentrée à plusieurs endroits du site et que si les teneurs avaient largement diminué, une partie d’entre elles restaient non négligeables. Il ressort de l’analyse de l’expert que les travaux se sont en réalité révélés insuffisants. Il est noté que la société Ginger aurait dû davantage excaver les terres plus en profondeur et pomper les nappes impactées. L’expert en conclut que la méthode utilisée n’a pas abouti à une dépollution satisfaisante au regard de la politique en matière de gestion des sites et sols polluées.

Or, il ressort des principes précédemment énoncés que les lois de police environnementale en matière de site classés imposent non seulement que le dernier exploitant place le site en état d’un usage futur déterminé mais également dans un état qui ne saurait porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 que sont l’absence de danger et d’inconvénients pour la commodité du voisinage, pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, pour l’agriculture, pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

Si la prise en considération de ces intérêts apparaît vague laissant une place importante pour l’appréciation du tribunal, ils n’impliquent pas, ainsi que le relève les société Ginger et Aldi, une obligation de dépollution radicale et totale du site à la charge du dernier exploitant. Ils signifient en revanche que soient mis en œuvre des mesures suffisantes et conformes à la politique en matière de gestion des sites et sols polluées. Or, il apparaît que dans un temps certes particulièrement contraint, l’enlèvement des terres n’apparaît pas avoir été suffisant, qu’un pompage des nappes aurait dû être réalisé, et qu’en conséquence, des points de concentration de pollution était encore existants plusieurs mois après les travaux dans le sens d’écoulement de la nappe engendrant d’ailleurs « un risque sanitaire potentiel persistant ». A cet égard, l’expert indique « la conclusion d’état environnemental du site compatible avec l’usage prévu au bail n’est pas suffisamment documenté et de ce fait n’est pas démontré » (page 21 du rapport d’expertise).

Dans ces circonstances, la société Aldi venant aux droits de la société Leader price n’établit pas la preuve d’avoir dépollué le site conformément à la législation environnementale relative aux sites classés.

Sur la demande du bailleur au titre des travaux complémentaires de réhabilitation du site :

La société Job sollicite que la société Aldi soit condamnée à lui payer la somme de 206 244,89 euros TTC au titre des frais de dépollution correspondant à la somme prélevée sur le prix de vente du site à Lidl.

S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par la société Aldi pour défaut du droit d’agir de la société Job à ce titre, il conviendra de relever que cette dernière société a bien un intérêt et une qualité à agir malgré la vente du site à la société Lild dès lors qu’elle soutient qu’une partie du prix de vente s’est vue déduite du coût des travaux complémentaires de dépollution, induisant que ces travaux ont finalement été à sa charge.

La demande de la société Job au titre du paiement des travaux complémentaires sera déclarée recevable.

Sur le fond, il est versé aux débats l’acte de vente de l’ensemble immobilier en cause entre la société Job et la société Lidl pour un prix de 1 300 000 euros. L’acte notarié stipule que le vendeur, la société Job, accepte de participer financièrement aux travaux de dépollution conformément à l’étude réalisée par la société [C] du 8 février 2019 dans une limite de 195 000 euros HT.

Il ressort, en effet, de son rapport que la société [C] a chiffré les travaux dans une fourchette allant de 118 000 euros à 165 000 euros.

Il est également stipulé que le vendeur a remis la somme de 234 000 euros TTC soit 195 000 euros HT sous séquestre chez le notaire rédacteur.

En outre, la société Job verse aux débats un extrait de son compte courant entreprise qui mentionne un virement au crédit du compte provenant du notaire ayant participé à l’acte, à hauteur de 27 755,11 euros. Elle explique que la société Lidl lui a finalement reversé cette somme suite à la finalisation des travaux.

Elle verse en outre trois factures adressées par une société ATP à Lidl datées de juin, juillet et août 2019 ayant pour objet « modernisation d’une surface commerciale – dépollution » et ayant pour montant les sommes de 2 210,23 euros TTC, 150 703,22 euros TTC et 18 896,26 euros TTC outre une facture de la société [C] « suivi quadriennal de la qualité des eaux souterraines » de septembre 2019 pour un montant de 36 000 euros TTC.

L’ensemble de ces factures dont le lien avec les travaux de dépollution est avéré s’élève à la somme de 207 809,71 euros (soit une somme légèrement supérieure à la somme sollicitée).

Par conséquent, la demande de la société Job de voir condamner la société Aldi au titre du coût supporté par elle pour la dépollution complémentaire du site sera accueillie à hauteur du montant sollicité, soit 206 244,89 euros.

Sur la garantie de la société Ginger burgeap :

A titre subsidiaire, la société Aldi demande que la société Ginger burgeap la garantisse de la condamnation au titre des frais de dépollution complémentaires.

Aux termes de sa proposition technique et financière de février 2017 acceptée par la société Leader price, la société Ginger s’était engagée à :

une analyse et un diagnostic du site par un prestataire (Ati services) ;

un démantèlement des installations : un auvent, deux îlots de distribution et réseaux associés, deux à trois cuves enterrées, zone de dépotage, un ou deux séparateurs à hydrocarbures ou décanteur déshuileur, dalle béton et enrobés, réalisé par un prestataire (Ramery),réaliser des travaux de dépollution : excavation et élimination hors sites des terres polluées présentes au droit de ces installations après stockage temporaire pour ressuyage et attente analytique, réalisé par un prestataire (Ramery),des contrôles de fonds de fouilles (état résiduel des terrains et des analyses sur les terres extraites pour déterminer les filières adéquates),la remise en état des zones d’intervention par remblaiement et compactage, reprise de l’enrobé, réalisé par un prestataire (Ramery),suivi de la qualité des eaux souterraines,rapport de recollement et encadrement de la mission,étude de risque sanitaire pour vérifier la compatibilité sanitaire des terrains laissés en place et les futurs usages du site.

Il n’est pas contestable que la société Ginger Burgeap est intervenue dans un contexte d’urgence et le démantèlement de la station-service et de ses attributs ainsi que la mise en place du parking ont pu être terminés dans le temps contraint d’à peine quelques semaines, avec une fin de chantier à la fin du mois de mars.

Il n’est pas contestable non plus que la société Ginger Burgeap a rempli son obligation de suivi du chantier en procédant aux différentes analyses au cours des mois qui ont suivi la fin des travaux.

Il reste que sa conclusion datée du mois d’octobre 2017 aux termes de laquelle l’état environnemental du site est compatible avec la présence d’un nouveau supermarché et d’un simple parking est contestée par les analyses d’une autre société également spécialisée dans le domaine de l’environnement ainsi que de celles de l’expert judiciaire.

Ces analyses s’accordent pour conclure, ainsi que cela a déjà été développé plus avant, que la dépollution du site n’a pas été suffisante, que des terres remblayées étaient encore polluées en 2019, ainsi que les eaux souterraines. L’expert reproche à cet égard une dépollution trop limitée (par la profondeur des terres excavées, par une absence de pompage de la nappe).

L’expert pointe des « incohérences », une incertitude quant à la présence d’une canalisation d’eau potable dans la zone polluée. L’expert constate également que « il n’est pas pris en compte la contribution de la ligne électrique qui passe sous la zone de dépotage à la propagation des gaz des sols par les sablons ». A juste titre, l’expert a relevé que la société ne peut arguer de délais impératifs limités pour justifier de travaux de dépollution non satisfaisants.

Dès lors que la dépollution n’a pas été réalisée dans les règles de l’art selon les normes environnementales précitées, la société Ginger Burgeap, en sa qualité de maître d’œuvre du chantier de démantèlement et de dépollution de la station-service, engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la société Aldi. Elle sera, par conséquent, condamnée à la garantir de l’entièreté de la condamnation de la société Aldi au titre des frais de dépollution complémentaires.

Sur la demande du preneur au titre de la clause d’échelle mobile :

Le bail commercial prévoit en son article 2 relatif au prix, une clause dite « d’échelle mobile » qui stipule que "le loyer sera révisé tous les ans à la date anniversaire de la prise de jouissance du bail en fonction de la valeur locative des locaux mais sans excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’Insee, à moins que en soit rapportée la preuve d’un changement notable de la destination des lieux, ou des obligations réciproques des parties ou d’un modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

En aucun cas le loyer ne pourra varier à la baisse.

Pour chaque révision, le premier indice de base sera celui du quatrième trimestre 2005 soit 1332 et l’indice de comparaison, celui du trimestre situé un an plus tard.

En cas de disparition de cet indice, les parties conviennent d’adopter l’indice de remplacement ; et si aucun indice de remplacement n’est publié, de choisir un indice similaire, – à défaut d’accord sur cet indice de désigner un tiers expert qui déterminera l’indice applicable".

La société Aldi invoque le caractère non écrit de cette clause et par conséquent sollicite le paiement du trop perçu des loyers sur le fondement de la répétition de l’indu.

La société Job soutient que la demande n’est pas recevable dès lors que le bail n’était plus en cours au moment de la formulation de la demande.

Il sera toutefois rappelé que l’action visant à faire réputer une clause non écrite est imprescriptible et n’est donc pas soumise à la prescription biennale du code de commerce. Cette règle prétorienne s’applique quel que soit l’état du bail, qu’il soit en cours ou non, la seule limite étant la prescription quinquennale de l’action en répétition de l’indu découlant du caractère non écrit de la clause.

La société Aldi est par conséquent recevable à agir sur ce fondement concernant les loyers versés à compter du premier trimestre 2013.

Sur le fond, l’article L. 145-37 du code de commerce prévoit que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39.

L’article L. 145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il ressort de ces dispositions que le droit à la révision légale triennale existe au bénéfice de l’une ou l’autre des parties et leur permet de faire réajuster le loyer pendant le cours du bail selon une procédure spécifique. Les clauses du bail mettant en échec la révision légale de l’article L. 145-38 du code de commerce sont réputées non écrites.

En effet, l’article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Si des renonciations aux règles de la révision, notamment s’agissant de la périodicité triennale restent possibles, elles ne s’entendent que dans le cadre d’accords en cours de bail, accords qui doivent être dépourvus d’équivoques sur l’intention des parties de renoncer aux règles du statut précitées.

En outre, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce, l’article L. 145-39 prévoit que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La clause d’échelle mobile ou clause d’indexation est une clause par laquelle les parties déterminent conventionnellement les modalités d’évolution du loyer au cours du bail, de façon automatique, selon une périodicité et un indice défini.

Pour déterminer si une clause revêt une telle qualification, il y a lieu de rechercher si elle réunit les trois conditions permettant son application sans formalité, à savoir qu’elle précise l’indice applicable, la périodicité de sa mise en œuvre et que les termes employés soient sans équivoque sur le caractère automatique de la révision.

Or, en l’espèce, la clause n’apparaît pas prendre comme référence l’indice du coût de la construction mais davantage et par principe la valeur locative des locaux qui n’est pas un indice, l’ICC n’étant pris en référence qu’en tant que plafond, revenant ainsi à reprendre les critères de la révision légale de L. 145-38 sans respecter la périodicité triennale et en rendant automatique ladite révision sans autre formalité.

Il s’ensuit que la clause litigieuse ne saurait être qualifiée de véritable clause d’échelle mobile. A ce titre, elle ne saurait prévoir une clause de révision annuelle automatique des loyers en contradiction avec le statut des baux commerciaux. De plus, il ne ressort pas que la société locataire ait renoncé aux dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce en cours de bail par le simple fait d’avoir accepté de payer les différents loyers. Ledit règlement des loyers pendant plusieurs années en application d’une clause indûment qualifiée de « clause d’échelle mobile » ne saurait constituer une renonciation non équivoque.

Au surplus, il sera rappelé que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’ « indexation ». Partant, la stipulation de la clause selon laquelle le loyer ne pourra pas baisser à la baisse est en tout état de cause réputée non écrite.

Le caractère illicite de la clause litigieuse implique de considérer qu’elle n’a jamais existé, nécessairement dans son intégralité au regard l’absence d’indexation claire sur un indice.

Si la demande au titre de la restitution de l’indu est soumise à la prescription quinquennale, les loyers indus ne pouvant concerner que ceux postérieurs au quatrième trimestre 2012, la créance de restitution doit nécessairement être calculée sur la base du loyer initial en raison de l’inexistence rétroactive de la clause.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’entre le 1er trimestre 2013 et le 1er trimestre 2017, la société Leader price a payé la somme totale de 699 115,46 euros.

Au regard du caractère illicite des révisions du loyer, il conviendra de retenir le montant du loyer initial, fixé à 110 000 euros HT, soit 132 000 euros TTC, soit 33 000 euros par trimestre (ou 32 890 euros avant le 1er janvier 2014 au regard de la modification de la TVA de 19,6 à 20%), soit un montant facturable pour les 17 trimestres litigieux à hauteur de 560 560 euros.

Le trop-perçu s’élève par conséquent à la somme de 138 555,46 euros.

Il conviendra par conséquent de condamner la société Job à payer à la société Aldi la somme de 138 555,46 euros au titre de répétition de l’indu.

Sur la demande du bailleur au titre de l’indemnité d’occupation et sur la demande du preneur au titre des loyers des deux trimestres de 2017 :

La société Job sollicite le paiement par la société Aldi d’une somme correspondant à une indemnité d’occupation du site à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 22 mars 2019, date de la vente.

Il sera effectivement rappelé que la libération matérielle des lieux loués est effective seulement lorsque le locataire, indépendamment de la remise des clés, se sera acquitté de son obligation de remise en état environnementale des lieux signifiant que ces derniers pourront être réutilisés.

La société Aldi soulève dans un premier temps la prescription de la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans le cas d’espèce, dès lors que la demande d’indemnité d’occupation est justement fondée sur le défaut de remise en état environnemental du site, le point de départ de la prescription quinquennale court du jour où la société Job a pu avoir connaissance de la défaillance de cette obligation, soit au plus tôt au jour du dépôt du rapport du bureau d’étude [C], en février 2019.

Dès lors qu’aux termes de ses premières conclusions notifiées suite à la réinscription de l’affaire en février 2022, la société Job sollicite bien une somme au titre de l’indemnité d’occupation pour la période globale durant laquelle le site n’était pas suffisamment dépollué, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette demande sera rejetée.

Sur le fond, l’article 10 « extinction du contrat » prévoit que si le preneur se maintient volontairement dans les locaux suite à la fin de bail et refuse de quitter les locaux, « il sera redevable au bailleur d’une indemnité d’occupation fixée à une fois et demi le montant de loyer journalier par jour de retard ».

Dès lors que la société Aldi n’a pas respecté suffisamment son obligation de dépolluer le site après le 31 mars 2017 et qu’il en va de sa responsabilité en sa qualité de dernier exploitant de la station-service, il conviendra de faire application de cette stipulation.

A titre subsidiaire, la société Aldi sollicite la modération de l’indemnité sollicitée.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Dans le cas d’espèce, cette clause qui majore l’indemnité d’occupation due doit être qualifiée de clause pénale en ce qu’elle fixe à l’avance et de manière forfaitaire une indemnité à la charge du locataire qui n’aurait pas libéré les lieux suite à la fin du bail.

Or, une telle majoration à hauteur d’une fois et demi le loyer journalier par jour de retard apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la société Job qui a pu récupérer les clés des locaux en février 2018 et qui verra son impossibilité de réexploiter le site ou de le vendre à cause de la pollution résiduelle déjà compensée par l’octroi de la partie non majorée de l’indemnité d’occupation.

En revanche, l’indemnité d’occupation ne saurait être circonscrite à la seule « occupation partielle du parking » ainsi que le demande à titre encore subsidiaire la société Aldi dès lors que la problématique de pollution doit nécessairement s’entendre comme visant le site, objet du bail, dans sa globalité.

Il conviendra par conséquent de prendre comme montant de référence le loyer non révisé, à savoir un montant trimestriel de 33 000 euros, soit 11 000 euros par mois. Il ressort des éléments exposés plus avant que la majoration d’une fois et demi par jour de retard sera modérée et l’indemnité forfaitaire sera fixée à hauteur de 1 500 euros par mois. L’indemnité d’occupation totale s’élève ainsi à la somme de 12 500 euros par mois.

Partant, la somme globale due au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er avril 2017 au 22 mars 2019 s’élève à hauteur de 296 371 euros.

Le bail stipule que toute échéance de loyer ou de charges qui n’aurait pas été payée un mois après mise en demeure, portera de plein droit un intérêt de retard de 9% l’an.

Ainsi que le souligne justement la société Aldi, cette clause qui ne vise que les seuls loyers et charges ne saurait s’appliquer à l’indemnité d’occupation qui serait due après la fin du bail.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande de la société Job à ce titre.

En revanche, et en application de l’article 1231-6 du code civil, en l’absence de mise en demeure et alors que le tribunal fixe le montant de l’indemnité due, il conviendra d’assortir la somme de 296 371 euros des intérêts au taux légal à compter du jugement.

L’indemnité d’occupation étant applicable à compter du 1er avril 2017 sans que cela ne soit contesté par la société Job, il conviendra d’imputer les loyers versés par la société Aldi concernant le deuxième et le troisième trimestre 2017 à hauteur de la somme de 82 785,48 euros sur la somme due par elle au titre de cette indemnité.

Sur la demande du bailleur au titre des taxes et de l’assurance :

La société Job sollicite la somme de 69 398,40 euros au titre de la taxe foncière 2017 ce compris la TVA à hauteur de 20%.

Il est stipulé dans le bail que le preneur devra rembourser au bailleur la taxe foncière et la taxe des ordures ménagères afférents au local loué.

En revanche, si le bail prévoit expressément une indemnité d’occupation après la fin du bail, aucune stipulation ne précise expressément que des charges et taxes seraient dues après la fin du bail en cas d’occupation précaire des locaux par le preneur.

Par ailleurs, dès lors qu’au regard de sa nature et des parties en présence, le bail commercial est soumis à la TVA, il s’ensuit que la refacturation de la taxe foncière doit nécessairement être majorée de la TVA, ladite taxe remboursée étant assimilée à un accessoire ou un complément du loyer, d’où l’assujettissement à la TVA.

Il ressort des éléments qui précèdent que la demande de la société Job ne sera accueillie qu’à hauteur du prorata temporis du 1er trimestre 2017, à savoir à hauteur de la somme de 17 398,40 euros.

Pour les mêmes motifs, la demande au titre de l’assurance s’agissant de la période du 18 août 2017 au 17 août 2018 sera rejetée.

Enfin, dès lors que le bail ne prévoit pas de mettre expressément cette dépense à la charge de la société locataire, la demande de la société Job au titre de la taxe dite « wateringes » sera rejetée, peu important que cette somme ait pu être acquittée en 2016.

Sur la demande du preneur au titre du coût des travaux de démantèlement de la station-service :

Il ressort des pièces versées aux débats que c’est bien la société Job a qui demandé à sa locataire de détruire et enlever la station-service.

Contrairement à ce que soutient la société Aldi, il ressort des stipulations du bail commercial que la locataire supporte les grosses réparations, et les travaux, même d’ampleur. Ainsi le bail prévoit que le preneur devra souffrir tous travaux que le bailleur jugerait nécessaires en cours de bail sur l’immeuble ou dans les locaux loués sans pouvoir prétendre à aucune indemnité. De même, le preneur devra assumer les grosses réparations par dérogation aux articles 605 et 606 du code civil.

La stipulation visée par la société Aldi prévoit dans la même idée que tous travaux, embellissements, améliorations quelconques apportés par le preneur resteront la propriété du bailleur, cela sans indemnités. La clause prévoit seulement que le bailleur pourrait être en droit d’exiger une remise en état des locaux pour les embellissements non autorisés, toujours sans indemnité.

Ainsi, il ressort des stipulations du bail, favorables au bailleur s’agissant des travaux et autres changements et embellissements des locaux, que le locataire ayant effectué les travaux n’a droit à aucune indemnisation de la part du bailleur s’agissant du coût de la démolition de la station-service.

Sur la compensation des sommes et sur la demande du preneur au titre du dépôt de garantie :

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

L’article 1348 du code civil dispose que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Dès lors que l’ensemble des sommes dues de part et d’autre relève de leurs rapports d’obligations issus du bail commercial, il convient d’ordonner la compensation suivante :

La société Aldi est condamnée à verser à la société Job les sommes suivantes :

* 206 244,89 euros au titre du coût de la dépollution complémentaire ;

* 296 371 euros au titre de l’indemnité d’occupation des locaux entre 1er avril 2017 au 22 mars 2019 ;

* 17 398,40 au titre de la taxe foncière au prorata temporis.

Il conviendra de déduire des sommes dues par la société Aldi à la société Job le montant non contesté par cette dernière du dépôt de garantie à hauteur de 34 493,95 euros ramenant ainsi la somme totale due à 485 520,34 euros.

La société Job est condamnée à verser à la société Aldi les sommes suivantes :

* 138 555,46 euros au titre du trop perçu des loyers entre le premier trimestre 2013 et le premier trimestre 2017 inclus ;

* 82 785,48 euros au titre des loyers du 2ème et 3ème trimestres 2017 ;

revenant ainsi à une somme totale de 221 340,94 euros.

Par le jeu de la compensation, la société Aldi sera condamnée à verser à la société Job la somme de 264 179,40 euros.

Sur les mesures de fin de jugement :

L’issue du litige implique de condamner la société Aldi et la société Ginger burgeap in solidum aux entiers dépens de l’instance outre les honoraires et frais d’expertise judiciaire. Ces deux sociétés seront en outre condamnées à payer chacune la somme de 15 000 euros à la société Job en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile dans leur version applicable au litige, l’exécution provisoire sera ordonnée au regard de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société Aldi laquelle vient aux droits et obligations de la société Leader price exploitation ;

Déboute la société Ginger burgeap de sa demande de nullité du rapport d’expertise de Mme [F] ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Ginger burgeap et par la société Aldi pour défaut du droit d’agir de la société Job au titre du paiement des frais de dépollution complémentaire ;

Dit que la société Aldi est redevable à l’égard de la société Job d’une somme de 206 244,89 euros au titre des frais de dépollution complémentaire ;

Condamne la société Ginger burgeap à garantir et relever indemne la société Aldi de la condamnation prononcée à son encontre au titre des frais de dépollution complémentaire ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la société Aldi s’agissant de la demande de la société Job au titre de l’indemnité d’occupation ;

Dit que la société Aldi est redevable à l’égard de la société Job d’une somme de 296 371 euros au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Rejette la demande de la société Job tendant à voir assortie l’indemnité d’occupation d’un intérêt de retard au taux de 9 % l’an ;

Dit que la clause dite d’échelle mobile stipulée dans le bail du 18 juillet 2006 doit être réputée non écrite ;

Dit que la société Job est redevable envers la société Aldi de la somme de 138 555,46 euros au titre de trop perçu de loyers ;

Dit que la société Job est redevable envers la société Aldi de la somme de 82 785,48 euros au titre des loyers des 2ème et 3ème trimestre 2017 ;

Déboute la société Aldi de sa demande au titre du coût de démolition de la station-service ;

Dit que la société Aldi est redevable à l’égard de la société Job d’une somme de 17 398,40 euros au titre de la taxe foncière pour le premier trimestre 2017 ;

Déboute la société Job de ses demandes au titre du paiement de la prime d’assurance 2018 et de la taxe wateringues 2017 ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques de la société Job et la société Aldi ;

Condamne par conséquent la société Aldi à payer à la société Job la somme de 264 179,40 euros ;

Condamne la société Ginger burgeap et la société Aldi à payer chacune à la société Job la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société Ginger burgeap et la société Aldi aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de Mme [F] ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT