TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00443 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U26R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Avril 2026

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Z] [I]

[U] [F] épouse [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [Localité 2] HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [B] [P], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

M. [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [U] [F] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mai 2012 prenant effet au 29 mai 2012, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un appartement à usage d’habitation (n°3), [Adresse 6], situé [Adresse 7], à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 419,62 euros, une provision sur charges mensuelle de 32,48 euros, un loyer mensuel pour les annexes de 2,34 euros, une provision taxes mensuelle de 5,09 euros et une provision désinsectification mensuelle de 0,93 euros.

Madame [U] [F] épouse [I] vit également dans le logement et s’est mariée le 18 août 2020 avec Monsieur [Z] [I].

L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 24 janvier 2025.

Le 22 juillet 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le constant qu’ils occupent le logement sans droit, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.066,36 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025.

A l’audience du 17 février 2026, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [P] munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.683,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise. Elle indique que les époux seraient en instance de divorce et que Madame [U] [F] épouse [I] aurait quitté le logement.

Une décision de la Commission de surendettement de la Haute-Garonne du 10 septembre 2025 a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [Z] [I] et prononcé l’effacement total des dettes, notamment de la dette locative à hauteur de 2.763,29 euros.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 22 octobre 2025, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA SOLIDARITE DES EPOUX

Selon la version antérieure au 1er octobre 2016, l’article 1202 du Code civil, version applicable au contrat datant du 25 mai 2012, “La solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.”

Cependant, l’article 220 du Code civil dispose que “Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.”

En l’espèce, le contrat de bail liant l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Z] [I] stipule, à son article 5.4 concernant la solidarité et l’indivisibilité, “La présente location intègre une clause de solidarité entre les locataires conformément à l’article 1202 du Code civil. En cas de dualité ou de pluralité des locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de pénalité de retard, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives et plus généralement à toutes les obligations résultatnt du présent bail. Cette clause s’applique pendant le cours du bail et continuera pendant 1 an après après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des co-locataires et accepté par le bailleur. Les époux restent tenus solidairement jusqu’à l’accomplissement des retranscriptions dans les registres de l’Etat Civil”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] se sont mariés le 18 août 2020.

Par conséquent, les Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] sont solidaires aux dettes ménagères jusqu’au prononcé de leur divorce, ce qui comprend le paiement du loyer et des charges du présent contrat de bail, même si seul le nom de Monsieur [Z] [I] figure dans le présent contrat et que Madame [U] [F] épouse [I] a quitté les lieux.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 24 janvier 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du

06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 mai 2012 contient une clause résolutoire (article 4.3 La résiliation sur l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 890,60 euros a été signifié le 22 juillet 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] n’ont réglé aucun paiement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2025.

La délivrance du commandement de payer étant intervenue après la décision de recevabilité

de la commission de surendettement du 15 mai 2025 et l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la clause résolutoire est acquise en raison de l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L''EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 17 février 2026 démontrant que Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] restent devoir la somme de 1.683,32 euros, mensualité de janvier 2026 comprise.

Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.683,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience et Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] apparaissant en capacité de régler leur dette, ils seront autorisé à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

* Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VIII- Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est produit aux débats la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne en date du 10 septembre 2025, validant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [I] à compter du 10 juillet 2025 en l’absence de contestation émise et l’effacement de la dette locative à hauteur de 2.763,29 euros.

Par ailleurs, le décompte locatif arrêté au 17 février 2026 fait apparaître que Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] ont repris le paiement des loyers et des charges depuis la décision de la Commission de surendettement.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du

6 juillet 1989 et du fait de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la clause de résiliation de plein droit doit être suspendue pour un délai de deux années, soit jusqu’au 10 septembre 2027.

Toutefois, tout manquement au paiement mensuel du montant du loyer et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans aura pour conséquence de voir la clause de résiliation de plein droit reprendre son plein effet, de sorte que le bail sera alors résilié, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] seront expulsés et condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT, Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mai 2012 entre l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT et Monsieur [Z] [I], dont Madame [U] [F] épouse [I] est solidaire par mariage, concernant un appartement à usage d’habitation (n°3), [Adresse 6], situé [Adresse 7], à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.683,32 euros au titre des loyers et des charges impayés (mensualité de janvier 2026 incluse) avec intérêts à taux légal à compter de la décision ;

CONSTATONS que la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de Monsieur [Z] [I] et validé le 10 juillet 2025 une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui n’a fait l’objet d’aucune contestation ;

DISONS que, pendant le délai de deux ans, soit jusqu’au 10 février 2027, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus si Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] s’acquittent régulièrement du montant des loyers et des charges courants conformément au bail ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 70 euros, et la 24ème représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin ;

* que Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] soient condamnés à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [U] [F] épouse [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,