TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02781

N° Portalis DBX4-W-B7J-UM2O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

[D] [X]

[V] [X]

C/

[L] [K]

[C] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à M^e Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de Maître Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [V] [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mélanie LE NORMAND-ROUSSEL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [K]

demeurant [Adresse 9]

comparante en personne

Monsieu [C] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 septembre 2024, à effet du 17 septembre 2024, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] ont donné à bail à Madame [L] [K], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4][Adresse 7] à [Localité 8] et le parking en sous-sol n°10, pour un loyer de 535 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 65 euros.

Monsieur [C] [N] s’est porté caution solidaire, afin de garantir le paiement des loyers, éventuellement reprise, des charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnité d’occupation, dans la limite d’un montant maximum de 600 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] ont fait signifier le 14 mai 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Puis par acte du 20 mai 2025, le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Monsieur [C] [N], en sa qualité de caution.

Le 21 juillet 2025, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] ont fait assigner Madame [L] [K] et Monsieur [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé, à l’audience du 17 octobre 2025, en lui demandant, de :

Constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait elle est actuellement occupante du logement sans droit ni titre,condamner à libérer les lieux occupés et dans l’hypothèse où elle n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, de la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement à payer :au titre des sommes dues à ce jour, à titre de provision, la somme de 3000 € représentant le montant des loyers et accessoires dus à ce jour, montant qu’il y a lieu de parfaire au jour de l’audience, et de laquelle il convient de déduire les éventuels versements effectués,dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers,à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif des locaux,la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à tous les dépens et aux frais de mise exécution conformément aux articles du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] font état que Madame [L] [K] n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues, ce qui les a contraints à déclencher cette procédure de résiliation du bail.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2025.

Lors des débats, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X], représentés par leur conseil, ont maintienu leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 2.346 € euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience.

Ils indiquent ne pas avoir reçu le paiement du loyer du mois d’octobre 2025 et s’opposent à toute demande de délai formulée en défense.

Ils font également état d’injonctions de la part du syndic de copropriété pour que Madame [K] quitte les lieux.

Ils ne formulent aucune observation quant à la régularité de l’acte de cautionnement mis dans les débats par le président d’audience.

Le décompte communiqué à l’audience de la créance locative ne paraissant pas clair et ne permettant pas de distinguer clairement les sommes payées et celles appelées, le président d’audience les a autorisés, par une note en délibéré avant le 7 novembre 2025, à produire un décompte évolutif de la dette, ainsi qu’il sera mentionné le paiement ou pas du loyer d’octobre 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X].

Madame [L] [K], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Elle indique avoir effectué un virement de 320 € deux jours avant l’audience et que le paiement du loyer intégral a été repris.

Elle explique l’origine de ces difficultés par une condamnation pénale du 17 juillet 2025 qui la contrainte à être placée en détention à domicile sous surveillance électronique, dont elle a eu du mal à se relever.

Elle indique que la mesure a pris fin le 8 octobre dernier et qu’aide-soignante de formation, elle a prochainement un rendez-vous pour trouver un emploi.

Elle présente une attestation de versement d’une aide publique à hauteur de 561,68 euros.

Madame [L] [K] n’a pas déféré aux convocations et 1er et 30 septembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

Monsieur [C] [N], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’indiquer que Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] ont été autorisés par le président d’audience à produire en cours de délibéré le décompte évolutif de la dette mentionnant également le paiement ou pas du loyer d’octobre 2025, ce qui a été fait par mail du 6 novembre 2025, de sorte qu’il sera statué en tenant compte de cet élément.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur l’absence d’un défendeur

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’ « en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. (…) »

Monsieur [C] [N], assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du Code de procédure civile, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire à l’égard de tous.

Il résulte de l’article 659 du code de procédure civile que, le jour de la citation ou au plus tard le premier jour ouvrable suivant, le commissaire de justice envoie au destinataire cité, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification, et ce à peine de nullité.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée par acte de commissaire de justice à Monsieur [C] [N] suivant la procédure de l’article 659 du code de procédure civile.

Cependant, l’avis de réception n’a pas été communiqué à la présente juridiction qui n’a, dès lors, pas pu procéder à la vérification de l’information donnée au défendeur de ce qu’une action était diligentée à son encontre, alors que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été au préalable appelé en justice.

Dans la mesure où la citation apparaît irrégulière, il ne peut être fait droit aux demandes formulées par Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] à son égard.

Dès lors, les demandes formées par Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] à l’encontre de Monsieur [C] [N] seront rejetées.

— Sur la recevabilité de l’action

Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 mai 2025, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 14 mai 2025, pour la somme en principal de 1.400 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 14 juillet 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [L] [K] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.346 euros à la date du 6 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Madame [L] [K] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.436 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [L] [K] a repris le paiement du loyer courant depuis la mensualité de juillet 2025 et a commencé à apurer sa dette locative qui a, depuis la demande en justice, diminué, étant rappelé que les paiements effectués par la locataire sont affectés à la dette dont elle a le plus intérêt à s’acquitter.

Elle apparaît ainsi en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, ce qu’elle a déjà commencé à faire, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de non respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [L] [K] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 600 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [L] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] ont dans la note en délibéré du 06 novembre 2025 relative au décompte évolutif, produit une facture du Commissaire de justice d’un montant de 120 euros, en indiquant qu’il convient d’ajouter ces frais à ceux qu’ils ont déjà exposés.

Il sera observé que d’une part, rien n’obligeait les époux [X] à solliciter un Commissaire de justice pour effectuer ce décompte locatif, la demande tenait à l’illisibilité de celui communiqué à l’audience, d’autre part, la défenderesse n’a pas à supporter les frais engagés par les demandeurs qui doivent justifier des sommes qu’ils appellent en paiement, et enfin, il ne ressort du dossier, alors que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent, aucun autre justificatif de frais au soutien de la demande de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [K] supportera une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

REJETONS les demandes formées par Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] à l’encontre de Monsieur [C] [N] ;

CONSTATONS, à la date du 14 juillet 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2024, à effet du 17 septembre 2024 et liant Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] à Madame [L] [K], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4][Adresse 7] à [Localité 8] et le parking n°10 en sous-sol;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer à Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] à titre provisionnel, la somme de 2.436 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 06 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer;

AUTORISONS Madame [L] [K] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 66 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [L] [K] sera tenue de payer à Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 600 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [L] [K] à payer à Monsieur [D] [X] et Madame [V] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE