09 Septembre 2025

AFFAIRE :

S.C.I. L’ORÉE DU BOIS

C/

[C] [M]

N° RG 24/03019 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HYPZ

Assignation :18 Décembre 2024

Ordonnance de Clôture : 13 Mars 2025

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’ORÉE DU BOIS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL KAPIA AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M] Entrepreneur individuel, exerçant sous le nom commercial [M] AUTOS immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés d’ANGERS sous le n° 524.566.809 – prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 Mai 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 15/07/2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 09 Septembre 2025.

JUGEMENT du 09 Septembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la SCI l’Orée du Bois a fait assigner M. [C] [M] devant le présent tribunal aux fins de :

— constater que les clauses résolutoires contenues dans les baux des lots 28 et 42 et dans le bail des lots 50, 25 et 14, consentis par elle à M. [M], sont acquises ;

— constater en conséquence la résolution des baux à compter du 19 septembre 2024 ;

— ordonner la résolution judiciaire du bail portant sur les lots 22, 23, 24, 26 et 27 ;

— ordonner l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 40 379,26 euros au titre des loyers échus et impayés au jour de l’acquisition des clauses résolutoires des lots 28, 42, 50, 25 et 14 ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 700 euros (au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle) ;

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 5 750 euros au titre des loyers échus et impayés (des lots) 22, 23, 24, 26 et 27 sur la période du 1er janvier 2024 au 13 novembre 2024 ;

— ordonner que l’ensemble des sommes dues au titre des loyers échus et impayés sera productive d’intérêt de retard au taux légal ;

— condamner M. [M] à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et sommation de payer du 19 août 2024.

A l’appui de ses demandes, la SCI l’Orée du Bois expose que :

— par acte sous seing privé du 1er janvier 2020, elle a conclu avec M. [M], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [M] Auto, un bail commercial prévoyant la location de deux box de garage ;

— par un autre acte sous seing privé, elle a conclu avec le même preneur un second bail commercial ayant pris effet le 1er octobre 2020 et se terminant le 30 septembre 2029, portant sur la location d’un ensemble immobilier comprenant un local à usage commercial de 90 m² et un garage de 22,89 m² situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— le bail commercial a été consenti pour une durée de 9 années et pour un loyer de 600 euros HT et hors charges et l’occupation du local était initialement destinée à une activité de nettoyage auto ainsi que de vente de véhicules ;

— le preneur a cessé dès octobre 2021 de procéder au règlement des loyers prévus par le second bail ;

— fin 2022, M. [M] a sollicité la location de cinq box supplémentaires concernant les lots 22, 23, 24, 26 et 27 afin d’y installer une activité d’atelier mécanique, en s’engageant en contrepartie à restituer le local à usage commercial d’une superficie de 90 m², pour une prise d’effet au 1er janvier 2023, mais aucun bail commercial écrit n’a été régularisé entre les parties ;

— M. [M] a bien pris possession des cinq nouveaux box mais n’a pas libéré le local commercial ;

— depuis cette prise de possession, M. [M] n’a procédé au versement d’aucun des loyers, que ce soit le loyer du bail commercial portant sur les lots 50, 25 et 14 ou le loyer des box des lots 22, 23, 24, 26 et 27 et a en outre cessé de procéder au paiement des loyers des lots 28 et 42, le tout représentant depuis le 1er janvier 2023 une somme mensuelle totale de 950 euros hors charges ;

— M. [M] n’a jamais répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées et elle lui a fait signifier le 19 août 2024 trois commandements de payer, visant les clauses résolutoires des baux, ainsi

qu’une sommation de payer, le montant total réclamé étant alors de 45 379,26 euros incluant les loyers dus ainsi que la taxe foncière 2022 et 2023.

la SCI l’Orée du Bois s’estime par conséquent fondée à demander qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, le tribunal judiciaire d’Angers constate l’acquisition de la clause résolutoire au 19 septembre 2024 et ordonne l’expulsion de M. [M].

Elle soutient également qu’en application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du bail peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave et que l’absence de paiement des loyers pour les lots 22, 23, 24, 26 et 27 suffit à justifier de cette inexécution suffisamment grave, la sommation de payer étant restée sans effet.

la SCI l’Orée du Bois ajoute que les baux ayant pris fin depuis le 19 septembre 2024 et M. [M] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre, il y a lieu de fixer à la somme mensuelle de 700 euros le montant de l’indemnité d’occupation mise à sa charge à compter du 19 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

*

M. [M], qui a été assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les demandes de résiliation des baux et d’expulsion :

Les deux contrats de bail du 1er janvier 2020 relatifs à la location du garage n° 28 et à celle du garage n° 42 sis l’un et l’autre dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ne concernent pas des locaux commerciaux mais des box. Il s’agit au demeurant de deux baux distincts et non d’un seul bail qui concernerait les deux lots comme l’indique à tort l’assignation. Il ne ressort pas de ces baux que M. [M] les a loués en qualité de commerçant ou d’entrepreneur ni qu’il entendait les affecter à une activité de nature commerciale. Ces contrats mentionnent qu’ils sont consentis et acceptés sous les conditions édictées au code civil. Il ne s’agit donc pas de baux commerciaux, contrairement à ce qui est indiqué dans l’assignation, mais de baux régis par les dispositions de droit commun du code civil.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales qui sont, en premier lieu, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et, en second lieu, de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les commandements de payer délivrés le 19 août 2024, d’une part, pour le lot n° 28 et, d’autre part, pour le lot n° 42, visent la clause résolutoire contenue dans les baux et n’ont pas été suivis d’effet. Il convient donc de constater la résiliation de ces baux à compter du 19 septembre 2024, quand bien même les commandements de payer visent à tort les dispositions du code de commerce.

S’agissant des lots n° 22, 23, 24 et 26, il n’est pas sérieusement contestable, en raison de l’absence de réaction de la part de M. [M] à la suite de la délivrance de la sommation de payer du 19 août 2024, qu’ils sont occupés par lui en vertu d’un bail verbal. Le défaut de paiement des loyers de janvier 2023 à août 2024 constitue un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail.

S’agissant des lots 50, 25 et 14, la qualification de bail commercial n’est pas contestable au regard des termes du contrat qui précise notamment que le lot n° 50 est un local à usage commercial de 90 m².

L’article L. 145-41 alinéa premier du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Le commandement de payer délivré le 19 août 2024, qui vise la clause résolutoire contenue dans le bail, n’a pas donné lieu à une régularisation des loyers impayés dans le délai d’un mois. La clause résolutoire étant de ce fait acquise, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024.

Il est justifié d’ordonner à M. [M] de libérer les locaux qu’il occupe de ses biens et de tous occupants de son chef à compter de la signification du présent jugement et de dire qu’à défaut d’exécution volontaire, il pourra être procédé à son expulsion dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Au cas où des meubles se trouveraient encore sur les lieux, leur sort sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas en l’état nécessaire dès lors que la procédure d’expulsion pourra être engagée dès la signification du présent jugement et étant au surplus observé qu’une astreinte définitive, comme demandée par la SCI l’Orée du Bois, ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire en vertu de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation:

La SCI l’Orée du Bois ne communique pas un décompte global de ses demandes au titre des loyers impayés.

La somme de 37 200 euros figurant dans le commandement de payer délivré au titre du bail commercial (lots 50, 27 et 14) est manifestement erronée puisque le loyer de 600 euros sur 35 mois s’établit à 21 000 euros et non à 37 200 euros. Cette erreur semble avoir été répercutée dans la somme globale de 40 379,26 euros réclamée dans l’assignation.

Le bail commercial prévoit en page 4 que la taxe foncière doit être remboursée au bailleur par le preneur.

Au vu des ces éléments, il y a lieu de reconstituer le calcul des loyers dus pour chaque contrat de bail de la façon suivante :

— bail relatif au lot n° 28 : 50 € x 23 mois de janvier 2023 à novembre 2024 = 1 150 €

— bail relatif au lot n° 42 : 50 € x 23 mois de janvier 2023 à novembre 2024 = 1 150 €

— bail commercial relatif aux lots 50, 25 et 14 :

* 600 € x 38 mois d’octobre 2021 à novembre 2024 = 22 800 euros

* taxe foncière 2023 = 575,28 €

* taxe foncière 2024 = 603,98 €

soit 23 979,26 €

— bail verbal relatif aux lots n° 22, 23, 24, 26 et 27 : 250 € x 23 mois de janvier 2023 à novembre 2024 = 5 750 €

Le preneur doit être condamné au paiement de ces sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2024.

Il convient de faire droit à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du 1er décembre 2024.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer et de la sommation de payer du 19 août 2024.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la SCI l’Orée du Bois et de condamner M. [M] au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe aucun motif de nature à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 19 septembre 2024 du bail liant la SCI l’Orée du Bois à M. [C] [M] portant sur le garage constituant le lot n° 28 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Angers ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 19 septembre 2024 du bail liant la SCI l’Orée du Bois à M. [C] [M] portant sur le garage constituant le lot n° 42 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Angers ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 19 septembre 2024 du bail commercial liant la SCI l’Orée du Bois à M. [C] [M] portant sur le local commercial, le garage et les places de parking constituant les lots n° 50, 25 et 14 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Angers ;

PRONONCE la résiliation du bail verbal liant la SCI l’Orée du Bois à M. [C] [M] portant sur les garages constituant les lots n° 22, 23, 24, 26 et 27 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Angers ;

ORDONNE à M. [C] [M] de libérer immédiatement après la signification du présent jugement, l’ensemble des lieux loués de ses biens et de tous occupants de son chef ;

AUTORISE, à défaut d’exécution volontaire et de libération des lieux, l’expulsion de M. [C] [M] ainsi que tous occupants de son chef, dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles qui se trouveraient encore sur les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 et R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer à la SCI l’Orée du Bois les sommes de :

—  1 150 € (mille cent cinquante euros) au titre des loyers impayés de janvier 2023 à novembre 2024 pour le bail relatif au lot n° 28 ;

—  1 150 € (mille cent cinquante euros) au titre des loyers impayés de janvier 2023 à novembre 2024 pour le bail relatif au lot n° 42 ;

—  23 979,26 € (vingt-trois mille neuf cent soixante-dix-neuf euros et vingt-six centimes) au titre des loyers et des taxes foncières impayés d’octobre 2021 à novembre 2024 pour le bail commercial relatif aux lots 50, 25 et 14 ;

—  5 750 € (cinq mille sept cent cinquante euros) au titre des loyers impayés de janvier 2023 à novembre 2024 pour le bail verbal relatif aux lots n° 22, 23, 24, 26 et 27 ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2024 ;

FIXE à 700 € (sept cents euros) le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er décembre 2024 par M. [C] [M] à la SCI l’Orée du Bois ;

CONDAMNE M. [C] [M] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer et de la sommation de payer du 19 août 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer à la SCI l’Orée du Bois la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT