N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

19 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20342 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKSZ

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA BOULANGERIE

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 500 898 911,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Maître Baudouin HOCHART de la SELARL CABINET HOCHART, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. TOURSAMBILLOU

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 848 951 935,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [S]

es qualité de liquidateur amiable de la SARL TOURSAMBILLOU,

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne mais n’ayant pas constitué avocat

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame PELOUARD, Greffière.

A l’audience publique du 22 Octobre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SCI La boulangerie a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL Toursambillou prise en la personne de son gérant Monsieur [E] [S], aux fins de constats de la résiliation des baux civil et commercial du 14 mars 2019, d’expulsion des locaux loués, de condamnation à titre provisionnel à diverses sommes au titre des loyers impayés et coûts des commandements de payer, de fixation de l’indemnité d’occupation et de condamnation à son paiement.

Par actes de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la SCI La boulangerie a assigné en intervention forcée devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, Monsieur [E] [S] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL Toursambillou et la SARL Toursambillou représentée par Monsieur [E] [S] liquidateur amiable, et demande de :

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;Constater la résiliation du bail commercial du 14 mars 2019 au 30 juin 2024 et déclarer la société Toursambillou représentée par son liquidateur amiable, occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2024 ;Constater la résiliation du bail civil du 14 mars 2019 au 28 juin 2024 et déclarer la société Toursambillou représentée par son liquidateur amiable, occupante sans droit ni titre à compter du 29 juin 2024 ;Ordonner l’expulsion de la société Toursambillou représentée par son liquidateur amiable et de celle de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle loue à la SCI La boulangerie en la forme accoutumée, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [E] [S], ès-qualités de liquidateur amiable de la société Toursambillou, à payer à la SCI La boulangerie, par provision :La somme de 2.935,38 € représentant les loyers impayés au titre du bail civil ;La somme de 164,79 € représentant le coût du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 ;La somme de 5.717,74 € représentant les loyers et charges impayés au titre du bail commercial ;La somme de 171,71 € représentant le coût du commandement de payer délivré le 30 mai 2024 ;Soit un total de 8.989,62 €, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs et état des lieux, au montant des loyers mensuels, outre les charges, et condamner Monsieur [E] [S], ès-qualités de liquidateur amiable de la société Toursambillou, à payer ladite indemnité d’occupation ;Condamner Monsieur [E] [S], ès-qualités de liquidateur amiable de la société Toursambillou, à payer une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

Elle expose avoir donné à la SARL Toursambillou, par actes sous seing privé distincts du 14 mars 2019, des locaux à d’une part à bail commercial, d’autre part à bail civil.

Elle indique que le preneur a refusé de payer ses loyers et charges, de sorte qu’elle a fait délivrer deux commandements de payer des 28 et 30 mai 2024 visant les clauses résolutoires stipulées aux baux.

Elle relève que ces commandements de payer sont restés infructueux dans les délais requis, et que s’ajoutent en sus des loyers afférents aux mois de juin et juillet 2024.

Elle soulève que la défenderesse a été placée en liquidation amiable et Monsieur [S] nommé liquidateur amiable, de sorte qu’elle met en cause ce dernier en cette qualité afin de régulariser la procédure et la lui rendre opposable.

Elle s’estime en conséquence bien fondée en ses demandes.

A l’audience du 22 octobre 2024, la SCI La boulangerie, représentée par son conseil, a réitéré les termes de ses assignations dont elle a sollicité le bénéfice, ajoutant que Monsieur [S] a quitté les lieux et demeure à une autre adresse et que les assignations ont été dénoncées aux créanciers inscrits.

Monsieur [E] [S], en qualité de liquidateur amiable de la SARL Toursambillou, était présent mais non constitué.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, en vertu des articles 1844-8 du code civil et L. 237-2 du code du commerce, la société dissoute conserve sa personnalité morale jusqu’à la clôture de la liquidation.

Il n’est pas argué que la liquidation de la SARL Toursambillou serait clôturée, de sorte qu’elle conserve sa personnalité morale et a valablement pu être assignée par la demanderesse, demeurant seule la question de l’identité de son représentant.

La SCI La boulangerie formule des demandes contre la SARL Toursambillou représentée par son liquidateur amiable Monsieur [E] [S] et contre Monsieur [E] [S] pris en cette même qualité.

Il résulte que seule la SARL Toursambillou fait l’objet des demandes de la cause, Monsieur [E] [S] représentant cette dernière sans que soient articulés de demandes ou griefs contre lui en son nom personnel.

Par suite, il convient d’apprécier les demandes formulées alternativement contre la SARL Toursambillou ou contre Monsieur [E] [S] pris en qualité de liquidateur amiable de celle-ci, comme formulées contre la SARL Toursambillou.

I. Sur l’acquisition des clauses résolutoires

L’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 1229 alinéa 1 et 2 prévoit que « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. »

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

A. Sur le bail civil

En l’espèce, aux termes d’un contrat de bail civil daté du 14 mars 2019 entre les parties, à effet du 15 mars 2019, il a été donné en location à la défenderesse des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7], le contrat rappelant expressément l’exclusion dudit bail des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de la qualité de personne morale du preneur.

Il est stipulé un loyer de 419,34 € payable par mensualités d’avance le premier de chaque mois, ainsi que le remboursement de charges récupérables.

Il y est en outre prévu une clause résolutoire, aux termes de laquelle « En cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre des loyers ou des charges récupérables et un mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s’il s’agit du défaut de paiement des loyers et des charges ou du non-versement du dépôt de garantie s’il est en est stipulé un ».

Néanmoins, le contrat stipule expressément être consenti pour trois ans, du 15 mars 2019 au 14 mars 2022, le bail prenant fin « automatiquement, sans que le bailleur soit tenu d’adresser préalablement un congé au locataire », « Le bail cess[ant] de plein droit à son terme », mais « Les parties pouv[a]nt cependant convenir par écrit, mais avant la date d’expiration du bail, soit de la prolongation du présent bail, soit de son renouvellement, soit de sa reconduction conventionnelle ».

La SCI La boulangerie ne démontre pas que, postérieurement au 14 mars 2022, le bail civil s’est poursuivi conformément aux stipulations contractuelles.

Or, il lui appartient de démontrer l’existence de l’obligation dont elle sollicite le paiement, à charge pour le débiteur de justifier alors de sa libération, conformément à l’article 1353 précité du code civil.

Il en résulte une contestation sérieuse à l’obligation de paiement des loyers et à l’acquisition de la clause résolutoire pour un contrat dont l’existence à la date du commandement de payer du 28 mai 2024 est incertaine.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au titre du bail civil, et de rejeter par suite les demandes qui en sont l’accessoire et la conséquence, dont la demande d’expulsion.

B. Sur le bail commercial

En l’espèce, aux termes d’un contrat de bail commercial daté du 14 mars 2019 entre les parties, à effet du 15 mars 2019 et jusqu’au 14 mars 2028, il a été donné en location à la défenderesse des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Il est stipulé un loyer de 632 € HT, sans assujettissement à la TVA au jour du contrat, payable mensuellement et d’avance, ainsi qu’une clause d’indexation.

Il est en outre prévu une clause (article 5) aux termes de laquelle « À défaut de paiement d’un seul mois de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef, pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé (…) ».

Un article distinct (article 9) énonce encore que « À défaut d’exécution parfaire par le Preneur de l’une quelconque, si minime soit-elle, de ses obligations issues du présent contrat, comme à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes et/ou accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, reproduisant cette clause avec volonté d’en user, sans qu’il soit besoin d’autre formalité (…) ».

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, la SCI La boulangerie a fait délivrer à la SARL Toursambillou un commandement de payer d’un montant de 4.084,10 euros en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire prévue à l’article 9 du bail, dont les termes ont été rappelés.

Le commandement de payer a été délivré à la SARL Toursambillou à l’adresse de location, au [Adresse 3].

S’il ressort de l’extrait Kbis produit qu’à sa date, la dissolution de la société avait été décidée à compter du 29 janvier 2024, publiée dans un journal d’annonce légale au 14 février 2024 et au greffe du tribunal de commerce le 4 avril 2024, l’adresse de liquidation a été fixée au siège social, soit le [Adresse 3].

Le commandement de payer vise expressément des loyers impayés de janvier 2024 à mai 2024, soit cinq échéances, auxquelles la SARL Toursambillou était tenue au regard des stipulations précitées.

La SARL Toursambillou, non comparante et sur qui pèse la charge probatoire de sa libération au titre des loyers contractuellement prévus, ne justifie pas du paiement desdites échéances de loyers visées au commandement de payer avant l’échéance d’un délai de un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er juillet 2024.

***

À défaut de libération des lieux objet du bail commercial dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SARL Toursambillou ainsi que de tout occupant de son chef, selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.

II. Sur les demandes provisionnelles

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A. Sur le bail civil

En l’espèce, la SCI La boulangerie fonde ses demandes provisionnelles afférentes au contrat de bail civil sur des loyers impayés de janvier à juillet 2024, et sur le coût du commandement de payer du 28 mai 2024.

Or, il résulte des développements précédents qu’il n’est pas justifié avec l’évidence requise par l’office du juge des référés de l’existence du contrat de bail civil entre les parties à l’époque des échéances fondant les demandes provisionnelles.

Il en résulte l’existence d’une contestation sérieuse à l’obligation de paiement des loyers de la SARL Toursambillou et à l’obligation de supporter le coût du commandement de payer du 28 mai 2024.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant aux demandes fondées sur le contrat de bail civil du 14 mars 2019.

B. Sur le bail commercial

En l’espèce, la SCI La boulangerie fonde ses demandes provisionnelles afférentes au contrat de bail commercial sur des loyers impayés de janvier à juillet 2024 (5.717,74 €), et sur le coût du commandement de payer du 30 mai 2024 (171,71 €).

Sur les loyers impayés, il résulte des développements précédents l’absence de contestation sérieuse à l’obligation de paiement des échéances de janvier à mai 2024 visées au commandement de payer du 30 mai 2024.

Ce commandement porte sur une somme en principal de 4.084,10 € pour cinq échéances, soit des échéances nominales de 816,82 €.

Les factures produites, au titre des mois de juin et juillet 2024, porte également sur un total mensuel de 816,82 €, décomposé pour 632 € au titre d’un loyer et 184,82 € au titre d’un impôt foncier mensuel.

En l’espèce, le bail commercial prévoit un loyer mensuel de 632 €, indiquant « qu’il convient d’ajouter une provision concernant la taxe foncière qui s’est élevée à 1.370 € en 2018 ».

Ainsi, si le bail commercial prévoit une provision afférente à la taxe foncière, la SCI n’expose pas ses modalités de calcul – qui paraissent fixées sur son coût de l’année antérieure lequel n’est pas justifié – et de paiement par échéances mensuelles.

Il en résulte à ce stade, faute de pouvoirs de la présente juridiction pour interpréter le contrat, une contestation sérieuse au titre des échéances mensuelles au titre de la taxe foncière.

Les échéances mensuelles de loyer, à hauteur de 632 €, ne sont néanmoins pas sérieusement contestables.

Par suite, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels de la SARL Toursambillou pour cinq échéances s’élève à 3.160 € (632*5).

La SCI La boulangerie est fondée à solliciter en outre l’échéance non sérieusement contestable du mois de juin 2024.

Néanmoins, tel n’est pas le cas de l’échéance du mois de juillet 2024, des suites de la résiliation du bail au 1er juillet 2024, faute de maintien du lien contractuel, ces périodes d’occupation relevant, le cas échéant, de l’indemnité d’occupation due au titre d’une occupation sans droit ni titre des lieux.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande provisionnelle au titre des impayés contractuels à hauteur de 3.792 € (3.160+632), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur le commandement de payer, celui-ci, qui constitue une condition préalable nécessaire à la saisine de la présente juridiction pour la demande d’acquisition de la clause résolutoire, et alors que la demanderesse ne développe aucun argumentaire au soutien de sa mise à la charge de la défenderesse sur un autre fondement, relèvera des dépens.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de son dispositif, qui seul lie le juge, la SCI La boulangerie sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation et la condamnation de la SARL Toursambillou à son paiement.

Or, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de dire le droit.

En conséquence, il est constant que n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer une condamnation à des dommages-intérêts, et spécialement de faire droit à une demande d’indemnité d’occupation et non de provision (Civ. 3, 23 mai 2012, n°11-14.456).

Ainsi, la présente juridiction ne saurait – sans excéder ses pouvoirs tirés de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, ou dépasser l’objet du litige au sens des articles 4 et 5 du même code – faire droit à une demande en fixation de l’indemnité d’occupation et de condamnation à son paiement.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à ces demandes.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL Toursambillou qui succombe, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner la même à verser à la SCI La boulangerie une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au titre du contrat de bail civil du 14 mars 2019 ;

REJETTE par suite les demandes afférentes au contrat de bail civil du 14 mars 2019 qui en sont la conséquence ou l’accessoire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au contrat bail commercial du 14 mars 2019 liant les parties, et sa résiliation à effet du 1er juillet 2024 ;

ORDONNE à la SARL Toursambillou d’avoir à libérer les lieux objet du contrat bail commercial du 14 mars 2019 dans le délai d’ un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SARL Toursambillou de libérer les lieux objet du contrat bail commercial du 14 mars 2019 à l’expiration de ce délai, la SCI La boulangerie à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes provisionnelles au titre du contrat de bail civil du 14 mars 2019 ;

CONDAMNE la SARL Toursambillou à payer à la SCI La boulangerie une provision de 3.792,00 euros (TROIS-MILLE-SEPT-CENT-QUATRE-VINGT-DOUZE euros) à valoir sur les impayés contractuels au titre contrat bail commercial du 14 mars 2019, à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre du commandement de payer du 30 mai 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes en fixation de l’indemnité d’occupation et en condamnation de la SARL Toursambillou à la payer, formulées par la SCI La boulangerie ;

CONDAMNE la SARL Toursambillou à verser à la SCI La boulangerie une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL Toursambillou aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 mai 2024.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU