TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y] [N]

Préfecture de [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07091 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQXU

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

ADEF HABITAT

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [N]

demeurant Foyer ADEF HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 7]

(dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4])

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07091 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQXU

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016 à effet à la même date, ADEF HABITAT a conclu un contrat de résidence avec Monsieur [Y] [N] aux termes duquel le demandeur assure l’hébergement du cocontractant dans un logement meublé au sein du FOYER ADEF HABITAT situé [Adresse 3], à [Localité 10], dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6] moyennant une redevance mensuelle révisable de 524,62 euros.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, l’association ADEF HABITAT a émis un courrier d’avertissement en date 23 août 2024, puis a fait établir un procès-verbal de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 lequel a constaté la présence de 3 personnes tierces dans le logement en plus du résident contractuel. Par la suite, ADEF HABITAT a mis en demeure Monsieur [Y] [N], en visant la clause résolutoire contractuelle, de faire cesser ces hébergements sous 1 mois par lettre signifiée par commissaire de justice le 29 novembre 2024, puis a fait procéder à un second constat sur les conditions d’occupation du bien le 7 février 2025. À cette occasion, il a encore été relevé la présence dans les lieux de trois personnes non déclarées et non identifiées.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, ADEF HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir constater la violation par celui-ci de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence pour manquements graves et répétés, obtenir son expulsion sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures de la signification du jugement, ordonner le transport et la séquestration des meubles et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance actuelle majorée de 15 % (forfait pour charges), d’une somme de 200 euros en dommages et intérêts, de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et de tous actes d’éxécution de la décision à intervenir.

A l’audience du 9 octobre 2025, ADEF HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a confirmé s’opposer à tout délai de paiement et tout délai pour quitter les lieux.

Régulièrement convoqué, Monsieur [Y] [N] a comparu et a présenté ses observations orales. Il a reconnu que 4 personnes tierces vivaient actuellement chez lui, ces quatre personnes étant deux de ses fils et deux de ses neveux. Au regard de sa situation difficile, il a sollicité des délais pour quitter les lieux.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux “logements foyers”, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, en application de l’article 2 de ladite loi.

Ceux-ci sont soumis aux articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et aux règles du Code civil.

Dès lors, les dispositions de l’article 24 II et III loi du 6 juillet 1989 relatives à l’information de l’arriéré locatif à la CCAPEX et à la notification au représentant de l’Etat ne s’appliquent pas aux logements-foyers.

En conséquence, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du contrat de résidence et de la clause résolutoire insérée dans celui-ci, que l’action introduite par ADEF HABITAT est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’association ADEF HABITAT et M. [Y] [N] ont conclu le 1er mars 2016, un contrat de résidence avec paiement d’une redevance mensuelle.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’association ADEF HABITAT, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un foyer-logement est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

Concernant l’hébergement de tiers, les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

Sur le plan contractuel:

L’article 6 du contrat de résidence dispose que le résident s’engage " à occuper personnellement et de manière permanente les locaux” et à “n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions définies dans le règlement intérieur de l’établissement. ", et que “les obligations stipulées ci-dessus sont essentielles et que tout manquement à l’une d’entre elles s’analyse comme un manquement grave.”L’article 15 du contrat de résidence concernant les clauses résolutoires ajoute qu’ “en application des dispositions des articles L633-2 et R633-3 du CCH, le contrat est résilié de plein droit en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur, en cas de manquements répétés aux dispositions du règlement intérieur, en cas de manquement aux stipulations du présent contrat…” L’article 9 du règlement intérieur, qui est joint au contrat de résidence, rappelle les règles applicables en matière d’hébergement de tiers notamment en termes de durée d’hébergement, de nombres de personnes accueillies et d’information sur leur identité.En l’espèce, il ressort des élément du dossier et des débats que Monsieur [Y] [N] a été destinataire d’une lettre d’avertissement en date du 23 août 2024, puis d’une lettre de mise en demeure (signifiée le 29 novembre 2024) de régulariser dans le délai d’un mois la situation au regard de l’hébergement de tiers non déclarés en visant la clause résolutoire.

Il résulte du procès-verbal de commissaire de justice, de Me [X], du 13 novembre 2024, que celui-ci : "constate également la présence de trois hommes allongés dans 3 lits supplémentaires dressées avec leur literie et qui ne me déclineront pas leur identité”.

Dans un second procès-verbal établi le 7 février 2025, Me [X] constate que la personne qui lui ouvre la porte “déclare être [N] [O] de la famille du résident en titre lequel est absent actuellement” et que “dans la chambre il y a 4 lits dressés supplémentaires et trois individus qui ne me déclareront pas leur identité.”

Il ressort des débats que Monsieur [Y] [N] ne démontre pas avoir informé ADEF HABITAT ou son représentant de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité et n’a pas donné à l’association la possibilité de faire respecter l’obligation de ne pas héberger un tiers, au-delà de la durée maximale de l’hébergement par un résident, et pour une même personne, de trois mois, sans possibilité de renouvellement.

Ainsi, force est de constater que Monsieur [Y] [N] a manqué aux obligations des articles 6 et 15 du contrat ainsi que celles de l’article 9 du règlement intérieur, qui lui interdisent de consentir à l’occupation d’aucune autre tierce personne, sans déclaration préalable.

Il n’est pas contesté qu’une lettre de mise en demeure a été signifiée à Monsieur [Y] [N] le 29 novembre 2024 pour qu’il mette fin à cette situation dans le délai d’un mois, sous peine de résiliation automatique du contrat.

Au regard de l’inertie de Monsieur [Y] [N] quant aux respect de ses obligations contractuelles pendant le délai imparti, il convient de constater que les conditions de résiliation du contrat ont été réunies de plein droit à partir du 29 décembre 2024 à minuit, et d’ordonner en conséquence au résident de quitter les lieux.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [N], qui ne justifie d’aucun motif pertinent au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, alors qu’ il a d’ores et déjà bénéficié de facto d’un délai depuis le 30 décembre 2024, sera débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

Dès lors, Monsieur [Y] [N] étant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [Y] [N] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et des accessoires qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi (indexation incluse). Il n’y a pas lieu à majoration pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat, demande qui sera rejetée comme étant manifestement excessive.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le bailleur sollicite 200 euros de dommages et intérêts forfaitaires sur le fondement de l’article 16 du contrat de résidence « [8] de rappel et de procédure » qui visent notamment le remboursement des frais de lettre recommandée et de signification.

En l’espèce, les frais de mise en demeure préalable à l’assignation étant notamment pris en charge dans les dépens, la demande visant à voir condamner Monsieur [Y] [N] à régler la somme de 200 euros apparait manifestement excessive.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts forfaitaires formée par ADEF HABITAT.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice d’ADEF HABITAT à hauteur de 200 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er mars 2016, pour le logement situé [Adresse 3], à [Localité 10] dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], à la date du 29 décembre 2024 à minuit,

DÉBOUTE Monsieur [Y] [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [N], occupant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sans astreinte,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [N] à ADEF HABITAT à compter de la résiliation au montant de la redevance et des accessoires qui auraient été dus si le contrat d’hébergement n’avait pas été résilié (indexation incluse) et le condamne à payer cette indemnité à compter du 30 décembre 2024, ladite indemnité d’occupation étant due jusqu’à complète libération du foyer, de tout bien et de toute personne de son chef,

DÉBOUTE ADEF HABITAT de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 9] de la présente décision,

CONDAMNE M. [Y] [N] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à régler la somme de 200 euros à ADEF HABITAT en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT