N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

03 Juin 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20459 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNI4

DEMANDEURS :

Madame [R] [L] épouse [Y]

née le 28 Juillet 1975 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [W] [Y]

né le 09 Octobre 1975 à [Localité 17], demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Marc MORIN de la SCP DELHOMMAIS, MORIN, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSES :

S.C.I. BASP, inscrite au RCS de [Localité 22] sous le numéro 414 621 136, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.A.R.L. LA SCELLERIE, intervenante forcée, inscrite au RCS de [Localité 22] sous le numéro 832 404 446, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Yasmina SELATNA de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 06 Mai 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Juin 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Juin 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 10], cadastré section DX numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 14].

La SCI BASP est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 6], cadastré section DX numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

La SCI BASP a consenti, selon acte notarié du 31 octobre 2014, un bail commercial portant sur ledit local situé [Adresse 2] et [Adresse 6], pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2014 au profit de la SARL Aux délices des Beaux-Arts,.

La SARL Aux délices des Beaux-Arts a consenti, selon acte notarié du 6 novembre 2017, à la SARL La Scellerie, la cession de son fonds de commerce, comprenant notamment le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux situés à [Localité 22], [Adresse 20] et [Adresse 21].

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 octobre 2024, M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] ont assigné la SCI BASP devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 février 2025, la SCI BASP a assigné en intervention forcée la SARL La Scellerie devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.

Selon leurs conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 6 mai 2025, M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y], représentés par leur conseil, sollicitent de :

Les recevoir en leurs demandes et les y déclarer bien fondées ;

A titre principal,

— Condamner la SCI BASP à procéder ou faire procéder au bouchage selon les règles de l’art du conduit qui leur est propre au niveau des cuisines du commerce Maison Cheftel sis [Adresse 5], au niveau du premier étage en partie basse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI BASP à procéder ou faire procéder à la réalisation d’un conduit aux normes dans ses parties privatives dans la cuisine du même bien situé [Adresse 5], au niveau du premier étage en partie basse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties et désigner tel expert selon la mission et les modalités précisées dans leurs écritures ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI BASP à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers dépens, en ce compris tous constats de commissaires de justice ayant concouru à rapporter la preuve des faits litigieux ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils se prévalent des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et exposent que nul ne doit causer au voisin un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Ils expliquent que le fait de vivre dans un logement qui subit des émanations d’odeurs de friture et de nourriture est un trouble dans la jouissance paisible de leur habitation et qu’il est incontestable qu’ils subissent un tel trouble en raison de l’exploitation commerciale du local détenu par la SCI BASP. Ils ajoutent que cette dernière est débitrice d’une obligation de faire cesser le trouble anormal du voisinage.

Ils opposent que l’obligation alléguée n’est pas contestable et repose sur un ensemble d’éléments. Ils font valoir que la demande de travaux n’est ni imprécise ni inexécutable dès lors que le conduit est ciblé, que les travaux connus sont simples et limités aux parties privatives dont ils sont propriétaires.

Ils affirment, subsidiairement, que, au regard de la situation, le gérant du local ciblé refusant tout accès, seule une expertise judiciaire est en mesure de permettre aux parties d’obtenir les éléments probatoires nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance qu’ils subissent.

Selon ses conclusions responsives et récapitulatives déposées à l’audience du 6 mai 2025, la SCI BASP, représentée par son conseil, sollicite de :

A titre principal,

— Juger que M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] ne rapportent pas la preuve d’un cas d’urgence ;

— Juger que M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] ne rapportent pas suffisamment la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions ;

— Juger que leur demande visant à l’enjoindre d’entreprendre des travaux sur le conduit de cheminée se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à toute injonction de faire ;

— Débouter en conséquence M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

— Condamner la SARL La Scellerie à garantir et relever indemne la SCI BASP de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, frais, intérêts, pénalités, frais irrépétibles et dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger qu’elle est fondée à solliciter le prononcé d’une expertise judiciaire au contradictoire de M. [W] [Y], Mme [R] [L] épouse [Y] et la SARL La Scellerie ;

— Désigner tel expert selon la mission et les modalités précisées dans ses écritures ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] à verser à la SCI BASP la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

Elle soutient que les demandeurs ne répondent ni aux conditions du référé de l’article 834 du code de procédure civile, ni à celles de l’article 835 du même code. Elle explique, d’une part, qu’il ne ressort ni de l’assignation délivrée, ni des pièces versées aux débats que la situation caractérise une quelconque urgence.

Elle expose, d’autre part, qu’il n’est versé aucun élément suffisamment probant permettant de démontrer l’existence, la cause ou le responsable des désordres dénoncés et que le juge ne peut fonder une condamnation exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties. Elle ajoute que les travaux qui sont demandés sont inexécutables, en raison de l’obstruction du preneur du local commercial, et imprécis.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 1728 et 1240 et suivants du code civil et fait valoir que le preneur est tenu des travaux nécessaires à la mise en conformité de son activité. Elle ajoute que le preneur est également tenu d’observer les prescriptions du règlement sanitaire départemental, lequel prévoit notamment que les conduits de fumées individuels, collectifs ainsi que les tuyaux de raccordement doivent être entretenus, nettoyés, ramonés et vérifiés par les utilisateurs de manière à ne produire aucune nuisance.

Elle affirme, à titre infiniment subsidiaire, que seule une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, est susceptible de permettre un débat contradictoire entre les parties et ainsi déterminer dans quelles conditions le raccordement litigieux a été réalisé. Elle précise que, au regard de la configuration des lieux, une question se pose quant à la faisabilité des mesures réparatoires impactant à la fois les parties privatives et les parties communes.

Selon ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience du 6 mai 2025, la SARL La Scellerie, représentée par son conseil, sollicite de :

A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI BASP dirigées à son encontre ;

— Débouter la SCI BASP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la SCI BASP ou tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI BASP ou tout succombant aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si le tribunal de céans devait faire droit à la demande d’expertise,

— Sans aucune approbation de la mesure engagée et, au contraire, sous les plus expresses réserves de recevabilité, de fondement et sans aucune reconnaissance de garantie,

Ajouter à la mission de l’expert le soin de :

— Dire si la SARL La Scellerie a modifié les conditions d’extraction des fumées provenant de son activité depuis le 27 septembre 2021, date d’acquisition de leur appartement par M. [W] [Y], Mme [R] [L] épouse [Y]

— Réserver toutes autres demandes.

Elle soutient qu’aucun raccordement illicite ne peut lui être imputé et que la SCI BASP entend solliciter sa condamnation à la garantir pour des travaux autres que ceux qui sont préconisés par l’expert et qui ne sont pas contractuellement à la charge du preneur.

Elle soulève les dispositions de l’article 1253 du code civil et oppose l’existence d’une contestation sérieuse tenant à l’inapplicabilité du trouble anormal du voisinage. Elle explique que les demandeurs ont acquis leur appartement postérieurement à l’exercice de son activité de restauration, que ladite activité est conforme aux lois et règlements et qu’elle n’en a pas modifié les conditions d’exercice. Elle précise que les nuisances dénoncées font l’objet de contestations sérieuses.

Elle fait valoir, sur la demande d’expertise judiciaire, que, au-delà de la question du caractère anormal des nuisances dénoncées par les demandeurs, en raison de l’antériorité de son activité, il apparaît qu’une procédure à son encontre fondée sur le trouble anormal du voisinage serait manifestement vouée à l’échec. Elle conclut qu’il n’est pas constaté l’existence d’un procès possible permettant d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire à son contradictoire.

La décision était mise en délibéré au 3 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR L’INTERVENTION FORCÉEAux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

La SCI BASP sollicite l’intervention forcée de la SARL La Scellerie, en qualité de preneur du local commercial situé [Adresse 2] et [Adresse 6] et dont les demandeurs allèguent être à l’origine des nuisances olfactives dénoncées.

La SCI BASP produit aux débats le contrat de bail du 31 octobre 2014 ainsi que l’acte de cession de fonds de commerce du 6 novembre 2017 justifiant de la qualité de preneur de la SARL La Scellerie.

Dès lors, il convient de déclarer recevable l’intervention de la SARL La Scellerie.

SUR LE TROUBLE ANORMAL DU VOISINAGEPar application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est de droit que les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sont applicables en dehors de toute condition d’urgence.

Conformément à l’article 1253 alinéa 1 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il résulte des pièces versées à la procédure que, se plaignant d’odeurs de nourriture et de friture émanant de leur conduit de cheminée, M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur protection juridique.

Aux termes du rapport d’expertise amiable non-contradictoire rendu le 24 février 2023, il ressort que « les odeurs ont pour origine les fumées de la hotte d’extraction des cuisines du salon de thé. Le conduit n’est manifestement pas tubé, ce qui n’est pas conforme aux dispositions prévues dans le chapitre X de la notice de sécurité incendie rédigée par la commission centrale de sécurité. (…) Le lien de causalité entre les odeurs et les activités du salon de thé semble déterminé. Il conviendrait de réaliser au contradictoire des investigations en recherche de fuite ».

Toutefois, le rapport précité ne permet pas d’identifier avec certitude que l’origine des nuisances dénoncées se trouve dans l’activité exercée par la SARL La Scellerie dans les locaux loués auprès de la SCI BASP.

Pour autant, la SCI BASP et les demandeurs ont convenu, selon constat d’accord signé le 5 décembre 2013, que la SCI BASP s’engagerait à « faire boucher le conduit à partir de l’appartement du 1er étage et ce en partie basse ; signaler le risque d’incendie auprès du locataire du rez de chaussée, en lui renouvelant l’interdiction de se servir de la cuisine, et des autres occupants de l’immeuble » d’ici le 28 février 2024 et « à faire réaliser un conduit aux normes dans ses parties privatives d’ici le 30 juin 2024 ». Il est constant que les travaux n’ont pas été effectués.

Dès lors, bien qu’il ne soit pas constaté avec l’évidence requise en matière de référé que les nuisances alléguées par les demandeurs aient pour cause l’activité de restauration de la SARL La Scellerie, la SCI BASP s’est engagée conventionnellement à effectuer des travaux pour remédier aux nuisances. L’obligation revendiquée par les demandeurs ne se heurte donc pas à une contestation sérieuse.

Cependant, il existe une contestation tirée de la nature des travaux à réaliser. En réalité, aucun élément versé aux débats ne permet d’identifier la situation exacte du conduit litigieux. Il n’est produit aucun plan de situation des lieux qui permettrait de cibler le conduit sur lequel il convient d’intervenir pour faire cesser les nuisances. De la sorte, il n’est pas possible de condamner les défenderesses à réaliser des travaux dont l’exécution est incertaine, à tout le moins imprécise.

Les demandes principales de M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] seront donc rejetées.

La demande de garantie de la SCI BASP étant formulée à titre subsidiaire, elle est sans objet compte tenu de ce qui précède.

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIREPar application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’application de l’article 145 du code de procédure civile suppose seulement que soit constaté l’existence d’un procès futur possible, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminable et dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver, à condition que cette mesure soit utile et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure, dont en particulier,

Le rapport d’expertise amiable non-contradictoire rendu le 24 février 2023 par M. [E] [J], du cabinet Polyexpert Construction ;Le constat d’accord de conciliation signé le 5 décembre 2023 ;Le procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 4 novembre 2024,qu’il existe un procès possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre des éléments de preuve que la mesure sollicitée tend utilement à établir ou conserver.

La SARL La Scellerie sollicite sa mise hors de cause. Cependant, sur le motif légitime, il convient de relever que la cause des désordres et son exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et que la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois l’applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Il en résulte un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, justifiant la mesure d’expertise avant tout procès, au contradictoire de l’ensemble des parties.

Il sera en conséquence fait droit à la mesure d’expertise sollicitée, aux frais avancés des demandeurs et selon les termes de la mission exposée au dispositif à intervenir.

IV. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

Par application des articles 491 et 696 du code de procédure civile, le juge des référés qui ordonne une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile doit statuer sur les dépens, dès lors qu’il a épuisé sa saisine, sans pouvoir les réserver au fond.

M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y], dans l’intérêt desquels la mesure est prononcée sans que les défenderesses puissent être considérées comme parties succombantes, supporteront à titre provisoire les entiers dépens d’instance.

Par ailleurs, l’équité commande, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

REÇOIT l’intervention forcée de la SARL La Scellerie ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNE pour y procéder : C,02,01

M. [O] [W]

[Adresse 7]

[Localité 15]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 0687934623 Mèl : [Courriel 18]

avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, de demander communication de tous documents aux parties et aux tiers sauf au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction à l’ordonner en cas de difficultés, et de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité, et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêts avec les parties ;

et avec pour mission de :

Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 4] les nuisances alléguées dans l’assignation et les pièces jointes, les décrire ;Procéder à toutes investigations utiles afin de renseigner l’existence de ces nuisances, en procédant ou en faisant procéder à toutes mesures strictement nécessaires et décrire les constatations ainsi faites ;Au besoin, après information des parties, réaliser seul des constatations inopinées et en rendre compte après exécution ;Donner son avis sur la réalité des nuisances alléguées, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance ;Donner son avis sur d’éventuelles insuffisances au regard des prescriptions réglementaires ou contractuelles, aux usages et aux règles de l’art ;Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et/ou nuisances, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres et/ou nuisances, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.Faire toute observation utile à la résolution du litige.DIT que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de TOURS, dans les SIX MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

DIT que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge en charge du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que les difficultés auxquelles se heurterait l’exécution de l’expertise seront réglées, à la demande des parties, à l’initiative de l’expert commis, ou d’office, par le juge en charge du contrôle des expertises ;

DIT que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] ;

FIXE à 3.000 euros (TROIS MILLE euros) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y], dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de TOURS;

RAPPELLE à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de TOURS, Service des Expertises – [Adresse 8]) au vu desquelles il sera statué ;

DIT que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

DIT que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de la SCI BASP et la SARL La Scellerie ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [W] [Y] et Mme [R] [L] épouse [Y] provisoirement aux entiers dépens.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

V. ROUSSEAU