MINUTE N° : 25/01136

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

N° RC 25/00036

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

TOURS METROPOLE HABITAT

ET :

[J] [T]

Débats à l’audience du 02 Octobre 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 05 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURS METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [X] munie d’un pouvoir en date du 4 septembre 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [J] [T]

né le 11 Août 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 4 février 2010, l’EPIC [Localité 3] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [J] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] ([Adresse 5]), [Adresse 6], appartement 17, pour un loyer mensuel principal de 208,75 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT a :

— fait signifier à M. [J] [T], le 14 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi la CCAPEX le 18 octobre 2024,

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 27 décembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [T] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 563,20 euros euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges de la date de résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT – représenté par une salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 1.249,56 euros. Il n’est pas opposé à des délais suspensifs dans la mesure le loyer résiduel du mois d’ août a été réglé.

M. [J] [T], cité initialement par dépot en étude ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier fait état d’un revenu mensuel de 562,59 euros (RSA) et de charges courantes mensuelles de 439,04 euros loyer compris.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

M. [J] [T] ayant été cité par dépôt en étude, le jugement suceptible d’appel sera réputé contradictoire.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 4 février 2010 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 428,50 euros,

— une décompte de créance actualisé au 30 septembre 2025.

Il en ressort que les causes du commandement n’ont pas été réglée dans le délai de deux mois. Aucun réglement, autre que l’APL qui s’impute sur les mensualités courantes, n’a été enregistré au crédit de son compte dans cette période.

En s’abstenant de comparaître ou de se faire représenter, M. [J] [T] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve d’une reprise de paiement du loyer courant, alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

Le décompte de créance n’enregistre aucun réglement avant les 1er et 22 septembre 2025. M. [T] a réglé 127 et 130 euros correspondant au loyer résiduel du mois d’août. Le décompte de créance étant émis le 30 septembre et le loyer du à terme échu, on peut considérer que le loyer courant au jour de l’audience a été réglé.

M. [T] est absent et de demande pas de délais suspensifs que le bailleur était prêt à accepter. Il ne fait aucune proposition d’échéancier.

Le très faible équilibre de ses ressources et charges laissant un reste à vivre de 562,59 euros – 439,04 euros = 123,25 euros ne permet pas de considérer qu’il est en situation d’apurer sa dette locative.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2025. L’expulsion de M. [J] [T], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [J] [T] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 1.249,56 euros, échéance d’août 2025 inclus.

M. [J] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La somme de 142,15 euros, correspondant aux dépens, sera déduite de la créance locative de même que la somme de 53,34 euros correspondant aux pénalités d’enquête dont les conditions légales de perception ne sont pas justifiées.

M. [J] [T] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.053,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025, échéance d’août appelée, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [T], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 4 février 2010 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7] , sont réunies à la date du 15 décembre 2024 ;

CONSTATE que M. [J] [T] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [T] de quitter les lieux loués sis à [Adresse 8], appartement 17 et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [J] [T] à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT la somme de 1.053,87 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 échéance d’août 2025 comprise.

CONDAMNE M. [J] [T], à compter du 30 septembre 2025 à verser à l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [J] [T] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 3] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.