MINUTE N° : 25/654

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 24/04514

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076

ET :

[I] [M]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] METROPOLE HABITAT (OPH), inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 351 243 076, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Mme [U], salariée, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [I] [M]

né le 13 Décembre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

RG 24/4514

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT (ex [Localité 9] HABITAT depuis changement de dénomination sociale en date du 27 novembre 2024) a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [M] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 298,83 €.

Invoquant des impayés de loyers, le 24 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [I] [M] par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail de Madame [I] [M] ;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [I] [M] au paiement de la somme en principal de 1 329,59 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Madame [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Madame [I] [M] à verser à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [I] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et la présente assignation.

A l’audience du 3 avril 2025, la représentante de l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT – dûment mandatée – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3 913,66 € au 1er avril 2025. Elle précise que Madame ne règle plus ses loyers depuis novembre 2024, qu’un dossier de surendettement a été déclaré recevable en février 2025 pour une dette de loyer de 3 520 €.

Madame [I] [M] indique qu’elle fait des études en apprentissage à [Localité 8] jusqu’en juin 2025 et qu’elle a ainsi 2 loyers à régler, qu’elle effectue des courtes missions d’intérim et a une enfant à charge. Elle précise qu’elle perçoit 700 € par mois environ.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé les 11 octobre 2021 ainsi que le commandement de payer délivré le 24 juin 2024 pour un montant en principal de 657,71 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de3 930,66 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Sont à déduire du présent décompte les frais de commissaire de justice à hauteur de 209,49 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après. Il conviendra de déduire par ailleurs les frais d’enquête sociale d’un montant de 83,82 € (11*7,62 €) à défaut de justificatifs produits par le bailleur.

Madame [I] [M] sera ainsi condamnée à verser à l’ OPH [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 3 620,35 € arrêtée au 1er avril 2025, échéance de mars incluse.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats les contrat de location signés entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 24 juin 2024 portant sur la somme en principal de 657,71 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

L’arriéré de loyers et de charges n’a pas été réglé dans le délai mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 août 2024.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a rendu le 13 février 2025 au profit de Madame [I] [M] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction à la date de l’audience.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [I] [M] a effectué un réglement partiel de loyer en juillet 2024 (100 €) ; Aucune reprise de paiement du loyer courant n’est intervenue depuis lors. Ainsi, les conditions d’application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il ne pourra donc lui être accordé des délais de paiement. Il convient de constater la résiliation du bail à compter du 25 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [M].

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [I] [M] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [I] [M] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 11 octobre 2021 entre Madame [I] [M] et l’OPH [Localité 9] METROPOLE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 25 août 2024 ;

Condamne Madame [I] [M] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT la somme de 3 620,35 € (TROIS MILLE SIX CENT VINGT EUROS, TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er avril 2025 ;

Dit que Madame [I] [M] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [I] [M] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [I] [M], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [I] [M] à payer à [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [I] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

RG 24/4514

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,