MINUTE N° : 25/00548

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RC 24/05032

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H

ET :

[U] [S]

[T] [S]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à Mme [S]

à M. [S]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 9]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 27 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT E.S.H, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

RG 24/05032

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 février 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [S] [T] et [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 7] [Adresse 10] [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 444,50 € charges comprises.

Le 10 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [S] [T] et [U] par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [S] [T] et [U] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [S] [T] et [U] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [S] [T] et [U] au paiement de la somme de 375,63 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 373,65 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 10 novembre 2023 à la date de la résiliation du bail ; et la somme mensuelle de 373,65 € au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [S] [T] et [U] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur et Madame [S] [T] et [U] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024 et renvoyée à celle du 20 mars 2025 à la demande du bailleur, la dette étant en cours de régularisation par les locataires.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 9] le 23 mai 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 525,92 €. Elle indique qu’un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place avec les locataires et sollicite la validation de cet accord soit à raison de 50,00 € par mois en sus du loyer courant.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 30 avril 2024 signifiés à Madame [S] [U], Monsieur et Madame [S] [T] et [U] ont comparu à la première audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 3 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 9] par voie électronique le 23 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 9 février 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 à Monsieur et Madame [S] [T] et [U] et portant sur la somme de 456,51 € dont 375,63 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [S] [T] et [U] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 9 février 2023, le commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 525,92 € à la charge des locataires.

Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur et Madame [S] [T] et [U] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 525,92 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [S] [T] et [U] n’ont pas comparu à l’audience à laquelle ils ont été régulièrement convoqués.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [S] [T] et [U] ont repris les paiements avant l’audience et ce, depuis novembre 2024.

Le bailleur sollicite la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur et Madame [S] [T] et [U] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur et Madame [S] [T] et [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 janvier 2024;

Condamne solidairement Monsieur et Madame [S] [T] et [U] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 525,92 € (CINQ CENT VINGT CINQ EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 mars 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur et Madame [S] [T] et [U] à se libérer de leur dette de 525,92 € en 10 mensualités de 50,00 € et le solde à la 11ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur et Madame [S] [T] et [U] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 3], à [Adresse 8]), il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [S] [T] et [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur et Madame [S] [T] et [U] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame [S] [T] et [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection