RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 octobre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00499 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBUF

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 20 Septembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Commune de [Localité 7]

sis [Adresse 4]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NABONNE-BEMMER-JEAN, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Frédérique FAVRE, demeurant SELARL PARAGRAPHE AVOCATS – [Adresse 3], avocate plaidante au barreau de COUTANCES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. OZCAN PRIMEUR

dont le siège social est sis [Adresse 5] et actuellement au [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1218

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la commune de JUVISY SUR ORGE a assigné la société OZCAN PRIMEUR devant le Président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, statuant en référé, aux fins de voir :

déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la commune de [Localité 7] ;constater l’occupation illégale du local situé à [Adresse 8] par la SAS OZCAN PRIMEUR ;dire que cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés ;ordonner l’expulsion immédiate de la SAS OZCAN PRIMEUR ainsi que tous occupants de son chef, installés dans le local situé à [Adresse 8] ;dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux ;se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;dire que toute occupation illégale sera sanctionnée par une indemnité d’occupation journalière de 30 euros par jour ;ordonner l’évacuation immédiate de l’ensemble des biens présents sur ce terrain sans droit ni titre contrairement à la volonté de la commune de [Localité 7] ; dire qu’il sera requis le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;autoriser la commune de [Localité 7] à faire transporter les biens sans maître apparent dans un lieu libre de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls des propriétaires en attendant la décision du Juge de l’Exécution qui devra éventuellement statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans le délai fixé par la loi ;condamner la SAS OZCAN PRIMEUR à verser à la commune de [Localité 7] 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS OZCAN PRIMEUR aux entiers dépens.

L’affaire appelée à l’audience du 11 juin 2024 a été renvoyée successivement à l’audience du 5 juillet 2024 puis à l’audience du 20 septembre 2024.

A cette audience, la commune de [Localité 7], représentée par son avocat et se référant à ses conclusions déposées à l’audience, a sollicité du juge des référés de :

débouter la société OZCAN PRIMEUR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par la commune de [Localité 7] ;constater l’occupation illégale du local situé à [Adresse 8] par la SAS OZCAN PRIMEUR ;dire que cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite relevant de la compétence du juge des référés ;ordonner l’expulsion immédiate de la SAS OZCAN PRIMEUR ainsi que tous occupants de son chef, installés dans le local situé à [Adresse 8] ;dire que cette obligation sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux ;se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;dire que toute occupation illégale sera sanctionnée par une indemnité d’occupation journalière de 30 euros par jour ;ordonner l’évacuation immédiate de l’ensemble des biens présents sur ce terrain sans droit ni titre contrairement à la volonté de la commune de [Localité 7] ; dire qu’il sera requis le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;autoriser la commune de [Localité 7] à faire transporter les biens sans maître apparent dans un lieu libre de son choix, propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls des propriétaires en attendant la décision du Juge de l’Exécution qui devra éventuellement statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans le délai fixé par la loi ;

A titre subsidiaire,

renvoyer l’affaire à une audience au fond afin qu’il soit statué sur les demandes des parties ;

En tout état de cause,

condamner la SAS OZCAN PRIMEUR à verser à la commune de [Localité 7] 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS OZCAN PRIMEUR aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, au visa de l’article 2278 du code civil, des articles 835 alinéa 1er et 837 alinéa 1er du code de procédure civile, et des articles L 145-5 et L 145-32 du code de commerce, que :

la société ICF LA SABLIERE, société d’HLM, est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], lequel avait été donné à bail commercial à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [V], suivant bail renouvelé sur la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017 ;le fonds exploité a été mis en vente et elle a décidé d’exercer son droit de préemption ce qui a conduit à la signature d’un acte authentique du 27 janvier 2016 contenant cession du droit au bail commercial ;suite à la cession du droit au bail, elle dans un premier temps sous-loué le local à la SARL CKPN pour l’exploitation d’une activité de commerce de détail de fruits et légumes et, par la suite, à la société OZCAN PRIMEUR pour la même activité, une première convention de sous-location ayant été conclue avec cette dernière pour un an du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, laquelle a été renouvelée pour une seconde période d’un an du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, le loyer de sous location étant fixé à 800 euros ;la convention de sous-location comportait un droit de préférence pour l’acquisition du droit au bail pour la somme de 40.000 euros à l’issue de la convention ;à l’approche de la fin de la convention, la société OZCAN PRIMEUR n’était pas à jour de ses loyers et le commerce exploité étant fermé depuis avril 2022, elle lui a adressé une mise en demeure en date du 8 février 2023 ;un échanges de courriers par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, intervenaient entre les parties, les 30 et 31 mai 2023 dans la perspective de la reprise du droit au bail, un accord intervenant sur la cession du droit au bail sous diverses conditions suspensives dont l’obtention de l’autorisation du bailleur ;cette proposition nécessitait la signature d’une nouvelle convention de sous-location et le dépôt d’un dossier de demande d’autorisation préalable de poste d’une enseigne, mais en dépit de plusieurs relances, la société OZCAN PRIMEUR n’a jamais communiqué les éléments nécessaires pour permettre d’envisager la cession du bail ni signer une nouvelle convention de sous-location ;toutefois, elle a sollicité l’autorisation de la société ICF HABITAT LA SABLIERE pour la cession du droit au bail, cette dernière donnant son accord de principe à la cession sous la condition de produire divers documents dont un business plan et les bilans 2022 du repreneur ;constatant des impayés de loyers, elle a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure, le 13 décembre 2023, la société OZCAN PRIMEUR de régulariser les impayés et de communiquer les pièces nécessaires à la cession du droit au bail mais aucun document n’ayant été produit au 11 mars 2024, elle a informé la société OZCAN PRIMEUR de la fin des discussions et de son intention de saisir les juges des référés pour obtenir son expulsion ;la fin de non-recevoir soulevée par la société OZCAN PRIMEUR ne peut être retenue dans la mesure où la clause dont elle se prévaut est inapplicable, la convention ayant pris fin le 31 mars 2023, la tentative de conciliation n’est pas un préalable en référé et la procédure a, en tout état de cause, été précédée d’une tentative de résolution amiable, pendant plus d’un an ;après avoir bénéficié de deux conventions de sous-location effectives jusqu’au 31 mars 2023, la société OZCAN PRIMEUR a refusé de signer une nouvelle convention de sous-location dans l’attente d’une éventuelle cession du droit au bail de sorte qu’elle ne dispose plus d’aucun titre d’occupation du local loué, et cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la demande d’expulsion de la société OZCAN PRIMEUR, sous astreinte, outre la fixation d’une indemnité d’occupation journalière de 30 euros ;contrairement à ce que soutient la société OZCAN PRIMEUR, la convention de sous-location ne comporte pas une promesse de vente du droit au bail mais un droit de préemption du sous-locataire en cas de cession du droit au bail, ni d’accord de la bailleresse pour la cession du droit au bail, et l’accord pour céder le droit au bail ne serait se déduire de la franchise de loyers de trois mois ;la société OZCAN PRIMEUR qui soutient que la convention se serait poursuivie pour une durée indéterminée jusqu’à la cession du droit au bail, ne précise pas le fondement juridique de cette affirmation ;la convention qui liait les parties était une convention de sous-location et non un bail dérogatoire susceptible de se transformer en bail commercial, de sorte que les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce ne sont pas applicable, et en tout état de cause, la transformation du bail dérogatoire en bail commercial n’est possible que si le locataire est laissé en possession du bien sans contestation du bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;les arguments ainsi opposés par la société OZCAN PRIMEUR ne sont pas sérieux et ne justifient pas le renvoi devant le juge du fond pour interpréter les dispositions de la convention de sous-location ;les motifs qui ont conduit la société OZCAN PRIMEUR à refuser de signer la convention de sous-location sont totalement injustifiées, et quand bien même cette convention aurait été signée, elle ne donnait son accord que pour une convention limitée au 31 aout 2023 dans l’attente de la communication des pièces sollicitées pour la cession du droit au bail, pièces qui n’ont pas été fournies ;si le juge des référés se déclarait incompétent pour trancher le litige, il est sollicité le renvoi devant le juge du fond, l’urgence commandant qu’il soit statué rapidement sur le litige qui oppose les parties, au regard des règlements aléatoires des loyers, de l’absence de justification d’une assurance pour la protection des locaux.

La société OZCAN PRIMEUR, représentée par son avocat et se référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite du juge des référés, au visa des articles L 145-5 et L 145-32 du code de commerce et 11, 31, 122, 142, 484 et 835 du code de procédure civile, de :

juger irrecevable la demande de la Commune de [Localité 7]

Subsidiairement,

renvoyer la Commune de [Localité 7] à mieux se pourvoir ;débouter la Commune de [Localité 7] de toutes ses demandes ;

Reconventionnellement,

ordonner à la Commune de [Localité 7] à fournir à la SAS OZCAN PRIMEUR les documents suivants, sous astreinte provisoire d’un montant de 1.000 euros par jour de retard pour chaque document, pour une durée de trois mois commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir :contrat de bail commercial entre la Société ICF LA SABLIERE, et la Commune de [Localité 7] portant sur un local sis au [Adresse 1] à [Localité 7] ( 91 ) ;accord de la Société ICF LA SABLIERE pour renouveler le bail portant sur un local sis au [Adresse 1] à [Localité 7] ( 91 ) ;accord de la société ICF LA SABLIERE pour la convention de location passée le 23/3/2021 entre la Commune de [Localité 7] et la SAS OZCAN

En tout état de cause,

condamner la Commune de [Localité 7] à payer à la SAS OZCAN PRIMEUR la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;mettre les dépens à la charge de la la commune de [Localité 7].

A l’appui de sa fin de non-recevoir, elle fait valoir que l’action de la commune de [Localité 7] est irrecevable faute de médiation ou discussions amiables préalablement à la saisine de la juridiction, en méconnaissance de la clause de conciliation figurant dans la convention du 27 mars 2021, et contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, cette clause est applicable, étant restée en possession après le terme de ladite convention sans contestation de la commune de [Localité 7], et en l’absence de trouble illicite ou dommage imminent, et en tout état de cause, il n’appartient au juge des référés d’interpréter cette clause.

Au soutien de sa défense et de ses demandes reconventionnelles, elle expose que :

elle a signé, le 23 mars 2021, une convention de location avec la commune de [Localité 7], à compter du 1er avril 2021, pour une durée d’une année, portant sur un local situé au [Adresse 1] à [Localité 7], le propriétaire des murs et bailleurs, étant la société ICF LA SABLIERE, et la commune de [Localité 7] étant locataire à la suite de l’acquisition du droit au bail ;la convention du 27 mars 2021 contient une promesse unilatérale de vente du droit au bail qui devait intervenir à l’issue de la location, pour un prix de cession de 40.000 euros, le propriétaire des murs ayant d’ores et déjà donné son accord à la sous location et à la vente de sorte qu’il manquait juste son accord, en tant que bénéficiaire de ladite promesse ;elle a bénéficié d’une exonération de loyer pour la remise en état du local; engageant, après autorisation administrative, des travaux de réaménagement importants, pour un coût de 100.000 euros, et cette exonération n’aurait pas eu de sens, si la location ne devait pas déboucher sur une vente du droit au bail à son issue ; l la convention de location a été renouvelée pour une année à compter du 1er avril 2022 puis les relations se sont dégradées avec la commune de [Localité 7], qui exige de multiples documents pour la cession du droit au bail dont un « projet de reprise avec explication de son projet », ce qui n’était pas prévu par la convention ;elle a rédigé cette proposition de reprise, avec de très nombreuses pièces, mais la commune a souhaité lui faire signer un acte de renouvellement de la location, qui modifiait les termes de la convention initiale, ce qu’elle a refusé, mais a exprimé son accord pour la signature d’une nouvelle convention ne modifiant pas les conditions initiales ;la commune de [Localité 7], après une période de silence, a sollicité de nouveaux documents, dont un business plan, sans remettre en cause l’occupation des lieux par la société OZCAN PRIMEUR ;elle n’a pu communiqué ces nouveaux éléments, ne disposant pas encore de son bilan 2022, puis l’associé a dû s’occuper de son père malade, qui est décédé le [Date décès 2] 2024, et a dû s’absenter pour les funérailles, de sorte que la boutique était fermé et que des loyers n’ont pas été réglés mais la situation a été régularisée ;alors qu’elle a transmis l’ensemble des éléments en vue de la cession du droit au bail, la commune de [Localité 7] l’a assigné en référé, soutenant qu’elle serait occupante sans droit ni titre ;après le terme de la convention de renouvellement fixé au 1er avril 2023, la convention d’occupation s’est poursuivie jusqu’à la cession du droit au bail, et la commune de [Localité 7] lui a sollicité pour ce faire des documents, sans remettre en cause l’occupation des lieux, plus de six mois après l’expiration de la convention ;contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 7], il ne s’agit pas d’un droit de préemption qui ne lui imposerait pas de céder le droit au bail ;dans la mesure où la vente prévue par la promesse unilatérale devait avoir lieu à la fin de la convention et qu’elle a levé l’option, elle a le droit de rester dans les lieux jusqu’à ce que la vente du droit au bail soit signé, et n’est donc pas occupante sans droit ni titre .

A titre subsidiaire, elle soutient, au visa de l’article L 145-5 du code de commerce, que :

étant resté plus de trois années dans les locaux, un bail commercial est entré en vigueur de plein droit, au 1er mai 2024 ;le sous-locataire peut parfaitement bénéficier d’un bail commercial par rapport au locataire ; le bailleur a un délai d’un mois à compter de l’expiration du délai de trois années depuis l’entrée dans les lieux du locataire pour entamer une procédure afin de récupérer les locaux, à défaut de quoi, un bail commercial de neuf années existe ;au delà, le juge des référés n’a pas le pouvoir de qualifier la relation contractuelle découlant de la poursuite de l’occupation après la fin du bail de courte durée ou l’application du statut des baux commerciaux.

Plus subsidiairement, elle fait valoir qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite dès lors que :

la commune de [Localité 7] demande son expulsion alors qu’elle est entrée dans les lieux régulièrement à la suite d’une convention de location, est à jour de ses loyers, et que le litige opposant les parties porte sur l’application de la convention sur la cession du droit au bail à l’issue de la convention ;elle n’est pas entrée par voie de fait et invoque l’exécution d’une promesse unilatérale de vente du droit au bail que la commune de [Localité 7] refuse d’exécuter et subsidiairement l’existence d’un bail commercial ;elle n’a pas signé le dernier avenant de prolongation car il modifiait les obligations des parties à son désavantage ;la commune de [Localité 7] n’a pas remis en cause l’occupation du local et a poursuivi les discussions pour parvenir à la cession du droit au bail ;elle a levé l’option de la promesse unilatérale de vente, transmettant toutes les pièces sollicitées, et subsidiairement, elle est bénéficiaire d’un bail commercial sur le local, de sorte que son occupation n’est pas manifestement illicite et elle a le droit de rester dans les lieux jusqu’à ce qu’elle devienne titulaire du bail.

Sur la demande de renvoi devant le tribunal judiciaire, statuant au fond, à jour fixe, elle s’y oppose aux motifs qu’il est nécessaire de mettre en cause le propriétaire des murs, elle entend former des demandes reconventionnelles, et l’urgence requise n’est pas caractérisée ne pouvant repose sur son éventuelle incapacité à payer les locaux et dans la mesure où elle justifie avoir assuré les locaux.

Enfin, à l’appui de sa demande reconventionnelle de communication de pièces, sous astreinte, elle expose abandonné sa demande concernant le bail commercial lequel a été communiqué, mais la maintenir concernant l’accord de la société ICF LA SABLIERE au renouvellement du bail et à la convention de location du 23 mars 2021, ces documents étant nécessaires pour la convention de cession du droit au bail et la résolution du litige, et l’absence de communication de ces documents constitue un trouble manifestement illicite.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action de la commune de [Localité 7] au regard de la clause contractuelle de recours préalable à une tentative de conciliation

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

La liste dressée par ce texte n’est pas exhaustive et la clause d’un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge, si les parties l’invoquent. (Cass., ch. mixte, 14 févr. 2003, no 00-19.423).

Toutefois la clause n’interdit pas de saisir le juge le juge des référés en cas d’urgence, pour obtenir des mesures provisoires ou conservatoires ou même des mesures d’instruction in futurum (Civ. 3e, 28 mars 2007, n° 06-13.209)

En l’espèce, la commune de [Localité 7] et la société OZCAN PRIMEUR ont conclu, le 23 mars 2021, une convention de sous-location, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’au 31 mars 2022, laquelle a été renouvelée, pour une seconde période d’un an du 1er avril 2022 au 31 mars 2023.

La convention susvisée stipule en son article 10 « Litiges » que « les parties signataires s’engagent à tout mettre en œuvre en cas de litige ou de contestation concernant la présente convention ou son application pour parvenir à un accord ».

Dans le cas où, à l’issue de cette procédure, aucun accord concernant ce litige ou cette contestation ne pourrait être trouvé, les parties s’en remettraient à la juridiction compétence.”

Il n’est pas discuté par les parties que cette clause instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 7] ne peut utilement soutenir que cette clause ne serait pas applicable dans la mesure où la convention de sous-location dans laquelle elle est stipulée, a pris fin le 31 mars 2023, dès lors que cette clause de conciliation obligatoire et préalable a vocation à concernant tous les litiges liés à la convention dont ceux afférents à sa rupture ou son non renouvellement.

Au-delà l’article 1230 du code civil prévoit que « La résolution n’affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence », de sorte qu’il en va de même, à fortiori, lors que la convention a pris fin.

En revanche, la clause n’a pas vocation à s’appliquer en cas de saisine du juge des référés pour trouble manifestement illicite.

En tout état de cause, force est de constater que des discussions amiables ont été engagées entre les parties, avant la saisine du juge des référés, ce que la société OZCAN PRIMEUR ne conteste pas.

La clause de recours préalable à une tentative de conciliation ne fixant pas les modalités de cette conciliation et notamment sa durée, la société OZAN PRIMEUR ne peut utilement soutenir que les discussions amiables auraient été interrompues de façon prématurée par la commune de [Localité 7], étant observé que ces discussions ont duré plus d’un an, ou qu’une médiation s’imposait.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause contractuelle de recours préalable à une tentative de conciliation sera rejetée.

II. Sur la demande d’expulsion de la société OZCAN PRIMEUR formée par la commune de [Localité 7]

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le trouble consiste donc dans un acte ou une abstention s’inscrivant en méconnaissance de l’ordre juridique établi, qu’il faut faire cesser sans délai puisqu’il est inadmissible pour constituer une illicéité manifeste.

Le caractère manifeste du trouble illicite renvoie à la raison d’être initiale du juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident, ce qui implique une intervention dans un litige exempt de doute.

Une mesure d’anticipation ne peut donc être ordonnée que si le trouble et son illicéité apparaissent avec l’évidence requise en référé, hors de toute contestation sérieuse (Cass. 2e civ., 18 janv. 2018, n° 17-10).

L’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier appartenant à autrui constitue, en elle-même, un trouble manifestement illicite, sans qu’il ne soit nécessaire de constater une quelconque urgence ni un quelconque dommage imminent.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société ICF LA SABLIERE, société d’HLM, est propriétaire d’un local situé [Adresse 1] à [Localité 7], lequel avait été donné à bail commercial à Monsieur [N] [U] et Madame [P] [V], suivant bail commercial du 1er janvier 1994 au 31 décembre 2002, renouvelé du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008, et du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, ces derniers y exerçant une acte de vente de landaux, poussette, lits d’enfants, jouets et jeux de société.

Le droit au bail des locaux où était exploité le fonds de commerce a été cédé par Monsieur [N] [U] et Madame [P] [V] à la commune de [Localité 7], qui avait exercé son droit de préemption, suivant acte authentique reçu le 27 février 2016 par Maître [C] [W], notaire associé à [Localité 6].

Par acte sous seing privé du 23 mars 2021, après autorisation par délibération du conseil municipal du 18 mars 2021, la commune de [Localité 7] a loué le local situé [Adresse 1] à [Localité 7], à titre précaire et révocable, à la société OZCAN PRIMEUR, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’au 31 mars 2022, le loyer étant fixé à 800 euros par mois charges comprises, une exonération de trois mois de loyers étant convenue compte tenu de la nécessité d’aménagement et de réalisation de travaux.

Après autorisation par délibération du conseil municipal du 18 mars 2021, la convention de sous-location a été renouvelée pour une seconde période d’un an du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, le loyer étant fixé à 800 euros.

Par lettre recommandée du 8 février 2023, la commune de [Localité 7], par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à la société OZCAN PRIMEUR, d’une part, qu’elle était redevable de la somme de 3.200 euros au titre des loyers de novembre 2022 à février 2023, et l’a donc mise en demeure de régulariser la situation, faute de quoi la clause résolutoire serait mise en œuvre, et d’autre part, qu’elle n’entendait pas accorder un nouveau renouvellement de la convention de telle sorte que ses droits d’occupation du local prendrait fin le 31 mars 2023.

Par lettre recommandée du 9 mars 2023, la société OZCAN PRIMEUR, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à la commune de [Localité 7], d’une part, être à jour de ses loyers, de sorte que la clause résolutoire ne pouvait jouer, et d’autre part, que la décision de la mairie de mettre fin à la convention était contraire avec les engagements qu’elle avait pris, et compte tenu du coût des travaux qu’elle avait réalisés dans le local de sorte qu’elle l’invitait à préparer un bail commercial pour signature, comme prévu dans la convention.

S’en sont suivis de nombreux échanges, par courriels ou courriers, entre les conseils respectifs des parties, en vue de la signature d’une nouvelle convention de sous-location puis la cession du droit au bail, qui n’ont pas abouti.

La commune de [Localité 7] considère que la société OZCAN PRIMEUR a refusé de signer une nouvelle convention de sous-location dans l’attente d’une éventuelle cession du droit au bail de sorte qu’elle ne dispose plus d’aucun titre d’occupation du local loué, et cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la demande d’expulsion.

La société OZCAN PRIMEUR conteste être occupant sans droit ni titre du local, soutenant, à titre principal, que la convention de location contient une promesse de cession du droit au bail et qu’elle a levé l’option, et à titre subsidiaire, qu’elle est bénéficiaire d’un bail commercial sur le local, l’ayant occupé plus de trois ans, et enfin, qu’en tout état de cause, il n’existe pas de trouble manifestement illicite.

Concernant l’existence alléguée d’une promesse de cession du droit au bail, il sera constaté que la convention de sous-location signée entre la commune de [Localité 7], le 23 mars 2021, et la société OZCAN PRIMEUR stipule en son article 3 « durée, résiliation » que « Le locataire a pris connaissance qu’à l’échéance de la convention, il sera prioritaire pour reprendre le bail commercial détenu par la commune de [Localité 7] au montant de 40.000 euros ».

Ces stipulations sont reprises dans la convention de renouvellement.

Les parties s’opposent sur la nature juridique de l’engagement pris par la commune de [Localité 7] aux termes de ces stipulations, la commune de [Localité 7] soutenant qu’il s’agit d’un droit de préférence, également appelé droit de préemption, pour la cession du droit au bail, à l’issue de la convention de sous-location, tandis que la société OZCAN PRIMEUR affirme qu’il s’agit d’une promesse de cession du droit au bail.

En concluant une promesse unilatérale, le promettant s’engage envers son cocontractant à conclure le contrat définitif si celui-ci en manifeste la volonté ; le bénéficiaire de la promesse a une option : il peut accepter ou non de conclure la convention définitive, dont les éléments essentiels sont prédéfinis.

Selon l’ article 1123, alinéa 1er du Code civil , le pacte de préférence est un « contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter ».

Dans le cas de la promesse de vente, le promettant s’engage irrévocablement à vendre au bénéficiaire, de sorte que la vente n’est subordonnée qu’au consentement du bénéficiaire, alors que dans le cas du pacte de préférence, il s’oblige simplement à émettre une offre de vente en faveur de celui-ci, de sorte que la vente suppose pour être conclue non seulement l’acceptation du bénéficiaire du pacte mais encore, au préalable, l’offre du propriétaire.

En outre, les effets de ces deux avant-contrats diffèrent sensiblement, puisque tandis que le promettant est obligé de vendre, le souscripteur du pacte de préférence reste libre de vendre ou de ne pas vendre.

Dans le cas présent, on ne peut que s’interroger sur la nature juridique exacte de l’engagement pris par la commune de [Localité 7], à savoir pacte de préférence ou promesse unilatérale de bail, dans la mesure où il est déjà convenu du prix de cession, à savoir 40 000 euros, et que la priorité pour la cession est prévue, non pas dans l’hypothèse où la commune de [Localité 7] déciderait de céder le droit au bail, mais à l’échéance de la convention de sous-location.

En outre, le point de savoir si la société OZCAN PRIMEUR est occupant sans droit ni titre dépend de cette qualification juridique.

Or, la détermination de la nature juridique de l’engagement de la commune de [Localité 7], qui implique de se livrer à une interprétation des stipulations contractuelles, relève de la compétence exclusive des juridictions du fond et échappe par nature à celle du juge des référés, juge de l’évidence.

Par conséquent, sans qu’il ne soit utile d’examiner les autres moyens de défense, il apparait que le trouble illicite allégué par la commune de [Localité 7] tenant à une occupation sans droit ni titre du local situé [Adresse 1] à [Localité 7] par la société OZCAN PRIMEUR, n’est pas manifeste, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et concernant le sort des meubles garnissant le local.

III. Sur la demande de renvoi au juge du fond

L’article 837 du code de procédure civile dispose que « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Lorsque la représentation par avocat est obligatoire devant la juridiction à laquelle l’affaire est renvoyée, il est ensuite procédé comme il est dit à l’article 842 et aux trois derniers alinéas de l’article 844. Lorsque le président de la juridiction a ordonné la réassignation du défendeur non comparant, ce dernier est convoqué par acte d’huissier de justice à l’initiative du demandeur ».

Pour justifier de l’urgence requise pour un renvoi de l’affaire devant le juge du fond, la commune de [Localité 7] invoque l’occupation sans droit ni titre du local, l’absence de justification d’une assurance couvrant les locaux, la crainte du non-paiement des loyers au regard du caractère aléatoire des règlements et des éléments comptables produits, et le risque de chute de l’enseigne.

L’occupation sans droit ni titre du local n’étant pas établie de manière manifeste, tel qu’exposé précédemment, elle ne peut utilement être invoquée pour justifier d’une urgence à ce que le juge du fond statue.

En outre, il n’est pas discuté que la société OZCAN PRIMEUR est à jour du paiement des loyers et la crainte d’hypothétiques impayés dans le futur ne peut davantage caractériser l’urgence requise.

Par ailleurs, la société OZCAN PRIMEUR justifie être assurée auprès de la société ALLIANZ pour son activité, du 1er avril 2023 au 29 mars 2025, par la production d’une attestation d’assurance.

De plus, si la photographie jointe au rapport de constatation de la police municipale du 6 février 2024, laisse apparaitre que certains éléments de l’enseigne sont manquants, qui ont pu parfaitement être ôtés volontairement par la société OZCAN PRIMEUR, ce rapport ne fait état d’aucune chute d’éléments de ladite enseigne ou de risque de chute.

Au regard de ces éléments, aucune urgence n’étant caractérisée, la demande de renvoi devant le juge du fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile, sera rejetée.

IV. Sur la demande reconventionnelle de production de documents sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de production de pièce par une partie est régie par les articles 138, 139 et 142 dudit code, lesquels prévoient que si, au cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

En vertu de ces textes, le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

La production forcée d’un acte ou d’une pièce ne peut être ordonnée que si ceux-ci présentent une utilité pour la solution du litige.

En l’espèce, il convient de prendre acte que la société OZCAN PRIMEUR abandonne sa demande de communication du contrat de bail commercial entre la Société ICF LA SABLIERE, et la Commune de [Localité 7] portant sur un local sis au [Adresse 1] au rez de chaussée à [Localité 7] (91), ce document lui ayant été transmis en cours d’instance.

Concernant l’accord de la société ICF LA SABLIERE pour la convention de sous location du 23 mars 2021 et son renouvellement, outre que rien n’établit qu’ils aient été formalisés par écrit, la société OZCAN PRIMEUR se garde, d’une part, d’expliciter en quoi ces documents sont essentiels à la résolution du litige, d’autre part, de caractériser l’obligation qui pèserait sur la commune de lui communiquer ces éléments et, à fortiori, en quoi cette absence de communication constituerait comme elle l’affirme, un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé concernant cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens

En l’espèce, la commune de [Localité 7], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations » .

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles formées par les parties, qui seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

REJETE la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la clause contractuelle de recours préalable à une tentative de conciliation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Commune de [Localité 7] ;

DEBOUTE la commune de JUVISY SUR ORGE de sa demande de renvoi devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant au fond ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de documents sous astreinte formée par la société OZCAN PRIMEUR ;

CONDAMNE la commune de [Localité 7] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 octobre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,