RG 23/04990

MINUTE N° : 25/0138

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 23/04990

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[N] [F]

ET :

[W] [B]

[J] [B]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [N] [F]

né le 17 Mars 1956 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Monsieur [W] [B]

né le 04 Novembre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [J] [B]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique du 12 août 2022, Monsieur [F] [N], par l’intermédiaire de son mandataire le cabinet BROSSET VAL DE [Localité 8], a consenti à Monsieur et Madame [B] [W] et [J] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 870,00 € hors charges.

Le 25 juillet 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur et Madame [B] [W] et [J] par acte d’huissier du 3 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [B] [W] et [J] à la date du 26 septembre 2023 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [B] [W] et [J] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [W] et [J] au paiement de la somme de 2137,80 € du au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 915,00 € à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération parfaite et effectives des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [W] et [J] au paiement de la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur et Madame [B] [W] et [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et des dénonces à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] le 6 novembre 2023 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 et renvoyée à celle du 3 octobre 2024 à la demande des défendeurs, assistés, lors de la première audience, de leur conseil.

A l’audience, Monsieur [F] [N], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6817,69 €.

Monsieur et Madame [B] [W] et [J] étaient ni présents ni représentés à l’audience du 3 octobre 2024, leur conseil ayant dégagé sa responsabilité.

Par une note en délibéré du 4 décembre 2024, le bailleur a produit un décompte actualisé de sa créance à la demande du juge des contentieux de la protection et a justifié de la communication de cette pièce aux défendeurs.

Par jugement du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 janvier 2025 afin que la bailleur produise un décompte détaillé et complet de sa créance laissant appraître le montant du loyer, des provisions sur charges, des régularisations de charges et de tout autres frais imputés aux locataires, le décompte produit en cours de délibéré n’étant pas détaillé.

A l’audience du 16 janvier 2025, Monsieur [F] [N], représenté par son conseil, a produit un décompte détaillé arrêté au 6 janvier 2025 laissant apparaître une somme de 6751,29 € à la charge des locataires.

Régulièrement convoqués par notification, par courrier recommandé avec accusé réception, par le greffe du jugement rendu le 6 décembre 2024 valant convocation des parties à l’audience, les époux [B] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

RG 23/04990

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 3 novembre 2023 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 7] et [Localité 8] par voie électronique le 6 novembre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé à effet du 12 août 2022 aux termes duquel il est prévu à l’article VII que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023 à Monsieur et Madame [B] [W] et [J] et portant sur la somme de 1670,44 € dont 1542,80€ au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [B] [W] et [J] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à effet du 12 août 2022, le commandement de payer délivré le 25 juillet 2023 et le décompte de la créance arrêté au 6 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 6751,29 € à la charge des locataires, quittancement de janvier 2025.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de courtage annexes, les mensualités assurance habitation et la contribution annuelle attentat, prélevés aux locataires depuis leur entrée dans les lieux, ces frais ne constituant pas une dette de loyer ou de charges mais relèvent d’un contrat d’assurance étranger au contrat de bail auquel Monsieur [F] [N] n’est pas partie.

Ainsi, la somme de 799,00 € (120,90 € en 2022 + 305,90 € en 2023 + 335,90 € en 2024 + 36,30 € en 2025) sera déduite du décompte.

Par ailleurs, il résulte du décompte susvisé qu’une somme de 123,20 € a été prélevée aux locataires au titre de « divers 3 » sans qu’aucun justificatif ne soit versé aux débats par le bailleur. Cette somme n’apparaissant pas justifiée, elle sera déduite du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur et Madame [B] [W] et [J] à verser à Monsieur [F] [N] la somme de 5829,09 € (6751,29 € -799,00 € – 123,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 16 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] [W] et [J] n’ont pas justifié de leur situation sociale et financière et n’ont pas comparu à l’audience de renvoi ni à celle de réouverture des débats.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Monsieur et Madame [B] [W] et [J] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis septembre 2024.

En ne comparaissant pas, les époux [B] s’interdisent de solliciter la susspension des effets de la clause résolutoire que le juge ne peut prononcer d’office.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur et Madame [B] [W] et [J] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 26 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur et Madame [B] [W] et [J], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur [F] [N] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [B] [W] et [J].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputée contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur et Madame [B] [W] et [J] à payer à Monsieur [F] [N] la somme de 5829,09 € (CINQ MILLE HUIT CENT VINGT NEUF EUROS ET NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2023 ;

RG 23/04990

Dit que Monsieur et Madame [B] [W] et [J] sont désormais occupants sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [B] [W] et [J] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur et Madame [B] [W] et [J], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur et Madame [B] [W] et [J] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [B] [W] et [J] à verser à Monsieur [F] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [B] [W] et [J] à verser à Monsieur [F] [N] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur et Madame [B] [W] et [J] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection