TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01432

N° Portalis 352J-W-B7J-C66XV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Janvier 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [N] [R][2]

[2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Médiateur : [V] MERALLI-BALLOU MONNOT

[Adresse 3]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 08 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C SCI BERAHA

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

DEFENDERESSE

S.A.S NETTER HOTEL

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2007, Madame [H] [G], Messieurs [P] [G] et [O] [G] aux droits desquels est venue la SCI BERAHA, a consenti à la société BIJOU-HOTEL, aux droits de laquelle est venue la S.A.S NETTER HOTEL, un bail commercial en renouvellement portant sur la totalité d’un immeuble situé [Adresse 11] dans le [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2006 avec échéance au 31 mars 2016, moyennant un loyer annuel initial en principal de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

La destination est la suivante : “ Hôtel meublé et de tourisme, à l’exclusion de tout autre ”.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2014, les bailleurs ont fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2015.

Par jugement du 10 octobre 2019 du juge des loyers des commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2015 à la somme de 53.337 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement, à compter du 1er octobre 2024.

Par courrier recommandé notifié le 21 novembre 2024, le bailleur a fait signifier au preneur un mémoire préalable, aux termes duquel il sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 94.660 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 24 janvier 2025, la SCI BERAHA a fait assigner la S.A.S NETTER HOTEL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

“ – DECLARER la SCI BERAHA recevable et bien fondée en ses demandes et l’y recevant ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle en principal de QUATRE VINGT QUATORZE MILLE SIX CENT SOIXANTE EUROS (94.660 €) HT et HC ;

— JUGER que tout rappel de loyers dû à la suite du renouvellement de bail dont s’agit portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’exploit introductif d’instance en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil ;

— JUGER que les intérêts ainsi échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— SUBSIDIAIREMENT, DESIGNER tel Expert qu’il plaira à la présente juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er octobre 2024 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce ;

— FIXER dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû à compter, rétroactivement, du 1er octobre 2024, à la somme annuelle en principal de QUATRE VINGT QUATORZE MILLE SIX CENT SOIXANTE EUROS (94.660 €) ;

— RESERVER les dépens ”.

La SCI BERAHA n’articule aucun moyen dans l’assignation au soutien de ses prétentions.

Par mémoire notifié le 27 août 2025, la société NETTER HOTEL demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :

“ – FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 53.000 euros hors taxes et hors charges, sous déduction de la taxe foncière ;

— CONDAMNER la SCI BERAHA à rembourser les trop-perçus depuis le 1er octobre 2024 au fur et à mesure des paiements effectués d’un montant supérieur au loyer fixé et avec intérêts de droit à partir des paiements excédents effectués par la société NETTER HOTEL, les intérêts étant capitalisés dès lors qu’ils sont dus depuis plus d’une année entière et consécutive.

— DEBOUTER la SCI BERAHA de l’ensemble de ses demandes et la condamner aux dépens ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S NETTER HOTEL énonce :

— que le loyer sollicité par le bailleur ne correspond pas à la valeur locative des locaux, eu égard à la catégorie de l’hôtel, sa capacité limitée, sa localisation, le prix moyen de la chambre, le taux d’occupation et le pourcentage sur recettes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation et au mémoire des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 03 septembre 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 08 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

A titre liminaire, il y a lieu de constater le renouvellement du bail commercial qui lie les parties à compter du 1er octobre 2024.

Sur le prix du loyer du bail renouvelé

Par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux présentent un caractère monovalent.

En l’espèce, il est constaté que les locaux loués sont à usage d’hôtel meublé et de tourisme de sorte qu’ils ont un caractère monovalent. La valeur locative doit être déterminée selon la méthode hôtelière, conformément aux usages de la profession.

En l’état, les parties ne produisent aucune pièce utile au soutien de leurs prétentions respectives dont il est relevé qu’elles sont significativement éloignées en termes de prix. Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un simple constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail commercial qui lie, d’une part, la SCI BERAHA, et d’autre part, la S.A.S NETTER HOTEL, portant sur un immeuble situé [Adresse 11] dans le 12ème arrondissement, pour une période de neuf années à compter du 1er octobre 2024 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 13]

01.40.72.89.17 – [Courriel 15]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux sis [Adresse 10] [Localité 16] dans le [Localité 2] et les décrire ;

* entendre les parties en leurs dires et explications ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la date, la nature et l’ampleur des travaux réalisés, le cas échéant, au cours du bail expiré par le preneur, au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2024 des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée, en application des dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce ;

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 07 décembre 2026 ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI BERAHA à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14]) jusqu’au 09 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée le 24 mars 2026 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

DONNE injonction aux parties de rencontrer, un médiateur, en la personne de :

Madame [V] [W] [Z]

[Adresse 4]

01.78.76.90.91 – 06.86.93.21.83

[Courriel 17]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 16], le 08 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON