MINUTE N° : 25/01151

JUGEMENT

DU 21 Novembre 2025

N° RC 25/01512

DÉCISION

réputée contradictoire et en Premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[U] [T]

[D] [S]

Débats à l’audience du 09 Octobre 2025

copie et grosse le :

à Maître [U] [Localité 5]

copie le :

à Préfecture d'[Localité 6]-et-[Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 21 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIERS : E.ESPADINHA lors des débats et E. FOURNIER lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [T]

née le 28 Octobre 1981 , demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [D] [S]

né le 04 mars 1999, demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/01512

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé via Yousign en date du 18 juillet 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] portant sur un logement situé [Adresse 3] ainsi qu’un stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,58 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

Par courrier du 5 février 2025 reçu le 6 février 2025 par CDC HABITAT SOCIAL, Madame [U] [T] informait celui-ci de son départ du logement.

A défaut de réglement des loyers et charges dûs, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] par actes de commissaire de justice du 24 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] pur défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance ;

— dire et juger en conséquence que Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] au paiement

— de la somme en principal de 5 027,56 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 28 février 2025 ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL – par la voix de son Conseil – indique que Madame [U] [T] a quitté le logement mais demeure solidaire de la dette locative qu’elle actualise à la somme de 6 423,71 € au 6 octobre 2025.

Bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis à étude pour Monsieur [D] [S] et ayant fait l’objet d’un procès verbal dressé au titre de l’article 659 du Code de procédure civile pour Madame [U] [T], aucun n’est présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89 – 462 du 06 juillet 1989 en vigueur modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et expulsion

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 12 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 1 225,76 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90 – 449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le bailleur – par la voix de son Conseil – a précisé à l’audience que Madame [U] [T] a donné congé mais reste solidaire pour les arriérés locatifs. Il en découle qu’il ne poursuit pas son action en expulsion à son encontre.

Il ressort enfin du décompte actualisé produit à l’audience que les causes du commandement de payer du 12 décembre 2024 ont été purgées au delà du délai de deux mois applicable en l’espèce. La clause résolutoire prendra effet au 13 février 2025.

Au regard de l’absence de reprise de paiement du loyer et compte tenu du montant de la dette, aucun délai suspensif ne sera accordé et l’expulsion de Monsieur [D] [S] sera prononcée à effet du 13 février 2025 selon les modalités précisées ci-après.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1310 du Code civil précise que la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

Le contrat de bail, en son article 4, précise que “le co-titulaire ou colocataire ayant donné congés dans les formes, reste solidaire du paiement de toutes sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux selon les modalités légales et les conditions particulières”. En complément, l’article 8 des conditions particulières définit les règles de solidarité et indivisibilité “En cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-titulaire donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant six mois à compter de la date d’effet de son congé.”

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 6 décembre 2024 pour un montant en principal de 1 225,76 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 6 413,71 €.

En s’abstenant de comparaître, les locataires s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le présent décompte comporte des frais de supplément de loyer de solidarité et frais de dossier justifiés par le bailleur. Il conviendra de déduire les frais de commissaire de justice à hauteur de 308,46 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens, dont le sort sera examiné ci-après.

Le bailleur produit par ailleurs le congé donné par Madame [U] [T], reçu par le bailleur le 6 février 2025, soit une date d’effet du préavis au 6 Mai 2025 et une solidarité de la dette locative pour une durée de 6 mois à compter de cette date. Pour autant, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire est acquise au 13 février 2025.

Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL les arriérés locatifs dûs à la date de résiliation du bail ainsi arrêtés :

Dette au 31 janvier 2025 = 3 439,66 €

Régul APL 01 et 02/2025 = – 309,76 €

Dette loyer et charges jusqu’au 12 février 2025 = 204,92 € (soit 478,14 € *12/28)

soit un total de 3 240,26 €, hors frais de contentieux

Monsieur [D] [S] sera condamné à verser à la CDC HABITAT SOCIAL au titre des arriérés locatifs à compter du 13 février 2025 la somme de 2 864,99 €, hors frais soit :

Dette loyer et charges du 13 février 2025 au 28 février 2025 = 273,22

Dette loyer et charges à compter du 1er mars 2025 au 30 septembre 2025 = 2 591,77 €

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte de l’article 1240 du Code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. L’engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail – article 4 – précisent que “le co-titulaire ou colocataire ayant donné congé dans les formes reste solidaire du paiement des sommes dues par le locataire et notamment des loyers, des charges locatives et des dettes relatives à la remise en état des locaux”, sans que l’indemnité d’occupation soit expréssément citée.

Monsieur [D] [S] est seul occupant des lieux depuis le départ acté par le bailleur de Madame [U] [T] au 6 février 2025 et occupe ces lieux sans droit ni titre depuis le 13 février 2025 causant ainsi seul un préjudice au bailleur. Il sera ainsi condamné, à défaut de stipulation expresse dans le contrat de location à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge solidaire de Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa signification à la Préfecture.

RG 25/01512

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prend acte du congé donné par Madame [U] [T], à effet du 6 mai 2025, constate sans effet à son égard la demande d’expulsion formée par le bailleur et la déclare solidaire de la dette de loyers et charges du logement situé [Adresse 3] pendant six mois à compter de la date d’effet du présent congé ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2023 entre Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] et la société CDC HABITAT SOCIAL concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 13 février 2025 ;

Dit que Monsieur [D] [S] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [D] [S] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [D] [S], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] , deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 240,26 € (TROIS MILLE DEUX CENT QUARANTE EUROS, VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 février 2025 ;

Condamne Monsieur [D] [S] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 864,99 € au titre des arriérés locatifs dus à compter du 13 février 2025 ;

Condamne Monsieur [D] [S] à verser à la CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [D] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection