RG 25/00956

MINUTE N° : 25/00883

JUGEMENT

DU 17 Novembre 2025

N° RC 25/00956

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société C.D.C HABITAT

ET :

[K] [H] [I]

[M] [O] [D]

Débats à l’audience du 26 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e DE LA RUFFIE

copie le :

à Mme [I]

à M. [O] [D]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 17 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société C.D.C HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PLESSIS

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [H] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [M] [O] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 5 et 6 février 2024, la SAEM CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] portant sur un logement situé sis [Adresse 6], à [Localité 8] ainsi qu’un stationnement numéroté P10, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665,47 € charges comprises.

Le 14 novembre 2024 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, de justifier de l’assurance et de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] par acte d’huissier du 4 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] se trouvent être occupants sans droit ni titre à compter du 15 janvier 2025;

— l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H], à titre provisionnel, au paiement de :

— la somme de 2006,12 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2025 ;

— une indemnité d’occupation à compter de janvier 2025 inclus, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux et de l’emplacement de stationnement ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] à verser àla SAEM CDC HABITAT la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement et les frais de signification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 5] le 6 février 2025.à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SAEM CDC HABITAT – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3601,93 € arrêtée au 24 juin 2025 précisant qu’aucun règlement n’a été fait en juin 2025.

Régulièrement cités par acte d’huissier du 4 février 2025 signifiés à étude, Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] ont comparu à l’audience et ont sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ils ont déclaré être tous les deux salariés en qualité de chargé de recouvrement, en CDD de 6 mois pour Monsieur [O] [D] percevant un revenu mensuel de 1900,00 €, et un CDD de 9 mois pour Madame [I] [K] [H] lui procurant un revenu mensuel de 1800,00 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 prorogé au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 4 février 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] et [Localité 5] par voie électronique le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 vient réduire ce délai à six semaines pour tous les contrats de bail conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties les 5 et 6 février 2024 aux termes desquels il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 14 novembre 2024 à Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] et portant sur la somme de 1989,80 € dont 1852,82 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé les 5 et 6 février 2024, le commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 24 juin 2025 faisant apparaître une somme de 3601,93 € à la charge des locataires.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 186,56 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 3415,37 € (3601,93 € – 186,56 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 24 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Aux termes de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme, toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.

Il résulte enfin de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et proposent de régler 400,00 € par mois en sus du loyer courant. Ils ont déclaré percevoir des ressources mensuelles de sans pour autant en justifier.

Toutefois, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] ont repris le paiement du loyer courant en avril 2025 et ont bénéficié d’une aide du CCAS à hauteur de 700,00 € en mai 2025. Il apparaît également que les loyers de septembre à février 2025 ont été réglés témoignant ainsi des efforts effectués.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du contrat de bail à la date du 15 janvier 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] à payer à la SAEM CDC HABITAT la somme de 3415,37 € (TROIS MILLE QUATRE CENT QUINZE EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 juin 2025;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] à se libérer de sa dette de 3415,37 € en 11 mensualités de 300,00 € et le solde à la 12ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], à [Localité 8], il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

4 – Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [I] [K] [H] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection