MINUTE N° : 25/00461

JUGEMENT

DU 08 Septembre 2025

N° RC 24/04918

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[J] [N]

ET :

[L] [U]

[D] [P] épouse [U]

Débats à l’audience du 06 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e OTTAVY

copie le :

à M. [U]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 08 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 08 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [N]

né le 01 Juillet 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e OTTAVY de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [L] [U]

né le 20 Juillet 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [D] [P] épouse [U]

née le 19 Mars 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique signé le 25 octobre 2018, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U], ci-après dénommés les époux [U], une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 550 euros, payable d’avance, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, Monsieur [J] [N] a fait délivrer aux locataires, par acte d’huissier de justice du 06 février 2023, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 716,04 euros, arrêtée au 13 janvier 2023, visant la clause résolutoire.

Par jugement du 10 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a déclaré irrecevables les demandes en résiliation du bail et expulsion des époux [U] en raison de l’absence de notification de l’assignation du 22 décembre 2023 au préfet de l’Indre-et-Loire. En revanche, les époux ont été condamnés solidairement à verser au bailleur la somme de 6 393,46 euros, arrêtée au 01 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus.

Invoquant de nouveaux loyers impayés, Monsieur [J] [N] a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, remis à personne, un commandement de payer la somme en principal de 2 257,68 euros, pour les loyers et charges échus de mars à juin 2024, visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2024, remis à la personne de Madame [D] [B] [S] et au domicile de Monsieur [L] [U], Monsieur [J] [N] a fait assigner les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir :

— Condamner les époux [U], conjointement et solidairement, à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 2 257,68 euros correspondant à l’arriéré de l’indemnité et charges de mars à juin 2024, non inclus dans la décision du 10 mai 2024;

— Constater que les locataires n’ont pas procédé au règlement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 juin 2024;

— Prononcer en conséquence la résiliation du bail dont s’agit à la date du 24 août 2024;

— Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef et ce, avec assistance de la force publique si besoin est;

— Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par les époux [U] à la somme de 564,42 euros, à compter du 24 août 2024;

— Condamner solidairement les époux [U] à payer à Monsieur [J] [N] les sommes de :

* 1 128,84 euros au titre de l’arriéré à valoir sur les loyers (juillet et août 2024);

* 1 128,84 euros au titre de l’indemnité d’occupation courue (septembre et octobre 2024);

* 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 11 juin 2024 ainsi que l’ensemble des actes liés à l’exécution de la décision à venir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 8] le 07 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 06 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [N], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 153,88 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. Il a précisé ne pas avoir d’informations relatives à l’Aide Personnalisée au Logement (APL) évoquée par Monsieur [L] [U] à l’audience. Il a communiqué, comme sollicité par la juridiction, un décompte actualisé des sommes dues établi par commissaire de justice le 14 mars 2025.

Monsieur [L] [U] n’a pas contesté l’existence d’une dette locative. Toutefois, il a précisé qu’il honorait le règlement de son loyer depuis une année, outre la somme mensuelle de 340,19 euros auprès du commissaire de justice en paiement de la dette locative. Il a ajouté que l’APL était directement versée au bailleur. Il a sollicité des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux jusqu’à apurement de la dette. Sur sa situation, il a précisé avoir été hospitalisé en 2023-2024 et repris son emploi à ce jour en mi-temps thérapeutique et percevoir un salaire mensuel de 1 600 euros. Son épouse est également en situation d’emploi pour un salaire mensuel de 1 500 euros. Le couple a la charge de 3 enfants et déclare, outre les charges fixes habituelles, un remboursement de crédit d’un montant 382 euros.

Madame [D] [U], bien que régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du même code dispose que, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En conséquence, la présente décision, rendue en premier ressort, est réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Aux termes de l’article 24 I 6° de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il ressort des dispositions combinées de l’article 24 III et IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Elle est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 04 octobre 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX. Copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 8] le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail objet du présent litige comprend une clause résolutoire de plein droit au terme de laquelle en cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juin 2024, pour la somme en principal de 2 257,68 euros.

En demande, le bailleur produit au soutien de sa prétention un état détaillé des versements effectués par les débiteurs, établi par commissaire de justice à la date du 14 mars 2025. Il en ressort que Monsieur [L] [U] a procédé à des versements partiels (3 versements d’un montant respectif de 246,23 euros les 06 mars, 10 avril et 10 mai 2024) pour un montant total de 738,69 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 août 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, le demandeur produit un “décompte débiteur dossier 240223" actualisé au 14 mars 2025 et établi par commissaire de justice au terme duquel les époux [U] sont débiteurs de la somme de 6 496,37 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2024 à mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, et après déduction des frais de commandement, de notification et d’APL perçue en mars 2025.

Monsieur [L] [U] ne conteste pas la nature de la dette mais précise toutefois qu’il a repris le paiement des loyers courants et honore des versements mensuels de 340 euros en paiement de la dette locative directement auprès du commissaire de justice.

Ainsi, le décompte débiteur précité, produit au soutien de la demande en paiement de l’arriéré locatif, appelle des observations et ce, au regard de l’état détaillé des versements effectués par Monsieur [L] [U], également établi par commissaire de justice en date du 14 mars 2025.

Il convient d’observer que ledit détailne précise pas s’il s’agit de versements effectués au titre de l’arriéré locatif dû au 1er mars 2024 et constaté par jugement du 10 mai 2024 ou au titre de la dette locative qui s’est constituée à compter de mars 2024 et pour laquelle la présente juridiction est ici saisie. Toutefois, les sommes versées avant mars 2024 ne peuvent par définition être imputées sur la dette constituée avant cette date, de sorte que seules les sommes versées à compter du 06 mars 2024 seront déduites de la somme due au titre des loyers et charges impayés de mars 2024 à mars 2025.

Par conséquent, il convient de retrancher les sommes versées par le débiteur du 06 mars 2024 au 13 mars 2025, soit un total de 3 835,84 euros, de la dette locative constituée à compter de mars 2024.

Les époux [U] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2 660,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés de mars 2024 à mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus et ce solidairement en applicatrion de la clause de solidarité contractuelle.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, les époux [U] perçoivent des ressources mensuelles d’un montant de 3 100 euros. Outre les charges fixes habituelles, ils paient des mensualités de crédits de 382 euros ainsi qu’une précédente dette locative. Le couple a 3 enfants à charge. Enfin, ils s’acquittent d’un loyer de 564,42 euros, étant précisé qu’ils bénéficient d’APL à hauteur de 155 euros.

Au terme de l’état détaillé des sommes versées dans les mains du commissaire de justice, Monsieur [U] s’est acquitté de la somme de 680,38 euros en mars 2025, de sorte qu’il peut être considéré la reprise du paiement du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments, les époux [U] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les époux [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du bailleur l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens. Les époux [U] seront donc condamnés à lui payer la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant Monsieur [J] [N] et Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] est acquise au 12 août 2024;

CONSTATE que Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] sont occupants sans droit ni titre dudit logement depuis le 12 août 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] à verser à Monsieur [J] [N] la somme de DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE EUROS ET CINQUANTE-TROIS CENTIMES (2 660,53€) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation de mars 2024 à mars 2025, terme de mars 2025 inclus;

AUTORISE Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de SOIXANTE-QUINZE EUROS (75€) chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [J] [N] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [J] [N], jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, soit la somme de 564,42 euros;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2024;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [U] et Madame [D] [P] épouse [U] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection